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Mietwohnung umbauen § Regelungen & Genehmigung

Endlich ist der Mietvertrag für die neue Wohnung unterschrieben und Sie wollen die Mietwohung umbauen. Das Laminat soll Teppichboden weichen und die Küche soll durch eine neue ersetzt werden. Doch darf man als Mieter umbauen? Welche Umbauten sind erlaubt? Mit diesem Ratgeber helfen wir Ihnen durch den Fragen-Dschungel zu baulichen Veränderungen an Ihrer Mietwohnung.
Redaktion
Ein Beitrag der:
Mietrechtsinfo Redaktion
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Regelungen beim Umbau der Mietwohnung

Wenn ein Mieter umbauen möchte, muss er einige wichtige Punkte beachten. Es ist nicht sein Eigentum, daher sind den dem Mieter bei den Ideen zum Umbauen der Wohnung einige Grenzen gesetzt. Grob gesagt, kann man hier zwischen baulichen Veränderungen und reinen Verschönerungen unterscheiden. Der Kern, ob ein Mieter umbauen darf, liegt darin, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Veränderungen handelt. Darüber hinaus ist wie immer beim Mietrecht in Österreich mitentscheidend, ob Ihre Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht. Ob dies bei Ihrer Wohnung zutrifft oder nicht, können Sie zum Beispiel in unserem Beitrag zum Mietrechtsgesetz in Österreich nachlesen.

Genehmigungsfreie Umbauten

Wenn Sie als Mieter umbauen möchten, dann müssen Sie nicht für alle Maßnahmen eine Genehmigung des Vermieters einholen. So können Sie als Mieter in einem Zinshaus Ihre Wohnung neu ausmalen, tapezieren und natürlich auch Löscher in die Wand bohren, um Bilder und Regale aufzuhängen. Laut Gesetzgeber ist das Ausmalen und sämtliche Veränderungen, die die Oberflächen in einer Wohnung betreffen, und einfach wieder entfernt werden können, eine unwesentliche Veränderung des Mietgegenstandes. Natürlich hat ein jeder unterschiedliche Vorstellungen von der Einrichtung einer Wohnung, von Farbgestaltung und Material des Bodenbelags. Kleine Umgestaltungsmaßnahmen müssen also nicht genehmigt werden. Dazu gehören zum Beispiel folgende:

  • das Ausmalen der Wohnung
  • Tapezieren
  • Veränderung des Bodenbelags
  • neue Fliesen
  • Anstreichen von Innentüren
  • Aushängen von Türen (müssen bei Auszug aber wieder an Ort und Stelle sein)

All diese unwesentlichen Veränderungen der Mietsache sind wieder herstellbar und verändern die Bausubstanz nicht in erheblichem Maße. Jedoch kann der Vermieter bei Auszug fordern, dass einzelne Umbauten des Mieters wieder zurückgebaut werden. Das kann zum Beispiel bei den Böden so sein , oder wenn Sie neue Fliesen in Küche und Bad angebracht haben, die den Vorstellungen des Vermieters von allgemeinüblicher Gestaltung nicht entsprechen.

Gut zu wissen
Beim Auszug ausmalen?
Oft stellt sich bei einem Auszug aus der Mietwohnung auch die Frage, ob der Mieter die Wohnung ausmalen bzw. ausweißeln muss. Lesen Sie dazu unseren detaillierten Beitrag zum Wohnung ausmalen bei Auszug.

Umbauten mit benötigter Genehmigung

Wenn Sie als Mieter umbauen wollen, und dabei mehr im Sinn haben als nur die Farbe der Wände zu verändern, dann ist zumeist eine Genehmigung des Vermieters dringend vonnöten. Grundsätzlich unterscheiden sich hier die Möglichkeiten, die ein Mieter für das Umbauen hat, danach, ob die Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) voll, teilweise oder nicht unterliegt.

Infografik
Was darf ein
Mieter umbauen?

Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG

Wollen Sie als Mieter umbauen und dabei wesentliche Veränderungen der Mietsache bzw. der Bausubstanz herbeiführen, ist zwingend eine Einwilligung des Vermieters einzuholen. Wesentliche Veränderungen an der Mietsache vorzunehmen ohne die Einwilligung des Vermieters einzuholen, kann zu einer Besitzstörungs- oder Unterlassungsklage führen. Unterliegt die Mietwohnung nicht oder nur teilweise dem Mietrechtsgesetz, teilen Sie dem Vermieter Ihre Umbaupläne detailliert am besten per Einschreiben mit.

