Die Mietkaution dient dem Vermieter als Ausfallsrücklage für alle Forderungen, die er in der Zukunft an Sie stellen könnte. Dazu gehören Mietschulden, aber auch Kosten, die möglicherweise anfallen, wenn Sie die Wohnung mit Beschädigungen zurückgeben. Die Mietkaution ist eine Sicherungsleistung und im § 16b des Mietrechtsgesetzes (MRG) geregelt. Hier gibt der Gesetzgeber klare Richtlinien wie, in welcher Höhe und mit welchen Rahmenbedingungen die Kaution eingehoben werden kann. Der Gesetzgeber schreibt dazu:
(1) Für die dem Vermieter aus dem Mietvertrag künftig entstehenden Ansprüche gegen den Mieter kann die Übergabe einer Kaution an den Vermieter vereinbart werden. Wenn die Kaution dem Vermieter nicht ohnehin bereits in Gestalt eines Sparbuchs, sondern als Geldbetrag übergeben wird, hat sie der Vermieter auf einem Sparbuch fruchtbringend zu veranlagen und den Mieter darüber auf Verlangen schriftlich zu informieren. Andere Arten der Kautionsveranlagung sind zulässig, wenn sie eine gleich gute Verzinsung und – insbesondere durch Anwendbarkeit der gesetzlichen Einlagensicherung – eine gleich hohe Sicherheit wie eine Spareinlage bieten und wenn sie eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters und bei dessen Insolvenz eine Absonderung ermöglichen.
(2) Nach Ende des Mietvertrags hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. Hier ist also geregelt, wie hoch die Mietkaution sein darf, wie die Kaution angelegt werden muss und auch, wann die Kaution vom Vermieter einbehalten werden darf. Im Folgenden erläutern wir die wichtigsten Punkte.
Beim Einzug in die neue Wohnung wird die Mietkaution beim Vermieter hinterlegt. Diese Sicherheitsrücklage dient dazu, vom Mieter verursachte Schäden in der Wohnung zu reparieren. Im Mietvertrag sind die Details zur Verwendung der Kaution geregelt. Achten Sie vor der Unterzeichnung des Mietvertrages unbedingt auf die Klauseln zu Schönheitsreparaturen und den Bedingungen zur Rückzahlung der Mietkaution. Oftmals hilft es, wenn Sie den Mietvertrag prüfen lassen, um späteren Streitigkeiten und unangenehmen Auseinandersetzungen vorzubeugen. Stellen Sie durch ein umfänglichen Übergabeprotokoll der Wohnung sicher, dass Sie nicht im Nachhinein für schon bestehende Schäden aufkommen müssen.
Vermieter verlangen oft eine Kaution in Höhe von drei Brutto-Monatsmieten. Die maximale Höhe der Mietkaution beträgt nach einem Urteil des Obersten Gerichtshofes sechs Brutto-Monatsmieten. Fordert Ihr Vermieter mehr als diese Obergrenze, dann können Sie sich auf den Gesetzgeber beziehen und den Vermieter darum bitten, die Mietkautionshöhe auf das zulässige Maß zu senken.
Sollten Sie schon mehr als sechs Monatsmieten hinterlegt haben, dann prüfen Sie, ob Ihre Wohnung voll dem Mietrechtsgesetz unterliegt. Denn in diesem Fall könnte eine illegale Ablöse vorliegen. Kontaktieren Sie unbedingt einen Fachanwalt für Mietrecht, um den zu viel gezahlten Beitrag zurückzufordern. Die Frist von zehn Jahren für die Rückforderung beginnt mit dem Zeitpunkt Ihrer Zahlung. Nach Ablauf der Frist können Sie zu viel gezahlte Mietkaution nicht mehr zurückfordern.
Das Mietkautionskonto hat sich in den letzten Jahren zu einer der beliebtesten Formen der Hinterlegung der Kaution für die Wohnung oder das Haus entwickelt. Es kann vom Vermieter oder aber auch vom Mieter angelegt werden. Es gibt verschiedene Formen des Anlegens der Kaution auf einem Mietkautionskonto. Dies können das klassische Sparbuch, ein Mietkautionstagesgeldkonto, eine Bankbürgschaft, eine Mietkautionsbürgschaft oder aber auch ein Mietkautionsdepot sein.
Das klassische Sparbuch legen Sie als Mieter extra an, händigen es dem Vermieter aus oder verpfänden es an ihn. Die Zinsen fürs Sparbuch sind aber mittlerweile sehr gering, liegen meist so um die 0,1 Prozent, sodass sich diese Form der Kautionshinterlegung kaum noch lohnt. Zudem kostet die Einrichtung des Mietkautionskontos in Form eines Sparbuches bei einigen Banken sogar eine Gebühr.
