Betriebskostenabrechnung § Gesetzeslage & Überprüfung
Wenn sie ein neues Mietobjekt egal ob Wohnung, Haus oder Geschäft mieten möchten, sollten sie sich auch mit dem Thema Betriebskostenabrechnung auseinandersetzen. Hier erfahren sie alles was sie als Mieter zum Thema Betriebskostenabrechnung wissen sollten. Im Falle eines Streit mit Ihrem Vermieter zwecks einer falschen Betriebskostenabrechnung erhalten Sie hier ebenfalls Hilfe. Außerdem erfahren Sie in welchen Fällen Ihnen ein Anwalt für Mietrecht weiterhelfen kann.
- Lesezeit: 8 Min.
- Rechtsstand: September 2019
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Mietrechtsinfo Redaktion
- Grundlage für die Betriebskostenabrechnung in Österreich sind die Gesetzestexte des MRG, WGG sowie HeizKG.
- Zu den Betriebskosten laut MRG zählen z. B. Kaltwasserkosten, laufende Betriebskosten für Gemeinschaftsanlagen etc.
- Für viele Mietobjekte findet jedoch das Mietrechtsgesetz keine Anwendung. Hier tritt das ABGB in Kraft. Hierbei richten sich die Betriebskosten nach den Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.
- Nicht in den Betriebskosten enthalten sein dürfen z. B. Versicherungsprämien, wenn diese nicht von der Mehrheit der Mieter befürwortet wurde.
- Tex, Kosten für Reparaturen von Leitungen und Liften, die Bezahlung von Hausbesorgern, Inkasso- und Portokosten sowie Rechtsanwaltskosten dürfen ebenfalls nicht als Betriebskosten verrechnet werden.
Gesetzeslage zur Betriebskostenabrechnung
Allgemein kann man sagen, dass der Gesetzgeber in Österreich nur teilweise regelt, was Betriebskosten sind. Man muss eine Unterscheidung treffen: Die Hausbetriebskosten, die durch die Gesetzestexte des Mietrechtsgesetzes kurzum MRG, des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) sowie des Heizkostenabrechnungsgesetzes (HeizKG) bestimmt werden. Allerdings fällt ein Großteil der Mietobjekte nicht unter das Mietrechtsgesetz. Somit gibt es für diese Objekte keine genauen gesetzlichen Vorgaben zum Thema Betriebskostenabrechnung. Vielmehr finden hier Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs statt kurz ABGB. Das bedeutet, dass sich die Betriebskosten nach den Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter richten.
Definition der Betriebskosten
Unter Betriebskosten versteht man alle Kosten, die dem Vermieter durch sein Grundstückseigentum oder durch die bestimmungsmäßige Nutzung des Gebäudes, der Einrichtungen, Anlagen und des Grundstücks fortlaufen entstehen. Dabei unterscheidet man in kalte Betriebskosten. Das bedeutet das sind alle Betriebskosten ohne Heizung und Warmwasser. Dementsprechend sind warme Betriebskosten inklusive Heizung und Warmwasser.
Vollanwendungsbereich der Betriebskosten nach MRG
Wenn das MRG voll angewendet wird, dann ist in einem Katalog genau geregelt, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Alles was nicht in dem Katalog ist, darf nicht auf den Mieter umgelegt werden. Demnach ist es wichtig, sich bereits vor Vertragsabschluss zu informieren, ob das Mietobjekt, das man mieten möchte dem MRG unterliegt. Informationen, welche Bedingungen erfüllt sein müssen, damit ihr Mietobjekt dem MRG unterliegt erhalten Sie im folgenden Text – Mietvertrag erstellen in Österreich – Was Vermieter zur Vertragserrichtung wissen sollten Hier sind verschiedene Beispiele was zu den Betriebskosten laut MRG zählt:
- Kaltwasserkosten
- Laufende Betriebskosten für Gemeinschaftsanlagen ( Lift, Garten, Clubräume unter anderem)
- Öffentliche Ausgaben wie zum Beispiel die Grundsteuer
- Ausgaben für die Hausbetreuung und das Verwaltungshonorar
Für genaue Informationen was in den Betriebskosten enthalten ist, springen Sie zum Absatz – Welche Kosten sind in den Betriebskosten beinhaltet? Nicht zu den Betriebskosten zählen laut MRG folgende Beispiele:
- Der Strom in den Wohnungen
- Kosten zur Behebung von Wasserleitungsbrüchen
- Der Anschluss an das öffentliche Wassernetz
- Kosten für die Entrümpelung des Hauses
Manchmal kann es vorkommen, dass der Punkt Sonstiges in der Betriebskostenabrechnung auftaucht. Unter diesen Umständen ist für Sie als Mieter nicht klar, was damit gemeint ist. Sollten Sie daher Zweifel haben an Ihrer Betriebskostenabrechnung, lassen Sie sich die genauen Belege für alle Posten geben und kontaktieren Sie einen Rechtsanwalt für Mietrecht. Dieser Spezialist kennt sich mit den genauen Gegebenheiten aus und kann Ihnen im Zweifelsfall mit Rat und Tat zur Seite stehen.
