Mietvertrag für Wohngemeinschaften – Was muss man wissen?

Bei der Gründung einer Wohngemeinschaft können unterschiedliche Mietvertragskonstruktionen gewählt werden, die letztlich auch unterschiedliche Konsequenzen für die Mieter haben, entsprechend wichtig ist der Mietvertrag für Wohngemeinschaften. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, welche Formen von Mietverträgen für Wohngemeinschaften möglich sind und welche Vor- und Nachteile diese im Einzelfall bieten.

Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zum Mietvertrag für Wohngemeinschaften

Für solche Wohngemeinschaften in Österreich gibt es in mietrechtlicher Hinsicht zwei Varianten. Dabei kann eine Wohngemeinschaft einerseits durch einen Hauptmieter und mehrere Untermieter entstehen oder es können auch gleich mehrere Hauptmieter einen Mietvertrag für Wohngemeinschaft abschließen. Bei der ersten Variante wird dann ein Hauptmieter mit einem Eigentümer einen Mietvertrag abschließen und Teile der Wohnung untervermieten. Wenn der Hauptmieter weiterhin selbst in der Wohnung lebt, darf der Vermieter das weitere Untervermieten in der Regel auch nicht untersagen.

Hierbei tritt dann der Hauptmieter gegenüber den Untermietern als Vermieter auf und er alleine ist gegenüber dem Eigentümer dafür verantwortlich, dass der Mietzins für das Mietobjekt auch pünktlich bezahlt wird. Hierbei empfiehlt es sich jedoch immer, interne Vereinbarungen zwischen den Mitbewohnern abzuschließen, um Probleme im Zusammenleben zu vermeiden.

Generell gelten für Untermietverträge grundsätzlich dieselben Regeln wie für Hauptmietverträge. Für den Fall, dass man befristete Untermietverträge abschließt, gilt eine Mindestdauer von 3 Jahren, außerdem ist dabei dann ein Abschlag auf die Miete von 25 Prozent zu berücksichtigen. Ferner sind auch ggf. die Kündigungsbeschränkungen des Mietrechtsgesetzes zu beachten und ein Hauptmieter kann dann auch den Untermietern nur aus den im Gesetz genannten Gründen kündigen. In dieser Konstellation können jedoch viele Rechte, wie z. B. eine Durchsetzung notwendiger Reparaturarbeiten oder eine Rückforderung von Kostenersatz für Investitionen von den Untermietern teils nur schwerlich oder teils gar nicht geltend gemacht werden. Außerdem kann auch nur der Hauptmieter Forderungen gegenüber dem Eigentümer stellen.

Gibt es in der zweiten Variante mehrere Hauptmieter bei einem Mietvertrag für Wohngemeinschaften, so stehen diese alle in demselben Rechtsverhältnis zum Eigentümer. Dabei haften sie dann auch gemeinsam für die pünktliche Bezahlung der Miete. In diesem Fall muss ein Vermieter und alle anderen Mitmieter dann auch zustimmen, wenn einer der Hauptmieter ausgewechselt werden soll. Deshalb muss bei jedem Mieterwechsel oder auch dem Austritt eines Mieters die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden.

Das Recht zur Untervermietung aus dem Mietrechtsgesetz

Nach dem österreichischem Mietrechtsgesetz (MRG) hat hat ein Hauptmieter das Recht zur Untervermietung, sofern der Hauptmietvertrag kein entsprechendes Verbot beinhaltet. Dabei kann eine unerlaubte Untermiete auch ein Grund für die Kündigung des Hauptmieters sein. Grundsätzlich sollte sich ein Hauptmieter vom Vermieter das Einverständnis für ein Untermietverhältnis holen und ihn über die geplante Untervermietung informieren.

Wie funktioniert das Modell mit Hauptmieter und Untermietern?

Ein Hauptmieter, der sich seine Wohnung mit einem Untermieter teilt, ist für die Erstellung des Untermietvertrages selbst verantwortlich. Dabei bleibt er jedoch für den Vermieter der erste Ansprechpartner und haftet sowohl für sein eigenes Verhalten als auch für das des Mitbewohners. Ferner liegt auch die mieterliche Erhaltungspflicht in seiner Verantwortung. Deshalb wird er auch im Falle von Schäden belangt und muss dafür aufkommen, wenn sich der eigentliche Verursacher weigert.

Der Hauptmieter unterzeichnet also den Mietvertrag und er vermietet dann z. B. einzelne Zimmer unter. Dabei hat er dann auch die freie Entscheidung bei der Wahl der Mitbewohner, trägt jedoch auch die Verantwortung. Kommt es also zu Zahlungsverzügen der Untermieter, muss er für diese zunächst einmal einspringen, da sonst eine Kündigung drohen kann. Ein alleiniger Hauptmieter hat aber den Vorteil, dass er meist auch eine organisierende Funktion übernimmt. Außerdem müssen bei einem Wechsel der Mitbewohner die Mietverträge nicht geändert werden, sofern nicht der Hauptmieter selbst auszieht.

