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Warmmiete § Rechtslage & besondere Aufwendungen

Das Thema Warmmiete führt häufig zu Streitereien zwischen Mieter und Vermieter. Hierbei entstehen die Unstimmigkeiten, weil die Parteien Begriffe wie Kaltmiete, Bruttomiete oder Warmmiete falsch interpretieren oder gebrauchen. Deshalb wollen wir Ihnen in diesem Beitrag genauer darstellen stellen, was unter einer Warmmiete in Österreich zu verstehen ist, welche Kosten mit dieser abgedeckt sind und welche zusätzlichen laufenden Ausgaben für einen Mieter trotzdem noch entstehen können.
Redaktion
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtslage zur Warmmiete

Wohnt man zur Miete in Österreich, zahlt man einen Mietzins inklusive der Abschlagszahlungen für die Betriebskosten an den Vermieter und zumeist die Strom- oder Gaskosten an den jeweiligen Anbieter sowie Gebühren für Telefon, Fernsehen und Internet an die Kommunikationsanbieter. Hierbei teilt sich auch der an den Vermieter bezahlte Mietzins bereits in verschiedene Bestandteile auf. Nach dem Mietrechtsgesetz gehören in diese Hauptmiete – oder auch Bruttomiete- folgende Elemente:

„§ 15. (1) Der vom Mieter für die Überlassung eines Mietgegenstandes in Hauptmiete, zu entrichtende Mietzins besteht aus:

  • dem Hauptmietzins,
  • dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Nebenkosten und den von der Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben,
  • dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen,
  • dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt.„

Hauptmietzins

Dabei gibt es für die Berechnung des Hauptmietzinses drei Möglichkeiten. Für den Fall, dass das Mietobjekt in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt, wird nach den dort festgelegten Richtlinien ein „angemessener Mietzins“ berechnet. Ferner kann dieser auch nach dem Kategoriebetrag und dem Richtwert berechnet werden, die ebenfalls zum Bestimmen der Mietzinshöhe dienen. Hierbei richtet sich Kategoriebetrag nach dem Zustand und der jeweiligen des Mietobjekts. Hingegen variiert der Richtwertmietzins zwischen den Bundesländern. Für den Fall, dass der Mietvertrag befristet ist, reduziert sich der Hauptmietzins um 25 % durch einen Befristungsabschlag.

Infografik
Woraus besteht die Warmmiete?

Betriebskosten und die öffentlichen Abgaben

In Österreich regeln grundsätzlich das Mietrechtsgesetz (MRG), das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) die sogenannten Hausbetriebskosten, die ein Mieter neben seiner Nettomiete zu bezahlen hat. Dabei wird der Katalog der Nebenkosten genau festgelegt. Deshalb kann auch jeder Mieter dort nachlesen, welche Kosten als Betriebskosten anteilig auf die Mieter umgelegt werden können. Hierbei gilt auch, alles was in diesen Gesetzen nicht geregelt ist, darf einem Mieter auch nicht weiterberechnet werden.
Zu den Nebenkosten nach den beschriebenen Gesetzen zählen:

  • Wasser und Abwasser
  • Wasserdichtheitsprüfung sowie Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten der Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser, wenn es eine Vereinbarung dazu gibt
  • Müll, Kanalräumung, Entrümpelung von herrenlosem Gut
  • Kosten der Schädlingsbekämpfung und Kehrgebühren (Rauchfangkehrung)
  • Strom für Beleuchtung des Stiegenhauses und von Gemeinschaftsflächen
  • Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschaden
  • Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschaden, sofern mehr als die Hälfte der MieterInnen dieser Überwälzung zugestimmt hat
  • Verwaltungshonorar für die Abwicklung der Abrechnung
  • Hausreinigung inkl. Schneeräumung
  • öffentliche Abgaben an die Gemeinde
  • laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen, wie z. B. Lift, Heizung, Spielplatz, Schwimmbad, Sauna, Waschküche oder Grünanlagen. Ferner auch für Gemeinschaftsräume Kosten für Strom, Service, Wartung, Energiekosten, Rasenmähen etc.

