303 ratings

Rückwirkende Mietminderung § Rechtliches, Mängelanzeige und mehr

Redaktion
Ein Beitrag der:
Mietrechtsinfo Redaktion
Anwalt für Mietrecht
Sie wollen rückwirkend eine Mietminderung erzielen?
Finden Sie Ihren passenden Anwalt:
1.) Wohnort in Suchfeld eingeben
2.) Anwaltsprofile vergleichen
3.) Anwalt auswählen
4.) Unverbindliche Anfrage senden
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtliches zur rückwirkenden Mietminderung

Ein Mieter hat nach § 1096 ABGB immer einen Anspruch auf Mietminderung, wenn ohne sein Verschulden der vertraglich vereinbarte Gebrauch des Mietobjekts nicht ermöglicht oder erheblich beeinträchtigt ist. Hierbei stellt dies einen gesetzlichen Anspruch des Mieters dar, der ab Beginn der Beeinträchtigung im Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung des Mietobjekts bis zu dessen Behebung besteht.

Allerdings stellt das OHG grundsätzlich dazu fest, dass eine Geltendmachung einer Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB voraussetzt, dass der Mangel dem Vermieter auch zur Kenntnis gebracht werden muss. Erst mit der Information des Vermieters hat dieser die Möglichkeit, den Mangel zu beheben und damit die Mietminderung zu vermeiden. Hierbei gilt auch für den Vermieter der gewährleistungsrechtliche Grundsatz der „zweiten Chance“, wenn eine Wohnung nicht in einwandfreiem Zustand ist.

Kann die Mietminderung dann auch rückwirkend geltend gemacht werden?

Deshalb ist auch eine rückwirkende Minderung durch den Mieter nicht einforderbar. Ausnahmsweise ist dies jedoch möglich, wenn der Mieter die Mängel dem Vermieter gemeldet hat und einen Vorbehalt der Mietzahlung angekündigt hat. Ferner kann eine rückwirkende Mietminderung auch dann in Betracht kommen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Mangels keine Kenntnis über sein Recht zur Mietminderung hatte. Hierbei gilt dies besonders für den Fall, dass ein Vermieter eine unzulässige Vertragsklausel in den Mietvertrag aufgenommen hat, die ein Recht auf eine Mietzinsreduktion ausschließt. Dabei kommt dann ggf. eine Rückforderung wegen rechtsirrtümlicher Zahlung in Betracht.

Generell ist eine rückwirkende Mietminderung für mehrere Monate jedoch schwierig, wenn der Mieter seine Zahlungen nicht unter Vorbehalt gestellt hat. Eine vorbehaltlose Zahlung des vollen Mietzinses trotz einer Kenntnis über die Beeinträchtigung wird von der Rechtsprechung in Österreich grundsätzlich als Verzicht einer Mietminderung für den jeweilige Monat gedeutet.

Infografik
Wann ist eine rückwirkende Mietminderung möglich?

Zeitpunkt der Mängelanzeige bei der rückwirkenden Mietminderung

Grundsätzlich ist ein Mieter verpflichtet, dem Vermieter festgestellte Mängel unverzüglich anzuzeigen, also ohne ein schuldhaftes Verzögern. Von dieser Pflichterfüllung hängt dann einerseits ab, ob ein Recht zur Mietminderung überhaupt besteht und auch ab welchem Zeitpunkt die Miete dann gemindert werden kann. Für den Fall, dass ein Mieter keine Mängelanzeige beim Vermieter macht, verwirkt er damit in aller Regel auch sein Recht zur Mietminderung, das er dem Vermieter keine Gelegenheit gegeben hat, den Mangel abzustellen.

Allerdings gibt es auch hierbei Ausnahmen, z. B. wenn eine fehlende Mängelanzeige nicht der Grund für eine fehlende Mängelbeseitigung seitens des Vermieters ist. In diesen Fällen kann das Recht auf eine Mietminderung für den Mieter bestehen bleiben. Dies kann z. B. in folgenden Fällen gegeben sein:

  • Der Vermieter kennt den Mangel bereits oder er hätte ihn erkennen müssen.
  • Der Mangel ist auch dauerhaft nicht zu beheben.
  • Ein behebbarer Mangel hätte sich auch bei rechtzeitiger Anzeige nicht früher beheben lassen.
Generell ist also der Umstand, ob eine Pflicht des Mieters zur Mängelanzeige besteht, und wenn ja, ob und zu welchem Zeitpunkt der Mieter die Anzeige vornimmt, entscheidend für das Recht des Mieters, ob und für welchen Zeitraum er eine Mietminderung geltend machen kann. Hierbei kann man verschiedene Szenarien aufzeigen.

