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Neuvermietung Mieterhöhung § Rechtslage & Vertragsübernahme

Häufig kommt es zu einer Neuvermietung Mieterhöhung. Dies gilt ganz besonders dann, wenn Sanierungs- und Erneuerungsarbeiten vorher erfolgt sind. In diesem Beitrag wollen wir darstellen, wann eine Neuvermietung Mieterhöhung gerechtfertigt ist und welche Regeln hierbei gelten, in Abhängigkeit von der Anwendbarkeit verschiedener Gesetzesgrundlagen auf das Mietverhältnis. Außerdem wollen wir auch aufzeigen, wie man durch geeignete Maßnahmen unter Umständen eine Mieterhöhung bei einem Mieterwechsel vermeiden kann.
Redaktion
Ein Beitrag der:
Mietrechtsinfo Redaktion
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtslage zur Neuvermietung Mieterhöhung

Grundsätzlich sind Mieterhöhungen immer möglich, jedoch unterliegen sie bestimmten gesetzlichen Bestimmungen. Dies gilt sowohl für bestehende Mietverhältnisse auch für eine Neuvermietung bei einem Mieterwechsel. Hierbei können in Österreich alle zwei Jahre am 1. April die Mieten an den Verbraucherpreisindex angepasst werden, weshalb eine Mieterhöhung entsprechend gerechtfertigt ist. Dadurch ist dem Mietspiegel zufolge der Mietzins seit dem Jahr 2000 um ca. 30 % gestiegen.

Damit jedoch ein Vermieter entsprechen die Miete auch erhöhen kann, muss im Mietvertrag eine sogenannte Wertsicherungsklausel enthalten sein. Allerdings gilt dies nur für Mietobjekte die den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes in Österreich unterliegen, wobei diese immer an Miet Begrenzungen gebunden sind. Nur bei freien Mietverhältnissen, die nicht diesen rechtlichen Beschränkungen unterworfen sind, ist dies nicht der Fall. Dabei gelten für Mietverhältnisse außerhalb des MRG die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB), das einem Vermieter recht viele Freiräume bei der Gestaltung des Mietzinses einräumt.

Auch bei diesen Mietverträgen sind Wertsicherungsvereinbarungen zulässig, jedoch gibt es grundsätzlich auch hier in Bezug auf die Miethöhe Einschränkungen, durch die ein extrem hoher Mietzins nicht möglich ist. Deshalb sind auch gemäß ABGB Mietverträge nichtig, wenn der Preis für die Leistung zur Leistung selbst in einem besonderen Missverhältnis steht. Jedoch ist bei freien Mietverhältnissen auch eine Mieterhöhung von bis zu drei Jahren rückwirkend möglich.

Neuvermietung und Modernisierung

Ferner findet eine Mieterhöhung Neuvermietung häufig auch dann statt, wenn im Rahmen eines Mieterwechsels Modernisierungen vorgenommen wurden. Diese Mieterhöhungen sind rechtmäßig, wenn z. B. bauliche Veränderungen vorgenommen wurden, durch die Energie gespart werden kann. Hierbei kommt z. B. Austausch von Fenstern oder eine neue Wärmedämmung in Frage. Außerdem gelten auch Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Mietobjektes erhöhen als Modernisierung, wie z.B. die Ergänzung einer Einbauküche oder ein Aufwertung der Allgemeinanlagen eines Mietobjektes, wie z. B. der Bau eines Spielplatzes.

Infografik
Welche Regeln gelten bei der Neuvermietung?

Mieterhöhung bei Neuvermietung vermeiden

Gerade der Mieterwechsel wird von Vermietern häufig zum Anlass genommen eine Mieterhöhung für ein Mietobjekt durchzuführen. Jedoch gibt es auch für Mieter Möglichkeiten, bei einer Neuvermietung eine derartige Mieterhöhung zu vermeiden. Hierbei lässt sich dies durch eine Übernahme eines bestehenden Mietvertrages verhindern oder aber auch durch den Eintritt in den Mietvertrag einer WG. Ferner kann man auch als Nachmieter in ein Mietverhältnis eintreten, ohne dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird.

