Mietvertrag für Geschäftsräume – Worauf muss man achten?

Wenn Unternehmer eine Betriebsstätte oder ein Geschäftslokal mieten, gehen sie häufig davon aus, dass die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) Anwendung finden. Jedoch ist das in der Praxis nicht ganz so einfach und es können durchaus andere Gesetzesgrundlagen auf einen Mietvertrag für Geschäftsräume anwendbar sein. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen die wichtigsten Parameter für einen Mietvertrag für Geschäftsräume darstellen und dabei auch auf die unterschiedliche rechtliche Behandlung eingehen.

Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zum Mietvertrag für Geschäftsräume

Generell ist die Bezeichnung eines Vertrages für seine rechtliche Qualifikation nicht ausschlaggebend. Deshalb ist auch bei einem sogenannten Mietvertrag für Geschäftsräume immer konkret zu prüfen, ob auf diesen das Mietrechtsgesetz anwendbar ist, durch das einem Mieter einen erhöhten Kündigungsschutz bietet und auch die Erhaltungspflichten des Vermieters regelt.

Jedoch kann je nach Anlage des Vertrages für einen Mietvertrag auch das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) anzuwenden sein, das keinen dem Mietrechtsgesetz entsprechenden Kündigungsschutz vorsieht.

Im Umkehrfall, in dem z. B. eine Pachtvertrag abgeschlossen wurde, der nach dem Verständnis der Vertragsparteien nicht dem MRG unterliegt, kann rechtlich gesehen eine Geschäftsraummiete vorliegen. Hierbei ist die Rechtsprechung in Österreich auch nicht einheitlich.

Unterscheidungsmerkmale zwischen Geschäftsraummiete und Pachtvertrag

Grundsätzlich erkennt man einen Pachtvertrag in erster Linie daran, dass mit dem Vertrag auch Betriebsmittel bereitgestellt werden. Hierbei werden also nicht nur die leeren Räumlichkeiten vermietet, sondern eben auch viele Elemente, die zur Betriebsführung notwendig sind. Generell unterliegt ein Pachtvertrag nicht dem Mietrechtsgesetz und kann deshalb weitgehend frei gestaltet werden. Jedoch zeigt ein Pachtvertrag fast ausnahmslos eine gewerbliche Nutzung an, wohingegen ein Mietvertrag sowohl für private als auch gewerbliche Verwendung abgeschlossen werden kann.

Ein gutes Indiz für eine Geschäftsraummiete, bei der das Mietrechtsgesetz anwendbar ist, ist die Vereinbarung im Mietvertrag, dass das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses völlig geräumt zurückgegeben wird. Für den Fall jedoch, dass vereinbart wurde, dass die Geschäftsräumlichkeit als eingerichtetes Unternehmen zurückgeben wird, ist eher von einer Unternehmenspacht auszugehen. Hierbei ist dann maßgeblich, ob ein anderer Unternehmer, der vom Vormieter die Räumlichkeiten übernimmt, zeitnah ohne große Modifikationen sein eigenes Geschäft dort eröffnen kann.

Für den Fall, dass ein Unternehmer Investitionen in Geschäftsräume tätigen muss, um einen Betrieb überhaupt führen zu können, dann sollte darüber in vielfacher Hinsicht konkrete Vereinbarungen im Mietvertrag treffen, wie nach der Beendigung dann Rückersatz geregelt wird oder inwiefern er Entfernungsverpflichtungen eingeht. Hierbei ist dies besonders für kleine und mittlere Betriebe wichtig, das finanzielle Aufwendungen für Geschäftsräume, die nicht nachhaltig für das Unternehmen nutzbar sind, bei Beendigung große Einbußen bedeuten können. Auch falls eine sogenannte Betriebspflicht vereinbart wird, weil z. B. ein Vermieter die Kundenströme mit dem Geschäftsraum gleich mit vermietet oder Kundenparkplätze zur Verfügung oder ein umsatzabhängiger Bestandzins vereinbart wurde, ist in den meisten Fällen eher von einer Unternehmenspacht, statt einer Geschäftsraummiete auszugehen.

