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Mieterhöhung nach Modernisierung § Rechtslage & zulässige Maßnahmen

Für Mieterhöhungen gelten klare gesetzliche Regelungen, die auch die Mieterhöhung nach Modernisierung einschließen. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, was als Modernisierungsmaßnahme gilt und in welchen Fällen diese eine Erhöhung der Miete rechtfertigen. Ferner wollen wir auch aufzeigen, wann eine Mieterhöhung durch entsprechende Maßnahmen nicht gerechtfertigt ist und wie man sich als Mieter dagegen wehren kann.
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtslage zur Mieterhöhung nach Modernisierung

Mieterhöhungen aufgrund von Marktpreisanpassungen oder Richtwertzinsanpassungen sind nach den gesetzlichen Bestimmungen möglich. Jedoch werden auch Mieterhöhungen durch Modernisierungen von Vermietern verlangt, z. B. bei einem Austausch von beschädigten oder abgenutzten Wohnungsbestandteilen. In diesen Fällen bleibt im Einzelfall zu klären, ob eine entsprechende Maßnahme eine Mieterhöhung auch rechtfertigt. Hierbei sind einem Vermieter nach der Gesetzgebung einige Hürden auferlegt. Grundsätzlich darf er bei Modernisierungen eine Mieterhöhung nur nach einem Mietzinsanhebungsverfahren bei der Schlichtungsstelle oder dem Gericht erheben. In diesen Verfahren wird dann geprüft:

  • ob eine entsprechende Maßnahme wirklich notwendig ist
  • die entstehenden Kosten in angemessenen Maße berechnet wurden und
  • die Kosten der Modernisierung nicht durch die Mieteinnahmen sowie der Mietzinsreserve in den folgenden 10 Jahren gedeckt werden können.

Gesetzlich enthält jedoch nur der § 18 MRG eine eindeutige Regelung. Danach kann der Hauptmietzins nur erhöht werden, wenn die Kosten einer größeren Erhaltungsarbeit die Summe der Mietzinsreserven und Mietzins Abgänge der vorausgegangenen zehn Kalenderjahre übersteigt – falls also die Kosten höher sind als die zu erwartenden Mietzinseinnahmen während des Verteilungszeitraums. Wenn sich die Voraussetzungen des § 18 MRG erfüllen lassen im konkreten Einzelfall, so muss das Gericht die Anpassung des Mietzinses bewilligen.

Allerdings sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen nicht zulässig, wenn das Mietobjekt in die Ausstattungskategorie D fällt oder wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag mit einer Dauer von weniger als 4 Jahren handelt. Außerdem ist der Vermieter einer Wohnung, die ins Mietrechtsgesetz fällt, verpflichtet, allgemeine Teile auf eigene Kosten instand zu halten, er darf diese nicht auf die Mieter umlegen.

Zulässige Modernisierungs­maßnahmen für eine Mietzinserhöhung

Grundsätzlich zählen zu den in der Miete umlagefähigen Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, durch die Energie gespart werden kann, z.B. der Austausch von Fenstern oder eine neue Wärmedämmung. Ferner gelten auch Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen, als Modernisierung, wie z.B. der Einbau einer Küche oder eines Badezimmers durch den Vermieter. Auch gilt dies für Verbesserungen des allgemeinen Wohnverhältnisses, z.B. durch den Bau eines Lifts oder eines Spielplatzes.

Allerdings sind die Hürden für eine Mieterhöhung aufgrund solcher Maßnahmen hoch und die Prozedur ist auch langwierig. Bei diesen Erhaltungs- bzw. Modernisierungsarbeiten kann ein Vermieter die Mieten immer nur nach Durchführungen eines Mietzinsanhebungsverfahrens bei der Schlichtungsstelle (MA50) oder dem Gericht erhöhen. In diesem Verfahren wird dann geprüft, ob die Arbeiten notwendig sind, ob die Kosten hierfür angemessen berechnet wurden und ob diese nicht aus der Mietzinsreserve und den Mieteinnahmen der nächsten zehn Jahre gedeckt werden können.

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Kann eine Mieterhöhung bei Neuvermietung nach Modernisierung verlangt werden?

Generell ist bei einem Mieterwechsel eine Mieterhöhung nicht unüblich, insbesondere dann, wenn im Vorfeld Sanierungs- und Erneuerungsarbeiten durchgeführt worden sind. Für den Fall allerdings, dass der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz unterliegt, dann sind diese Mieterhöhungen an Mietbegrenzungen gebunden. Bei freien Mietverhältnissen hingegen ist eine derartige Mieterhöhung problemlos möglich. Eine entsprechende Mieterhöhung kann jedoch unter Umständen vermieden werden, wenn der neue Mieter den bestehenden Mietvertrag übernimmt, in den Mietvertrag einer WG eintritt oder er als Nachmieter übernommen wird, ohne dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird.

Infografik
Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungs­maßnahmen helfen?

Droht eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen, kann es für einen Mieter durchaus sinnvoll sein, sich bei einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen. Hierbei kann dieser die Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahme einschätzen und bereits abwägen, ob diese im Umfang und den entsprechenden Kosten zu einer Mieterhöhung berechtigt. Außerdem kann er den Mieter im Mietzinsanhebungsverfahren begleiten und unabhängig prüfen, ob Kosten für die Modernisierungsmaßnahme angemessen berechnet wurden und ob die Maßnahme auch notwendig war.

Ferner kann er auch überprüfen, ob eine beschlossene Mieterhöhung angemessen ist und dem Aufwand einer Modernisierungsmaßnahme entspricht. Für den Fall, dass eine Entscheidung zur Mietzinserhöhung nach Meinung des Mieters unrechtmäßig ist, kann er seinen Mandanten auch dabei unterstützen, der Mietpreisanhebung zu widersprechen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mieterhöhung nach Modernisierung.

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FAQ: Mieterhöhung nach Modernisierung

Für Wohnungen, die dem MRG unterliegen, gelten besondere Fristen für die Mieterhöhung. Der Vermieter muss die Mieterhöhung dem Mieter 14 Tage vor Fälligwerden der ersten erhöhten Mietzahlung schriftlich mitteilen. Wichtig hierbei ist nicht das Datum des Schreibens, sondern der tatsächliche Eingang der schriftlichen Mieterhöhung.
Zuallererst muss man klären, in welchen Bereich der Mietvertrag gehört, ob die Wohnung unter das MRG fällt oder nicht. Tut sie das, muss klar sein, welche Beschränkungen Vorschriften gelten, also Kategoriezins, Richtwertzins oder angemessener Mietzins. Außerdem sollte man prüfen, welche Wertsicherungsklausel man im Mietvertrag vereinbart hat. Anschließend können Sie anhand der oben abgebildeten Tabellen oder einem Indexrechner überprüfen, ob die Erhöhung eine Grundlage hat und angemessen ist.
Ein Schreiben zur Mieterhöhung muss folgende Angaben enthalten: Die korrekte Anrede aller betroffenen Mieter, das Datum, die Angabe, ab wann die neue Miete gilt, den neuen Mietbetrag bzw. die Differenz zur alten Miete und eine Begründung der Mieterhöhung und den Zeitpunkt, zu dem die Miete erhöht wird.
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