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Betriebskostennachzahlung § Rechtsgrundlage & Verjährung

Sie müssen eine Betriebskostennachzahlung leisten? Mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung werden die pauschalen Betriebskostenzahlungen des Mieters mit den tatsächlichen Betriebskosten am Jahresende gegengerechnet. Daraus ergibt sich in den meisten Fällen entweder ein Guthaben oder aber eine Nachzahlung. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, wie man reagieren kann, wenn man eine Betriebskostennachzahlung leisten soll und welche Besonderheiten hierbei beachtet werden sollten.
Redaktion
Ein Beitrag der:
Mietrechtsinfo Redaktion
Anwalt für Mietrecht
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtsgrundlage der Betriebskosten­nachzahlung

Mit der Anmietung einer Immobilie entstehen dem Mieter unterschiedlichste Kosten und Verpflichtungen. Neben der Bezahlung des vertraglich festgelegten Mietzins und ggf. der monatlichen Betriebskostenpauschale gibt es auch Kosten, die jährlich anfallen. Hierzu zählt die sogenannte Betriebskostennachzahlung. Gemäß § 21 Mietrechtsgesetz (MRG) können alle dem Vermieter angefallenen Kosten, die in und an der Immobilie als regelmäßig wiederkehrende Kostentatsächlich angefallen sind, an den Mieter weitergeben werden.

Einmal im Jahr muss der Vermieter dann eine sogenannte Betriebskostenabrechnung erstellen aus der sich letztlich entweder ein Guthaben oder ein Fehlbetrag zu Lasten des Mieters ergibt. Im letzteren Fall spricht man im Sinne des § 21 Abs. 3 Mietrechtsgesetz(MRG) von einer Verpflichtung zur Betriebskostennachzahlung.

Betriebskostenabrechnung und Betriebskosten­nachzahlungen

Betriebskosten für eine Wohnung werden normalerweise als Pauschalbeträge monatlich mit der Miete bezahlt. Nach Ablauf des Jahres wird eine reale Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter erstellt. In dieser vom Vermieter bis spätestens zum 30. Juni des Folgejahres zu erstellenden Abrechnung, werden alle tatsächlich angefallenen Betriebs- und Nebenkosten verrechnet.

Werden monatlich Betriebskosten in Form von Pauschalzahlungen geleistet, werden diese Pauschalzahlungen von der errechneten Summe der Betriebskosten abgezogen. Am Ende dieser Berechnung ergibt sich entweder ein Guthaben zugunsten des Mieters oder ein Fehlbetrag zu Lasten des Mieters. Kommt es zu einer fälligen Betriebskostennachzahlung muss diese dem Mieter mit der Betriebskostenabrechnung bekannt gegeben werden und auf die Zahlfrist mitgeteilt werden.

Beachten Sie
Stichtag übernächste Zinszahlung
Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber vor, dass Betriebskostennachzahlungen bis spätestens zur Fälligkeit der übernächsten Mietzahlung zu begleichen sind. Einigen sich Vermieter und MIeter jedoch auf einen späteren Zeitpunkt, so ist dies zulässig.

Prüfung der Betriebskosten­abrechnung

Spätestens zum 30. Juni des Folgejahres wird eine Betriebskostenabrechnung nach dem MRG fällig. Für den Fall, dass eine Betriebskostennachzahlung fällig wird, erfährt der Mieter dies also erst zu spätestens diesem Termin. Will eine Mieter eine Betriebskostenabrechnung beanstanden oder überprüfen , so hat er nach dem österreichischem Konsumentenschutz bis zu drei Jahre rückwirkend dafür Zeit. Hierbei bilden nur Genossenschaftswohnungen eine Ausnahme, bei denen die Frist zur Prüfung und Beanstandung nur sechs Monate beträgt.

Jeder Vermieter ist verpflichtet, alle Ausgaben, die er in einer Betriebskostenabrechnung aufführt, mit einer Rechnung zu belegen. Dabei muss er alle Einnahmen und Ausgaben ausweisen und ein Protokoll beifügen, wann z. B. der Wasser- oder Stromverbrauch von den Zählern abgelesen wurde und welche Werte festgestellt wurden. In diesem Fall ist der Vermieter auch dazu verpflichtet, Abrechnung den Mietern zuzustellen. Hingegen genügt es bei einer allgemeinen Betriebskostenabrechnung, wenn der Vermieter diese .im Haus aushängt, wobei dann die Belege nicht direkt im Wohngebäude einsehbar sein müssen. Hierbei ist es ausreichend, wenn diese bei der Hausverwaltung zur Einsicht zur Verfügung stehen.