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Übernahme eines Mietvertrages

Will man bei einem Mieterwechsel eine Mieterhöhung vermeiden, kann man in bestimmten Fällen einen Mietvertrag übernehmen. Jedoch ist dies nicht grundsätzlich bei allen Wohnungen möglich, sondern nur bei Mietobjekten, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Hierbei ist eine Weitergabe einer Wohnung nach den gesetzlichen Grundlagen immer dann möglich, wenn:

  • ein dringendes Wohnbedürfnis besteht. ( Hierbei kann dieses z. B. die Nähe zu Arbeitsplatz bzw. Schule sein oder eine Nicht-Verfügbarkeit einer angemessenen Unterkunft – ist dann im Einzelfall Auslegungssache).
  • der übernehmende Mieter aus der nahen Verwandtschaft des Vormieters stammt ( z. B. Kinder, Enkel, Eltern, Ehepartner etc. )
  • oder der übernehmende Mieter bereits seit mehr als 2 Jahren ebenfalls in der Wohnung gelebt hat ( z. B. weil er die Wohnung gemeinsam mit der übergebenden Person bereits bezogen hat oder seit Beginn der Ehe oder seit der Geburt bereits mit in der Wohnung wohnt).

Für den Fall, dass eine der oben genannten Bedingungen erfüllt ist, kann ein Mietvertrag des Vormieters übernommen werden und somit eine Mieterhöhung durch eine Neuvermietung vermeiden werden. Generell ist ja der Vorteil der Übernahme, dass nichts am Mietvertrag geändert wird. Deshalb kann also der Mietzins nicht nach oben angepasst werden, was sonst in den meisten Fällen passieren würde. Allerdings gibt es auch hierbei eine Einschränkung. Bei einem Eintritt in den Mietvertrag durch Eheleute, Lebensgefährten und minderjährige Kinder darf keine Erhöhung stattfinden. Treten hingegen die Eltern oder andere Personen ein, darf der Mietzins schon angepasst werden.

Eintritt eines neuen Mieters in den bestehenden Mietvertrag

Für den Fall dass ohne Vorliegen oben genannter Gründe ein Nachmieter in einen Mietvertrag eintreten möchte, muss dies vom aktuellen Mieter mit dem Vermieter vereinbart werden. Wenn der Mieter und der Vermieter ein gutes Verhältnis pflegen, kann eine derartige Vereinbarung durchaus getroffen werden. Allerdings ist ein Vermieter nicht verpflichtet dem Nachmietervorschlag eines Mieters zuzustimmen.

Er kann in diesem Fall durchaus den bestehenden Mietvertrag auflösen und einen neuen Mietvertrag mit einer Mieterhöhung mit einem anderen neuen Mieter abschließen. Bei der Übernahme von Mietverträgen kommt es im Allgemeinen also immer auch auf den Vermieter an. Für den Fall, dass ein Vermieter einer Übernahme zustimmt oder der Bitte eines Hauptmieters nachkommt, eine ausgewählte Person als Nachmieter zu akzeptieren, ohne den Mietvertrag zu ändern, ist dies immer möglich.

Weitergabe einer Wohnung innerhalb der Familie

Grundsätzlich wird bei einer Wohnung, die dem MRG unterworfen ist, ein Mietrecht im Todesfall eines Mieters an die Person übergeben, die mit dem verstorbenen Hauptmieter einerseits verwandt ist und auch mit ihm in derselben Wohnung gelebt hat. Hierzu zählen auch Lebensgefährten, wenn sie bereits mindestens 3 Jahre mit dem Hauptmieter zusammen in der Wohnung gelebt haben. Hierbei findet eine Übernahme des Mietvertrages automatisch statt, sofern dieser nicht innerhalb von 14 Tagen gekündigt wird.

Für den Fall, dass eine Wohnung nicht dem Anwendungsbereich des MRG unterliegt, treten die Erben eines verstorbenen Hauptmieters in den Mietvertrag ein, wenn sie nicht den Vertrag fristgerecht kündigen. Grundsätzlich gilt das beschriebene Eintrittsrecht nicht nur im Todesfall, sondern auch, wenn der Hauptmieter auszieht. Dabei können dann z. B. Kinder das Mietrecht ihrer Eltern übernehmen, wenn diese ausziehen wollen. Dieses Recht gilt jedoch nicht für Lebensgefährten, Wahlkinder, und andere nicht in direkter Linie verwandte Personen, wie z. B. etwa Nichten, Neffen, Tanten, Onkel.

Gut zu wissen
Vertragsübernahme nach Zustimmung
Für den Fall, dass Lebensgefährten gemeinsam den Mietvertrag abgeschlossen haben, und deshalb beide Hauptmieter sind, kann der Mietvertrag nur von einer Person übernommen werden wenn sowohl der Vermieter als auch der Mieter der Vertragsübernahme zustimmen.

