Voraussetzungen für eine Mietminderung § Vorgehen & mehr
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- Rechtsstand: Februar 2020
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Mietrechtsinfo Redaktion
- Als Mieter hat man grundsätzlich das Recht den Mietzins zu mindern, wenn die Wohnung nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht.
- Die Mietminderung ist eine vorübergehende Herabsetzung des Mietzinses, keine dauerhaft beantragte Reduktion der Mietzahlung.
- Voraussetzungen für eine Mietminderung sind gegeben, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt den der Mieter nicht verursacht hat und der Mangel nicht schon bei Abschluss des Mietvertrages bestand.
- Ein Mieter hat nur eine Recht auf Mietminderung solange der Mangel auch besteht. Sobald der Schaden behoben wurde, muss man auch wieder den vollen Mietzins bezahlen.
- Grundsätzlich hängt die Höhe der Mietminderung vor allem davon ab, in welchem Ausmaß der Mangel das Leben des Mieters in der Mietwohnung beeinträchtigt oder gar unmöglich macht. Dabei sind Mietminderungen zwischen 2 und 100 Prozent möglich.
Gesetzliche Voraussetzungen für die Mietminderung
Sie haben als Mieter grundsätzlich das Recht den Mietzins zu mindern, wenn die Wohnung nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht oder wenn Sie in der Nutzung stark beeinträchtigt sind. Dabei ist es im Gegensatz zu vielen anderen Rechten im Zusammenhang mit Mietwohnungen nicht relevant, ob Ihre Wohnung unter das Mietrechtsgesetz fällt oder nicht. Bei der Mietminderung ist das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch mit § 1096 die Grundlage.
Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im voraus nicht verzichtet werden. Die Mietminderung leitet sich automatisch ab, wenn die Wohnung Fehler oder Mängel aufweist, und muss nicht beantragt oder genehmigt werden. Es ist aber ratsam, vorher mit dem Vermieter das Gespräch zu suchen und sich von einem Anwalt oder der Mietervereinigung beraten zu lassen. Das Recht auf Mietminderung unter gewissen Voraussetzungen ist letztendlich auch ein Druckmittel, welches Sie in der Hand haben, um auf die Beseitigung von Mängeln zu drängen.
Unterschied zwischen Mietminderung und Herabsetzung eines überhöhten Mietzinses
Die Mietminderung ist eine vorübergehende Herabsetzung des Mietzinses, keine dauerhaft beantragte Reduktion der Mietzahlung. Die dauerhafte Reduktion ist Bestandteil eines wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens (in Wien bei der Schlichtungsstelle angesiedelt), welches man führen kann, wenn man in einer Wohnung lebt, für die gesetzliche Mietzinsobergrenzen gelten. Das ist bei Wohnungen, die vollumfänglich unter das Mietrechtsgesetz fallen. Wenn ein Mietzins diese Obergrenzen überschreitet, kann innerhalb von gesetzlichen Fristen die behördliche Herabsetzung des Mietzinses begehrt werden. Das Recht auf Mietminderung besteht nur zeitlich befristet, nämlich genau so lange wie der Mangel die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt.
Voraussetzungen für eine Mietminderung
Es gibt drei wesentliche Voraussetzungen für eine Mietminderung:
- es muss ein erheblicher Mangel vorliegen
- der Mieter hat den Mangel nicht verursacht
- der Mangel bestand nicht schon bei Abschluss des Mietvertrages
Vor der Unterzeichnung die Wohnung „testen“ Bevor Sie einen Mietvertrag unterzeichnen und die Schlüssel für die Wohnung übernehmen, begehen Sie die Wohnung mit dem Vermieter. Testen Sie die Funktionsfähigkeit der Geräte, sanitären Anlagen und Wärmebereiter. Protokollieren Sie den Zustand der Wohnung und nehmen Sie alle Mängel in einem Übergabeprotokoll auf. So sind Sie von Anfang an über Mängel informiert und können noch vor Beginn des Mietverhältnisses etwaige Mängel beheben lassen.
Wann darf ein Mieter die Miete kürzen?
Nun stellt sich die berechtigte Frage, was eigentlich ein erheblicher Mangel ist, der eine Voraussetzung für eine Mietminderung darstellt. Die Gründe sind sicherlich so unterschiedlich wie die Menschen und ihr Empfinden eines Mangels selbst. Manche Mängel werden vom Vermieter als sekkant bezeichnet, aber von Mieter als unerträglich empfunden. Deswegen entscheiden immer wieder Gerichte über die Voraussetzungen einer Mietminderung und schaffen somit eine Vielzahl von Beispielen. Einige ausgewählte Gründe für eine Mietminderung haben wir für Sie einmal zusammengestellt.
