Viele Mieter leben in Mietobjekten mit mehreren Parteien, die durch eine gemeinsame Heizzentrale versorgt werden und haben Ablesevorrichtungen installiert, die einen individuellen Verbrauch messbar machen. Hierbei kommt in Österreich das Heizkostenabrechnungsgesetz zur Anwendung für Wohnungen , die dem MRG unterliegen oder als Genossenschaftswohnungen vermietet sind. Dadurch sind klare Regeln vorgegeben, wie Heizkosten auf die einzelnen Verbraucher umgelegt und abgerechnet werden dürfen.
Nach dem HeizKG dürfen sowohl die direkten Energiekosten als auch sonstige Kosten als typische Wartungs- und Erhaltungskosten für die Heizanlage auf den Mieter umgelegt werden. Ferner werden nach dem HeizKG die totalen Kosten immer in Anteilen als verbrauchsunabhängige Kosten anhand der individuellen beheizbaren Nutzfläche abgerechnet und zu anderen Teilen verbrauchsabhängig anhand des individuellen Verbrauchs, der abgemessen wird.
Die Anteile dieser beiden Abrechnungsmethoden können im Einzelfall unterschiedlich sein und können durch vertragliche Vereinbarungen oder aber gesetzliche Bestimmungen definiert sein. In der Praxis entstehen zu hohe Heizkosten oftmals nicht durch einen hohen Verbrauch des einzelnen Mieters, sondern sie sind in vielen Fällen auch in fehlerhaften Abrechnungen, sehr hohen verbrauchsunabhängigen Anteilen und falschen Messleistungen zu finden. Im Folgenden soll auf die verschiedenen Fehlerquellen eingegangen werden und aufgezeigt werden, wie man als Mieter darauf reagieren kann.
Mehrparteien Mietshäuser haben oftmals eine zentrale Heizungsanlage mit Heizkostenverteilern im Einsatz. Die kleinen Verteiler an den Heizkörpern messen Differenzen in der Temperatur und zeigen entsprechende Einheiten an. Jedoch spielt hierbei die Montagehöhe eine wichtige Rolle unabhängig davon, ob es sich dabei um elektronische Verteiler oder ältere Verdunster handelt. Generell sollten die Messgeräte in der Mitte der Heizkörper bei ca. 75 Prozent der Bauhöhe angebracht sein. Für den Fall, dass diese zu hoch oder zu niedrig angebracht sind, messen sie auch zu hohe oder niedrige Werte und können die Ursache dafür sein, dass eine Heizkostenabrechnung zu hoch ausfällt.
Damit die gemessenen Daten der Heizkostenverteiler ausgewertet werden können, müssen sie auf den zugehörigen Heizkörper umgerechnet werden. Hierbei wird dies möglich mit Umrechnungen, die neben der Bauart und der Größe auch die Leistung der Heizflächen einbeziehen.Falls jedoch die Verteiler nicht mit den korrekten Berechnungsfaktoren arbeiten, ist die Heizkostenabrechnung immer fehlerhaft und die Heizkosten können zu hoch ausfallen.
Außerdem kann auch eine nachteilige Nutzung der Verteiler die Ursache sein, dass eine Heizkostenabrechnung zu hoch ausfällt. Dabei reagieren z. B. die Verteiler auch jenseits der Heizsaison auf Sonneneinstrahlung. Findet eine derartige Erwärmung durch die Sonne statt, verdunstet ebenfalls Messflüssigkeit, auch wenn die Heizung gar nicht in Betrieb ist. Ferner können auch falsche Werte gemessen werden, wenn z. B. Heizkörperverkleidungen, Vorhänge oder Handtücher den Heizkostenverteiler bedecken. Hierdurch kann ein Wärmestau entstehen, der die Messwerte steigen lässt.
Auch wenn keine technischen Probleme vorliegen, können Heizkostenabrechnungen in vielen Fällen fehlerhaft sein. Hierbei kann es z. B. vorkommen, dass ein Vermieter auch den Verbrauch einer unvermieteten Wohnung auf die aktiven Mieter verteilt. Ferner entstehen zu hohe Heizkosten in der Abrechnung auch, wenn z. B. Vermieter unrechtmässig Reparaturkosten auf die Mieter umlegen oder einfach die Heizkostenverteiler falsch ablesen.
Wenn eine Heizkostenabrechnung zu hoch ausfällt, sollte man als Mieter zunächst die aktuellen Messwerte mit denen des Vorjahres vergleichen. Dabei kann man generell sagen, dass Veränderungen in Höhe von 10 bis 20 Prozent entweder durch eine Änderung des Heizverhaltens oder aber auch einfach durch einen kälteren Winter durchaus im Bereich des Normalen sind. Für den Fall, dass man dies ausschließen kann, kann es jedoch durchaus sinnvoll sein, Expertenrat einzuholen und die Abrechnung überprüfen zu lassen.
Hierbei stehen Mietervereinigungen oder aber spezialisierte Anwälte für Mietrecht zur Verfügung, die eine Abrechnung genau prüfen können. Dabei macht es auch immer Sinn, zu überprüfen, zu welchen Anteilen die Kosten verbrauchsabhängig oder oder eben nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden . Hierbei können unterschiedliche Anteile zur Anwendung kommen nach dem HeizKG, je nachdem, ob bei der Heizkostenabrechnung bestimmte Vereinbarungen dazu getroffen wurden oder eben gesetzliche Bestimmungen zur Anwendung kommen. Grundsätzlich gilt, dass Mieter, die besonders sparsam haushalten beim Heizen, jedoch einen ohne verbrauchsunabhängigen Anteil anhand ihrer heizbaren Nutzfläche zahlen, im Prinzip für die anderen Mieter mitbezahlen.
Hat man als Mieter Anhaltspunkte, dass die Heizkosten zu hoch ausgefallen sind, sollte man zunächst zunächst eine begründete Einwendung dem Vermieter zustellen. Hierfür hat ein Mieter in Österreich 6 Monate nach der Rechnungslegung Zeit. Ferner hat er auch das Recht, die Belege, nach denen die Heizkostenabrechnung erstellt wurde, einzusehen. Für den Fall, dass ein Vermieter nicht bereit ist, die Heizkostenabrechnung zu überprüfen oder zu korrigieren, kann man als Mieter entweder bei einer Schlichtungsstelle oder bei Gericht eine Klärung herbeiführen.
Für den Fall, dass man als Mieter mit einer sehr hohen Heizkostenabrechnung konfrontiert ist und die rechtlichen Möglichkeiten nicht kennt, kann es durchaus sinnvoll sein, die Beratung bei einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu suchen. Dabei kann dieser zunächst einmal formal prüfen, ob eine Heizkostenabrechnung den gesetzlichen Bestimmungen entspricht und ggf. durch Einsicht in die Belege Fehlerquellen in der Abrechnung aufspüren.
Ferner kann er natürlich seinen Mandanten dabei unterstützen einen begründeten Einspruch gegen eine zu hohe Heizkostenabrechnung zu formulieren und für den Fall, dass eine direkte Einigung mit dem Vermieter nicht möglich ist, auch eine Auseinandersetzung bei einer Schlichtungsstelle oder bei Gericht vorbereiten und durchführen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht in Fällen, in denen die Heizkosten zu hoch sind.
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