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Betriebs­kosten­abrechnung zu hoch § Möglichkeiten & Fristen

Was tun, wenn die Betriebs­kosten­abrechnung zu hoch ist? Im nun folgenden Artikel, erfahren Sie was die Betriebskosten beinhalten, was Sie als Mieter tun können, welche Möglichkeiten bestehen und wie man in einem solchen Fall am Besten gegen zu hohe Betriebskostenabrechnungen vorgeht. Außerdem erfahren Sie welche Fristen SIe beim Einspruch einhalten müssen und wie ein Anwalt für Mietrecht Ihnen bei einer zu hohen Betriebskostenabrechnung behilflich sein kann.
Redaktion
Ein Beitrag der:
Mietrechtsinfo Redaktion
Anwalt für Mietrecht
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Allgemeines zu den Betriebskosten

Zu den Betriebskosten zählen die Müllabfuhr und die Entrümplung (zusammengefasst Unratabfuhr), die Kosten für den Schornsteinfeger, Schädlingsbekämpfung, Kanalräumungskosten, Versicherung für Feuer, Haftpflicht-und Leitungswasserschaden, und Ausgaben für die Verwaltung des Hauses. Weiterhin gehören öffentliche Ausgaben wie die Grundsteuer, Hausreinigungskosten sowie eine hinreichende Versicherung des Hauses gegen andere Schäden unter anderem Glasbruch und Sturmschäden dazu.

Sofern es Gemeinschaftsanlagen gibt, gehören auch Kosten für die gemeinsame Wärmeversorgung, Aufzug, Grünanlagen oder Gemeinschaftsküche dazu. Schlussendlich zählen auch die Kosten für die Beleuchtung des allgemeinen Hauses (Stiegenhaus) zu den Betriebskosten. Betriebskosten laut Mietrechtsgesetz (MRG) beinhalten:

  • Kaltwasserkosten
  • Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser, sofern es in der Wohnung eine gibt, sowie eine Vereinbarung
  • Schädlingsbekämpfung
  • Kanalräumungskosten
  • Mühlabfuhr
  • Rauchfangkehrer
  • Steigenhausbeleuchtung
  • Öffentliche & rechtliche Abgaben des Hauses
  • Hausreiniung (inkl. Schneeräumung)
  • Angemessene Feuer- und Haftpflicht Versicherung gegen Leitungswasserschäden, Sturmschäden,
  • Glasbruch (sofern mehr als die Hälfte der MieterInnen zugestimmt haben)
  • Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Grünanlagen, Park, Waschküche, etc..)
  • Verwaltungskosten

Betriebs­kosten­abrechnung zu hoch

Wenn Sie Ihre Nebenkosten­abrechnung erhalten und nach genauer Prüfung feststellen, dass diese zu hoch ist, dann sollten sie Einsicht in die Belege nehmen. Diese Einsicht ist Ihnen laut MRG/WGG und dem HeizKG genehmigt und ohne Einsicht ist die Betriebs­kosten­abrechnung laut diesen Gesetzen nicht ordnungsgemäß gelegt. Zusätzlich zu der Einsicht, haben sie auch ein Recht auf die Kopie der Belege. Allerdings ist hinzuzufügen, dass das Recht auf Einsicht in die Belege nur 6 Monate nach der Legung der Betriebs­kosten­abrechnung erlaubt ist.

Das bedeutet bis zum 31.12., wenn die Neben­kosten­abrechnung am 30.06. eingegangen ist. Wenn auch die Einsicht in die Belege keine Klarheit über die zu hohen Kosten schafft, kann die Jahresabrechnung der Betriebskosten durch eine Schlichtungsstelle geprüft werden. Solche Schlichtungsstellen gibt es aber nur in größeren Städten wie beispielsweise Wien, Innsbruck und Salzburg. Besser ist ein Gang zum Gericht, das die Abrechnung mit Hilfe eines Antrages überprüfen kann. Wenn Sie dafür rechtliche Unterstützung brauchen, dann empfiehlt sich ein Gang zum Rechtsanwalt für Mietrecht.

Infografik
Was können
Mieter tun?

