Was ist „dringlicher Bedarf“ nach dem Gesetz?
Unabhängig davon, für welche Personengruppen eine Kündigung wegen Eigenbedarf überhaupt zulässig ist, muss ein Besitzer auch nachweisen können, warum ein dringender Bedarf besteht. Hierzu sagt das MRG im § 30 Abs. 2 Z 13, dass ein Vermieter eine Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen kann, wenn:
„ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der in Bezug auf die Kündigung oder die Auflösung des Mietverhältnisses für den Vermieter (Untervermieter), für seine nahen Angehörigen (§ 14 Abs. 3) oder für das Unternehmen, für das der Vermieter (Untervermieter) allein oder in Gemeinschaft mit anderen Personen vertretungsbefugt ist, als wichtig und bedeutsam anzusehen ist“.
Dabei wird regelmäßig auf die aktuelle Wohnsituation des Bedürftigen abgestellt sowie auf seine persönlichen oder wirtschaftlichen Bedürfnisse. Ist nach der Rechtsprechung ein dringender Bedarf z. B. in folgenden Situationen gegeben:
- Wenn z.B. ein Elternteil pflegebedürftig ist und der Wohnungseigentümer die vermietete Wohnung benötigt, um die notwendigen Pflegeleistungen erbringen zu können.
- Für die Situation, dass die Kinder des Wohnungseigentümers studieren und nicht im Haus der Eltern oder in einem Studentenwohnheim wohnen wollen.
- Falls der Wohnungseigentümer plötzlich und auf unabsehbare Dauer erkrankt und die betroffene Wohnung einen idealen Wohnraum bietet, der dem Wohnungsbesitzer bessere Bewegungsfreiheit und ein belastungsfreies Wohnen ermöglicht.
- Wenn der Wohnungseigentümer plant, eine Familie zu gründen und dafür den erweiterten Wohnraum der vermieteten Wohnung benötigt. Hierbei ist es übrigens nicht entscheidend, ob bereits ein Partner vorhanden ist oder nicht.
- Für den Fall, dass ein Kind des Besitzers nach einer Trennung von seinem Partner aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen möchte.
Generell ist jedoch eine Beurteilung der Interessenabwägung durch die Gerichte immer einzelfallbezogen und es können dabei keine allgemeinen Aussagen gemacht werden.
Möglichkeit der Ersatzbeschaffung
Für die Situation, dass ein Wohnungseigentümer sich die Eigenbedarfskündigung erleichtern will, kann er seinem Mieter zwei gleichwertige Ersatzwohnungen zur Verfügung stellen. Jedoch ist dies wohl nur in wenigen Fällen möglich, denn diese Wohnungen müssen der aktuellen Wohnung des Mieters im Bezug auf die Ausstattung, die Lage und die Höhe des Mietzinses sehr gut entsprechen. Allerdings hat ein Vermieter aber tatsächlich bessere Chancen, mit seiner Eigenbedarfskündigung vor Gericht erfolgreich zu sein, wenn zwei solcher Wohnungen anbieten kann.