Klarheit über die eigene Rechtsposition schaffen

Generell ist es für ein Unternehmen sowohl als Mieter wie auch als Vermieter sehr wichtig, zu wissen, wie die eigene Rechtsposition zu bewerten ist. Hierbei spielt dies nicht nur für die Ausrichtung des Unternehmens bei Geschäftsräumen eine Rolle, sondern auch für den Umstand, dass man kostspielige Rechtsstreitereien möglichst vermeiden kann.

Welche Auswirkungen hat das Mietrechtsgesetz beim Mietvertrag für Geschäftsräume?

Generell ist die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes für private und gewerbliche Vermietung gleich geregelt. Eine Vollanwendung des MRG beeinflusst Mietvereinbarung für die gewerbliche Nutzung. Hierbei muss dann der Mietzins bestimmten Richtwerten entsprechen und auch die Betriebskosten können nur aus vorgegebenen Bestandteilen bestehen. Ferner sind Kündigungsgründe und Kündigungsfristen vorgegebenLiegt eine teilweise Anwendung des Mietrechtsgesetzes vor, so gelten die Vorschriften zum Mietzins und zu den Betriebskosten nicht, hingegen jedoch die weiterhin die Kündigungsschutzbestimmungen. Für den Fall, dass das MRG auf ein Vertragsverhältnis gar nicht angewendet werden kann, besteht weitgehende Vertragsfreiheit und fast alle Aspekte können individuell in Mietverträgen für Geschäftsräume geregelt werden.

Kündigungsfristen des MRG bei gewerblicher Nutzung

Auch wenn im Voll- und Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes im geschäftlichen Bereich Kündigungsschutz besteht, unterschieden sich die Fristen geringfügig zu denen von entsprechenden Mietverträgen im privaten Bereich. Hierbei müssen Privatpersonen nur einen Monat vor dem Ausziehen, jeweils zum Monatsletzten, kündigen. Hingegen unterliegen Geschäftsräume einer Frist von 3 Monaten und die Kündigung muss zum letzten Tag eines Kalenderquartals erfolgen. Für den Fall, dass es sich um eine Pacht handelt, kann diese nur am 30. 06. und 31. 12. mit halbjähriger Frist beendet werden.

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Welche umsatzsteuerlichen Regelungen gelten für einen gewerblichen Mietvertrag?

Bei privaten Wohnmietverträgen gilt immer der ermäßigte Steuersatz von 10 % auf den Mietzins und die Nebenkosten abgesehen von den Heizkosten. Für den Fall, dass ein Mietobjekt jedoch geschäftlich genutzt wird, hat der Vermieter die Wahl bei der Umsatzsteuer. Hierbei kann er eine unechte Steuerbefreiung mit 0 % wählen oder in manchen Fällen auf die freiwillige Steuerpflicht von 20 % bestehen. Hierbei hat er den Vorteil, dass er sich den Vorsteuerabzug ebenfalls ermöglicht. Allerdings darf eine Umsatzsteuer nur von Mietern verlangt werden, deren Geschäftsbetrieb in den Räumlichkeiten vorwiegend (95 %) steuerlastige Umsätze erwirtschaftet. Diese gesetzliche Regelung für steuerlastige Umsätze gilt jedoch nur für Mietverhältnisse, die nach dem 01. 09. 2012 vertraglich vereinbart wurden.

