Die Mietzinsminderung – Infos, Rechtliches & Vorgehen

Ein Mieter hat das Recht, eine Mietminderung vorzunehmen, wenn seine Wohnqualität stark eingeschränkt wurde und er in seiner Wohnung nicht mehr so wohnen kann, wie er das beim Abschluss seines Mietvertrages vereinbart hatte. In diesem Beitrag wollen wir darstellen, unter welchen Bedingungen eine Mietminderung durch den Mieter angemessen ist, wie man dabei vorgeht und in welchem Umfang bei welchen Umständen dies stattfinden kann.

Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zur Mietminderung

Stellt ein Mieter starke Beeinträchtigungen der Nutzbarkeit seines Mietobjektes fest, (Wohnung, Geschäftsraum etc.) sieht der § 1096 ABGB als gesetzliche Folge die Mietzinsminderung vor.  

Dabei richtet sich die Höhe der Mietzinsminderung nach Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigungen. Dabei gilt die gesetzliche Mietzinsminderung für alle Mietverhältnisse, unabhängig davon, ob sie dem Mietrechtsgesetz, dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz oder keinem von beiden unterliegen.

Akzeptierte Gründe für eine eingeschränkte Brauchbarkeit können z.B. eine Sperre der Gas-, Elektro- oder Wasserleitungen oder auch Umbauarbeiten mit starkem Baulärm sein. Grundsätzlich ist ein Verschulden des Mieters dafür nicht erforderlich. Allerdings ist juristisch nicht abschließend geklärt, in welchem Ausmaß eine mangelnde Brauchbarkeit dem Vermieter objektiv zurechenbar sein muss, wenn z. B. der Baulärm von einem benachbarten Grundstück ausgeht, das dem Vermieter nicht gehört.

Grundsätzlich steht dem Untermieter ein Mietzinsminderungsanspruch bei einem aufrechtem Mietverhältnis nur für die Dauer der Beeinträchtigung zu und endet auch dann, wenn der Mieter die Beeinträchtigung selbst behebt. Ob der dem Mieter in diesem Fall dafür ein Aufwandersatzanspruch zusteht, hängt vom Ausmaß der konkreten Maßnahme ab. Der Vermieter sollte von dem Mieter jedoch über die Beeinträchtigung immer vorab informiert werden, damit er die Möglichkeit erhält, diese selbst zu beseitigen.