Infografik
Worauf kommt es bei der Betriebskosten­nachzahlung an?

Betriebskosten­nachzahlung als Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter

Für den Fall, dass Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter bzgl. einer Betriebskostenabrechnung bzw. Nachzahlung entstehen, ist es in der Praxis immer sinnvoll einen Vergleich zu suchen. Hierbei zeigt die Erfahrung, dass eine gerichtliche Auseinandersetzung oftmals nicht den erwarteten Erfolg bringt und trotzdem hohe Kosten verursacht. Im Falle einer verlangten Betriebskostennachzahlung ist es jedoch für den Mieter immer sinnvoll, die Betriebskostenabrechnung genau zu prüfen, denn die Betriebskosten eines Jahres bilden auch die Vorlage für die Berechnung einer neuen (höheren) Betriebskostenpauschale für das Folgejahr.

Verjährung von Betriebskosten Bestandteilen

Neben den generell abgerechneten Positionen sollte ein Mieter auch überprüfen, ob in der Abrechnung nicht Betriebskosten Bestandteile enthalten sind, die bereits verjährt sind. Generell beträgt die Verjährung nur ein Jahr und sie beginnt mit Ablauf jenes Jahres, in welchem die Betriebskosten (also die dem Vermieter gestellte Rechnung) dem Vermieter gegenüber fällig geworden sind. Deshalb kann also eine Rechnung aus 2019 vom Vermieter nicht mehr in der Abrechnung von 2021 vom Mieter eingefordert werden. Diese Prüfung seitens des Mieters ist in vielen Fällen erfolgreich.

Sie wollen Einspruch gegen die Betriebskostennachzahlung einlegen?

Betriebskosten­nachzahlungen bei Mieterwechsel

Da tatsächliche Betriebskosten vorab nicht konkret werden können, sind Betriebskostennachzahlungen häufig. Dabei muss man wissen, dass Mieter auch dann zu Nachzahlungen verpflichtet werden können, wenn sie erst vor kurzer Zeit in eine Wohnung eingezogen sind. Weil eine Betriebskostenabrechnung erst im Juni des Folgejahres fällig wird, entsteht auch erst dann eine Zahlungsverpflichtung für den Mieter, und dies ganz unabhängig davon, ob er im betreffenden Vorjahr überhaupt Mieter der Wohnung war. Deshalb ist es auch neuen Mietern zu empfehlen, vertraglich festzulegen, dass der Vermieter die Kosten aus Betriebskostennachzahlungen in diesem Fall selbst übernimmt.

Hierbei entgeht ihm zwar im Zweifelsfall auch die Chance auf eine Bonusrückzahlung, jedoch hat der neue Mieter in diesem Fall auf jeden Fall eine Kostengarantie. Für den Fall, dass über die Monatspauschalen zu viel Betriebskosten bezahlt worden, erhält ein Mieter zum übernächsten Zinstermin nach der Rechnungslegung, also spätestens zum 1.8. des Folgejahres, eine Gutschrift. Die gleiche Frist gilt auch für Nachzahlungen, die der Vermieter verlangen darf. Dabei sind also die Kosten grundsätzlich von demjenigen zu zahlen, der zum Zeitpunkt der Abrechnung die Wohnung gemietet hat. Wenn die Kosten allgemein gestiegen sind, kann der Vermieter zum Jahreswechsel dann die Betriebskostenpauschale um bis zu 10 % erhöhen.

Gut zu wissen
Überprüfung von Schlichtungsstelle
Wenn einem Mieter eine Jahresabrechnung überhöht erscheint, kann er sie von einer Schlichtungsstelle inhaltlich überprüfen lassen. Für den Fall, dass dann die Betriebskostenabrechnung nicht zulässige Positionen enthält, muss der Vermieter diese aus der Abrechnung herausnehmen und die Differenz an den Mieter zurückzahlen.