Er hat nun zwei Monate Zeit, darauf zu reagieren. Wahrscheinlich wird er mit Ihnen noch über Einzelheiten sprechen und seine eigenen Vorstellungen mit einbringen wollen. Gehen Sie in den Dialog mit dem Vermieter und hören Sie sich seine Argumente unbedingt an. Erfolgt keine Reaktion des Vermieters, können Sie das als Einverständnis werten. Wir empfehlen aber immer, gegebenenfalls noch einmal nachzufragen. Sind die Umbauten erst einmal erfolgt, sind sie meist nur schwer rückgängig zu machen. Das kann insbesondere bei einem Auszug aus der Wohnung zur Folge haben, dass der Vermieter verlangt, dass Sie die Umbauten wieder rückgängig machen und den Originalzustand wiederherstellen. Das ist zumeist mit hohen Kosten verbunden, die Sie tragen müssen.

Gut zu wissen
Umbauideen besprechen
Besprechen Sie Ihre Umbauideen mit ihrem Vermieter. Tragen Sie zur Verbesserung der Wohnsituation oder zur Aufwertung der Wohnung bei, wird der Vermieter meist keine Einwände haben.

Keine Zustimmung vom Vermieter

Stimmt der Vermieter Ihrem Wunsch nach einem Umbau nicht zu, dann haben Sie im freien Wohnungsmarkt und in Zinswohnungen, die nur teilweise dem Mietrechtsgesetz unterliegen, keinen Anspruch darauf, als Mieter dennoch umzubauen. Wir empfehlen, sich dann gemeinsam mit dem Vermieter noch einmal hinzusetzen und die Gründe und Vorteile, auch für ihn hinsichtlich einer Aufwertung der Wohnung, noch einmal durchzusprechen. Nicht selten ergeben sich Kompromisse, mit denen beide Seiten glücklich werden können.

Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG

Wenn Ihre Wohnung voll dem Mietrechtsgesetz unterliegt, regelt das Gesetz ganz genau, was Sie als Mieter umbauen dürfen und wann der Vermieter den Umbau verweigern kann. Die gesetzliche Regelung sieht allerdings ebenso eine Einholung des Einverständnisses des Vermieters vor. Die Umbaupläne müssen schriftlich angezeigt werden. Dies sollte möglichst in einem sehr umfangreichem Maße, nämlich mit exakten Plänen und Kostenvoranschlägen geschehen.

Im Gegensatz zu freien Wohnungen regelt das Mietrechtsgesetz konkrete Umbaumaßnahmen, die zur Verbesserung des Zustandes der Wohnung und der Wohnqualität beitragen, denen der Vermieter dann auch nicht widersprechen kann. Dies sind vor allem Veränderungen, die der Mieter beim Umbau der Zinswohnung realisieren möchte, die eine Angleichung an den jeweiligen Stand der Technik darstellen, verkehrsüblich sind einwandfrei ausgeführt werden und deren Kosten der Mieter trägt. Im Bild sehen Sie alle Punkte im § 9 MRG, bei deren Gewährleistung der Vermieter Ihren Umbaumaßnahmen nicht widersprechen kann. Zusätzlich kann er folgenden Maßnahmen nicht widersprechen:

  • die Errichtung oder die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der Einrichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen
  • die der Senkung des Energieverbrauchs dienende Ausgestaltung eines Mietgegenstandes
  • die Verbesserungen, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert werden
  • die Einleitung eines Fernsprechanschlusses
  • die Anbringung der nach dem Stand der Technik notwendigen Antennen und sonstigen Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang sowie für Multimediadienste, sofern der Anschluß an eine bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar ist.“ (§ 9 Abs. 2 MRG)

Beispiel:
Sie wollen aus gesundheitlichen Gründen als Mieter das Bad umbauen. Sie müssen eine begehbare Dusche einbauen und einige Halterungen anbringen, die einem Rollstuhlfahrer die Benützung des Badezimmers und die tägliche Körperhygiene ermöglichen. Dies ist ein wichtiges Interesse des Mieters. Der Eigentümer Ihrer Wohnung muss diesen geplanten Umbaumaßnahmen zustimmen. Dies gilt aber nur für Wohnungen, die dem MRG voll unterliegen. Im Zweifel kann Ihnen der Vermieter einer Zinswohnung außerhalb oder im Teilbereich des Mietrechtsgesetzes diese Umbauwünsche auch verweigern.

