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Heizkostenabrechnung § Rechtliches, Verteilung & mehr

Generell ist eine Heizkostenabrechnung immer dann von besonderer Bedeutung, wenn ein Mieter über keine Einzelheizung verfügt. Für Mieter in Wohnhäusern mit einer gemeinsamen Heizzentrale wird eine Heizkostenabrechnung nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) vorgeschrieben. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, wie diese Form der Abrechnung erfolgt, worauf es dabei zu achten gilt und welche Möglichkeiten Mieter haben, Abrechnungen zu überprüfen.
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtliches zur Heizkosten­abrechnung

In Wohnhäusern mit einer Heizzentrale, die alle Wohnungen versorgt, wird entweder nur die Wärme zum Heizen geliefert oder zusätzlich auch noch das Warmwasser. Deshalb müssen die Kosten, die durch die Wärmeerzeugung in der gemeinsamen Anlage entstanden sind, auf alle mit Wärme versorgten Wohnungen und auf die zusätzlichen Räume verteilt werden. Dafür gilt in Österreich das Heizkosten-Abrechnungsgesetz (HeizKG), das vorschreibt, wie diese Kosten auf die einzelnen Mieteinheiten zu verteilen sind. Hingegen braucht sich ein Mieter, der eine Gasetagenheizung in der Wohnung hat, sich nicht um das HeizKG zu kümmern.

Dabei hat man sozusagen den Heizkessel in der Wohnung; der nur die eigene Wohnung beheizt und für das Warmwasser in der Wohnung sorgt. Oder man heizt seine Wohnung mit Strom und hat einen Elektro-Boiler, der auch das Warmwasser liefert. Hierbei hat man dann nur einen Vertrag mit dem Gaslieferanten oder einen Vertrag über den Strombezug und zahlt das, was man mit dem Lieferanten vereinbart hat. Dies hat generell den Vorteil, dass man den Lieferanten für Strom oder Gas frei wählen und auch wechseln kann. Deshalb kann man zumeist als Nutzer selber entscheiden kann, zu welchen Preisen man die Energieträger einkauft und kann sich auch selber einen billigeren Energieversorger aussuchen.

Was regelt das Heizkosten­abrechnungsgesetz?

Das Heizkostenabrechnungsgesetz gilt für die Aufteilung der Heizkosten und Warmwasserkosten bei Immobilien mit mindestens vier Nutzungsobjekten, die durch eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage (auch Fernwärme) mit Wärme versorgt werden und mit Ablesevorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile ausgestattet sind. Dabei regelt das HeizKG die Rechte und Pflichten zwischen Wärmeabgeber und Wärmeabnehmer und liefert die Regelungen vor allem für die Verteilung der Kosten für die Wärmelieferung und die Heizkostenabrechnungen.

Allerdings liefert das Gesetz keine Preisobergrenzen für Wärmelieferungen. Außerdem sagt das Gesetz auch nichts darüber aus, wer auf welcher Grundlage zur Lieferung von Wärme verpflichtet ist oder wer zur Reparatur der Anlage verpflichtet ist, wenn z. B. eine Heizung ausfällt. Ferner regelt das HeizKG auch nicht, wem man als Wärmeabnehmer eigentlich die Kosten der Wärmeversorgung schuldet. Deshalb ist nach dem Gesetz auch nicht jeder Wohnungsnutzer auch ein „Wärmeabnehmer“ im Sinn des HeizKG und auch nicht jeder „Wärmeabgeber“ ist im Sinn des Gesetzes im eigenen Namen auch zur Energielieferung verpflichtet bzw. zum Inkasso berechtigt.

Infografik
Was sollte die Heizkostenabrechnung beinhalten?