Gerichtsurteil zur Höhe der Mietsminderung

MinderungsgrundMangelMinderung umEntscheidung
1. Wohnungsmiete
AussperrungVerhinderung der Benützung des Mietobjekts durch Vermieter100 %LGZ Wien 41 R 343/88 = MietSlg 40.127
BauzustandSchönheitsfehler (ein paar schwarze Flecken) im Bereich der Türe zwischen Schlaf- und BadezimmerLGZ Wien 39 R 298/18i = MietSlg 70.135
Unebenheit des Parketts2 %LGZ Wien 39 R 79/05i = MietSlg 57.145
Undichtheit des Wintergartens5 %LGZ Wien 39 R 79/05i = MietSlg 57.145
Fallweise Feuchtigkeitseintritte bei Regen und geringfügige Schimmelbildung5 %LGZ Wien 38 R 283/07k = MietSlg 60.135
Wasseransammlung auf der Terrasse5 %LGZ Wien 38 R 39/11h = MietSlg 63.165
Unbenützbarkeit der Terrasse während der Sanierung15 %LGZ Wien 38 R 39/11h = MietSlg 63.165
Mangelhafte Brandschutzmaßnahmen im Bereich des zentralen Versorgungsschachtes mit den Kaminen, die dazu führen könnten, dass im Fall eines Brandes, der in einer anderen Wohnung ausbricht, früher Rauchgase in die Mietwohnung dringen15 %3 Ob 151/17b = Zak 2017/647
Extreme Undichtheit der Fenster verbunden mit ständiger Zugluft, Feuchtigkeitseintritten und Schimmelbildung; bei Minusgraden war die Wohnung deshalb nicht über 18° C erwärmbarLGZ Wien 38 R 111/11x = MietSlg 63.158
April bis September10 %
Oktober bis März20 %
Gänzliche Unbrauchbarkeit aufgrund der Entfernung des Fußbodens und der Sanitäreinrichtungen100 %LGZ Wien 40 R 423/11v = MietSlg 63.159
SchimmelOberflächliche Schimmelbildung im Anfangsstadium in einem Bereich von 5 bis 20 cm im bei einem Dachflächenfenster aufgrund von KondensatfeuchtigkeitLGZ Wien 39 R 271/09f = MietSlg 61.165
Oberflächliche Schimmelbildung, die mit Spezialreinigungsmitteln entfernbar ist LGZ Wien 39 R 2/18k = MietSlg 70.138
Schimmelbefall im Badezimmer10 %LGZ Wien 40 R 104/08b = Zak 2008/429
Schimmelbefall im Sanitärbereich des als „Hobbyraum“ genutzten Mietobjekts10 %LGZ Wien 38 R 83/13g = MietSlg 65.187
Oberflächlicher Schimmelbefall in zwei Räumen insb bei den Fenstern, der trotz mehrerer Bekämpfungsversuche wieder auftaucht15 %LGZ Wien 40 R 240/09d = MietSlg 62.143
Schimmelbildung in Küche und Kinderzimmer25 %LGZ Wien 40 R 345/12z = MietSlg 65.186
Großflächiger Schimmelbefall, der als Gesundheitsbedrohung für die schwangere Mitbewohnerin empfunden wurde33,3 %LGZ Graz 3 R 155/97d = MietSlg 49.121
Schimmelbefall in Schlafzimmer, Kinderzimmer und im Küchenteil der Wohnküche (schimmelfrei blieben der Wohnzimmerteil der Wohnküche, der Abstellraum und die beiden Vorzimmer); die Wohnung wurde weiter bewohnt40 %LGZ Wien 40 R 104/08b = Zak 2008/429
Punktueller Schimmelbefall aufgrund mangelhafter Dämmung in Wohnzimmer, Schlafzimmer und Küche50 %LGZ Wien 39 R 171/16k = MietSlg 68.152
Erheblicher Schimmelbefall75 %7 Ob 303/06v = Zak 2007/270
Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilz in der gesamten Wohnung; unbeeinträchtigte Gartenbenützung; die Wohnung wurde weiter bewohnt90 %LGZ Wien 39 R 544/97g = MietSlg 49.122; LGZ Wien 38 R 173/05f = MietSlg 57.149
Schimmelbefall je nach Beeinträchtigungbis 100 %5 Ob 60/04s = ZRInfo 2004/285; 9 Ob 58/98i; LGZ Wien 39 R 2/18k = MietSlg 70.138
Gesundheitsgefährdender Schimmelbefall in zwei von drei Haupträumen der Wohnung100 %LGZ Wien 40 R 219/13x = MietSlg 65.188
Heizung und WarmwasserZentraler Wohnraum ab Außentemperaturen von minus 5°C nicht mehr ausreichend beheizbar5 % (für 6 Monate pro JahrLGZ Wien 41 R 224/08g = MietSlg 61.162
Nicht ausreichende Wärmeversorgung während der Heizperiode10 %LGZ Graz 3 R 112/94 = MietSlg 46.104
Raumtemperatur im Jänner und Februar nicht über 18°C erwärmbar10 %LGZ Wien 39 R 203/00t = MietSlg 52.145; LGZ Wien 41 R 638/91 = MietSlg 44.163
Unzureichende Warmwasserversorgung10 %LGZ Graz 3 R 112/94 = MietSlg 46.104
Raumtemperatur im zentralen Wohnbereich wegen der schlecht positionierten Heizkörper auf maximal 17 bis 18°C erwärmbar12 %LGZ Wien 39 R 79/05i = MietSlg 57.145
Unterdimensionierte Heizung, Zugluft wegen offener Fugen (während der kalten Jahreszeit)20 %LGZ Wien 39 R 302/02d = MietSlg 55.146
Abschaltung der Warmwasserversorgung und der Heizung25 %LGZ Graz 3 R 25/83 = MietSlg 35.177