Hingegen zählen Strom und Gas nicht zu den Nebenkosten. Allerdings können diese aber im Mietzins enthalten sein, sodass man als Mieter die Kosten hierfür direkt an den Vermieter entrichtet, statt diese an den jeweiligen Strom- und Gasanbieter zu bezahlen. Ferner können auch andere laufende Kosten inkludiert werden, wie z. B. Telefon Grund- und Gesprächsgebühren, Internet-, Telekabel- und Rundfunkgebühren, Beiträge für zusätzliche Versicherungsleistungen. Zumeist sind diese Beträge nicht enthalten, sondern müssen vom Mieter separat bezahlt werden. Sind sie jedoch inkludiert, spricht man dann von der Warmmiete.

Sie wollen unstimmige Nebenkostenabrechnungen bei der Warmmiete prüfen?

Besondere Aufwendungen

Zu den besonderen Aufwendungen gehören alle Kosten, die für die Nutzung und Instandhaltung gemeinschaftlicher Flächen anfallen. Hierbei kann es sich z. B. um die Beleuchtung oder Beheizung von Treppenhaus oder Waschküche, die Liftanlagen oder die Pflege von Grünanlagen oder Spielplätzen handeln.

Mitvermietete Einrichtungsgegenstände

Für den Fall, dass eine Wohnung mit Küche und Bad ausgestattet ist, so betrifft das den Mietzins nicht. Falls jedoch Möbel mit vermietet werden, wird das beim Mietzins noch hinzugezählt. Zusätzlich kann noch Umsatzsteuer von 10% auf den Mieter umgelegt werden, wenn der – Vermieter steuerpflichtig ist. Hierbei ist dass die sogenannte Bruttomiete die Summe aus Hauptmietzins plus Betriebskosten und Umsatzsteuer.

Dabei wird sie Bruttomiete genannte, wenn sie aufgeschlüsselt angegeben ist und alle Bestandteile separat offengelegt werden. Hierbei können dann auch Änderungen der Nebenkosten auf die Bruttomiete umgewälzt werden. Hingegen werden bei einem sogenannten Pauschalmietzins diese einzelnen Kostenpositionen nicht aufgeführt und der Betrag kann deshalb auch nicht ohne weiteres angepasst werden.

Wohnungen die von der Anwendung des MRG ausgeschlossen sind

Bei Wohnungen, die dem allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) unterliegen, sind zunächst einmal die freien Vertragsvereinbarungen maßgeblich. Für den Fall, dass es solche nicht gibt, gilt grundsätzlich §1099 ABGB, der besagt, dass sämtliche Lasten vom Vermieter zu tragen sind. Hingegen kommt es bei unverständlichen oder unpräzisen Vereinbarungen darauf an, ob der Mietvertrag dem Konsumentenschutz unterliegt, oder nicht. Für den Fall, dass ein Verbrauchergeschäft vorliegt, kann auch die gesamte Mietvertragsklausel unwirksam sein, wenn sie unverständlich, unklar oder intransparent formuliert wurde.

Gut zu wissen
Voll- oder Teilanwendungsbereich?
Vor Abschluss eines Mietvertrags sollte man sich immer erkundigen, ob das beabsichtigte Mietverhältnis dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt oder ob es von der Anwendung des MRG gänzlich ausgenommen.

Warm- und Kaltmiete, Brutto- und Nettomiete

Generell ist die Bezeichnung der verschiedenen Mietarten missverständlich und führt oft zu Missverständnissen. Dabei spricht man in Österreich zumeist von einer Nettomiete, die in Deutschland als Kaltmiete oder Grundmiete bezeichnet wird. Diese meint jedoch immer den Mietanteil, der sich ausschließlich für die Raumnutzung ergibt, also den Anteil der Miete, der keine Betriebskosten enthält und auch keine weiteren Kosten, wie z. B. Mwst., und der dem Vermieter zusteht. Hingegen spricht man in Österreich von einer Bruttomiete oder immer dann, wenn man die Nettomiete inkl. der monatlichen Abschlagszahlungen für die Nebenkosten und ggf. der Mwst. betrachtet. Dabei sind jedoch in dieser Bruttomiete zumeist noch keine Kosten für Energie oder sonstiges enthalten.

Diese kommen dann erst bei der Definition der Warmmiete hinzu. Hierbei umfasst dieser Begriff also die Nettomiete, die Abschlagszahlungen für die anteiligen Betriebskosten der Liegenschaft und die Abschlagszahlungen für die Beheizung und evtl. auch des Warmwassers inkl. MwSt., wenn das Warmwasser vom Betreiber der Heizung geliefert wird. Zusätzlich zu diesen Begrifflichkeiten existiert auch noch die Inklusivmiete. Unter diesem Begriff versteht man alle von der Vermieterseite vorgeschriebenen, monatlichen Zahlungen. Dabei kann dieser Begriff eben auch weitere Leistungen des Vermieters erfassen, wie z. B. Anteile einer Möbelmiete oder eines Garagenplatzes.