Verteilung der Kosten nach dem HeizKG

Generell bestimmt das HeizKG nicht, wie hoch die Kosten in der Heizkostenabrechnung sein dürfen, es legt also keine Preisobergrenzen in fixen Beträgen fest. Jedoch regelt es klar, welche Kosten überhaupt verrechnet werden dürfen, die dann anschließend verteilt werden können. Generell dürfen zwei Arten von Kosten in der Heizkostenabrechnung verrechnet werden. Dabei handelt es sich einerseits um die

  • Energiekosten, als Kosten der Energieträger für die Wärmeerzeugung und die Kosten der Energieträger für den Betrieb der Wärmeversorgungsanlage, also die konkreten Kosten für die verheizten Brennstoffe, wie Öl, Gas, Pellets etc. und andererseits um die
  • sonstigen Kosten des Betriebes, wobei dies die Kosten für die Betreuung und Wartung der Wärmeversorgungsanlage, inkl. Verschleißteile und Messvorrichtungen, meint sowie die Kosten der Abrechnung
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Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten

Grundsätzlich muss erst einmal geklärt werden, ob der Energielieferant nur Wärme für die Heizung liefert oder aber auch das Warmwasser zur Verfügung stellt. Für den Fall, dass er beides liefert, müssen die gesamten Kosten des Mietobjektes zunächst einmal in Heiz- und Warmwasserkosten getrennt werden durch eine sogenannte Verbrauchsmessung. Wenn jedoch Messvorrichtungen nicht vorhanden sind oder ausgefallen sind, dann müssen die Kosten nach einem dem Stand der Technik entsprechenden Verfahren verteilt werden. Falls auch dies nicht möglich ist, dann wird auf die Vereinbarung zwischen Wärmeabgeber und Wärmeabnehmer abgestellt.

Ist diese nicht vorhanden, so erfolgt eine Trennung der Gesamtkosten im Verhältnis 70 % Heizkosten zu 30 % Warmwasserkosten. Weiterhin müssen dann die Kosten für Warmwasser und auch Heizung nochmals in verbrauchsunabhängige und verbrauchsabhängige Kosten aufgeteilt werden und dann auf die Wärmeabnehmer verteilt werden. Dabei richtet sich diese Aufteilung auch vornehmlich erst einmal nach der Vereinbarung zwischen Wärmeabgeber und Wärmeabnehmer, jedoch muss der verbrauchsabhängige Anteil zumindest 55 % betragen. Für den Fall, dass keine Vereinbarung getroffen wurde, erfolgt die Verteilung im Verhältnis 65 % verbrauchsabhängig zu 35 % verbrauchsunabhängig.

Anteil für Mieter

Im folgenden Schritt werden dann also die verbrauchsabhängigen und die verbrauchsunabhängigen Kosten des Hauses auf die einzelnen Mieter oder Wärmeabnehmer verteilt. Hierbei werden dann die verbrauchsabhängigen Kosten nach dem Verhältnis des individuellen Verbrauches zum Gesamtverbrauch auf die Mieter verteilt und dies wird durch Messung ermittelt.

Für den Fall, dass eine Messung nicht möglich ist, kann die Ermittlung für höchstens 25 % der Verbrauchsanteile durch eine Hochrechnung erfolgen. Ferner werden die verbrauchsunabhängigen Anteile nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzfläche einer Wohnung zur beheizbaren Gesamtnutzfläche verteilt. Auch die sonstigen Kosten werden nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzflächen auf die Nutzer verteilt.

Gut zu wissen
Abrechnung der Kaltwasserversorgung
In manchen Fällen enthält eine Heizkostenabrechnung auch eine Abrechnung der Kaltwasserversorgung. Jedoch ist diese nicht durch das HeizKG geregelt und unterliegt dann auch anderen Bestimmungen, wie z. B. den gesetzlichen oder vertraglichen Regelungen.

Beispiel für die Berechnung von Heiz- und Warmwasserkosten

Es handelt sich im Beispiel um ein Mietshaus mit 10 Wohnungen (insgesamt 1000 m2 beheizbare Nutzfläche) mit Zentralheizung und zentraler Warmwasseraufbereitung. In den Nutzungsobjekten sind Verbrauchserfassungsgeräte angebracht: an den Heizkörpern sind Verdunstungszähler, an den Warmwasserleitungen sind Wasser(durchlauf)zähler installiert.

  • Abrechnungsperiode 1. 9. 2018 bis 31. 8. 2019: für diese Periode ergeben sich für das gesamte Gebäude Energiekosten (z. B. Kosten der Pellets) von € 10.000,– und sonstige Kosten in der Höhe von 1.000,— Euro.

