Zeitpunkt der Mängelanzeige bei der rückwirkenden Mietminderung
Grundsätzlich ist ein Mieter verpflichtet, dem Vermieter festgestellte Mängel unverzüglich anzuzeigen, also ohne ein schuldhaftes Verzögern. Von dieser Pflichterfüllung hängt dann einerseits ab, ob ein Recht zur Mietminderung überhaupt besteht und auch ab welchem Zeitpunkt die Miete dann gemindert werden kann. Für den Fall, dass ein Mieter keine Mängelanzeige beim Vermieter macht, verwirkt er damit in aller Regel auch sein Recht zur Mietminderung, das er dem Vermieter keine Gelegenheit gegeben hat, den Mangel abzustellen.
Allerdings gibt es auch hierbei Ausnahmen, z. B. wenn eine fehlende Mängelanzeige nicht der Grund für eine fehlende Mängelbeseitigung seitens des Vermieters ist. In diesen Fällen kann das Recht auf eine Mietminderung für den Mieter bestehen bleiben. Dies kann z. B. in folgenden Fällen gegeben sein:
- Der Vermieter kennt den Mangel bereits oder er hätte ihn erkennen müssen.
- Der Mangel ist auch dauerhaft nicht zu beheben.
- Ein behebbarer Mangel hätte sich auch bei rechtzeitiger Anzeige nicht früher beheben lassen.
Generell ist also der Umstand, ob eine Pflicht des Mieters zur Mängelanzeige besteht, und wenn ja, ob und zu welchem Zeitpunkt der Mieter die Anzeige vornimmt, entscheidend für das Recht des Mieters, ob und für welchen Zeitraum er eine Mietminderung geltend machen kann. Hierbei kann man verschiedene Szenarien aufzeigen.
Unverzügliche Mängelanzeige beim Vermieter
Ist der Mangel erheblich, besteht bei einer unverzüglichen Mängelanzeige beim Vermieter das Recht zur Mietminderung in vollem Umfang. Hierbei ist auch wichtig zu wissen, dass in diesem Fall die Mietminderung nicht erst ab dem Tag der Anzeige, sondern
rückwirkend seit dem ersten Tag, des Auftretens des Mangels an geltend gemacht werden kann.
Verspätete Mängelanzeige beim Vermieter
Wenn Umstände vorliegen, die eine
Mängelanzeige vollständig entbehrlich gemacht hätten,
besteht das Mietminderungsrecht in dem Umfang, in dem es bei rechtzeitiger Anzeige bestanden hätte. Der Mieter kann den Mietzins daher rückwirkend vom ersten Tag d.h. vom Zeitpunkt des Auftretens des Mangels an mindern. Für den Fall jedoch, dass im konkreten Fall keine Entbehrlichkeit einer Mängelanzeige vorliegt, hat eine verspätete Mängelanzeige nicht zur Folge, dass das Minderungsrecht des Mieters vollständig entfällt. Hierbei ist nur eine rückwirkende Minderung für den Zeitraum ab Auftreten des Mangels bis zur Anzeige ist nicht mehr möglich. Hingegen kann für die Zeit ab der Anzeige dem Mieter sein Mietminderungsrecht erhalten.