Betriebskosten ohne MRG
Wenn Ihr Mietobjekt nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt, treten die Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches in Kraft. Das heißt die Betriebskosten richten sich nach der Vereinbarung mit ihrem Vermieter. Gibt es keine Vereinbarung, dann gelten die Regelungen des Paragraph 1099 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches. Konkret bedeutet das, dass alle Lasten von Ihrem Vermieter zu tragen sind.
der Betriebskostenabrechnung?
Welche Kosten beinhalten die Betriebskosten?
Es gibt einen sogenannten Katalog der Ausgaben für Hausbetriebskosten für Altbauten und geförderte Neubauten, der gesetzlich festsetzt, was als Betriebskosten für den Mieter berechnet werden darf und was nicht. Dazu gehören Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschaden sowie für Glasbruch und Sturmschaden, sofern mehr als die Hälfte der MieterInnen dieser Übertragung zugestimmt hat, das Verwaltungshonorar, die Entsorgung von herrenlosem Gut, öffentliche Abgaben, laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Spielplatz, Schwimmbad, Sauna, Waschküche, Grünanlagen, Gemeinschaftsräume etc.), Schornsteinfegergebühren, die Bekämpfung von Schädlichen, Prüfung der Wasserleitungen auf Dichte.
Wenn eine Vereinbarung besteht die Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser, die Räumung von Kanälen, Strom für Beleuchtung des Stiegenhauses & Gemeinschaftsflächen sowie die Hausreinigung (darunter fallen bei alten Diensttverträgen mit „echten“HausbesorgerInnen auch die Abfertigung bzw. bei DienstnehmerInnen die Kommunalsteuer) inkl. Schneeräumung. Wie bereits erwähnt wird beim frei finanzierten Neubau und bei Ein-und Zweifamilienhäusern eine Vereinbarung im Mietvertrag zu den Betriebskosten getroffen.
Nicht zu verrechnende Nebenkosten
Sie sollten darauf achten, was alles in Ihrer Betriebskostenabrechnung für Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Geschäftslokal enthalten ist. Vor allem unter dem Punkt „sonstiges“ verstecken Vermieter gern Nebenkosten, die durch den Rest der Miete bereits abgedeckt wurden. Beispielsweise dazu gehören Versicherungsprämien, wenn diese nicht von der Mehrheit der Mieter befürwortet wurde, Kosten für Reparaturen von Leitungen und Liften, die Bezahlung von Hausbesorgern, Inkasso- und Portokosten sowie Rechtsanwaltskosten.
Festlegung einer Betriebskostenerhöhung
Vorausgesetzt der Vermieter stellt zum Jahresende fest, dass die Betriebskosten gestiegen sind. Dann darf er von seinen Mietern ab Jahreswechsel eine maximale Erhöhung der Betriebskostenpauschale um 10 % verlangen. Dies ist auch möglich, wenn Ihnen Ihre Betriebskostenabrechnung erst zum gesetzlichen Stichtag von Ihrem Vermieter vorgelegt wurde. Der Vermieter hat die Frist des 30. Juni für die Abrechnung des Vorjahres einzuhalten, wenn das Mietrechtsgesetz gilt. Erhalten Sie vom Vermieter ein Guthaben zurück, so muss er dieses zum Zeitpunkt ihrer übernächsten Mietzahlung an sie überweisen.
Fristen bei der Betriebskostenabrechnung
Ebenso wie für den Vermieter gelten natürlich auch Fristen für die Betriebskostenabrechnung für Sie als Mieter. Sofern sie mit Ihrer Betriebskostenabrechnung zufrieden sind und alles für sie nachvollziehbar ist, müssen sie diese mit der übernächsten Mietzahlung begleichen. Außerdem haben sie als Mieter das Recht Einsicht in alle Belege zu nehmen. Kann der Vermieter diese nicht gleich vorlegen, müssen sie ihm eine weitere Chance von 6 Monaten also bis zum 31.12. geben. Bis dahin sollte er alle Belege zusammensuchen, um sie Ihnen zur Einsicht zu geben. Kann der Vermieter bis zu diesem Zeitraum die Belege nicht vorweisen, müssen Sie die Betriebskostenabrechnung auch nicht begleichen.
Überprüfung und Berechnung von Betriebskosten
Es kommt immer wieder vor, dass Hausverwaltungen und Vermieter zu viel Betriebskosten berechnen. Daher ist es empfehlenswert, dass sie Ihre Abrechnung der Betriebskosten überprüfen. Das geht ganz einfach online z.B. über den Wiener Betriebskostenrechner. Sollte es große Abweichungen zwischen Ihrer Berechnung und er vom Vermieter gelegten Rechnung geben, helfen auch Servicestellen wie zum Beispiel in der Stadt Wien oder Organisationen des Mieterschutzbundes. In den meisten Fällen ist es allerdings ratsam einen Rechtsanwalt für Mietrecht aufzusuchen.
