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Eigentümerwechsel Mieterhöhung § Rechtslage & Ausnahme

Vermietete Häuser und Wohnungen können auch verkauft werden.Dabei stellt sich für einen Mieter dann häufig die Frage, welche Konsequenzen dies für sein Mietverhältnis hat und eben auch, ob ein Eigentümerwechsel Mieterhöhung möglich ist. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, ob eine Eigentümer Mieterhöhung rechtlich durchsetzbar ist bei einer Privatvermietung und auch, wie sich dies auswirken kann, wenn bei einer gewerblichen Vermietung der Eigentümer eines Unternehmens wechselt.
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtslage zur Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel

Grundsätzlich ist die Frage, ob beim Eigentümerwechsel eine Mieterhöhung stattfinden kann, zunächst einmal davon abhängig, in welchem Mietverhältnis ein Mieter steht. Generell ist eine Mieterhöhung bei einem Eigentümerwechsel einer Immobilie rechtlich nicht zulässig, sowohl bei Wohnungen, für die das Mietrechtsgesetz anwendbar ist (Wohnungen und Gebäude, die vor 1953 errichtet wurden) als auch für Immobilien, deren Mietverhältnisse durch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch geregelt werden (Ein- und Zweifamilienhäuser).

Allerdings ist es durchaus möglich, dass ein neuer Eigentümer einer Immobilie eine Inflationsanpassung vornimmt, sofern eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag vereinbart wurde. Hierbei gilt grundsätzlich, dass dies bei Mietwohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes dies für die Zukunft verlangt wird. Steht ein Mietvertrag jedoch unter dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, so ist dies auch rückwirkend möglich.

Dies gilt jedoch nur für die vergangenen drei Jahre und auch nur für den Fall, dass noch keine derartige Erhöhung in diesem Zeitraum vom vorherigen Eigentümer vorgenommen wurde. Grundsätzlich ist ein neuer Eigentümer einer Immobilie an die Vertragsinhalte eines bestehenden Mietvertrages gebunden und darf deshalb nicht einseitig nachteilig in die Vereinbarungen eingreifen. Deshalb ist auch eine Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel eben nicht zulässig.

Ausnahme vom Verbot einer Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel

Hierzu gibt es jedoch eine einzige Ausnahme im § 45 MRG. Für den Fall, dass ein Mietvertrag vor dem 1. März 1994 geschlossen wurde, kann ein neuer Vermieter den Mietzins anheben, wenn dieser unter einem bestimmten Betrag liegt, wobei hierbei z. B. bei der Kategorie A der Richtwert von 2,15 € pro qm liegt .
Infografik
Welche Regeln gelten beim Eigentümerwechsel?

Mieterhöhung nach Modernisierung

Außerdem ist mit einem Eigentümerwechsel oftmals auch eine Sanierung oder Modernisierung von Mieteinheiten verbunden, die eine Erhöhung der Miete nach sich ziehen können. In diesem Fall ist ein Mieterhöhung dann zulässig, wenn sie die Bedingungen für eine Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 18 MRG erfüllt. Oftmals bietet ein neuer Eigentümer die Sanierung auch gegen eine Mieterhöhung an, die vom Mieter dann auch freiwillig akzeptiert werden kann. Ansonsten muss eine Mieterhöhung bei Modernisierung durch eine Schlichtungsstelle oder ein Gericht bestätigt werden.

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Regeln bei Eigentümerwechsel bei einer gewerblichen Vermietung

Für den Fall, dass man als gewerblicher Mieter ein Geschäftslokal weitergeben möchte oder in den Mietvertrag eines Geschäftslokals durch einen Unternehmenskauf eintreten möchte, muss zunächst geklärt werden, ob der bestehende Mietvertrag ein derartiges Recht vorsieht. Normalerweise ist ein derartiges Weitergaberecht nur einmal möglich. Falls dieses in einem Mietvertrag nicht vorgesehen ist, muss geklärt werden, ob der Mietvertrag des Geschäftslokals zum Vollanwendungsbereich des MRG gehört oder auch nicht.