Geht es im individuellen Fall um eine Scheidung, so findet das MRG Anwendung, sofern es sich um eine einvernehmliche Scheidung handelt, oder es wird so geregelt, wie es bei der Scheidung vereinbart wurde. Generell braucht es dafür die Zustimmung des Vermieters, weshalb dies vor den Verhandlungen zwischen den (ehemaligen) Eheleuten geregelt werden sollte. Im Falle einer strittigen Scheidungen entscheidet ein Gericht darüber.

Eintritt in den bestehenden Mietvertrag einer WG

Auch mit einem Untermietvertrag kann man in einen bestehenden Mietvertrag eintreten. Hierbei bestehen für Wohngemeinschaften klare Richtlinien. Deshalb muss bei neuen Mietern, die nicht in einem engen verwandtschaftlichen Verhältnis zum Hauptmieter stehen, einer neuer Mietvertrag abgeschlossen werden, ein sogenannter Untermietvertrag. Dies ist immer dann möglich, wenn im Hauptmietvertrag eine Untervermietung nicht ausgeschlossen wurde. Generell sollte jedoch der Vermieter von einer Untervermietung informiert werden, auch wenn dies im Hauptmietvertrag nicht ausgeschlossen wurde.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Neuvermietung Mieterhöhung helfen?

Wenn man als Mieter eine neue Wohnung beziehen will, kann es sich in vielen Fällen anbieten, die Beratung eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht zu suchen. Dabei kann dieser sowohl darüber aufklären, welche Mieterhöhungen im Rahmen des MRG möglich sind als auch bei anderen Wohnungen, die dem ABGB unterliegen, darüber aufklären, welche Vergleichsmieten angemessen sind. Ferner wird ein Anwalt für Mietrecht natürlich immer über die Möglichkeiten aufklären, die bestehen, wenn man in einen bestehenden Mietvertrag eintreten kann und somit eine Mieterhöhung vermeiden kann.

Hierbei ist dies insbesondere Im Familien – und Verwandtschaftsbereich relevant oder beim Abschluss einer Untermietvertrages. Dabei kann ein Anwalt für Mietrecht über die bestehenden gesetzlichen Regelungen aufklären und auch bei der Erstellung von z. B. Untermietverträgen helfen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Neuvermietung Mieterhöhung.

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FAQ: Neuvermietung Mieterhöhung

Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG, die ab dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden, orientieren sich an Richtwerten; die Anpassung erfolgt alle 2 Jahre am 1. April. Hingegen orientieren sich Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG, die vor dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden, am Kategoriemietzins. Für Mietverhältnisse, die dem MRG unterliegen, darf die Miete nicht rückwirkend erhöht werden. Bei freien Mietverhältnissen ist eine rückwirkende Mieterhöhung bis zu 3 Jahren zulässig.
Damit der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen darf, muss der Mietvertrag bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Er muss über eine gültige Index- bzw. Wertsicherungsklausel verfügen. In der Regel haben Mietverträge, für welche das Mietrechtsgesetz gilt, eine Wertsicherungsvereinbarung oder Indexklausel. Hierbei handelt es sich um einen Absatz, welcher besagt, dass der Mietzins in Anlehnung an gewisse Richtlinien oder Kategoriebeträge erhöht werden darf.
Hinsichtlich der vertraglichen Gestaltung für Mietobjekte, die dem ABGB unterliegen, hat ein Vermieter relativ viele Freiräume. Demnach sind auch Wertsicherungsvereinbarungen zulässig, die sich nicht an Kategoriebeiträgen oder Richtwerten orientieren. Nichtsdestotrotz gibt es bei der Miethöhe Einschränkungen, sodass ein enorm hoher Mietzins nicht möglich ist. Gemäß ABGB sind Verträge nichtig, sobald der Preis für die Leistung zur Leistung selbst in einem auffallenden Missverhältnis stehen. Wer als Mieter eines Mietobjekts außerhalb des MRG einen unangemessen hohen Mietzins reduzieren möchte, muss einen Anwalt für Mietrecht zurate ziehen, wenn keine Einigung mit dem Vermieter möglich ist.
Wenn größere Sanierungsarbeiten vorgenommen wurden, so kann ein Vermieter die Maßnahmen umgerechnet auf die nächsten 10 Jahre dem Mieter durch einen höheren Mietzins in Rechnung stellen. Jedoch ist dies nur dann zulässig, wenn die Mieteinnahmen die Ausgaben nicht innerhalb von 10 Jahren decken werden. Außerdem kann die Mieterhöhung auch nicht ohne die Zustimmung einer Schlichtungsstelle oder eines Gerichts erfolgen und ist daher für den Vermieter ein wenig komplizierter durchzusetzen.
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