Keine Möglichkeit zur Warmwasseraufbereitung33,3 %LGZ Wien 39 R 132/11t = MietSlg 63.156
Zugesagte, aber nicht funktionsfähige Anschlüsse für Heißwasserspeicher und Waschmaschine50 %LGZ Wien 41 R 415/83 = MietSlg 35.178
Strom-, Wasser und GasversorgungKurze Stromausfälle wegen Fehlauslösungen des FI-Schalters bei GewitternLGZ Wien 39 R 218/14v = MietSlg 67.138
Gesundheitsschädliche Bleikonzentration im Trinkwasser10 %LGZ Wien 39 R 333/03i = MietSlg 55.150
idR max 25 %9 Ob 34/04x = ZRInfo 2005/059
Zu hoher Bleigehalt im Trinkwasser in Kombination mit einer unzumutbaren Geruchsbelästigung, die zeitweise in Teilen der Wohnung auftrittmax 35 %4 Ob 83/20i = Zak 2020/598
Vermutung der Gefährlichkeit der elektrischen Anlage der Mietwohnung, weil der Mieter zunächst keinen und später nur einen inhaltlich mangelhaften Elektrobefund erhielt10 %4 Ob 83/19p = Zak 2019/502
Nicht dem Stand der Technik entsprechende Elektroinstallationen, weshalb bei Verwendung von elektrischen Betriebsmitteln der Schutzklasse I ein Gefahrenpotential durch unwirksamen Fehlerschutz besteht; Vermeidbarkeit durch Verwendung von Betriebsmitteln der Schutzklasse II; keine Brandgefahr; keine tatsächlichen Probleme mit elektrischen Geräten15 %8 Ob 7/17p = Zak 2017/197
Abschalten der Stromzuleitung zum E-Herd20 %LGZ Graz 3 R 25/83 = MietSlg 35.177
KlimaanlageFehlende Wasserversorgung50 %LGZ Graz 3 R 307/94 = MietSlg 47.099
Keine Strom- und Wasserversorgung, wobei der Mieter das Objekt dennoch zur Einstellung von Fahrnissen und für wöchentliche Besuche weiterhin eingeschränkt benützte80 %LGZ Graz 3 R 241/86 = MietSlg 38.151
Sperre der Gaszufuhr wegen Undichtheit der Leitungen, Unbrauchbarkeit des Elektroherds, mangels Erdung gefährliche Elektroleitungen100 %LGZ Wien 40 R 266/98h = MietSlg 50.152
Lebensgefährliche elektrische Anschlüsse100 %LGZ Wien 41 R 415/83 = MietSlg 35.178
SanitäranlagenUnbenützbarkeit der Dusche wegen plötzlicher Temperaturschwankungen des Warmwassers10 %LGZ Wien 41 R 323/02g = MietSlg 55.148
Unbenützbarkeit der Dusche; Feuchtigkeits- und Schimmelbildung, die zu einer allergischen Reaktion des Mieters führt20 %LGZ Wien 41 R 105/01x = MietSlg 53.145
Unbenützbarkeit des Badezimmers20 %LGZ Wien 39 R 20/18g = MietSlg 70.133
Fehlende Entlüftung des Badezimmers– (unvertretbar niedrig)5 Ob 21/11s = Zak 2011/331
KlimaanlageNicht ausreichende Kühlung der Dachgeschoßwohnung in den Sommermonaten aufgrund falscher Positionierung der Anlage6 %LGZ Wien 39 R 79/05i = MietSlg 57.145
Mangelhafte Kühlung durch eine unterdimensionierte Klimaanlage während der warmen Jahreszeit10 %4 Ob 42/15b = Zak 2015/469, 259
LärmGegenüber dem Zustand bei Vertragsabschluss ansteigende Lärmbeeinträchtigungen durch andere Mieter oder die geänderte Eigennutzung des Vermieters muss der Mieter mangels besonderer vertraglicher Regelung hinnehmen, solange das nach § 364 Abs 2 ABGB zulässige Maß nicht überschritten ist4 Ob 53/08k = Zak 2008/472
Eine ansteigende Beeinträchtigung durch den Veranstaltungsbetrieb auf dem Wiener Heldenplatz infolge der Anpassung von Anlagen an den technischen Fortschritt (etwa durch Verwendung einer verbesserten Licht- und Lautsprecheranlage) muss ein Mieter, dessen Wohnung Fenster auf diesen Platz hat, hinnehmenLGZ Wien 38 R 194/09z = MietSlg 62.144
Lärm von einer 2 km entfernten Eisenbahntrasse auch bei Zusage einer „ruhigen Lage“1 Ob 50/17k
Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen auf der im Eigentum des Vermieters stehenden Nachbarliegenschaft, wenn sich die Störungen im Rahmen des Ortsüblichen halten und auch bei schonender Vorgangsweise nicht vermeidbar sind5 Ob 57/13p = Zak 2014/58
Lärm aus der Nachbarwohnung, der durch übliche Nutzung entsteht und dem Dämmungsstandard bei Errichtung (1970er Jahre) entsprichtLGZ Wien 39 R 218/14v = MietSlg 67.138
Wohngeräusche, die in Neubauten auch bei ausreichender Schalldämmung üblicherweise hörbar sindLGZ Wien 39 R 223/16g = MietSlg 69.159
Alle 30 bis 40 Minuten ist bei offenen Fenstern im Bade- und Schlafzimmer das Einschaltgeräusch einer durchgehend laufenden Klimaanlage zu hören3 %LGZ Wien 39 R 325/04i = MietSlg 57.144
