Streit mit dem Mieter § Möglichkeiten & Vermieterrechte
- Lesezeit: 7 Min.
- Rechtsstand: September 2019
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Mietrechtsinfo Redaktion
- Mietstreit entsteht besonders häufig bei Mietschulden und Zahlungsrückständen.
- Bei keiner Einigung kommt es zumeist zu einem strittigen Verfahren vor Gericht oder zu einem außergerichtlichen Verfahren.
- Bei Mietrückständen kann ein Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen, der eine Räumungsklage und Zwangsräumung folgen kann.
- Bei einer Verweigerung einer Mieterhöhung kann neben einer gerichtlichen Klage auch ein außergerichtliches Schlichterverfahren durch eine Mietervereinigung geführt werden.
Grund #1 Mietschulden und Mietzahlungsrückstände
Mietschulden und Zahlungsrückstände sind wohl einer der am weitesten verbreiteten Gründe, warum es zu einem Streit zwischen Mieter und Vermieter kommt. Laut Mietrecht in Österreich verpflichtet sich der Mieter in einem Mietvertrag zur Bezahlung eines monatlich zu entrichtenden Beitrags. Sollte der Mieter die Miete dennoch nicht zahlen und es somit zu Zahlungsrückständen kommen, kontaktieren Sie ihn als erstes persönlich. Vielleicht hat er es nur vergessen oder ist in finanzieller Misere. Danach schicken Sie eine Mahnung, wenn der Mieter zum vereinbarten Zeitpunkt immer noch nicht zahlt. Sie haben auch die Möglichkeit einer sogenannten Mahnklage. Bringt auch diese nichts, so kann man den letzten Schritt der Räumungsklage einreichen.
Grund #2 Verweigerung der Mieterhöhung
Wenn der Mieter die Mieterhöhung verweigert oder nicht darauf reagiert, bleibt vorerst der alte Mietzins bestehen. Darüber hinaus haben Sie nicht die Möglichkeit den Mieter zu kündigen, wenn er der Mieterhöhung nicht ganz oder nur teilweise zustimmt. Allerdings können sie eine Klage vor Gericht in streitigen Verfahren einreichen. Außerhalb des Gerichts hilft die Mietervereinigung als Schlichtungsstelle. Beim sogenannten Außerstreitverfahren wird nur ein Antrag anstatt einer Klage eingebracht.
Grund #3 Mietrechtsstreit wegen Betriebskostenabrechnung
Weiterhin kann es auch zu einem Mietrechtstreit bezüglich der Betriebskostenabrechnung kommen. Die Höhe der Betriebskosten richtet sich danach ob das vermietete Objekt völlig oder teilweise dem Mietrechtsgesetz unterliegt. Hier gibt es genaue Vereinbarungen zu den Betriebskosten. Ist dies der Fall muss der Vermieter die Abrechnung bis zum 30. Juni des Folgejahre an den Mieter senden. Folglich muss der Vermieter alle fällig gewordenen Beträge offenlegen und belegen. Der Mieter hat das Recht weitere Belege anzufordern.
Dafür hat der Vermieter noch einmal 6 Monate Zeit diese Belege offen zu zeigen. Ist es ihm nicht möglich alle Posten zu belegen, hat der Mieter das Recht diese nicht zu bezahlen. Auf der anderen Seite gibt es allerdings auch Mietobjekte, die den Bedingungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches unterliegen. Hier ist nicht eindeutig etwas zu den Betriebskosten geregelt. Sondern die Vereinbarungen unterliegen den Abmachungen von beiden Parteien. Im Zweifelsfall kontaktieren sie einen erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht.
außergerichtlich schlichten?
Grund #4 Streit wegen Übernahme der Kosten der Therme
Wenn es zu einem Streit wegen der Kostenübernahme der Therme kommt, muss man folgendes unterscheiden. Sie als Vermieter sind nur für die Übernahme der Kosten bezüglich von Reparaturen der Therme zuständig. Die Kosten für Wartungsarbeiten hat der Mieter zu tragen. Allerdings muss man sagen, dass es sich um eine rechtliche Grauzone handelt, wenn es um die Wartungspflicht des Mieters geht. Hat der Vormieter geschlampt und sie als Vermieter haben keine ausreichenden Nachweise vom Vormieter über dessen Wartungspflicht verlangt, so sieht die Sache wieder anders aus. Schließlich ist vom Vermieter sicher zu stellen, dass die Wohnung in einem brauchbaren Zustand an den Mieter übergeben wird.
Grund #5 Mietstreit wegen Schimmel
Zuallererst ist ein oberflächlicher Schimmel vom Mieter zu beseitigen, wenn er nicht durch die Bausubstanz verursacht wurde. Der Mieter verpflichtet sich durch den Mietvertrag den Mietgegenstand sorgsam zu behandeln. Das heißt auch, er muss gewährleisten, dass sich in der Wohnung kein Schimmel bildet, indem er regelmäßig lüftet und die Wohnung richtig beheizt. Demgegenüber kann es sich auch um Schimmel handeln, der durch die Bausubstanz verursacht wird. Der Mieter sollte demnach alsbald den Vermieter über den Schimmel informieren.
