Verzicht auf Mietzinsminderung
Wie oben erwähnt, kann das Recht auf Mietminderung nicht im Vorhinein im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Aber die vorbehaltlose Bezahlung des vollen Mietzinses trotz Kenntnis des Mangels führt dazu, dass Sie auf Ihr Recht verzichten. Allerdings wird der Mietzins ja zu Beginn des Monats fällig, unter Umständen wissen Sie zum Zeitpunkt der Zahlung also noch gar nichts von dem Mangel. Tritt also zum Beispiel am 12. Jänner ein mietminderungsrelevanter Mangel wie der Ausfall der Heizung auf, kann Ihnen für diesen Monat der Verzicht auf Mietminderung nicht unterstellt werden.
Höhe der Mietminderung
Haben Sie einen Mangel, aufgrund dessen Sie die Miete mindern wollen, stellt sich die Frage, in welcher Höhe Sie die Miete reduzieren können. Dies ist gar nicht so einfach und es gibt dafür keine einfachen Grundregeln. Die Höhe der Mietminderung hängt vor allem davon ab, in welchem Ausmaß der Mangel Ihr Leben in der Mietwohnung beeinträchtigt oder gar unmöglich macht.
Es sind Mietminderungen zwischen 2 und 100 Prozent möglich. Im Streitfall entscheidet das Gericht über die letztendliche Höhe, im Regelfall helfen Mietzinsminderungstabellen und Beispielfälle bei der Festlegung der Mietreduktion. Ehe Sie voreilig eine willkürliche Mietkürzung ankündigen bzw. einfordern, konsultieren Sie unbedingt einen spezialisierten Anwalt oder lassen Sie sich von einer Anlaufstelle wie der Mietervereinigung beraten.
Was ist die Mietzinsminderungstabelle?
Die Mietzinsminderungstabelle ist eine Sammlung verschiedener Minderungshöhen bei unterschiedlichen Mietminderung Voraussetzungen. Im Gesetz finden sich keine fixen Sätze für spezielle Mängel, daher bezieht man sich im Grunde immer auf gerichtliche Einzelfallentscheidungen, die in der Mietminderungstabelle gesammelt und übersichtlich dargestellt werden.
Diese Tabelle, die Sie zum Beispiel bei der Mietervereinigung einsehen können, die aber auch Ihr persönlicher Fachanwalt immer zur Hand hat, stellt aber lediglich eine Orientierung dar. In den meisten Fällen, wird je nach Einschränkungsgrad, Dokumentation und Argumentation der Mieter anhand der individuellen Mängel über Höhe und Rechtmäßigkeit entschieden.
Berechnung der Höhe der Mietminderung
Bei der Berechnung der Mietminderung unter den richtigen Voraussetzungen wird immer die Bruttomiete zugrunde gelegt. Als Berechnungsgrundlage dient also die Hauptmiete zuzüglich der Betriebskosten und Mehrwertsteuer. Die Mietreduktion kann nur für den Zeitraum des Auftretens des Mangels wahrgenommen werden. Fällt also beispielsweise zwei Wochen die Heizung aus, können Sie Minderung auch nur für diese zwei Wochen vornehmen.
Beispielurteile für Mietminderungshöhen |
Mangel | Mietminderung | Grundlage Urteil |
Baulärm | 5 Prozent | 1 Ob 177/05v = Zak 2006/165 |
Schimmel in Schlafzimmer, Kinderzimmer und Küche | 40 Prozent | LGZ Wien 40 R 104/08b = Zak 2008/429 |
Schimmel im Badezimmer | 10 Prozent | LGZ Wien 40 R 104/08b = Zak 2008/429 |
Verhinderung der Benützung des Mietobjekts | 100 Prozent | LGZ Wien 41 R 343/88 = MietSlg 40.127 |
Unterdimensionierte Heizung, Zugluft wegen offener Fugen (während der kalten Jahreszeit) | 20 Prozent | LGZ Wien 39 R 302/02d = MietSlg 55.146 |
Quelle: https://lesen.lexisnexis.at/_/zak-mietzinsminderungstabelle/artikel/zak_digitalonly/2015/1/zak_digitalOnly_2015_4.html |