Betriebskosten bei Mieterwechsel
Es ist üblich, dass sie im Laufe eines Jahres in eine neue Wohnung einziehen ganz unabhängig von irgendwelchen Stichtagen bezüglich der Betriebskostenabrechnung. Laut MRG und WGG ist festgehalten, dass derjenige, der zum Zeitpunkt der Abrechnung der Betriebskosten in der Wohnung wohnt, diese auch zu begleichen hat. Das heißt, wenn sie in Mai in eine Wohnung einziehen und die Betriebskostenabrechnung im Juni ins Haus gepflogen kommt, müssen sie diese normalerweise mit ihrer übernächsten Mietzahlung begleichen. Daher ist es ratsam, wenn sie in eine neue Wohnung einziehen, abzuklären, ob die Gefahr besteht, dass sie mit so einer Nachzahlung rechnen müssen. Wird Ihnen vom Vermieter zugesichert, dass er die Kosten trägt, lässt sich das Ganze vermeiden.
Streit bezüglich der Betriebskosten
Überprüfen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung. Lassen sie sich alle Belege für die einzelnen Posten der Betriebskostennachzahlung geben. Wenn sie sich vom Vermieter haben alle Belege geben lassen und trotzdem nicht einverstanden sind mit den Kosten, die Ihnen Ihr Vermieter bei der Betriebskostennachzahlung in Rechnung stellt, dann hilft es nur einen Anwalt für Mietrecht einzuschalten.
Häufige Fehler bei der Betriebskostenabrechnung
Zusammenfassend möchte ich Ihnen noch einmal eine Übersicht geben über die 10 häufigsten Fehler, die Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung machen. Sie kalkulieren kosten für folgende Punkte ein:
- Reparaturkosten
- Verwaltungshonorar
- Kosten für Versicherungen
- Kosten für Wartungen
Weiterhin verrechnen sie häufig unter dem Punkt sonstiges alle möglichen nicht weiter definierten Kosten wie zum Beispiel Rechtsanwaltskosten. Wasserkosten können eine weitere Fehlerquelle sein, vor allem wenn sich im Hause Gewerbebetriebe befinden. Dann kann es passieren, dass der erhöhte Wasserverbrauch versehentlich auf die Wohneinheiten umgelegt wurde. Werden Kosten für Entrümpelungen zum Beispiel von Bauschutt den Mieter in Rechnung gestellt, können denen aber nicht zugeordnet werden, hat man das Recht dagegen vorzugehen. Oftmals werden auch die Einnahmen nicht richtig aufgeschlüsselt und sind demnach für Sie als Mieter nicht nachvollziehbar.
Erfolgt im Haus ein Anbau oder Zubau haben Sie das Recht, dass auch der Betriebskostenschlüssel verändert wird. Folglich ändert sich nämlich auch die Nutzfläche. Zuletzt ist einer der häufigsten Fehler die Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung machen, dass sie Ihr Guthaben nicht rechtzeitig an sie zurückbezahlen. Haben Sie Probleme mit Ihrem Vermieter bezüglich der Betriebskostenabrechnung empfehlen wir Ihnen einen Gang zum Rechtsanwalt für Mietrecht. Hier auf Mierechtsportal.at finden Sie eine Menge Spezialisten, die Ihnen bei Ihrer Streitigkeit weiterhelfen können.
- Anwalt für Mietrecht aufsuchen
- Betriebskostenabrechnung prüfen lassen
- Einspruch erheben
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Betriebskostenabrechnung helfen?
Betriebskostenabrechnungen sind ein ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Grundsätzlich ist es in solchen Konfliktfällen immer sehr wichtig die Rechtslage und die Abrechnungsregeln zu kennen. Deshalb sollte man sich als Mieter, bevor man eine Betriebskostenabrechnung ablehnt, sich immer gründlich über informieren. Dabei kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht ein guter Partner sein.
Er kann eine vorhandene Betriebskostenabrechnung auf Richtigkeit prüfen und bei einer fehlerhaften Erstellung seinen Mandanten unterstützen, die unberechtigterweise in Rechnung gestellten Positionen beim Vermieter in Abzug zu bringen. Dabei kann er den Vermieter auch im Namen seines Mandanten auffordern, die Betriebskostenabrechnung zu korrigieren. Für den Fall, dass es zu einer Mahnklage seitens des Vermieters kommt, kann er einen rechtswirksamen Einspruch gegen die Forderung einlegen. Lassen Sie sich beraten zur Betriebskostenabrechnung von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht.
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