Lärm aufgrund von Bauarbeiten5 %1 Ob 177/05v = Zak 2006/165
Lärm aufgrund von Bauarbeiten, wobei intensive Belästigungen nur kurzfristig (tageweise) auftreten5 %LGZ Wien 39 R 325/04i = MietSlg 57.144
Lärm aus der darüber liegenden Wohnung5 %LGZ Wien 49 R 317/94 = MietSlg 46.107
Partylärm alle zwei bis drei Tage während der Nacht5 %LGZ Wien 38 R 207/15w = MietSlg 67.143
Lärmbelästigung durch das Brummen der Klimaanlage des Nachbarn (Tag und Nacht)10 % bis 15 %LGZ Wien 39 R 392/13f = MietSlg 66.175
Lärm- und Staubbelastung während der Generalsanierung des Miethauses10 %LGZ Wien 38 R 80/18y = MietSlg 70.139
Nicht tägliche, aber häufige Störung der Nachtruhe des Mieters durch Stampfen, systematische Klopf- und Trommelgeräusche, lautes Schreien, Läuten an der Wohnungstür, sowie Fenster- und Türenzuschlagen im Vorhaus15 %LGZ Graz 3 R 265/01i = MietSlg 53.144
Unzureichende Tritt- und Luftschalldämmung des gemieteten Reihenhauses15 %7 Ob 90/10a = wobl 2010/136
Lärm- und Geruchsbelästigungen durch die nach Abschluss des Miet­vertrags auf dem Nachbargrundstück errichtete offene Garage15 %1 Ob 177/05v = Zak 2006/165
Brummen einer EDV-Anlage, das in der Mietwohnung deutlich hörbar ist und am Einschlafen hindert20 %LGZ Wien 41 R 71/92 = MietSlg 44.164
Ständiges, in der halbe Wohnung zu hörendes Brummgeräusch eines Ventilators20 %LGZ Wien 38 R 207/15w = MietSlg 67.143S
Lauter und unangenehmer Lärm wegen U-Bahnbaus von Montag bis Freitag zwischen 6 und 18, teilweise auch 20 Uhr20 %LGZ Wien 38 R 80/18y = MietSlg 70.139
Ständiger Einsatz (Tag und Nacht) von lauten Trockenmaschinen in einem Zimmer, Demontage des Waschbeckens im Badezimmer25 %LGZ Wien 40 R 104/08b = Zak 2008/429
Obergrenze bei LärmbelästigungenidR max 25 %8 Ob 526/90; LGZ Graz 3 R 265/01i = MietSlg 53.144
Gestank„Gesundheitsbeeinträchtigende Geruchswerte“ ausgehend vom Müllraum des Hauses in Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad und Vorraum; Wohnzimmer und Küche (50 % der Wohnfläche) normal benützbar30 %LGZ Wien 40 R 19/09d = MietSlg 61.161
Unzumutbare Geruchsbelästigung, die zeitweise in Teilen der Wohnung auftritt, in Kombination mit einem zu hohen Bleigehalt im Trinkwassermax 35 %4 Ob 83/20i = Zak 2020/598
AussichtVerlust von Aussicht bzw Sonnenlicht und erhöhte Einsehbarkeit aufgrund von Ausbauten umliegender Häuser: mangels besonderer Vereinbarung Risiko des Mieters7 Ob 253/09w = Zak 2010/337
GartenBeeinträchtigung der Garten- und Terrassenbenützung durch herrenlose, streunende Katzen (Kot usw)15 %LGZ Wien 39 R 61/06v = Miet 58.118
AllgemeinteileVerschmutztes und verwahrlostes Stiegenhaus5 %LGZ Wien 39 R 203/00t = MietSlg 52.145
Mobilfunkantenne Errichtung von Mobilfunkantennen im Nahebereich (Furcht des Mieters vor Gesundheitsgefährdungen ist wissenschaftlich nicht untermauert)2 Ob 265/04s = ZRInfo 2005/060; 1 Ob 146/05k = Zak 2005/16
2. Geschäftsraummiete bzw Unternehmenspacht
BauzustandSetzungsrisse in den Mauern eines Kellergewölbes mit unverkleideten Wänden, das als Lager für Installationsgegenstände angemietet worden ist1 Ob 175/14p = Zak 2015/134
Feuchtigkeitseintritt im Serverraum1 %LGZ Wien 38 R 305/14f = MietSlg 67.141
Geringe Gebrauchsstörung durch Kondenswasser am Boden und optische Mängel (Verschmutzung, Kübel auf der Gitterdecke) aufgrund eines Wassereintritts5 %LGZ Wien 39 R 355/06d = MietSlg 59.140
Feuchtigkeitseintritte und die dadurch verursachten Wasserflecken an Decken und Wänden im Kundenbereich eines Fitnessstudios5 %LGZ Wien 38 R 305/14f = MietSlg 67.141
Im „Gästetrakt“ des Pachtobjekts, der drei zur Vermietung an Pendler dienende Zimmer umfasst, war das Gemeinschaftsbad aufgrund eines Wasserschadens nicht benützbar; die anderen Teile des Pachtobjekts (Gastlokal, Privatwohnung, Hof- und Keller usw) waren nicht beeinträchtigt12,5 %1 Ob 216/12i = Zak 2013/221
Bauschäden, die Pölzungsmaßnahmen im Geschäftslokal erfordern15 %LGZ Wien 48 R 280/94 = MietSlg 46.105