Sie als Vermieter haben das Recht die Wohnung zu bestreiten, um sich ein Bild der Sache zu machen. Außerdem sollten Sie einen technischen Sachverständigen beauftragen, um die Ursache des Schimmels herauszufinden. Nachdem nun Klarheit über die Ursache besteht und wenn diese nicht in der Bausubstanz liegt, haben sie das Recht als Vermieter den Mieter darauf hinzuweisen, dass er eine mietvertragliche Pflicht verletzt. Das kann so weit führen, dass Sie sich am besten einen Rat von einem kundigen Rechtsanwalt für Mietrecht holen.
Grund #6 Streit wegen Lärmbelästigung
Ein beliebter Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter ist das Thema Lärmbelästigung. Melden andere Mieter dass ein Mieter angeblich zu laut ist, so können sie als Vermieter folgendes unternehmen. Sorgen sie dafür, dass der störende Nachbar in Zukunft die Störungen unterlässt. Denn sie sind verpflichtet, dass ihre Mieter nicht durch jemanden Dritten (einen anderen Mieter) gestört werden. Sollte dieser die Störung trotzdem nicht unterlassen, so haben sie unter bestimmten Umständen das Recht den störenden Mieter zu kündigen.
Streitiges Verfahren vor Gericht
Gibt es keine Aussicht auf Einigung bezüglich des Mietstreits landen viele Fälle vor Gericht. Allgemein kann man sagen, dass Streitigkeiten, denen das Zivilrechts zu Grunde liegt, grundsätzlich vor Gericht landen. Dazu gehören Räumungs- und Besitzstörungsklagen. Hier ist der erste Weg zum zuständigen Bezirksgericht. Allerdings sind die Kosten, die bei so einem Verfahren entstehen nicht zu unterschätzen. Sie berechnen sich nach einer Pauschale, die im Gerichtsgebührengesetz festgeschrieben ist. Zusätzlich hängen sie auch vom Streitwert ab.
Außergerichtlichtes Verfahren
Hingegen werden Fälle denen das Mietrechtsgesetz zugrunde liegt häufig in einem außergerichtlichen Verfahren geklärt. Dazu gehören Dinge wie zum Beispiel Mieterhöhung, Streitigkeiten zur Kautionsrückgabe oder wenn Erhaltungsarbeiten nicht durchgeführt werden. Hier gibt es in größeren Gemeinden wie unter anderem in Wien, St. Pölten, Innsbruck, Graz, Klagenfurt, Leoben, Linz, Mürzzuschlag, Neunkirchen, Stockerau und Salzburg eine sogenannte Schlichtungsstellen.
Das außergerichtliche Verfahren kostet hier in erster Instanz 78 Euro. Geht es in die nächsthöhere Instanz zum Landgericht so kostet das bereits 156 Euro. Die Kosten für die Klageeinreichung beim obersten Gerichtshof beläuft sich auf 234 Euro. Hat Ihre Gemeinde keine Schlichtungsstelle so hilft es nur Ihre Ansprüche beim zuständigen Bezirksgericht einzuklagen. Hierbei ist die sachkundige Beratung durch einen Rechtsanwalt unumgänglich.
Anwaltskosten bei einem Mietstreit
Die Anwaltskosten berechnen sich meistens auch nach dem Streitwert. Weiterhin ist zu unterscheiden, ob der Anwalt nach einem individuellen Stundensatz verrechnet oder nach Tarif. Dazu gibt es ein sogenanntes Rechtsanwaltstarifgesetz. Sie sind auf der Suche nach einem passenden Anwalt, um in einem Mietstreit auf der sicheren Seite zu sein? Bei Mietrechtsinfo.at finden Sie in unserer Anwaltssuche mit Sicherheit Ihren passenden Anwalt für Mietrecht.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei einem Streit mit dem Mieter helfen?
Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter sind immer eine unangenehme Sache für beide Seiten. Deshalb sollte man in allen Fällen zunächst das direkte Gespräch suchen. Für den Fall, dass dies ergebnislos bleibt, kann es durchaus sinnvoll sein, die Beratung durch einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu suchen, um eine weitere Vorgehensweise zu beraten. Dabei kann ein Anwalt den individuellen Sachverhalt zunächst einmal analysieren und mit den gültigen rechtlichen Bestimmungen abgleichen. Ferner kann er darauf hin natürlich auch sinnvolle Handlungsempfehlungen geben.
Falls eine außergerichtliche Einigung aussichtslos erscheint, kann er seinen Mandanten dann auch bei einem gerichtlichen Prozess begleiten und die Ansprüche bestmöglich vertreten. Außerdem wird er einen Vermieter in aussichtslosen Fällen natürlich auch zu den Kündigungsmöglichkeiten beraten und dementsprechend rechtssichere Kündigungen formulieren. Lassen Sie sich beraten zum Thema Streit mit dem Mieter von einem erfahrenen Anwalt für Meitrecht.
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