Vorgehen bei Mietminderung § Ankündigung & Berechnung
Wie sieht das genaue Vorgehen bei Mietminderung aus? Nicht immer lebt es sich in einer Mietwohnung angenehm. Baulärm, Schimmel, undichte Fenster oder eine defekte Heizung schmälern das Wohlbefinden und gefährden manchmal sogar unsere Gesundheit. Muss man bei solchen Wohnungsschäden und Mängeln die volle Miete zahlen? Nein, denn Sie haben ein Recht auf Mietzinsminderung. Doch wie gehen Sie bei einer Mietminderung vor? Hier finden Sie alles darüber wie Mietminderung abläuft.
- Lesezeit: 9 Min.
- Rechtsstand: Februar 2020
Mietrechtsinfo Redaktion
- Das Recht zur Mietminderung ist in Österreich im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch in § 1096 festgelegt.
- Mieter müssen zunächst den Vermieter über den Mangel informieren und um Beseitigung bitten.
- Für den Fall, dass keine Reparatur oder die Beseitigung des Mangels erfolgt, kann man eine angemessene Frist setzen und den Vermieter auf das Recht zur Mietminderung hinweisen.
- Eine Mietminderung sollte man schriftlich ankündigen beim Vermieter und auch ausführlich begründen.
- Will man eine Mietminderung realisieren, so sollte man diese am besten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht berechnen lassen.
Wann kann ein Mieter die Miete kürzen?
Ihr Recht auf Mietminderung bei erheblichen Mängeln in der Wohnung ist im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch in § 1096 festgelegt. Es ist also in diesem Fall nicht von Relevanz, ob Ihre Mietwohnung dem Mietrechtsgesetz, voll, teilweise oder gar nicht unterliegt. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem gebrauchsfähigen Zustand zu übergeben und diese Gebrauchsfähigkeit auch während der Mietdauer zu erhalten. Treten also im Laufe der Zeit Mängel auf, die die Nutzung der Wohnung erheblich einschränken, können Sie die Miete reduzieren.
Dabei ist aber einiges zu beachten. Zunächst müssen die Voraussetzungen für eine Mietminderung bestehen und geprüft werden, um dann den Vermieter darüber zu informieren und die Mietminderung anzuzeigen. Im Folgenden erläutern wir die Schritte, die Sie gehen müssen und zeigen anhand des Beispiels der Mietminderung bei Baulärm, wie wichtig es ist, vor einer Mietminderung alle Umstände zu prüfen und sich beraten zu lassen.
Vorgehen bei Mietminderung
Tritt ein Mangel in der Mietwohnung auf, der Sie in Ihrer Lebensqualität einschränkt, ist der erste Weg natürlich der zum Vermieter. Teilen Sie diesen Mangel mit und bitten um Beseitigung. Erfolgt keine Reparatur oder die Beseitigung des Mangels, können Sie eine angemessene Frist setzen und den Vermieter auf Ihr Recht auf Mietminderung hinweisen. Wie Sie dabei vorgehen und in welcher Höhe Sie die Miete reduzieren können, erläutern wir in den folgenden Abschnitten.
Ankündigung einer Mietminderung
Das richtige Vorgehen bei einer Mietminderung ist, diese vorher anzukündigen. Das sollte schriftlich erfolgen. Wir empfehlen Ihnen, wie auch bei der Kündigung der Wohnung dies mit einem Einschreiben zu tun. In diesem beschreiben Sie den Mangel eingehend und legen möglichst viele Belege für die Dokumentation bei. Fotos der Schäden wie Schimmel oder undichte Fenster und Videoaufnahmen mit Ton für Baulärm oder Lärm durch Nachbarn. Weiters sollten Sie die Beseitigung der Mängel fordern (mit einer Fristsetzung) und die Höhe der Mietminderung mitteilen. Ob Sie auch die Forderung zur Rückzahlung der berechneten Mietreduktion fordern, hängt vom Vorgehen bei der Mietminderung ab, denn hier gibt es zwei Möglichkeiten.