Regelungen zu Mietverträgen mit gemischter, privater und gewerblicher Nutzung

In der heutigen Zeit entstehen durch In der Praxis entstehen durch die Veränderungen in der Arbeitswelt häufiger Mischverhältnisse beim Abschluss von Mietverträgen. Dabei werden Räumlichkeiten sowohl als private Wohnung wie auch für eine berufliche Nutzung gleichermaßen genutzt. Hierbei wird empfohlen, zwei verschiedene Mietverträge über eine Räumlichkeit abzuschließen, um eine rechtliche Klarheit gewährleisten zu können. Dabei geht es in erster Linie darum, das Ungleichgewicht der Rechte zwischen privatem Mieter und Vermieter nicht zu verlieren, das bei einer gewerblichen Miete nicht vorhanden ist. Allerdings besagt auch hier der reine Titel auf dem Mietvertrag nichts über die Art der Nutzung, da diese immer nur durch den Vertragszweck festgelegt wird.

Generell wird zwar das Mietrechtsgesetz sehr ähnlich auf private und gewerbliche Nutzung angewendet, jedoch können durch eine gewerbliche Nutzung viele Ausnahmen geschaffen werden, die Rechtsgrundlagen für Pacht oder Dienstwohnungen wirken lassen. Hierbei zeigt sich dann eben auch das unterschiedliche Rechtsverhältnis von privater und gewerblicher Nutzung gegenüber dem Vermieter aus. Für den Fall, dass das Mietrechtsgesetz keine Anwendung findet, muss der Mietvertrag für Geschäftsräume umso genauer geprüft werden.

Wie kann ein Anwalt beim Mietvertrag für Geschäftsräume helfen?

Wie bereits beschrieben, ist die Einordnung eines Mietvertrages für eine gewerbliche Nutzung in Bezug auf die Anwendbarkeit von Rechtsgrundlagen nicht immer sofort eindeutig klar. Deshalb kann es sowohl für einen Vermieter als auch einen Mieter im Vorfeld einer Vertragsvereinbarung sinnvoll sein, entsprechende Verträge mit einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht durchzusprechen. Hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht klären, ob im Einzelfall tatsächlich ein Mietvertrag mit Anwendbarkeit des MRG vorliegt, oder eben doch andere Rechtsgrundlagen, wie die des ABGB z. B. greifen. 

Ferner kann er natürlich auch bei Vertragsgestaltung von gemischten Verträgen helfen, bei denen eine private und gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten angestrebt wird. Ein Anwalt für Mietrecht ist auch bei Kündigungen von Mietverträgen von Geschäftsräumen der richtige Ansprechpartner, falls z. B. ein Mieter meint eine unberechtigte Kündigung erhalten zu haben. Auch hier kann ein Anwalt für Mietrecht prüfen, welche Kündigungsschutzregelungen im Einzelfall greifen und geeignete Maßnahmen einleiten. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Mietvertrag für Geschäftsräume.

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FAQ: Mietvertrag für Geschäftsräume

Bei Voll- und Teilanwendung des MRG unterliegen Geschäftsräume einer Frist von 3 Monaten und die Kündigung muss zum letzten Tag eines Kalenderquartals erfolgen. Ist das MRG nicht anwendbar, so kann die Kündigungsfrist individuell vereinbart werden.

Einen Pachtvertrag erkennt man in erster Linie durch die Bereitstellung der Betriebsmittel. Es werden also nicht nur die blanken Räumlichkeiten vermietet, sondern eben auch alles was zur Betriebsführung notwendig ist. Ein Pachtvertrag unterliegt nicht dem Mietrechtsgesetz und kann vorwiegend frei gestaltet werden.

Unterliegt ein gewerblicher Mietvertrag dem MRG, so gelten für ihn Vorschriften bezüglich der Mietzinshöhe, der Betriebskosten, der Befristung und auch der Kündigungsmöglichkeiten.

Die Kosten der Vertragserrichtung durch einen Rechtsanwalt sind immer dann vom Vermieter zu tragen, wenn der Vermieter allein den Vertragserrichter beauftragte. Bei Wohnungen, auf welche das MRG nur teilweise oder gar nicht anwendbar ist, ist es Vereinbarungssache, wer die Mietvertragserrichtungskosten trägt.

Ein Beitrag der juristischen Redaktion
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