Beeinträchtigung des Ordinationsbetriebs in dem gemieteten Geschäftsobjekt durch Feuchtigkeitseintritte, Lärm sowie Hitze im Sommer wegen nicht funktionierender Jalousien, wobei etwa ein Drittel der Geschäftsräumlichkeiten betroffen war30 %6 Ob 195/16v = Zak 2017/129
Undichte Fenster, weshalb die EDV-Anlage in dem Büroraum umgestellt werden musste und statt sechs nur mehr drei Schreibtische aufgestellt werden konnten50 %LGZ Wien 39 R 21/09s = MietSlg 61.159
Unmöglichkeit des Geschäftsbetriebs in einem Café aufgrund eklatanter Sicherheitsmängel der elektrischen Anlage100 %LGZ Wien 41 R 243/06y = MietSlg 59.139
SchimmelMassiver Schimmelbefall in einem Gastgewerbebetrieb, dessen nach und nach erfolgte Beseitigung langwierige Trockenlegungsarbeiten erforderte90 % bis 20 % (gestaffelt nach Beeinträchtigung)LGZ Wien 38 R 279/14g = MietSlg 67.140
BauarbeitenVermehrte Staubbelastung in einem Fitnessstudio aufgrund angrenzender Bauarbeiten0,5 %LGZ Wien 38 R 305/14f = MietSlg 67.141
Bauaufzug und kleineres Gerüst vor dem als Restaurant genutzten Mietobjekt mit gewisser abschreckender Wirkung auf Kunden25 %LGZ Wien 40 R 10/09f = MietSlg 61.163
Gerüst und Kran vor einem als Restaurant genutzten Mietobjekt, wodurch die Attraktivität für Passanten in hohem Maß litt und das Geschäftsschild kaum mehr wahrnehmbar war50 %LGZ Wien 40 R 10/09f = MietSlg 61.163
WasserversorgungGesundheitsschädliche Bleikonzentration im Trinkwasser rechtfertigt auch bei Geschäftsräumlichkeiten eine Zinsminderungmax 35 %7 Ob 155/05b = Zak 2005/87
Heizung und WarmwasserVerminderte Heizleistung (Maximaltemperatur 18-20°C) in einem Gastgewerbelokal während der Monate Oktober bis April30 %LGZ Wien 41 R 238/05m = MietSlg 58.117
Lokal mit Kundenverkehr nicht beheizbar (in der kalten Jahreszeit)100 %6 Ob 94/98m = MietSlg 50.150
RaumtemperaturHohe Raumtemperatur durch Sonneneinwirkung in dem im Dachgeschoß situierten und mit einer Fensterwand ausgestatteten Büro, wenn es in Kenntnis des Fehlens einer Klimaanlage und eines Sonnenschutzes angemietet wurdeLGZ Wien 40 R 375/02x = MietSlg 55.147
Zugluft in einem Nagelstudio3 %LGZ Wien 38 R 247/14a = MietSlg 67.142
Temperatur von 17 bis 19 °C in einem Nagelstudio während der Wintermonate, weshalb Kunden ihre Jacken anbehielten8 %LGZ Wien 38 R 247/14a = MietSlg 67.142
SanitäranlagenSperre einer der Herrenduschen in einem Fitnessstudio3 %LGZ Wien 38 R 305/14f = MietSlg 67.141
Kunden-WC des Geschäftslokals nicht benützbar, weshalb Kunden das Mitarbeiter-WC zur Verfügung gestellt werden muss15 %LGZ Wien 40 R 216/08y = MietSlg 61.158
LärmBeeinträchtigung des Bürobetriebs durch Baulärm25 %8 Ob 526/90; LGZ Wien 41 R 71/92 = MietSlg 44.164
Beeinträchtigung des Bürobetriebs durch Baulärm; Verständigung war nur mehr schreiend möglich75 %LGZ Wien 41 R 322/89 = MietSlg 41.096
KonkurrenzDie Eröffnung von Konkurrenzunternehmen im Umfeld bzw Einzugsbereich ist mangels abweichender Vereinbarung Risiko des Bestandnehmers9 Ob 54/04p = ZRInfo 2004/351; s auch verst Sen 1 Ob 113/02b = ZRInfo 2002/488
Inbestandgabe eines weiteren Geschäftslokals im selben Gebäude an einen Konkurrenten des BestandnehmersWie prozen­tueller Umsatz­rückgang2 Ob 275/05p = immolex 2006/87
LeerstandLeerstand unter 1 % der Gesamtfläche in einem EinkaufszentrumLGZ 38 R 147/13v = MietSlg 65.189
Umfangreiche Leerstehungen in einem Einkaufszentrum, die der Geschäftsgrundlage des Bestand­vertrags widersprechen50 %6 Ob 18/05y = wobl 2006/64; s auch 3 Ob 98/08w = Zak 2008/574; 6 Ob 59/00w = wobl 2001/57
Lift Beschränkte Benützbarkeit des Personenliftes für gehbehinderte Patienten der im Mietobjekt betriebenen Arztpraxis nach Nachrüstung mit Innentüren (zugesagte Rollstuhltauglichkeit)15 %5 Ob 67/07z = Zak 2007/446
Ausfall des Liftes im Fall eines Mietobjekts, das als Wohnung und Geschäftsraum (Architekturbüro) genutzt wird20 %1 Ob 235/17s = wobl 2018/94
3. Garagenplatzmiete
BaumängelZu- bzw Ausfahrt der Garage ist aufgrund der baulichen Gestaltung von einem durchschnittlichen Pkw-Fahrer nur mit Einweiser passierbar100 %6 Ob 73/06p = Zak 2006/501
BauarbeitenVerminderte Benützbarkeit durch Baumaßnahmen und das vom Vermieter geduldete Verstellen der Zufahrt50 %LGZ Wien 40 R 216/08y = MietSlg 61.158