Zahlung unter Vorbehalt
Die Zahlung unter Vorbehalt ist diejenige der beiden Arten beim Vorgehen bei der Mietminderung, die von Fachanwälten und Mietervereinigungen empfohlen wird. Dabei informieren Sie den Vermieter über die Beeinträchtigungen und zahlen aber den vollen Mietzins weiter, allerdings unter Vorbehalt. Diese vorbehaltliche Zahlung erwähnen Sie explizit im Meldeschreiben über den Mangel.
Bei dieser Variante müssen Sie auch die Rückzahlung der berechneten Mietminderung in Ihrem Einschreiben deutlich fordern. Danach kann der Vermieter oder die Hausverwaltung mit Ihnen über das Ausmaß der Mietzinsreduktion in Verhandlung gehen. Zunächst versuchen Sie sich außergerichtlich mit dem Vermieter zu einigen, und zwar über die Höhe der Mietminderung und über die Beseitigung des Mangels in einem angemessenen Zeitraum. Wird außergerichtlich keine Einigung erzielt, haben Sie durch den eingeschriebenen Brief dokumentiert, dass:
- der Mangel besteht/bestand
- der Mangel dokumentiert und um Beseitigung gebeten wurde
- die Mietminderung zu einem gewissen Prozentsatz
- der Bruttomiete angekündigt wurde
- Sie die volle Miete nur unter Vorbehalt bezahlt haben.
Dadurch können Sie auch noch nach dem Ende der Beeinträchtigung die Rückzahlung der zu viel bezahlten Miete einklagen. Doch auch, wenn Sie nicht den Weg der gerichtlichen Rückforderung gehen, können Sie bei schriftlich angekündigter Zahlung des Mietzinses unter Vorbehalt, diese Mietminderung später noch einbehalten. Setzen Sie den Vermieter immer schriftlich über die Mietminderung und den Zahlungsvorbehalt in Kenntnis, um später den Beweis führen zu können.
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Vorteil der Zahlung unter Vorbehalt
Ein großer Vorteil bei der Zahlung unter Vorbehalt bei der Mietreduktion ist es auch, dass Sie so ein Polster anlegen, falls Sie nach einer gerichtlichen Auseinandersetzung doch noch zahlen müssen. Die Entscheidungen über die Höhe und die Berechtigung einer Mietzinsminderung sind immer Einzelfallentscheidungen der Gerichte, die den besonderen Umständen und Lebenssituationen gerecht werden.
Entscheidet beispielsweise das Gericht, dass Ihre angesetzte Höhe der Mietzinsreduktion zu hoch war, dann haben Sie durch den Vorbehalt der Zahlung keine echten Mietzinsrückstände. Behalten Sie die Minderung gleich ein und zahlen nur einen Teil der Miete, kann es zu echten Mietzinsrückständen kommen, die Sie dann schnellstmöglich ausgleichen müssen, um dem Vermieter keinen Kündigungsgrund an die Hand zu geben.
Einbehalt eines angemessenen Betrages
Die zweite Möglichkeit, wie Sie bei einer Mietminderung vorgehen können, ist der Einbehalt eines angemessenen Betrages. Dabei informieren Sie den Vermieter über den Mangel und das Ausmaß der Mietminderung, die Sie deswegen einbehalten wollen. Der Minderungsbetrag beruht auf einer Berechnung, die Sie selbst ausführen bzw. zusammen mit einem Fachanwalt. Auch hier sollten Sie das Meldeschreiben in einer nachweisbaren Form versenden, also am besten per Einschreiben.
Risiko beim Einbehalt des Mietminderungsbetrages
Behalten Sie die Mietzinsminderung direkt ein, besteht das Risiko, dass der Vermieter mit einer gerichtlichen Klage auf den vermeintlichen Mietzinsrückstand reagiert. Es drohen die Kündigung der Wohnung und sogar eine Mietzins-und Räumungsklage. Geschieht dies, müssen Sie fristgerecht Einwendungen gegen die Kündigung oder einen Einspruch gegen die Klage erheben. Im Zweifelsfall müssen Sie zum Ladungstermin wegen der Räumungsklage erscheinen. Kommt es zum gerichtlichen Verfahren, müssen Sie als Mieter beweisen, dass die Mietzinsminderung berechtigt und korrekt war.