Beachten Sie
Vorsicht bei Etagen- oder Elektroheizungen
Wenn bei einer Inklusivmiete jedoch z. B. nur eine Etagenheizung oder Elektroheizung vorhanden ist, dann müsste man von einer Inklusivmiete exklusive der Heizkosten sprechen, da hierbei der Energiebezug zumeist nicht über die Hausverwaltung vorgeschrieben wird.

Wie ist die Warmmiete bei einer Mieterhöhung betroffen?

Alle zwei Jahre können in Österreich am 1. April die Mieten an den Verbraucherpreisindex angepasst werden, wodurch es zu einer Mietzinserhöhung kommen kann. Für den Fall, dass ein Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzt ist hiervon jedoch nur die Kaltmiete für die Räumlichkeiten betroffen, also der sogenannte Hauptmietzins für die reine Nutzung der Räumlichkeiten. Ferner können sich Erhöhungen der effektiven Warmmiete jedoch auch ergeben über eine Anpassung der Betriebskosten oder über Preiserhöhungen bei den Strom- und Gasanbietern sowie den Anbieter der Kommunikationsbetriebe für Fernsehen, Telefon und Internet.

Welcher Mietanteil ist bei einer Mietminderung betroffen?

Will ein Mieter eine Mietzinsminderung geltend machen, weil er dauerhaft deutlich in den Nutzungsmöglichkeiten seiner Wohnung eingeschränkt ist, kann er einen prozentualen Abzug vornehmen. Wichtig zu wissen ist hierbei, dass sich die Reduzierung der Miete dann immer auf die Bruttomiete bezieht, das heißt also, auf diejenige Miete, die auch die Betriebskosten und z. B. Umsatzsteuer beinhaltet.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Warmmiete helfen?

Im Rahmen der Warmmiete treten in Mietverhältnissen immer wieder Probleme besonders im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung auf. Außerdem ist Mietern oftmals auch nicht klar beim Abschluss eines Mietvertrages, welche Kosten bei einer angegebenen Warmmiete im Mietvertrag tatsächlich abgedeckt sind. Hierbei kann es in vielen Fällen sinnvoll sein, den Rat eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht einzuholen, um die offenen Fragen klären zu können.

Dabei kann ein Anwalt für Mietrecht nicht nur die Vorgehensweise bei unstimmigen Nebenkostenabrechnungen prüfen, sondern grundsätzlich auch abklären, welche Rechtsgrundlagen auf ein Mietverhältnis anwendbar sind und seinen Mandanten hierzu aufklären. Ferner kann ein Anwalt natürlich auch offene Guthaben aus einer nicht korrekten Nebenkostenabrechnung für seinen Mandanten einfordern und den Prozess hierzu für ihn übernehmen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Warmmiete.

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FAQ: Warmmiete

Die Warmmiete umfasst die Summe aus Kaltmiete und Nebenkosten. Zu letzterem zählen die Kosten für Wasser und Heizung sowie verschiedene Betriebskosten. Die Warmmiete wird auch als Bruttomiete oder Bruttowarmmiete bezeichnet. Die Höhe der Bruttomiete wird im Mietvertrag festgehalten.
Mit Nettokaltmiete ist die Miete gemeint, die allein die Nutzung des Raumes abdeckt. In einer Nettokaltmiete sind Wasserkosten (warm und kalt), Abwasser, Heizung, evtl. Erdgas, Müllabfuhr, evtl. Kabelanschluss, Versicherungen, Flurbeleuchtung sowie Strom und Telefon (DSL-Anschluss) nicht enthalten.
Die Bruttomiete kann unterschieden werden in Bruttokaltmiete und Bruttowarmmiete, meint aber grundsätzlich einmal die Nettomiete plus Betriebskosten. Zu diesen zählen unter anderem die Kosten für Müllabfuhr, Kanal, Hausverwaltung, Schornsteinfeger, eventuell Kabelanschluss, Gemeinschaftsstrom und so weiter.
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. In der Umlagevereinbarung ist zwar vereinbart, dass der Mieter die Nebenkosten zu tragen hat.
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