Wie ist ein Untermietvertrag gestaltet?

Generell treten Untermieter nicht in einem Hauptmietverhältnis auf. Deshalb kann man sie nur als zweiten Hauptmieter eintragen lassen, wenn der Vermieter damit einverstanden ist. Deshalb wird der Mietvertrag zumeist nur zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter abgeschlossen. Dabei gestaltet er sich jedoch sich wie andere klassische Mietverträge auch. Jedoch bleibt der Hauptmieter der einzige Ansprechpartner für den Vermieter und der Hauptmieter der Ansprechpartner für den Untermieter.

Welche Miete kann ein Hauptmieter von den Untermietern verlangen?

Wird z. B. ein Zimmer untervermietet, kann der Hauptmieter anteilig maximal 150 Prozent von der Hauptmiete verlangen von seinem Untermieter. Deshalb zahlt auch bei mehreren Untermietverträgen einzelner Untermieter nur für die von ihm alleine beanspruchten Quadratmeter und seinen Anteil an den allgemein genutzten Flächen. Die Betriebskosten können jedoch noch hinzugerechnet werden.

Welche Rechte hat ein Untermieter in einer Wohngemeinschaft?

Grundsätzlich ist der Untermieter sehr vom Hauptmieter abhängig. Jedoch hat er auch Rechte. Für den Fall, dass der Hauptmieter, die dem Untermieter Wohnung vorzeitig kündigt, obwohl er ihm eine längere Mietdauer zugesagt hat, ist er schadenersatzpflichtig. Deshalb ist es für den Untermieter auch wichtig, den vereinbarten Termin im Mietvertrag anführen zu lassen. Auch wenn die Miete des Untermieters deutlich über dem Hauptmietzins liegt, kann dieser einen Anspruch auf eine Senkung geltend machen.

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Was gilt für die Kaution in einer derartigen Wohngemeinschaft ?

Auch bei der Untervermietung gilt, was für allgemeine Hauptmietverträge über eine ganze Wohnung gilt. Dabei ist vom Gesetz her grundsätzlich eine Kaution nicht verpflichtend, sie darf aber im Mietvertrag für Wohngemeinschaft vereinbart werden. Üblicherweise wird auch bei einer Untermiete die Bezahlung von drei Monatsmieten vereinbart. Die Kaution dient zur Begleichung von Mietzinsrückständen und zur Reparatur von Schäden, wenn der Untermieter seine Räumlichkeiten nicht in ordnungsgemäßem Zustand zurückgibt. Der Hauptmieter hat dabei das Recht, die Kaution bis zum Ende des Mietverhältnisses in voller Höhe bei sich zu behalten. Erst bei einem Auszug des Untermieters ist die Kaution samt Zinsen zurückzubezahlen.

Was passiert, wenn der Hauptmieter den Mietvertrag kündigt?

Wenn in einer Wohngemeinschaft die meisten Bewohner nur Untermieter, dann müssen sie im schlimmsten Fall mit dem Hauptmieter gemeinsam ausziehen, wenn dieser die Wohnung kündigt. Allerdings haben sie auch die gleichen Rechte wie der Hauptmieter. Daraus folgt dann, dass sich auch der Hauptmieter in Bezug auf seine Untermieter an die geltenden Kündigungsfristen halten muss und er deshalb auch seine Mitbewohner rechtzeitig über die Kündigung informieren muss. Hierbei verliert dann der Untermietvertrag mit der Kündigung des Hauptmieters seine Gültigkeit. Häufig wird in solchen Fällen ein Untermieter dem Vermieter als neuer Hauptmieter empfohlen. Allerdings kann sich der Vermieter auch ohne Begründung dagegen entscheiden.

Wie kann einem Untermieter in einer Wohngemeinschaft gekündigt werden ?

Auch ohne Kündigungsgründe anzuführen zu müssen hat der Hauptmieter das Recht, dem Untermieter zu kündigen. Damit hat er im Verhältnis zu einem Vermieter einen großen Vorteil. Jedoch muss sich auch der Hauptmieter bei einer Kündigung des Untermieters an die Kündigungsfrist des Vermieters halten.

Wie funktioniert das Modell mit mehreren Hauptmietern?

Bei Wohngemeinschaften wird gerade bei Studentenwohnungen oft ein gemeinsamer Hauptmietvertrag gewählt. Hierbei ist dann jeder der Mitbewohner ein Hauptmieter und damit auch Träger der Verantwortung. Hierbei ist es dann wichtig, dass auch alle Beteiligten im Hauptmietvertrag genannt werden. Für den Fall, dass bei einem solchen Konstrukt einer der Mieter auszieht, bedeutet dies nicht, dass der gesamte Mietvertrag für Wohngemeinschaft aufgelöst wird. 