- Baulärm und Verschmutzungen durch Bautätigkeiten
- längeres Nicht-Funktionieren der Heizung, defekte Heizung
- nicht behobene Wasserschäden und feuchte Wohnung
- Schimmel in der Wohnung
- Sichtminderung und Verschattung durch Bebauung
- undichte Fenster und Türen
- defekter Lift
- nicht funktionierende Gegensprechanlage
- Lärm durch Nachbarn und Anrainer
Vor allem beim Baulärm als Mietminderung Voraussetzung kommt es dabei aber immer wieder zu Streitigkeiten und Unklarheiten. Der Vermieter kann beispielsweise bei Straßenbauarbeiten nicht so einfach gegen den entstehenden Lärm vorgehen, geschweige denn, dafür verantwortlich gemacht werden. Allerdings können Sie dennoch eine Mietminderung erwirken, wenn der Lärm das normale Ausmaß übersteigt oder die Lärm verursachenden Bauarbeiten etwa durch Sanierung in der eigenen Wohnung oder im allgemeinen Teil des Gebäudes, für den der Vermieter die Erhaltungspflicht hat, stattfinden.
Dauer der Mietminderung
Grundsätzlich haben Sie nur ein Recht auf Mietminderung solange der Mangel, aufgrund dessen Sie die Miete kürzen, auch besteht. Sobald der Schaden behoben wurde, müssen Sie natürlich auch wieder den vollen Mietzins bezahlen.Rückwirkende Mietminderung
Im Prinzip können Sie die Mietminderung nicht rückwirkend einfordern, wenn Sie die Mietzahlungen nicht unter Vorbehalt geleistet haben. Zahlen Sie ohne Vorbehalt die volle Miete weiter, auch wenn ein Mangel besteht, dann gilt dies in der Rechtsprechung als Verzicht auf das Recht der Mietminderung. Daher gelten für die rückwirkende Einforderung der Mietminderung lediglich zwei besondere Umstände, unter denen es möglich ist:
- Sie formulieren deutlich im Meldeschreiben über den Mangel an den Vermieter, dass Sie die Miete ab sofort unter Vorbehalt bezahlen und machen geltend, dass Sie den Zins aliquot zurückfordern.
- Sie als Mieter haben zum Zeitpunkt des Mangels keine Kenntnis über das Recht der Mietminderung. Das kann zum Beispiel sein, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag eine Klausel zu stehen haben, die dieses recht ausschließt. Solche Klauseln sind im Übrigen rechtswidrig und damit nicht wirksam!
Wann darf man den Mietzins nicht mindern?
Zusammenfassend und in der Ableitung aus den Gründen für eine Mietminderung gibt es auch Voraussetzungen, unter denen Sie die Miete nicht mindern können. Ausgeschlossen ist die gesetzliche Mietzinsminderung, wenn:
- eine nur unwesentliche Beeinträchtigung besteht
- die Beeinträchtigungen vom Mieter selbst verschuldet wurden
- der Mieter die Behebung des Mangels behindert
- dem Mieter die Beeinträchtigung schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages bekannt waren
- der Mieter zur Behebung der Mängel verpflichtet ist
- der Mieter im Nachhinein auf seine Ansprüche zur Mietminderung verzichtet
Verzicht auf Mietzinsminderung
Wie oben erwähnt, kann das Recht auf Mietminderung nicht im Vorhinein im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Aber die vorbehaltlose Bezahlung des vollen Mietzinses trotz Kenntnis des Mangels führt dazu, dass Sie auf Ihr Recht verzichten. Allerdings wird der Mietzins ja zu Beginn des Monats fällig, unter Umständen wissen Sie zum Zeitpunkt der Zahlung also noch gar nichts von dem Mangel. Tritt also zum Beispiel am 12. Jänner ein mietminderungsrelevanter Mangel wie der Ausfall der Heizung auf, kann Ihnen für diesen Monat der Verzicht auf Mietminderung nicht unterstellt werden.
Höhe der Mietminderung
Haben Sie einen Mangel, aufgrund dessen Sie die Miete mindern wollen, stellt sich die Frage, in welcher Höhe Sie die Miete reduzieren können. Dies ist gar nicht so einfach und es gibt dafür keine einfachen Grundregeln. Die Höhe der Mietminderung hängt vor allem davon ab, in welchem Ausmaß der Mangel Ihr Leben in der Mietwohnung beeinträchtigt oder gar unmöglich macht.
Es sind Mietminderungen zwischen 2 und 100 Prozent möglich. Im Streitfall entscheidet das Gericht über die letztendliche Höhe, im Regelfall helfen Mietzinsminderungstabellen und Beispielfälle bei der Festlegung der Mietreduktion. Ehe Sie voreilig eine willkürliche Mietkürzung ankündigen bzw. einfordern, konsultieren Sie unbedingt einen spezialisierten Anwalt oder lassen Sie sich von einer Anlaufstelle wie der Mietervereinigung beraten.
Was ist die Mietzinsminderungstabelle?
Die Mietzinsminderungstabelle ist eine Sammlung verschiedener Minderungshöhen bei unterschiedlichen Mietminderung Voraussetzungen. Im Gesetz finden sich keine fixen Sätze für spezielle Mängel, daher bezieht man sich im Grunde immer auf gerichtliche Einzelfallentscheidungen, die in der Mietminderungstabelle gesammelt und übersichtlich dargestellt werden.