Sie wollen eine bauliche Veränderung vollziehen?
Ein Anwalt für Mietrecht prüft Ihre Rechtslage und berät Sie zum Vorgehen bei genehmigungspflichtigen Maßnahmen.

Keine Reaktion vom Vermieter zum Umbauwunsch

Zwei Monate hat Ihr Vermieter Zeit, auf Ihre Pläne zum Umbau der Mietwohnung zu reagieren. Tut er dies nicht, können Sie von einer stillen Zustimmung ausgehen. Das heißt, Sie können umbauen. Bedenken Sie aber, dass eine stille Zustimmung nur für die vorgelegten konkreten Pläne gilt und kein Freifahrtsschein für weitere Veränderungen ist. Jede Abweichung oder zusätzliche Veränderung müssen Sie wieder vorab dem Vermieter melden und erneut auf Zustimmung warten.

Was tun, wenn der Vermieter dem Umbau nicht zustimmt?

Erfüllen Ihre Umbauwünsche all die Bedingungen aus dem MRG und der Vermieter stimmt dennoch nicht zu, dann können Sie sich an die Schlichtungsstelle bzw. an das Bezirksgericht wenden. Diese kann die Zustimmung geben und Sie können Ihre Pläne in die Tat umsetzen. Bedenken Sie auch hier, dass bei einer Durchsetzung der Umbauten mithilfe des Gerichts, die Möglichkeit besteht, dass Sie unter Umständen bei einem Auszug aus der Wohnung der vorherige Zustand wiederherstellen müssen.

Umbauten, die der Vermieter ablehnen kann

Natürlich haben auch Vermieter Rechte, auf die sie sich beziehen können. So kann der Vermieter einiges, was Sie als Mieter umbauen wollen, auch ablehnen. Dies kann der Fall sein, wenn Ihre Umbauwünsche:

  • schutzwürdige Interessen des Vermieters beeinträchtigt
  • eine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen darstellen
  • das Haus dadurch eine Beeinträchtigung erleidet

So dürfen Sie zum Beispiel Ihre eigene Wohnung nicht mit der des Nachbarn zusammenlegen, wenn Sie diese nicht zumieten. Auch der Bau eines zweiten Badezimmers kann durch den Vermieter abgelehnt werden. Der Grund hierfür liegt darin, dass es ein zweites Badezimmer nach der geltenden Rechtsprechung nicht zum Standard für Mietwohnungen gehört, auch nicht bei sehr großen Wohnungen.

Umbauten als Investition

Beim Auszug aus der Mietwohnung können Sie Investitionen, die Sie getätigt haben, geltend machen. Dies hängt aber davon ab, ob und in welchem Maße die Veränderungen zur Verbesserung des Mietgegenstandes beigetragen haben. So muss die Veränderung für die Zukunft nützlich sein, wollen Sie dafür eine Ablöse bei Auszug aus der Mietwohnung verlangen. Welche Verbesserungen Ersatzansprüche bewirken, ist in §10 MRG geregelt. Hier wird zum Beispiel der erstmalige Einbau von Bad, WC oder Heizung oder auch die komplette Neugestaltung eines schadhaften Bodens inklusive Unterbau genannt.

Gut zu wissen
Umbauideen besprechen
Sie haben im Bad neue sehr luxuriöse Armaturen und Massagedüsen in der Badewanne einbauen lassen. Zusätzlich haben Sie die alten Bodenfliesen durch neue ersetzt. Der alte Fußboden war aber noch völlig in Ordnung. Bei Auszug wollen Sie dafür vom Vermieter eine Ablöse erhalten.Er kann diese verweigern, da Ihre Umbauten nicht dem normalen Standard entsprechen und der Fußboden nicht schadhaft war.