Dieser bleibt weiterhin bestehen und wenn kein neuer Mieter hinzukommt, werden die Kosten auf die bestehenden Mieter aufgeteilt. In diesem Fall bilden also alle Hauptmieter eine Mietergemeinschaft, die jedoch nur gemeinsam tätig werden kann. Dies gilt eigentlich erst mal auch für die Kündigung. Deshalb kann eine Person aus der Mietergemeinschaft nur einvernehmlich mit Zustimmung der anderen Mitmieter sowie der Vermieterseite frühzeitig aus dem Vertrag aussteigen oder auch einen Mieterwechsel vornehmen.

Welche Alternative gibt es zu den beiden Mietmodellen für Wohngemeinschaften?

Wenn ein Vermieter die Kontrolle behalten will und selbst entscheiden will, wer in der Wohnung wohnt, kann er auch nur einzelne Räume mit Mitbenutzung der Gemeinflächen vermieten. Hierbei liegt der Vorteil für die Bewohner dieser Form von Wohngemeinschaft darin, dass jeder einzeln für die Bezahlung der Miete verantwortlich ist. Wenn dabei dann ein Bewohner seine Miete nicht bezahlt, müssen die anderen nicht entsprechend einspringen und es besteht für sie auch nicht die Gefahr der fristlosen Kündigung. Auch für den Fall, dass in einer derartigen Wohngemeinschaft Räume leer stehen, müssen die übrigen Bewohner nur die Miete für ihr Zimmer bezahlen.

Kein Mitspracherecht bei der Auswahl neuer Mieter

Hingegen ist ein deutlicher Nachteil bei dieser Mietvariante, dass die einzelnen Mieter kein Mitspracherecht bei der Auswahl neuer Mieter haben, da diese ausschließlich vom Vermieter ausgewählt werden. Allerdings können in den meisten Fällen die bestehenden Bewohner dem Vermieter Vorschläge für neue Mieter machen, der Vermieter ist jedoch nicht an diese Empfehlungen gebunden.

Wie kann ein Anwalt beim Mietvertrag für Wohngemeinschaften helfen?

Das richtige Modell für eine Wohngemeinschaft zu finden ist oftmals nicht einfach und auch sehr davon abhängig, ob man diese als Vermieter oder Hauptmieter gründen will oder aber als Untermieter einer Wohngemeinschaft beitreten möchte. Deshalb kann es in vielen Fällen sinnvoll sein, sich vorab mit einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu beraten. 

Dabei kann dieser anhand der individuellen Bedürfnisse herausarbeiten, welche Form der Wohngemeinschaft im Einzelfall sinnvoll ist oder auch den Agierenden bei der Gestaltung von passenden Mietverträgen helfen. Außerdem steht ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch zur Verfügung, wenn sich im Rahmen von Mietverträgen von Wohngemeinschaften Probleme zwischen den Parteien ergeben, z. B. wenn es um Kündigung oder auch Schadensregulierungen geht. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mietvertrag für Wohngemeinschaften.

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FAQ: Mietvertrag für Wohngemeinschaften

Ein Mietvertrag für eine Wohngemeinschaft kann ein Untermiet- oder ein Hauptmietvertrag sein. Ein Untermietvertrag besteht zwischen Hauptmieter und Untermieter. Ein Hauptmietvertrag hingegen liegt dann vor, wenn der Mietvertrag zwischen dem Wohnungssuchenden und dem Wohnungs- oder Hauseigentümer geschlossen wird.

Eine Person kann einen Mietvertrag für Wohngemeinschaft als Hauptmieter abschließen und die anderen ziehen als Mitbewohner ein. Nachteil ist hierbei, dass wenn derjenige, der den Vertrag geschlossen hat, auszieht, wird der Mietvertrag für Wohngemeinschaft möglicherweise nicht auf ein anderes Mitglied der Wohngemeinschaft übertragen und alle müssen dann ausziehen.

In diesem Fall unterschreiben alle Wohngemeinschaftsmitglieder den Mietvertrag und sind somit als Mieter rechtlich gleichgestellt. Wenn ein Bewohner auszieht, ändert das nichts am Mietvertrag für die übrigen Mitbewohner. In diesem Fall wäre es sinnvoll zu vereinbaren, dass die Rechte des ausscheidenden Mieters an die verbleibenden Mieter abgetreten werden können.

Hierbei werden getrennte Mietverträge mit dem Vermieter über den Raum abgeschlossen, den der einzelne Mitbewohner bewohnt. Nachteil ist hierbei, dass Bewohner der Wohnung unter Umständen keinen Einfluss darauf nehmen können, wer in einen beispielsweise frei gewordenen Raum einzieht.

Ein Beitrag der juristischen Redaktion
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