Auch ein Tagesgeldkonto oder ein Festgeldkonto kann zur Hinterlegung der Kaution genutzt werden, Es wird ebenso wie das Sparbuch an den Vermieter verpfändet. Der Nachteil bei diesen Konten ist aber, dass der Vermieter eventuell nicht immer sofort auf das Geld zugreifen kann.
Eine andere Möglichkeit, die Mietkaution zu hinterlegen, ist die Bankbürgschaft. Hier garantiert die Bank dem Vermieter für Zahlungen des Mieters bis zu Höhe der Kaution aufzukommen. Um eine Bankbürgschaft zu bekommen, benötigen Sie in der Regel ein Bankkonto bei der jeweiligen Bank und eine einwandfreie Bonität. Die Mietkaution ohne Schufa auf diese Art zu zahlen, ist meist nicht möglich. Außerdem berechnen auch hier die Banken oftmals Gebühren.
Bei der Mietkautionsbürgschaft handelt es sich im Prinzip um eine Versicherung in Höhe des Kautionsbetrages. Sie als Mieter zahlen lediglich ein Bruchteil der Kaution an die Versicherung. Diese Zahlungen könne monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder einmal im Jahr fällig sein. Die Versicherung bürgt gegenüber Ihrem Vermieter bis zur Höhe der Kaution, die hinterlegt werden sollte. Im Normalfall beläuft sich die Höhe der Zahlungen auf circa 4 bis 5 Prozent der Kautionssumme pro Jahr.
Die Versicherung stellt dem Mieter eine Bürgschaftsurkunde aus, die er dem Vermieter überreichen kann. Die Mietkautionsversicherung ist oft recht umständlich in ihrem Verfahren des Abschlusses. Auch können die ständigen Zahlungen an die Versicherung nach vielen Jahren des Wohnens zur Miete in der gleichen Wohnung schon mal in die Nähe der eigentlichen Kaution kommen, oder aber sogar deren Höhe im Laufe der Jahre übersteigen. Achten Sie bei Abschluss einer Kautionsversicherung darauf, dass Sie jederzeit die Möglichkeit haben, die Kaution wieder umzuschichten, also den Versicherungsvertrag zu lösen.
Für ein Mietkautionsdepot müssen Vermieter und Mieter ein bisschen risikofreudig sein. Die Anlage in Fonds und Aktien ist aber ebenfalls eine Möglichkeit, die Kaution zu hinterlegen. Auch die Depots werden dann an den Vermieter verpfändet. Alle Formen der Mietkautionshinterlegung können laut Gesetz immer in eine andere Form umgewandelt werden. Wollen Sie eine Geldanlage in eine andere Form umwandeln, sprechen Sie sich mit dem Vermieter ab. Dieser gibt Ihnen die Verpfändungserklärung oder das Mietkautionskonto zurück und Sie können das Vermögen dann in einer anderen Art anlegen.
Kann man die volle Kaution nicht sofort an den Vermieter zahlen, weil nicht genügend Geld vorhanden ist, denken manche Menschen daran, für die Kaution einen Kredit aufzunehmen. Das ist natürlich grundsätzlich möglich, aber auch damit verbunden, dass Sie dann eine Belastung in Form der monatlichen Raten für die Rückzahlung auf sich nehmen. Wir raten Ihnen, sich in diesem Fall mit Ihrer Bank in Verbindung zu setzen, und nach einer anderen Möglichkeit, wie der Übernahme einer Bürgschaft zu sprechen. Eine Mietkautionsversicherung kann in diesem Fall auch eine Lösung sein.
Es gibt auch die Möglichkeit, die Mietkaution auf Raten zu zahlen. Sie haben darauf kein generelles Anrecht, aber viele Vermieter lassen da mit sich reden und gehen auf eine Ratenzahlung ein. Scheuen Sie sich nicht, in solch einem Fall das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen.
Ein Umzug ist oft eine große finanzielle Belastung. Nicht jeder kann das ganz alleine bewältigen und braucht Unterstützung von Freunden, Familie und Bekannten. Wenn Sie nicht das nötige Geld für eine sofortige Zahlung der Mietkaution haben, die Bank keine Bürgschaft übernehmen will, und Sie auch bei Versicherungen und Krediten kein Glück wegen geringer Bonität haben, dann kann es eine Möglichkeit sein, sich an die Volkshilfe zu wenden.