In welchen Fällen ist eine gesetzliche Mietzinsminderung ausgeschlossen?

Eine rechtmäßige gesetzliche Mietzinsminderung durch den Mieter ist immer dann ausgeschlossen, wenn es sich bei den entstandenen Beeinträchtigungen um Störungen handelt, die:

  • man als unwesentliche Beeinträchtigungen bewerten muss,
  • bei der Anmietung bereits bekannt waren oder bislang akzeptiert wurden,
  • vom Mieter selbst verschuldet wurden,
  • vom Mieter selbst zu beheben sind,
  • bei einer versuchten Behebung vom Mieter selbst verhindert wurden,
  • im Nachhinein einen Verzicht des Mieters auf seine Mietzinsminderungsansprüche mit sich gebracht haben, verzichtet hat.

Wie bestimmt sich die Höhe der Mietzinsminderung

Generell hängt der Umfang der Mietzinsminderung immer vom Grad der Unbrauchbarkeit der Wohnung ab. Er kann jedoch bis zu 100 Prozent der Miete betragen und somit eine vollständige Mietzinsbefreiung darstellen, wenn eine vollständige Unbenutzbarkeit der Wohnung vorliegt. Grundsätzlich bezieht sich eine Mietzinsminderung auf den Bruttomietzins und damit auch auf die Betriebskosten, Heizkosten etc.

Für den Fall, dass es zu Streitigkeiten über die Mietzinsminderung kommt, wird der Umfang der Mietzinsminderung von einem Gericht immer für den konkreten Einzelfall entschieden. Dabei erfolgt eine Ermittlung grundsätzlich nach objektiven Kriterien, subjektive Maßstäbe der betroffenen des betroffenen Mieters und seiner Haushaltsangehörigen (z.B. bei Schwangerschaft oder Altersbeschwerden) können jedoch bis zu einem gewissen Grad in die Entscheidung einfließen. Da es bei der Mietminderung nur die Einzelfallentscheidungen der Gerichte gibt, existiert leider auch eine Mängelliste zur Orientierung mit fixen Prozentsätzen für bestimmte Mängel. Generell ist auch zu berücksichtigen, dass jahreszeitlich bedingt unterschiedliche Beeinträchtigungen auch zu unterschiedlicher Höhe Mietzinsminderung führen können.

Beispiel

Die defekte Therme führt in einer Wohnung zum Ausfall von Heizung und Warmwasser. Während das fehlende Warmwasser das ganze Jahr über zu Beeinträchtigungen führt, wird die fehlende Heizung nur in den Wintermonaten bei der Ermittlung der Mietzinsminderung berücksichtigt.

In vielen Fällen betrifft die Beeinträchtigung auch nur einzelne Räume einer Wohnung, wie z.B. bei Durchnässungen nach einem Wasserrohrbruch. Dabei kann dann das Verhältnis der betroffenen Nutzfläche zur Gesamtnutzfläche ein Anhaltspunkt für die Berechnung der Höhe der Mietzinsminderung sein.

Was ist der Verzicht auf die Mietzinsminderung?

Generell kann das Recht auf eine Mietzinsminderung nicht vorab schon in einem Mietvertrag wirksam ausgeschlossen werden. Jedoch ist es möglich, im konkreten Fall darauf zu verzichten. Dabei gilt z. B. die irrtumsfreie weitere Bezahlung des vollen Mietzinses trotz Kenntnis von Beeinträchtigungen immer als Verzicht des Mieters auf die Mietminderung für den jeweiligen Zeitraum.