Unverzügliche Mängelanzeige beim Vermieter

Ist der Mangel erheblich, besteht bei einer unverzüglichen Mängelanzeige beim Vermieter das Recht zur Mietminderung in vollem Umfang. Hierbei ist auch wichtig zu wissen, dass in diesem Fall die Mietminderung nicht erst ab dem Tag der Anzeige, sondern rückwirkend seit dem ersten Tag, des Auftretens des Mangels an geltend gemacht werden kann.

Verspätete Mängelanzeige beim Vermieter

Wenn Umstände vorliegen, die eine Mängelanzeige vollständig entbehrlich gemacht hätten, besteht das Mietminderungsrecht in dem Umfang, in dem es bei rechtzeitiger Anzeige bestanden hätte. Der Mieter kann den Mietzins daher rückwirkend vom ersten Tag d.h. vom Zeitpunkt des Auftretens des Mangels an mindern. Für den Fall jedoch, dass im konkreten Fall keine Entbehrlichkeit einer Mängelanzeige vorliegt, hat eine verspätete Mängelanzeige nicht zur Folge, dass das Minderungsrecht des Mieters vollständig entfällt. Hierbei ist nur eine rückwirkende Minderung für den Zeitraum ab Auftreten des Mangels bis zur Anzeige ist nicht mehr möglich. Hingegen kann für die Zeit ab der Anzeige dem Mieter sein Mietminderungsrecht erhalten.
Sie wollen die Voraussetzungen für eine rückwirkende Mietminderung prüfen lassen?
Ein spezialisierter Anwalt für Mietrecht prüft Ihren Anspruch auf eine rückwirkende Mietminderung und kann Ihnen bei der Gestaltung der Erklärung der Mietminderung helfen.

Fehlende Mängelanzeige beim Vermieter

Wenn gar keine Mängelanzeige an den Vermieter erfolgt, steht dem Mieter ein Mietminderungsrecht nur dann zu, wenn einer der oben beschriebenen Ausnahmefälle eingreift, der die Anzeige entbehrlich macht. Ist ein derartiger Fall nicht gegeben, kann der Mieter keine Mietminderung vornehmen. Ein klassischer Ausnahmefall, den der Vermieter nicht beheben kann, ist z. B. eine falsche Wohnflächenangabe, nach der der Mietzins berechnet wurde.

Für den Fall, dass z. B. eine Wohnung 15 qm kleiner ausfällt als im Mietvertrag beschrieben, kann ein Mieter den Mietzins auch rückwirkend vom ersten Tag des Mietverhältnisses den Mietzins mindern, wenn die Abweichung entsprechend groß ist. Auch ist in diesem Fall eine Mängelanzeige nicht notwendig, da sich der Mangel nicht beheben lässt.

Zeitpunkt der Erklärung der Mietminderung ist nicht entscheidend

Grundsätzlich ist auch bei einer rückwirkenden Mietminderung der Zeitpunkt einer Erklärung über eine Mietminderung nicht entscheidend. Dabei tritt das Recht auf eine Mietminderung kraft Gesetzes ein, wenn die Voraussetzungen für eine Minderung des Mietzinses vorliegen und kein Ausschlussgrund besteht. Deshalb muss auch der Mieter die Mietminderung nicht durch eine Erklärung gegenüber dem Vermieter erst herbeiführen. Zwar ist der Mieter hierdurch berechtigt, den Mietzins rückwirkend von einem Zeitpunkt an zu mindern, der vor der Mängelanzeige und vor der Erklärung der Mietminderung liegt, aber dies bedeutet nicht unbedingt, dass ihm die finanziellen Vorteile dieses Rechts auch eingeräumt werden.

Es ist rechtlich möglich, dass das Minderungsrecht je nach Zeitpunkt und Entbehrlichkeit der Mängelanzeige zwar ganz oder teilweise besteht, der Mieter aber die infolge seines Mietminderungsrechts Zuviel gezahlten Mietzins nicht zurückverlangen kann von seinem Vermieter. Hierbei kann ein solcher Fall vorliegen, wenn der Mieter den vollen Mietzins gezahlt hat, obwohl er den Mangel kannte und sich eine teilweise Rückforderung wegen des Mangels nicht bei der Zahlung vorbehalten hat.