Fazit für Mieter mit Umbauwünschen

Alles in allem gilt auch beim Umbauwunsch in der Mietwohnung:
  • Informieren Sie sich darüber, ob in in welchem Umfang das MRG für Ihre Wohnung gilt
  • Sprechen Sie vorab mit dem Vermieter über Ihre Umbaupläne
  • Informieren Sie den Vermieter mit möglichst vielen Details zu den wesentlichen Veränderungen und möglichst auch den Kosten
  • Klären Sie durch ein Gespräch und den Blick in entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag, ob Sie die Umbauten bei einem Auszug wieder entfernen müssen
  • Unwesentliche Veränderungen wie das Ausmalen der Wohnung, neue Tapeten und neue Anstriche der Türen brauchen Sie dem Vermieter nicht mitteilen
  • Beachten Sie all die Hinweise, steht der indivíduellen Gestaltung Ihrer Wohnräume meist nichts entgegen. Um ganz sicher zu gehen, empfehlen wir Ihnen aber immer, das Beratungssgespräch mit der Mietervereinigung oder mit einem spezialisierten Anwalt zu suchen. So klären Sie vorab alle Möglichkeiten und Unwägbarkeiten ab, und haben eine solide Entscheidungsgrundlage, die auch die späteren Konsequenzen des Umbaus mit berücksichtigt.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Mietwohnung umbauen helfen?

Hat ein Mieter konkrete Pläne für den Umbau einer Mietwohnung kann es durchaus sinnvoll sein, dies im Vorfeld mit einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu besprechen. Dabei kann dieser bereits im Vorfeld klären, welche geplanten Maßnahmen dabei genehmigungspflichtig sind und welche eben nicht. Hierbei kann ein Anwalt dann auch den Mieter beraten, wie er geplante Umbaumaßnahmen für eine Genehmigung beim Vermieter aufbereiten kann und wie man dabei vorgehen sollte.

Für den Fall, dass ein Vermieter sich auch bei nicht genehmigungspflichtigen Umbauten querstellt, kann ein erfahrener Anwalt für Erbrecht seinen Mandanten beraten, wie er auf seine Rechte nach dem Mietrecht bestehen kann und dies auch kommunizieren kann. Da das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter langfristig in gutem Zustand bleiben sollte, ist es immer ein Guter Rat, sich in Bezug auf geplante Umbaumaßnahmen mit einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu beraten. Lassen sie sich unterstützen von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mietwohnung umbauen.

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FAQ: Mietwohnung umbauen

Bauliche Veränderungen der Mietsache sind alle Veränderungen, die sich bei Auszug des Mieters nicht ohne weiteres wieder entfernen lassen, die in die Bausubstanz eingreifen, die die optische Einheitlichkeit einer Wohnanlage gefährden oder unerwünschte Folgen für andere Bewohner haben.
Als Mieter hat man ein Anrecht auf einen brauchbaren Bodenbelag. In Wohnungen, in denen das Mietrechtsgesetz (MRG) teilweise oder gar nicht gilt, kann der Bodenbelag ohne Erlaubnis ausgetauscht werden. Genau wie Ausmalen oder Tapezieren gilt diese Arbeit als unwesentliche bauliche Veränderung und ist damit nicht einwilligungspflichtig.
Grundsätzlich genehmigungspflichtig sind z. B. das Einreißen, Versetzen oder Einziehen von Wänden, der Austausch von Fenstern und Türen oder auch der Einbau eines zusätzlichen Gästebads, einer Toilette oder einer zweiten kleinen Küche.
Die Aufwendungen, für die Anspruch auf Ablöse besteht sind im Absatz 3 des § 10 MRG aufgelistet. So finden sich dort Wasserleitungen, Gasleitungen, die Elektrik oder die Heizung. Ein Klassiker ist die neue Therme oder der neue Boiler. Diese müssen vom Vermieter einer Wohnung bezahlt werden – in voller Höhe und auch wenn der Mieter, das Gerät auf eigene Kosten angeschafft hat. Wird nur ein neuer Bodenbelag verlegt, besteht kein Anspruch. Muss der gesamte Unterbau erneuert werden, sehr wohl. Für neue Fenster, insbesondere wenn deren Einbau öffentlich gefördert wurde, besteht ebenfalls Anspruch auf Ablöse.
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