Dafür benötigen Sie Aufzeichnungen über die Beeinträchtigung, die als Beweise herangezogen werden können. Hilfreich sind auch Zeugen. Erst vor Gericht wird dann geklärt, ob die Mietreduktion und deren Höhe berechtigt ist. Kommt die Gerichtsbarkeit in diesem Verfahren zu dem Schluss, dass Ihre Mietzinsminderung nicht berechtigt oder zu hoch war, dann müssen Sie den festgestellten Betrag umgehend zahlen, um den Verlust der Wohnung abzuwenden. Ist der Differenzbetrag sehr hoch, können Sie auch noch mit den Kosten des Verfahrens belegt werden. Diese Vorgehensweise beinhaltet also sehr hohe Risiken.
Mietminderung Musterbrief
Egal, für welche Vorgehensweise bei Mietzinsminderung Sie sich entscheiden, die Grundlage dafür ist immer ein Brief an den Vermieter. In diesem müssen genaue Angaben zur Wohnung, zum Mangel oder den Mängeln, die Aufforderung zur Behebung, die Berufung auf § 1096 ABGB und Möglichkeiten zur Kontaktaufnahme mit Ihnen enthalten sein. Einen Musterbrief für die Mietminderung finden Sie zum Beispiel auf dem Internet-Portal der Arbeiterkammern Österreich.
Wie berechnet sich die Höhe der Mietminderung?
Im Meldeschreiben, in welchem Sie sich auf Ihr Recht auf Mietminderung berufen, geben Sie im zweiten Fall auch die Höhe der Reduktion an. Diese zu berechnen und festzulegen ist gar nicht so einfach. Die Höhen für Mietminderungen sind nicht im Gesetz geregelt, sondern beruhen auf Einzelfallentscheidungen der Gerichte. Es gibt Mietzinsminderungstabellen, die Ihnen dabei helfen. Diese finden Sie zum Beispiel bei der Mieterhilfe oder auch bei der Mietervereinigung Österreich. Auch spezialisierte Anwälte kennen die Rechtsprechung in Mietzinsminderungsfällen sehr genau und stehen Ihnen bei der Festlegung der Mietreduktion zur Seite.
Wie lange kann man rückwirkend die Miete mindern?
Gehen Sie bei der Mietminderung mit vorbehaltlicher Zahlung vor, so haben Sie einen Anspruch auf rückwirkende Zahlung des zu viel einbezahlten Mietzinses. Allerdings gilt auch hier die Verjährungsfrist von drei Jahren. Sofern Sie Ihre Forderung nicht bei Gericht geltend gemacht haben, verlieren Sie nach Ablauf von drei Jahren seit Auftreten des Mangels ihr Recht auf Rückforderung.
Mietminderung wegen Lärmbelästigung
Lärm ist ein Grund, weswegen die Miete gemindert werden kann. Lärm macht uns krank, beeinträchtigt unser Leben und mindert den Wohnwert unserer Wohnung. Vor allem Baulärm ist ein typischer Minderungsgrund für die Miete. Lärmquellen können überall sein. Eine Großbaustelle vor der Tür, der Vermieter saniert, die Nachbarn bauen. Wollen Sie die Miete wegen Baulärm reduzieren, ist es wichtig, dass Sie immer im Blick haben, dass die maßgebliche Voraussetzung für die Mietminderung immer ist, dass die Wohnung nicht vertragsmäßig nutzbar ist.
Mietminderung bei Baulärm
Baulärm ist regelmäßig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Alle Entscheidungen sind einzelfallbedingt, denn gerade beim Lärm sind immer die zeitlichen und örtlichen Gegebenheiten, unter Umständen auch individuelle Befindlichkeiten wie Kleinkinder, Schwangerschaft oder gesundheitliche Einschränkungen von Belang. Zusätzlich fließen in die Entscheidungen Ruhezeiten, das Ausmaß, die Zumutbarkeit mit ein. Weiters sind gelegentliche Beeinträchtigungen, wie zum Beispiel die Tagesbaustelle wegen Kanalarbeiten sind ortsüblich und müssen in Kauf genommen werden.