A) Aufteilung der Kosten zwischen Heizung und Warmwasser

Die Trennung und Zurechnung der Energiekosten (€ 10.000,-) zu Heizung einerseits und Warmwasser andererseits ist im Beispiel durch Messung oder Ermittlung nicht möglich; Da auch keine anderslautende, einstimmige Vereinbarung existiert, wird deshalb getrennt in € 7.000,– Energiekosten für Heizung (70% der Gesamtenergiekosten) und € 3.000,– Energiekosten für Warmwasser (30% der Gesamtenergiekosten). Die sonstigen Kosten werden nach der beheizbaren Nutzfläche aufgeteilt: Also € 1000,– : 1000 m2 = 1,0 €/m2.

B) Aufteilung der Energiekosten für Heizung

Da auch hier keine einstimmige Vereinbarung existiert, werden die Kosten nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel aufgeteilt. Mangels anderslautender einstimmiger Vereinbarung wird der gesetzliche Verteilungsschlüssel angewandt: Die Energiekosten für Heizung (€ 7.000,–) werden verteilt zu 65% (€ 4.550,–) nach dem gemessenen Verbrauch und zu 35% (€ 2.450,–) nach der beheizbaren Nutzfläche.

C)Aufteilung der Energiekosten für Warmwasser

Auch hierfür wird der gesetzliche Verteilungsschlüssel angewandt. Die Energiekosten für Warmwasser (€ 3.000,–) werden verteilt zu 65% (€ 1.950,–) nach dem gemessenen Verbrauch, zu 35% (€ 1.050,–) nach der beheizbaren Nutzfläche. Insgesamt werden also verbrauchsunabhängig nach beheizbarer Nutzfläche folgende Kosten abgerechnet:

  • alle sonstigen Kosten (= € 1.000)
  • 35% der Energiekosten für Heizung (= € 2.450,–)
  • 35% der Energiekosten für Warmwasser (= € 1.950,–)
  • Hingegen werden folgende Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet:
  • 65% der Energiekosten für Heizung (= € 4.550,–)
  • 65% der Energiekosten für Warmwasser (= € 1.050,–)

D) Ablesung Wohnung PTL (Parterre Links)

  • Heizung: Insgesamt werden für das Mietobjekt 612 Verbrauchseinheiten gemessen, davon in der Wohnung PTL 12 Verbrauchseinheiten bei 65 qm Nutzfläche.
  • Warmwasser: Insgesamt werden für alle Nutzungsobjekte 1240 Verbrauchseinheiten gemessen, davon 40 in der Wohnung PTL.

E) Ermittlung der Kosten für Wohnung PTL

Verbrauchsunabhängig aufgeteilte Kosten:

  • € 1.000,–: 1.000 m2 x 65 m2 = € 65,00
  • € 2.450,– : 1000 m2 x 65 m2 = € 159,25
  • € 1.950,– : 1000 m2 x 65 m2 = € 126,75

Verbrauchsabhängig aufgeteilte Kosten:

  • € 4.550 : 612 x 12 = € 89,21
  • € 1050,– : 1240 x 40 = € 33,60

Rechte des Mieters in Bezug auf seine Heizkostenabrechnung

Nach Ablauf einer meist jährlichen Abrechnungsperiode muss der Vermieter oder Wärmeabgeber innerhalb von 6 Monaten eine schriftliche Abrechnung erstellen. Dem Mieter oder Wärmenehmer muss er dabei aber nur eine Abrechnungsübersicht übermitteln. Allerdings muss er den Mieter darüber informieren, wo er Einsicht in die vollständige Abrechnung und die entsprechenden Belege nehmen kann. Hierbei muss der Zeitraum für eine Einsicht zumindest 4 Wochen betragen. Wird einem Mieter gegenüber keine Abrechnung gemacht oder ihm keine Einsicht in die Belege gewährt, hat der Mieter die Möglichkeit zur Durchsetzung in einem Verfahren vor der Schlichtungsstelle oder dem zuständigen Bezirksgericht.