Gut zu wissen
Frist auf Mietminderung einhalten!
In seltenen Fällen kann dem Mieter trotz Vorliegens aller Voraussetzungen eine Berufung auf sein Mietminderungsrecht verwehrt werden. Hierbei gründet sich dies auf dem Grundsatz, dass ein Recht verwirkt sein kann und nicht ausgeübt werden kann, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten davon ausgehen durfte, dass er dieses Recht auch in Zukunft nicht geltend machen wird.

Zusammenfassung zur rückwirkenden Mietminderung

Grundsätzlich kann eine rückwirkende Mietminderung also in verschiedenen Fällen durchaus möglich sein. Hierbei sind insbesondere die folgenden Konstellationen relevant:

  • Ein Mieter kann den Mietzins zumeist unabhängig vom Zeitpunkt der Erklärung der Mietminderung rückwirkend vom Tag der Mängelfeststellung an mindern, wenn er dem Vermieter den Mangel unverzüglich angezeigt hat oder eine Anzeige entbehrlich war.
  • Für den Fall, dass eine Mängelanzeige erst verspätet erfolgt und auch nicht entbehrlich war, kommt eine Mietminderung erst für die Zeit ab der Mängelanzeige in Betracht und nicht erst ab dem Zeitpunkt der ggf. später erfolgenden Erklärung der Mietminderung.
  • Der Zeitpunkt für eine Erklärung der Mietminderung kann nur in seltenen Ausnahmefällen eine Rolle spielen.
  • Wenn ein Mieter in Kenntnis des Mangels weiterhin den vollen Mietzins gezahlt hat, ohne einen Vorbehalt anzumelden, kann er die Zuviel gezahlte Miete zumeist nicht zurückverlangen, auch wenn rein rechtlich der Mietzins bereits rückwirkend gemindert ist.

Wie kann ein Anwalt bei der rückwirkenden Mietminderung helfen?

Ein rückwirkende Mietminderung sollte bei einem Mieter immer sehr gut geplant sein und er sollte auch alle rechtlichen Rahmenbedingungen kennen, um keine weiteren rechtlichen Auseinandersetzungen mit seinem Vermieter zu riskieren. Deshalb ist es durchaus ratsam, in diesen Fällen einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu Rate zu ziehen.

Hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht den individuellen Fall prüfen und auch feststellen, ob im individuellen Fall eine Mängelanzeige beim Vermieter notwendig war oder zu welchem Zeitpunkt diese erfolgt ist. Ferner kann er seinen Mandanten auch dazu beraten, wie z. B. eine Erklärung zur Mietminderung gestaltet sein sollte und ab wann und in welcher Höhe eine Mietminderung im konkreten Fall angemessen ist. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zur rückwirkenden Mietminderung.

Was benötigen Sie jetzt?
Redaktion
Anwalt benötigt?

Finden Sie in unserer Anwaltssuche Ihren passenden Anwalt für Mietrecht

Anwalt benötigt
Weiter informieren

Finden Sie weitere Informationen rund um das Thema Mietzins in Österreich

PDF Download
XX Checkliste

Einfach kostenlos unsere XX Checkliste downloaden

FAQ: Rückwirkende Mietminderung

Eine Mängelanzeige beim Vermieter muss laut Gesetz unverzüglich erfolgen, es sei denn, es liegen Ausnahmegründe vor, die eine Mängelanzeige entbehrlich machen. Für den Fall, dass eine verspätete Mängelanzeige stattfand, ist eine Kürzung des Mietzinses auch erst ab diesem Zeitpunkt möglich.
Der Mieter muss eine Minderung weder ankündigen noch beantragen. Sie sei bereits ab dem Tag möglich, an dem der Vermieter Kenntnis von dem Mangel hat. Allerdings muss die Höhe der Minderung dem Schaden angemessen sein.
Ist die Wohnung mangelhaft, kann der Mieter die Miete mindern. Allerdings riskiert der Mieter, dass ihn der Vermieter auf Zahlung des vollen Mietzinses verklagt. Entscheidet das Gericht, dass die Mietminderung unberechtigt oder nur teilweise begründet ist, werden dem Mieter die Verfahrenskosten zumindest teilweise auferlegt.
Der Anspruch eines Mieters auf Rückzahlung der überzahlten Miete verjährt nach 3 Jahren, gerechnet vom Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Entstanden ist der Anspruch aber erst, indem der Mieter hierum weiß, wobei die Kenntnis der Rechtslage unerheblich ist.
War dieser Artikel hilfreich für Sie?

Geben Sie uns Feedback, damit wir unsere Qualität immer weiter verbessern können.

303 ratings
Das könnte Sie auch interessieren ...