Diese Tabelle, die Sie zum Beispiel bei der Mietervereinigung einsehen können, die aber auch Ihr persönlicher Fachanwalt immer zur Hand hat, stellt aber lediglich eine Orientierung dar. In den meisten Fällen, wird je nach Einschränkungsgrad, Dokumentation und Argumentation der Mieter anhand der individuellen Mängel über Höhe und Rechtmäßigkeit entschieden.
Berechnung der Höhe der Mietminderung
Bei der Berechnung der Mietminderung unter den richtigen Voraussetzungen wird immer die Bruttomiete zugrunde gelegt. Als Berechnungsgrundlage dient also die Hauptmiete zuzüglich der Betriebskosten und Mehrwertsteuer. Die Mietreduktion kann nur für den Zeitraum des Auftretens des Mangels wahrgenommen werden. Fällt also beispielsweise zwei Wochen die Heizung aus, können Sie Minderung auch nur für diese zwei Wochen vornehmen.
| Beispielurteile für Mietminderungshöhen | ||
|---|---|---|
| Mangel | Mietminderung | Grundlage Urteil |
| Baulärm | 5 Prozent | 1 Ob 177/05v = Zak 2006/165 |
| Schimmel in Schlafzimmer, Kinderzimmer und Küche | 40 Prozent | LGZ Wien 40 R 104/08b = Zak 2008/429 |
| Schimmel im Badezimmer | 10 Prozent | LGZ Wien 40 R 104/08b = Zak 2008/429 |
| Verhinderung der Benützung des Mietobjekts | 100 Prozent | LGZ Wien 41 R 343/88 = MietSlg 40.127 |
| Unterdimensionierte Heizung, Zugluft wegen offener Fugen (während der kalten Jahreszeit) | 20 Prozent | LGZ Wien 39 R 302/02d = MietSlg 55.146 |
| Quelle: https://lesen.lexisnexis.at/_/zak-mietzinsminderungstabelle/artikel/zak_digitalonly/2015/1/zak_digitalOnly_2015_4.html | ||
Bruttomiete: 1200 Euro, Höhe der Mietminderung: 20 Prozent, Mietminderung für 30 Tage/Monat: 1200 x 0,2 (20 Prozent) =240 Euro, Mietminderung für 14 Tage Heizungsausfall: 240:30 x 14 = 112 Euro
Kann man wegen Mietminderung gekündigt werden?
Grundsätzlich ist die Minderung der Miete kein Kündigungsgrund. Voraussetzung ist aber, dass Sie dem Vermieter mitgeteilt haben, dass Sie eine Mietminderung aufgrund eines Mangels vollziehen. Teilen Sie dem Vermieter nicht mit, dass Sie weniger oder keine Miete bezahlen, weil eine Voraussetzung für eine Mietminderung besteht, kann das nicht vollständige Bezahlen des Mietzinses oder das komplette Ausbleiben der Zahlungen als Mietschulden betrachtet werden. Dann hat der Vermieter das Recht, Ihnen die Wohnung zu kündigen.
Vorgehen bei Mietminderung
Der Mangel ist da, die Voraussetzung einer Mietminderung besteht – was also nun tun. Wie geht man vor, einfach weniger Mietzins überweisen, oder erst einmal mit dem Vermieter reden? Wichtig ist, dass Sie den Vermieter über den Mangel schriftlich, am besten per Einschreiben informieren und über die Herabsetzung der Miete für den Zeitraum bis zur Behebung des Mangels in Kenntnis setzen.
Zweitens sollten Sie nie weniger Mietzins zahlen, sondern die volle Summe unter Vorbehalt zahlen. Wie Sie genau von der Feststellung des Mangels über die Prüfung der Voraussetzung einer Mietminderung bis hin zur Durchsetzung der Mietreduktion vorgehen sollten, lesen Sie in unserem weiterführenden Ratgeber zum Ablauf einer Mietminderung.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Mietminderung helfen?
Mieter sind zumeist unsicher, ob Einschränkungen ihrer Wohnqualität eine Mietminderung rechtfertigen. Hierbei kann es durchaus sinnvoll sein, sich durch einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen. Dabei kann ein Anwalt im Einzelfall prüfen, ob ein Mangel ausreichend dargestellt werden kann, sodass er eine Mietminderung rechtfertigt. Ferner wird er auch eine Einschätzung dazu abgeben, wie stark eine Mietminderung ausfallen sollte.
Wichtig ist es vor allen Dingen, das Thema frühzeitig zu behandeln, da viele Mieter erst über einen gewissen Zeitraum einen Mangel ertragen und weiterhin ihre volle Miete bezahlen. Dabei besteht leider kein Anspruch auf eine rückwirkende Mietminderung. Außerdem kann ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch helfen, wenn einem Mieter aufgrund einer berechtigten Mietminderung eine unberechtigte Kündigung des Mietverhältnisses zugegangen ist und er wird seinen Mandanten natürlich auch vor Gericht vertreten, sofern eine gerichtliche Auseinandersetzung zum Thema nicht zu vermeiden ist. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mietminderung.
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