Unter Umständen kann hierbei auch eine Geldstrafe von bis zu EUR 5.800,– verhängt werden. Für den Fall. Dass zwar eine Abrechnungsübersicht zur Verfügung gestellt wird, diese jedoch nicht richtig ist, muss man als Mieter innerhalb von 6 Monaten nach der Rechnungsstellung einen schriftlich begründeten Einspruch gegenüber dem Vermieter oder Wärmegeber abgeben. Falls man dies versäumt, gilt die Abrechnung in jedem Fall als genehmigt.

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Abrechnung bei Mieterwechsel

Im Gegensatz zu den Betriebskosten, die nach dem MRG abgerechnet werden, werden die Heizkosten bei einem Mieterwechsel aliquot verrechnet. Dabei kann der ausziehende Mieter hierbei Zwischenablesung veranlassen. Wird jedoch keine Zwischenabrechnung vorgenommen, wird der Verbrauch nach gleich hohen monatlichen Anteilen verrechnet.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Heizkostenabrechnung helfen?

Für den Fall, dass man eine Heizkostenabrechnung nicht nachvollziehen kann oder sowieso als zu hoch empfindet, kann sich eine Beratung bei einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht anbieten. Hierbei kann dieser im individuellen Fall prüfen, ob formell alle Erfordernisse der Abrechnung eingehalten wurden und diese auch fristgerecht erstellt wurde. Ferner kann er seinem Mandanten dabei helfen, entsprechende Belege einzufordern und die einzelnen Positionen überprüfen.

Für den Fall, dass sich tatsächlich Unkorrektheiten ergeben, kann ein Anwalt für Mietrecht seinem Mandanten eine entsprechenden begründeten Einspruch formulieren, der dann an den Vermieter versandt wird. Für den Fall, dass sich ein Vermieter nicht kooperativ zeigt, die Angelegenheit zu lösen, kann ein Anwalt für Mietrecht auch eine Klärung bei einer Schlichtungsstelle oder vor Gericht anstrengen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Heizkostenabrechnung.

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FAQ: Heizkostenabrechnung

Weil ein Mieter nur für das bezahlen soll, was er tatsächlich verbraucht hat. Durch die Montage von Mess- und Verteilgeräten und die anschließende gerechte Verteilung der Energiekosten, können man den eigenen Verbrauch gezielt steuern. Damit hat man als Mieter die Möglichkeit, bis zu 15 Prozent Energie und damit bares Geld einzusparen.
Zum Ende des Abrechnungszeitraums liest Servicepersonal die Verbrauchswerte der Mess- und Verteilgeräte ab. Dabei wird zumeist auch die Funktionsfähigkeit aller Geräte überprüft. Die Datenerfassung der Verbrauchswerte erfolgt heute mit einem mobilen Erfassungsgerät. Für den Fall, dass eine moderne Funk- oder M-Bus-Technologie eingesetzt ist, muss der Dienstleister die Wohnung nicht betreten.
Die Abrechnungsfrist zur Legung der Abrechnung beträgt laut §17 Heizkostenabrechnungsgesetz sechs Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Die Nachforderung an Heiz- und Warmwasserkosten ist gemäß §21 HeizKG binnen einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode geltend zu machen. Soweit gegen die gehörig gelegte Abrechnung vom Wärmeabnehmer nicht spätestens sechs Monate nach Rechnungslegung schriftlich begründete Einwendungen erhoben werden, gilt die Abrechnung gemäß §24 HeizKG als genehmigt.
Abgerechnet werden können nach dem HeizKG Energiekosten, also jene Kosten der Energieträger welcher zur Umwandlung in Wärme bestimmt sind wie z.B. Gas, Öl, Strom, Biomasse oder Abwärme sowie der Betriebsstrom. Ebenso werden die sonstigen Kosten des Betriebes abgerechnet, darunter fallen z.B. die Kosten der Betreuung und Überwachung der Anlage sowie der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft, die Kosten für den Ersatz von Verschleißteilen und die Kosten für die Messgeräte bzw. der Abrechnungserstellung.
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