Hierbei gilt im Vollanwendungsbereich des MRG, dass grundsätzlich eine Weitergaberecht des Mietvertrages an einen neuen Eigentümer des Geschäftes möglich ist. Andere Mietvertragsklauseln sind ungültig. Um jedoch einen Mietvertrag an einen neuen Unternehmenseigentümer weitergeben zu können, darf der ursprüngliche Mieter diesen auf keinen Fall kündigen. Mit der Weitergabe eines Geschäftslokals tritt der neue Eigentümer dann automatisch mit dem Erwerb des Unternehmens in den bestehenden Mietvertrag ein. Es muss in diesem Fall dann weder ein Neuvertrag abgeschlossen werden, noch muss ein bestehender Mietvertrag umgeschrieben werden.

Bei einem Eigentümerwechsel eines Unternehmens müssen sowohl der weitergehende Mieter als auch der neue Eigentümer des Unternehmens den Vermieter über den Eigentümerwechsel informieren. Für den Fall, dass das gesetzliche Weitergaberecht des MRG anwendbar ist, ist ein Vermieter berechtigt, den Mietzins innerhalb einer Frist von 6 Monaten auf einen angemessenen Betrag zu erhöhen. Deshalb bietet es sich immer an, als neuer Eigentümer eines Unternehmens die Anpassung der Miete im Vorfeld mit dem Vermieter zu klären.

Gut zu wissen
Vom MRG ausgeschlossene Mietverträge

Mietverträge in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder Geschäftslokalen (Ein-/Zweifamilienhäuser), deren Vertragsabschluss nach dem 01.01.2002 liegt sind grundsätzlich von der Anwendung des MRG ausgeschlossen.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Eigentümerwechsel Mieterhöhung helfen?

Ist ein Mieter mit einem Eigentümerwechsel seiner Mietimmobilie konfrontiert, kann es durchaus sinnvoll sein, die Beratung eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht zu suchen. Hierbei kann dieser den Mieter darüber aufklären, welche möglichen Änderungen für den Mieter anstehen und welche Änderungen auch bei einem Eigentümerwechsel nicht zu befürchten sind. Im Einzelfall kann ein Anwalt für Mietrecht dabei natürlich auch prüfen, ob eine inflationsbedingte Anpassung des Mietzinses rechtmäßig ist, oder ob eine geplante Mieterhöhung nach Modernisierung angemessen ist. Außerdem wird er natürlich einen Mieter über mögliche Schritte beraten, falls im Zuge eines Eigentümerwechsels eine unberechtigte Mieterhöhung erfolgen sollte.

Ferner kann ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch gewerblichen Mietern zur Seite stehen, wenn diese ihr Unternehmen verkaufen wollen und einen neuen Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag übernehmen wollen. Hierbei muss er zunächst klären, ob der Mietvertrag in den Anwendungsbereich des MRG fällt und welche Konsequenzen sich daraus ergeben können. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Eigentümerwechsel Mieterhöhung.

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FAQ: Eigentümerwechsel Mieterhöhung

Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel nicht möglich. Dies gilt sowohl für Mietobjekte, für die das Mietrechtsgesetz (Wohnungen in Gebäude, die vor 1953 errichtet wurden) gilt als auch für solche, auf die das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (Ein- und Zweifamilienhäuser) anwendbar ist. Es ist allerdings möglich, dass der neue Besitzer eine Inflationsanpassung vornimmt. Hierfür ist vorausgesetzt, dass eine Wertsicherungsklausel vertraglich vereinbart wurde.
Im Vollanwendungsbereich des MRG, ist eine inflationsbedingte Mieterhöhung ausschließlich für die Zukunft möglich. Hingegen kann im Teilanwendungsbereich (nach 1953 errichtete Bauten) auch rückwirkend eine Mieterhöhung verlangt werden – allerdings nur für die letzten drei Jahre und falls noch keine derartige Erhöhung seitens des vorherigen Eigentümers vorgenommen wurde.
Soll aufgrund von Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durch einen neuen Eigentümer die Miete erhöht werden, so muss dies von einem Schlichtungsverfahren oder einem gericht bestätigt werden. Dabei ist ausschlaggebend, ob die Maßnahme notwendig war, ob die Kosten angemessen kalkuliert wurden und ob diese auch nicht von den Hauptmietzinseinnahmen der folgenden 10 Jahre gedeckt werden können.
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