Daher kann niemals pauschal gewertet werden, und auch keine pauschale Höhe für die Mietzinsreduktion bei Baulärm angesetzt werden. Wann ist eine Mietzinsminderung bei Baulärm gerechtfertigt? Ihr Recht auf Mietzinsminderung bei Baulärm beruht ebenfalls auf § 1096 ABGB. Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob der Lärm durch den Vermieter, etwa durch Sanierungsarbeiten, erzeugt wird. Auch Lärm von außerhalb oder von den Nachbarn kann ein Minderungsgrund sein. Der Mietzinsminderungsanspruch ist eine Zufallshaftung, die den Vermieter auch trifft, wenn er nicht der Verursacher des Lärms ist.
Baulärm von außen
Bei der Beurteilung des Ausmaßes der Lärmbelästigung, die Sie als Mieter hinzunehmen haben, fließen die Grundsätze des § 364 Abs. 2 des ABGB mit ein. Ohne den Wortlaut genau zu erläutern, geht es hierbei um die Ortsüblichkeit von Geruch, Geräuschen, Erschütterungen, Gasen, Rauch und Abwässern. Damit eine Mietminderung gerechtfertigt ist, muss diese das ortsübliche Maß überschreiten, was gerade in Städten, vor allem in großen Städten wie Linz oder Wien, nicht so einfach ist, zu beweisen.
Gerade hier werden Baustellen im öffentlichen Raum als ortsüblich angesehen und rechtfertigen eben keine Mietminderung bei Baulärm, oder nur in sehr seltenen Fällen. Voraussetzung für eine Mietminderung ist hier eine Dauerbeeinträchtigung, die Sie auch ausreichend dokumentieren und nachweisen müssen. Zusätzlich ist hier auch wichtig, wann die Bauarbeiten stattfinden (normale Arbeitszeiten, nachts, Wochenende).
Baulärm durch Sanierung vom Vermieter
Für Sanierungsarbeiten des Vermieters am und im Haus gelten ebenfalls die Regeln über das ortsunübliche Ausmaß des Lärms. Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nach, um den gebrauchsmäßigen Zustand der Wohnung und das allgemeinen Teils des Hause zu erhalten, müssen Sie den Lärm in den allermeisten Fällen ertragen, Wird saniert, oft fällt der energetische Umbau darunter (Fenster, Dämmung der Fassade) können Sie von Ihrem Recht auf Mietminderung Gebrauch machen. Auch hier sollten Sie sich unbedingt von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten und begleiten lassen, da gerade bei Lärm die Entscheidungen der Gerichte nicht zwingend vorhersehbar sind.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Mietminderung helfen?
Ein größerer Schaden in der eigenen Wohnung, der nicht vom Vermieter behoben wird, ist immer eine sehr ärgerliche Angelegenheit. Für den Fall, dass keine Kooperation mit dem Vermieter möglich ist, scheint eine Mietminderung oftmals der einzige Weg, um dem Ärgernis zu begegnen. Allerdings sollte auch eine Mietminderung gut überlegt und vernünftig vorbereitet sein. Deshalb bietet es sich in solchen Fällen immer an, die Beratung eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht zu suchen.
Dabei kann ein Anwalt seinen Mandanten über die richtigen Schritte in einem solchen Fall aufklären und ihm auch dabei helfen, eine angemessen Mietminderung zu kalkulieren. Für den Fall, dass der Vermieter die Maßnahmen nicht akzeptiert und auch keine Abhilfe bei dem Wohnungsschaden in Aussicht stellt, kann eine derartige Angelegenheit auch ein gerichtliches Nachspiel haben. Dabei wird ein erfahrener Anwalt für Mietrecht seinen Mandanten natürlich ach bei Gericht vertreten und sein berechtigtes Interesse bestmöglich durchsetzen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mietminderung.
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