Wenigverdiener und armutsbetroffene Menschen können hier Hilfe durch die Kautionsfonds der Volkshilfe bekommen. Sie müssen einen Antrag auf Förderung aus dem Kautionsfond stellen und das Informationsblatt für AntragstellerInnen ausfüllen. Innerhalb von sieben Werktagen schon bekommen Sie eine Antwort. Förderberechtigt sind Ein-Personen-Haushalte mit einem Monatseinkommen von 1208 Euro, für Paare und Haushaltsgemeinschaften gilt die Grenze von 1812 Euro. Pro Kind im Haushalt werden noch einmal 402,67 angerechnet. Weitere Informationen zur Hilfe bei der Kaution finden Sie direkt auf der Webseite der Volkshilfe.
Eine häufige Frage ist auch die, wann man die Kaution an den Vermieter bezahlen muss. Manch Vermieter verlangt die Zahlung der Mietkaution vielleicht schon vor der Unterzeichnung des Mietverhältnisses, aber das ist nicht zulässig. Da die Mietkaution zur Sicherung von Forderungen, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben, dient, ist sie auch erst mit Abschluss des Mietvertrages zur Zahlung fällig. Sie müssen als Mieter nicht in Vorleistung treten.
Wir haben weiter oben schon die vielen verschiedenen Möglichkeiten der Zahlung der Kaution und deren Anlage vorgestellt. Auch, wenn Sie dem Vermieter die Mietkaution in Bar geben oder überweisen, ist dieser verpflichtet, die Kaution verzinst zurückzuzahlen. Seit der Wohnrechtsnovelle vom 1.4. 2009 ist es daher auch nicht mehr zulässig, dass eine Verzinsung der Kaution im Mietvertrag ausgeschlossen wird.
Darüber hinaus ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution fruchtbringend anzulegen. Der Zinssatz, zu dem dieses geschieht, richtet sich danach, ob Ihr Mietvertrag befristet oder unbefristet ist. Ebenfalls in der Wohnrechtsnovelle festgehalten wurde, dass der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Privatvermögen veranlagen muss. So ist ausgeschlossen, dass Sie Ihre Kaution nicht zurückerhalten, sollte der Vermieter zahlungsunfähig sein. Besprechen Sie mit einem Fachanwalt, der Mieterhilfe, der Bank und Ihrem Vermieter die Möglichkeiten der Anlegung der Mietkaution. So können Sie sich im Vorhinein über die Art und die Höhe der Zinsen verständigen und vermeiden spätere Streitigkeiten.
Wie hoch die Zinsen aus der Anlage der Mietkaution sind, hängt vom konkreten Fall der Anlageform ab. Wir können diese Frage an dieser Stelle nicht pauschal beantworten. Wenden Sie sich bei Fragen direkt an Ihre Bank oder einen Berater, der die Sache mit Ihnen gemeinsam durchrechnet. Haben Sie dem Vermieter die Kaution in Bar gegeben oder überwiesen, ist es sinnvoll, sich vierteljährlich die Zinsaufstellung zukommen zu lassen, damit Sie auch über ein längeres Mietverhältnis hin, die richtige Verzinsung kontrollieren können.
Auch diese Frage ist so pauschal nicht zu beantworten. Die Zinslage ändert sich stetig, bei Geldanlagen in Depots können ganz andere Zahlen aufgerufen werden als bei einem simplen Sparbuch. In der Regel gehen Schlichtungsstellen und Gerichte immer von branchenüblichen Sparzinsen aus. Das ist der Zinssatz, der für täglich fällige Spareinlagen anfällt. Früher wurde dieser auch Eckzins genannt.
Wenn Sie Ihre Wohnung kündigen und die Wohnung an den Vermieter übergeben, muss dieser die Kaution zurückzahlen. Doch gibt es dafür Fristen, dürfen Teile der Kaution einbehalten werden und wann hat der Vermieter das Recht, die Kaution nicht wieder auszuzahlen?
§16b des Mietrechtsgesetzes besagt, dass die Rückgabe der Mietkaution unverzüglich nach Rückstellung erfolgen muss. Meist vergehen etwa zwei Wochen, bis Sie die Kaution zurückerhalten. Doch dies muss nicht immer so sein. Zum einen kann der Vermieter die Kaution einbehalten, um damit Forderungen gegen Sie auszugleichen. Dies können Mietzinsschulden sein, aber auch Mängel in der Wohnung, für die Sie verantwortlich gemacht werden. Auch werden in manchen Fällen Teile der Kaution einbehalten, da Betriebskostenabrechnungen noch nicht vorliegen. Erst, wenn die gesamten Betriebskosten bis zu Ihrem Auszug berechnet worden sind, gibt es dann die volle Kaution zurück.
