Übernahme eines Mietvertrages
Will man bei einem Mieterwechsel eine Mieterhöhung vermeiden, kann man in bestimmten Fällen einen Mietvertrag übernehmen. Jedoch ist dies nicht grundsätzlich bei allen Wohnungen möglich, sondern nur bei Mietobjekten, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Hierbei ist eine Weitergabe einer Wohnung nach den gesetzlichen Grundlagen immer dann möglich, wenn:
- ein dringendes Wohnbedürfnis besteht. ( Hierbei kann dieses z. B. die Nähe zu Arbeitsplatz bzw. Schule sein oder eine Nicht-Verfügbarkeit einer angemessenen Unterkunft – ist dann im Einzelfall Auslegungssache).
- der übernehmende Mieter aus der nahen Verwandtschaft des Vormieters stammt ( z. B. Kinder, Enkel, Eltern, Ehepartner etc. )
- oder der übernehmende Mieter bereits seit mehr als 2 Jahren ebenfalls in der Wohnung gelebt hat ( z. B. weil er die Wohnung gemeinsam mit der übergebenden Person bereits bezogen hat oder seit Beginn der Ehe oder seit der Geburt bereits mit in der Wohnung wohnt).
Für den Fall, dass eine der oben genannten Bedingungen erfüllt ist, kann ein Mietvertrag des Vormieters übernommen werden und somit eine Mieterhöhung durch eine Neuvermietung vermeiden werden. Generell ist ja der Vorteil der Übernahme, dass nichts am Mietvertrag geändert wird. Deshalb kann also der Mietzins nicht nach oben angepasst werden, was sonst in den meisten Fällen passieren würde. Allerdings gibt es auch hierbei eine Einschränkung. Bei einem Eintritt in den Mietvertrag durch Eheleute, Lebensgefährten und minderjährige Kinder darf keine Erhöhung stattfinden. Treten hingegen die Eltern oder andere Personen ein, darf der Mietzins schon angepasst werden.
Eintritt eines neuen Mieters in den bestehenden Mietvertrag
Für den Fall dass ohne Vorliegen oben genannter Gründe ein Nachmieter in einen Mietvertrag eintreten möchte, muss dies vom aktuellen Mieter mit dem Vermieter vereinbart werden. Wenn der Mieter und der Vermieter ein gutes Verhältnis pflegen, kann eine derartige Vereinbarung durchaus getroffen werden. Allerdings ist ein Vermieter nicht verpflichtet dem Nachmietervorschlag eines Mieters zuzustimmen.
Er kann in diesem Fall durchaus den bestehenden Mietvertrag auflösen und einen neuen Mietvertrag mit einer Mieterhöhung mit einem anderen neuen Mieter abschließen. Bei der Übernahme von Mietverträgen kommt es im Allgemeinen also immer auch auf den Vermieter an. Für den Fall, dass ein Vermieter einer Übernahme zustimmt oder der Bitte eines Hauptmieters nachkommt, eine ausgewählte Person als Nachmieter zu akzeptieren, ohne den Mietvertrag zu ändern, ist dies immer möglich.
Weitergabe einer Wohnung innerhalb der Familie
Grundsätzlich wird bei einer Wohnung, die dem MRG unterworfen ist, ein Mietrecht im Todesfall eines Mieters an die Person übergeben, die mit dem verstorbenen Hauptmieter einerseits verwandt ist und auch mit ihm in derselben Wohnung gelebt hat. Hierzu zählen auch Lebensgefährten, wenn sie bereits mindestens 3 Jahre mit dem Hauptmieter zusammen in der Wohnung gelebt haben. Hierbei findet eine Übernahme des Mietvertrages automatisch statt, sofern dieser nicht innerhalb von 14 Tagen gekündigt wird.
Für den Fall, dass eine Wohnung nicht dem Anwendungsbereich des MRG unterliegt, treten die Erben eines verstorbenen Hauptmieters in den Mietvertrag ein, wenn sie nicht den Vertrag fristgerecht kündigen. Grundsätzlich gilt das beschriebene Eintrittsrecht nicht nur im Todesfall, sondern auch, wenn der Hauptmieter auszieht. Dabei können dann z. B. Kinder das Mietrecht ihrer Eltern übernehmen, wenn diese ausziehen wollen. Dieses Recht gilt jedoch nicht für Lebensgefährten, Wahlkinder, und andere nicht in direkter Linie verwandte Personen, wie z. B. etwa Nichten, Neffen, Tanten, Onkel.