Wie kann sich ein Mieter gegen eine Betriebskosten­nachzahlung wehren?

Ein Mieter muss eine Betriebskostenabrechnung generell dann nicht akzeptieren, wenn diese nicht vollständig oder nachvollziehbar ist. Dabei kann er dann die entsprechenden Belege für einzelne Abrechnungspositionen jederzeit vom Vermieter einfordern, der diese bis spätestens zum 31. Dezember des Abrechnungsjahres nachreichen muss. Für den Fall, dass er die Belege der gewünschten Positionen bis dahin nicht nachreichen, muss er die Kosten dieser Positionen selbst tragen. Eine Betriebskostennachzahlung ist dann für diese Positionen nicht fällig.

Wurden für alle Abrechnungspositionen Belege gefordert und nicht bis zum 31. Dezember nachgereicht, muss der Vermieter die Betriebskosten selbst tragen. In diesem Fall ist die Abrechnung nicht ordnungsgemäß und eine Betriebskostennachzahlung nicht fällig. Für den Fall, dass ein Vermieter der Aufforderung nicht nachkommt, kann ein Mieter einen Antrag auf Legung der Betriebskosten stellen.

Einspruch gegen die Betriebskosten­abrechnung einlegen

Generell kann eine Betriebskostenprüfung vom Mieter bis zu 3 Jahre rückwirkend durchgeführt werden, sofern die Wohnung dem MRG oder ABGB unterliegt. Bei Wohnungen, die nicht dem MRG unterliegen, sondern dem WGG und dem HeizKG hat der Mieter bei Vorliegen der Betriebskostenabrechnung lediglich 6 Monate Zeit, um einen schriftlichen Einspruch einzulegen. Für den Fall, dass ein Mieter innerhalb dieser Fristen keinen Einspruch gegen eine Betriebskosten- abrechnung und Nachzahlung einlegt, gilt sie als akzeptiert. Wurde jedoch rechtzeitig Einspruch eingereicht, hat der Mieter auch hier drei Jahre Zeit ab der Fälligkeit der Nachzahlung für die Rückforderung der Betriebskosten.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Betriebskosten­nachzahlung helfen?

Will man sich als Mieter gegen eine Betriebskostennachzahlung wehren, so kann der Gang zu einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht durchaus sinnvoll sein. Dabei kann ein Anwalt für Mietrecht anhand einer vorhandenen Betriebskostenabrechnung bereits prüfen, ob ggf. nicht zulässige Positionen abgerechnet wurden oder sich bestimmte Positionen im Vergleich zum Vorjahr deutlich erhöht haben. Außerdem wird er natürlich prüfen, ob die Betriebskostenabrechnung überhaupt ordentlich erstellt wurde und alle wichtigen Positionen ausreichend detailliert aufgeführt sind.

Hierbei kann er seinen Mandanten auch unterstützen, ggf. Belege für die Aufschlüsselung bestimmter Positionen vom Vermieter einzufordern. Ferner wird ein Anwalt für Mietrecht auch dafür sorgen, dass alle Fristen im Rahmen eines Einspruchs gegen eine Betriebskostennachzahlung eingehalten werden und einen entsprechenden begründeten Einspruch für die Schlichtungsstelle oder ein Gericht vorbereiten. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Betriebskostennachzahlung.

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FAQ: Betriebskostennachzahlung

Wenn die Betriebskostenabrechnung korrekt gelegt ist, dann gilt folgendes: Derjenige Mieter, der zum übernächsten Monat noch Mieter ist, der hat sozusagen die Nachzahlung, also die anteilige Nachzahlung für seine Wohnung bzw. auch die Gutschrift, wenn es eine Gutschrift aus der Betriebskostenabrechnung gibt, zu erhalten.
Ein Mieter muss eine Betriebskostenabrechnung nicht akzeptieren, wenn diese nicht vollständig oder nachvollziehbar ist. Dabei kann er die Belege der einzelnen Abrechnungspositionen jederzeit vom Vermieter einfordern, der die Belege bis zum 31. Dezember nachreichen muss. Kann er die Belege der gewünschten Positionen bis dahin nicht nachreichen, muss er die Kosten selbst tragen. Die Nachzahlung für diese Positionen ist nicht fällig.
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