Kein Verzicht bei Schadenseintritt nach der Zahlung

Da der Mietzins immer schon zum Monatsanfang fällig ist, kann daraus kein Verzicht für diesen Monat abgeleitet werden. Für den Fall, dass das Warmwasser also z. B. am 10. März bis Monatsende gesperrt wurde, kann dem Mieter kein Verzicht auf die Mietzinsminderung im Monat März wegen der Bezahlung des vollen Mietzinses am 1. März unterstellt werden

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Kann man eine Mietzinsminderung auch rückwirkend einfordern?

Eine rückwirkende Geltendmachung einer Mietzinsminderung für mehrere Monate ist schwierig, wenn der Mieter seine Zahlungen nicht unter Vorbehalt getätigt hat. Eine vorbehaltlose Zahlung des vollen Mietzinses trotz einer Kenntnis über die Beeinträchtigung wird von der Rechtsprechung grundsätzlich als Verzicht auf eine Mietzinsminderung für den jeweilige Monat gedeutet. Hierbei kommt dann bestenfalls noch eine Rückforderung wegen rechtsirrtümlicher Zahlung in Frage, für den Fall, dass der Mieter keine Kenntnis über sein Recht zur Minderung hatte.

Die Vorgehensweise bei der Minderung der Miete

Da eine Mietzinsminderung zwar kraft Gesetzes eintreten kann, jedoch durch das Gesetz kein Umfang der Minderung exakt festgelegt wurde, ergeben sich aus diesem Umstand in der Praxis Probleme. Für den Fall, dass ein Mieter, wegen starker Beeinträchtigungen nur einen verminderten Mietzins für die Wohnung bezahlt, läuft er immer Gefahr, dass der Vermieter mit Kündigung oder Räumungsklage wegen nicht vollständig bezahlten Mietzins vorgeht. Allerdings wollen die meisten Mieter einen drohenden Wohnungsverlust nicht riskieren. Falls jedoch der Mieter den Mietzins in voller Höhe vorbehaltlos weiterhin bezahlt, gilt dies oft als Verzicht auf Mietzinsminderung für den jeweiligen Monat. Deshalb existieren in der Praxis zwei alternative Vorgehensweisen, wie ein Mieter seine Ansprüche auf Mietminderung effektiv durchsetzen kann.

Vollständige Mietzahlungen unter Vorbehalt

Bei dieser Methode informiert der Mieter den Vermieter von den Beeinträchtigungen in der Wohnung und zahlt den vereinbarten, vollen Mietzins für die Wohnung unter Vorbehalt seiner Ansprüche vorerst vollständig weiter ein. Daraufhin kann dann der Mieter mit dem Vermieter über die Höhe der Mietzinsminderung in Verhandlung treten. Hierbei sollte die Benachrichtigung über eine Beeinträchtigung in einer nachweisbaren, schriftlichen Form erfolgen. Dies ist deshalb sinnvoll, weil dadurch auch eine rückwirkende Geltendmachung der Ansprüche möglich wird, falls eine Einigung mit dem Vermieter nicht möglich ist. Ist danach keine außergerichtliche Einigung möglich, Wird außergerichtlich keine Einigung erzielt, kann der Mieter auch nach der Beendigung der Beeinträchtigung eine Rückzahlung des zu viel bezahlten Mietzinses einklagen.

Einbehaltung der Minderung aus laufenden Mietzahlungen

Will man als Mieter eine gerichtliche Rückforderung umgehen, wenn keine außergerichtliche Einigung möglich ist, so kann man später immer noch die vorbehaltliche Mietzinsminderung auch für die Vergangenheit von den laufenden Mietzahlungen einbehalten. Jedoch sollte man auch in diesem Fall den Vermieter schriftlich davon unterrichten, in welchem Umfang und für welche Zeiträume die Mietzinsminderung aus welchem Grund geltend gemacht wird. Für den Fall, dass der Vermieter daraufhin gerichtliche Schritte einleitet, muss der Mieter dann entsprechend reagieren.

Grundsätzlich liegt ein weiterer Vorteil der Mietzahlung unter Vorbehalt auch darin, dass durch die vorerst vollständige Fortzahlung der Miete ein gewisser Sicherheitspolster angespart wird. Dabei ist dies besonders dann von Vorteil, wenn der Mieter zu einem späteren Zeitpunkt dann tatsächlich seine Mietzahlungen reduziert und sich in einem Gerichtsverfahren herausstellt, dass die Mietzinsminderung zu hoch veranschlagt wurde. In diesem Fall kann dies dann durch die früheren Überbezahlungen kompensiert werden, so dass im Endeffekt auch kein echter Mietrückstand entsteht.

Verjähren Forderungen aus dem eigenen Mietzinsminderungsrecht?

Es ist jedoch zu beachten, dass die Forderungen aus dem eigenen Mietzinsminderungsrecht grundsätzlich nach 3 Jahren verjähren, wenn sie nicht vorher bei einem Gericht geltend gemacht wurden.