Zu hohe Betriebskosten in einer Wohnung

In Altbauten und geförderten Neubauten regelt das Mietrechtsgesetz in Österreich was zu den Betriebskosten gehört. Prüfen sie daher die Betriebs­kosten­abrechnung Ihrer Wohnung genau zum Beispiel mit dem Wiener Betriebskostenrechner und fordern sie die Belege an. Nach Eingang der Betriebs­kosten­abrechnung haben Sie zum Anfordern der Belege ein halbes Jahr Zeit. Vielleicht wurden auch nur die Betriebskosten nach dem Betriebs­kosten­schlüssel auf die Nutzfläche falsch umgelegt. Gibt es allerdings deutliche Abweichungen können Sie die Neben­kosten­abrechnung genauer von einer Servicestelle oder einer Mieter­schutz­organisation überprüfen lassen. Weiterhin ist eine sachkundige Beratung von einem Rechtsanwalt für Mietrecht zu empfehlen.

Zu hohe Betriebskosten in einem Haus

Die Betriebskosten bei einem Haus werden durch die Vereinbarungen der beiden Mietparteien festgelegt. Gibt es keine Festsetzung so gelten die Bestimmungen des ABGB. Möchte man als Mieter wissen, wie viel Betriebskosten angemessen sind, so ist das gar nicht so einfach herauszufinden. Allerdings lohnt es sich sich an den Betriebskosten zu orientieren, wenn man vorher in einem ähnlich großen Haus gewohnt hat. Stellen Sie fest, dass die Kosten in der Abrechnung zu hoch sind, hilft es auch hier genauer nachzurechnen und sich alle Belege zeigen zu lassen.

Zu hohe Betriebskosten im Geschäftslokal

Es kommt darauf an, in welcher Art von Gebäude sich das Geschäftslokal befindet. Das MRG wird voll angewendet bei

  • Miethäusern, die mit öffentlichen Mitteln errichtet wurden
  • Gebäuden mit Baubewilligung vor dem 08.05.1945, wenn das Mietobjekt Wohnungseigentum ist
  • Gebäuden mit einer Baubewilligung vor dem 30.06.1953

Demnach gibt es auch genaue Bestimmungen zu den Betriebskosten hier. Lassen sie sich auch hier Einsicht in die Belege geben. Sie haben laut Mietrechtsgesetz 6 Monate Zeit für die Belegeinsicht. Rechnen sie genau nach und lassen sie gegenbenfalls von einer Schlichtungsstelle die Rechnung überprüfen. Sie können aber auch rückwirkend auf 3 Jahre die Rechnung überprüfen lassen. Um auf der sicheren Seite zu sein, hilft ein Gang zum Rechtsanwalt für Mietrecht.

Sie wollen Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung erheben?

Zu hohe Heizkosten

Zuerst ist es wichtig, dass die Heizkosten für einen Zeitraum von 12 Monaten abgerechnet werden. Als Berechnungsbasis gilt die beheizbare Nutzfläche. Das bedeutet die gesamte Bodenfläche und alle sonstigen Räume wie ein Keller oder Dachboden, Balkone und Loggia werden soweit vorhaben auch zur Nutzfläche hinzugezählt. Obwohl das Heizkosten­abrechnungs­gesetz die Verteilung der Kosten regelt, gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die berechenbaren Heizkosten. Demnach ist es wichtig, dass sie die Abrechnung genau überprüfen. Weisen Sie Ihren Vermieter darauf hin und lassen sie sich alle Nachweise zeigen. Wenn auch das keine Klärung bringt und der Vermieter uneinsichtig ist – lesen sie im Abschnitt Zu hohe Betriebs­kosten­abrechnung – Vermieter klagen (Gang zum Anwalt) weiter.

Zu hohe Wasserkosten

Allgemein zählen Wasserkosten zu den umlegbaren Betriebskosten laut Betriebs­kosten­verordnung (BetrKV). Dazu gehört neben den Kosten für das Wasser selbst auch Kosten für die Wasseruhr und gegebenenfalls auch Kosten für eine Wasser­aufbereitungs­anlage. Hinzu kommt, dass die Mieter die Entwässerung bezahlen müssen. Bei der Abrechnung kann der Vermieter wählen. Entweder die Kosten werden nach Wohnfläche oder nach Anzahl der Personen festgelegt.