Wenn es länger als die zwei Wochen dauert, oder der Vermieter aus anderen Gründen die Rückzahlung der Kaution gänzlich verweigert, können Sie den Vermieter schriftlich zur Rückzahlung auffordern. Die Gründe können vielfältig sein, doch meistens geht es dabei um Mängel in der Wohnung, die Sie verursacht haben, oder Umbauten, die mit dem Vermieter nicht abgesprochen waren und für deren Rückbau nun Ihre Kaution verwendet werden soll. Nicht in allen Fällen aber hat der Vermieter auch das Recht, die Kaution einzubehalten, wie wir kurz im nächsten Abschnitt erläutern. Weigert sich Ihr Vermieter, die Kaution zurückzuzahlen und reagiert er nicht auf Ihre schriftliche Einforderung haben Sie zwei Möglichkeiten, dennoch an Ihr Geld zu kommen.
Ziehen Sie bei Streitigkeiten um die Rückzahlung der Mietkaution unbedingt einen Fachanwalt für Mietrecht zurate. Feststellungs- und Klageverfahren sind aufwendig und kompliziert. Wir raten Ihnen, sich nicht allein durch den Amts-Dschungel zu kämpfen.
Nichts ist ärgerlicher, als wenn der Vermieter die Mietkaution nach Auszug nicht zurückzahlen will. Schließlich brauchen Sie das Geld für die nächste Wohnung, vielleicht sogar die nächste Mietkaution, die hinterlegt werden muss. Leider versuchen immer wieder einige Vermieter, dem Mieter die Kaution nicht oder nicht in voller Höhe wieder auszuzahlen. Strittige Punkte sind meistens das Ausmalen der Wohnung und Schäden an der Mietsache. Lesen Sie, ob Sie die Wohnung ausmalen müssen und für welche Wohnungsschäden Sie bei Auszug aus der Wohnung haften in unseren detaillierten Ratgebern.
Das Verlangen einer Mietkaution durch den Vermieter ist zwar üblich, aber nicht zwingend notwendig. Manches Mal muss man als Mieter auch keine Mietkaution bei Unterzeichnung des Mietvertrages zahlen.
Wie Sie gesehen haben, ist es in vielfältiger Art und Weise möglich, die Mietkaution zu bezahlen bzw. zu hinterlegen. Vermieter können, müssen aber keine Kaution verlangen. In der Regel beläuft sich die Höhe der Mietkaution auf drei Bruttomonatsmieten, kann aber auch bis zu sechs Bruttomonatsmieten betragen. Sie als Mieter haben in Österreich viele und starke Rechte. So können Sie einerseits auf die Rückzahlung der Kaution bestehen (nur in seltenen Fällen ist die Einbehaltung der Kaution rechtsgültig), andererseits stehen Ihnen bei der Rückzahlung der Kaution auch die Zinsen zu.
Die Kaution darf nur für Forderungen verwendet werden, die im Zusammenhang mit der Mietsache stehen und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. So sind Sie auf der sicheren Seite, auch wenn der Vermieter zahlungsunfähig sein sollte. Haben Sie keine Mietschulden und keine starken Mängel an der Mietwohnung verursacht oder Umbauten gemacht, die nicht mit dem Vermieter abgesprochen bzw. erlaubt waren, dann bekommen Sie in der Regel Ihre Mietkaution schon zwei Wochen nach Auszug zurück.
Grundsätzlich ist bei Mietverhältnissen die Rückzahlung der Mietkaution oftmals ein Streitpunkt beim Auszug. Dabei versuchen oftmals Vermieter, diese ganz oder Teilweise einzubehalten, oftmals aus nicht zu rechtfertigenden Gründen. Für den Fall, dass die Rückzahlung einer Kaution verweigert wird, ist es oftmals sinnvoll, sich von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen.
Dabei kann dieser die Verweigerungsgründe prüfen und ggf. dann in einem anwaltlichen Schreiben den Vermieter zur Rückzahlung auffordern. Ferner kann ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch unterstützen, wenn auf eine gezahlte Kaution keine angemessene Verzinsung erfolgte, wenn z hohe Kautionszahlungen verlangt werden oder die Kaution schon Abschluss eines Mietvertrages eingefordert wird. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mietkaution.
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