Sofortige Realisierung einer Mietminderung

Bei dieser Variante informiert der Mieter den Vermieter, von den Beeinträchtigungen und dem selbst ermittelten Umfang der Mietminderung. Daraufhin wird er dann nur noch den geminderten Mietbetrag bezahlen. Auch hierbei sollte die Benachrichtigung über die Beeinträchtigung und der Umfang der Mietminderung in schriftlicher Form an den Vermieter erfolgenHierbei kann der Vermieter mit gerichtlichen Klagen auf den vermeintlichen Mietzinsrückstand reagieren, z. B. durch eine Mietzins- und Räumungsklage oder eine Kündigung. In diesem Fall muss der Mieter dann fristgerecht entweder Einwendungen gegen die Aufkündigung oder einen Einspruch gegen eine Mahnklage am Bezirksgericht erheben oder der muss er Ladung zu einem Verhandlungstermin über eine Räumungsklage folgen.

Im gerichtlichen Verfahren der Mieter die Mietzinsminderung und die erlittenen Beeinträchtigungen dann zu beweisen. Hierfür sind Aufzeichnungen über Art und Umfang und Dauer der Beeinträchtigungen hilfreich und Beweismittel, wie z. B. Zeugen, erforderlich. In diesem Fall erfolgt eine verbindliche Klärung also erst im Gerichtsverfahren, ob und wie hoch eine Mietzinsminderung berechtigt warFür den Fall, dass sich in einem Kündigungs- oder Räumungsverfahren herausstellt, dass der Mieter eine zu hohe Mietminderung angesetzt hat, kann der verbleibende Differenzbetrag noch während des Verfahrens nachbezahlt werden, um einen drohenden Wohnungsverlust zu vermeiden. Allerdings kann ein hoher Differenzbetrag auch dazu führen, dass die der Mieter mit den Kosten des Gerichtsverfahrens belastet wird. Nur für den Fall, dass der Mieter grob fahrlässig oder mutwillig Mietbeträge einbehalten hat, die zur erlittenen Beeinträchtigung in keinem Verhältnis stehen, kann es trotz einer Nachzahlung noch zum Wohnungsverlust kommen.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Mietzinsminderung helfen?

Hat ein Mieter mit schwerwiegenden Beeinträchtigungen seiner Wohn- und Lebensqualität zu kämpfen, ist oft guter Rat teuer. Generell empfiehlt es sich immer, die Beratung eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht einzuholen, der nicht nur über die rechtlichen Möglichkeiten aufklären kann, sondern auch den Individuellen Fall beurteilen kann. Dabei kann er dann auch eine geeignete Vorgehensweise für den Mieter vorschlagen und eine Einschätzung einer angemessenen Mietminderung liefern.

Für den Fall, dass ein Mieter mit seinem Vermieter hierzu keine außergerichtliche Einigung herbeiführen kann, wird ein Anwalt für Mietrecht seinen Mandanten natürlich auch bei einem anstehenden Gerichtsverfahren unterstützen und vertreten. Falls durch eine unberechtigt hohe Mietminderung der Verlust der Wohnung droht, kann auch hier ein Anwalt für Mietrecht durch geeignete Maßnahmen an einer Abwendung arbeiten. Ferner wird ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch einen Vermieter unterstützen, der sich gegen unberechtigte Mietminderungen eines Mieters wehren möchte. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mietzinsminderung.

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FAQ: Mietzinsminderung

Wann darf man die Miete kürzen? Solange der Mangel oder Schaden vorliegt und der Vermieter ihn nicht beseitigt hat, kann der Mieter die Miete kürzen. Je nach Umfang der Beeinträchtigung kann er zwischen 1 und 100 Prozent bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Wohnung von der Miete abziehen.

Ist die Wohnung mangelhaft, kann der Mieter die Miete mindern. … Außerdem riskiert der Mieter, dass ihn der Vermieter auf Zahlung der vollen Miete verklagt. Entscheidet das Gericht, dass die Mietminderung unberechtigt oder nur teilweise begründet ist, werden dem Mieter die Verfahrenskosten zumindest teilweise auferlegt.

Ganz entscheidend ist für eine gerechtfertigte Mietminderung, dass der Sachmangel eine klare Abweichung vom vereinbarten Zustand bewirkt. … Qualitative Sachmängel umfassen die gängigen Gründe für eine Mietminderung wie Schimmel, Warmwasser- oder Heizungsausfall sowie Lärmbelästigung oder undichte Fenster.

Wurde der Vermieter durch die Mängelanzeige nachweislich in Kenntnis gesetzt und es erfolgte keine Reaktion, können Sie die Miete unter Vorbehalt zahlen. Schreiben Sie dazu einfach in den Verwendungszweck der Banküberweisung „Miete unter Vorbehalt“.

Ein Beitrag der juristischen Redaktion
Ein Beitrag der juristischen Redaktion

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