Eine Vereinbarung dazu wird in der Regel im Mietvertrag getroffen. Wenn es keine Angaben gibt, dann wird die Wohnfläche als Maßstab genommen. Somit kann es vorkommen, dass sie als Single eine ähnlich hohe Wasserrechnung haben wie eine vierköpfige Familie, da beide Wohnungen dieselbe Größe haben. Zusätzlich ist nicht in jedem Haus ein Wasserzähler vorgeschrieben. Dieser hilft allerdings, um den genauen Verbrauch zu sehen.

Fristen für den Einspruch

Wenn Sie einen Einspruch gegen Ihre Neben­kosten­abrechnung einreichen möchten, so muss die Frist innerhalb eines Jahres eingehalten werden. Ansonsten wird der Widerspruch unwirksam. Weiterhin gilt ein Zeitrahmen von vier Wochen für die geforderte Nachzahlung. Für sie gibt es die Möglichkeit den strittigen Beitrag abzuziehen oder den Gesamtbetrag unter Vorbehalt zu überweisen. Im zweiten Fall kann man ihn leichter zurückfordern.

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Ein Anwalt für Mietrecht prüft Ihren individuellen Fall und unterstützt Sie bei der Erhebung einer Klage gegen den Vermieter.

Klage gegen Vermieter

Letztendlich hilft nur ein Gang zum Rechtsanwalt für Mietrecht, wenn Ihr Vermieter nicht bereit ist, sich auf Ihre Bemühungen zur Richtigstellung der Betriebs­kosten­abrechnung einzulassen. Ein Rechtsanwalt für Mietrecht kann Ihnen helfen sowohl, wenn Sie Ihren Vermieter vor Gericht verklagen möchten oder auch bei einer außergerichtlichen Einigung ist ein Rechtsanwalt der erste Ansprechpartner.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht helfen?

Betriebskostenabrechnungen sind oft strittig zwischen Vermieter und Mieter. Damit hier Meinungsverschiedenheiten nicht eskalieren, ist es immer sinnvoll, sich im Vorfeld über die rechtlichen Regelungen und die Prüfungs- bzw. Widerspruchsmöglichkeiten sowie die dazugehörigen Fristen zu informieren. Hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht ein guter Partner sein, der Im Einzelfall prüfen kann, ob ggf. nicht berechenbare Positionen in Rechnung gestellt werden oder ob rechtliche Bestimmungen nicht eingehalten wurden.

Ferner kann er seinen Mandanten natürlich auf bei einer berechtigen Ablehnung der Betriebskostenabrechnung in einem rechtswirksamen Widerspruch unterstützen und ein entsprechendes Schreiben an den Vermieter verfassen. Für den Fall, dass ein Vermieter unberechtigterweise mit einer Kündigung droht, wird er seinen Mandanten wirksam unterstützen, diese abzuwenden. Lassen Sie sich beraten bei einer zu hohen Betriebskostenabrechnung von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht.

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FAQ: Betriebskosten­abrechnung zu hoch

Im Abrechnungsjahr 2018 betrugen die monatlichen Nettobetriebskosten pro Quadratmeter Nutzfläche rund 2,16 Euro (2017: 2,10 Euro). Die Betriebskosten sind damit um 2,8 % gestiegen. Eine 70 m²-Wohnung war im Jahr 2018 mit monatlich durchschnittlich 151 Euro an Nettobetriebskosten (1.814 Euro jährlich) belastet.

Wie werden Betriebskosten abgerechnet? In der Regel erhebt der Vermieter zur monatlichen Kaltmiete eine Vorauszahlung auf die im Mietvertrag umgelegten Betriebskosten. Der Vermieter muss über diese Vorauszahlungen jährlich abrechnen. Schließlich folgen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters in die Abrechnung.

Bei der Abrechnung der warmen Betriebskosten wird in der Regel die Fläche der Wohnung als Umlageschlüssel verwendet für den verbrauchsunabhängigen Anteil verwendet: Während 50% – 70% der Kosten vom tatsächlichen Verbrauch des Mieters abhängen, kann der Vermieter die übrigen 30% – 50% mittels Verteilerschlüssel umlegen.
Bei den nicht umlagefähigen Betriebskosten handelt es sich um: – Kosten für die Hausverwaltung, – Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung, Abschreibungen und Rücklagen. Im Gegensatz dazu dürfen die umlagefähigen Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
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