Wohnung kündigen § Kündigungsschreiben & Fristen
- Lesezeit: 11 Min.
- Rechtsstand: Februar 2020
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Mietrechtsinfo Redaktion
- Die Grundlage für Kündigungen ist im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) sowie im Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt.
- Dabei können generell Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen das Mietverhältnis kündigen, wohingegen Mieter keinerlei Gründe bei der Kündigung angeben müssen.
- Sowohl für die Vermieter, sondern auch die Mieter gelten für die Kündigung der Wohnung gesetzliche Fristen und Termine wenn das Mietverhältnis unter Mietrechtsgesetz fällt.
- Generell unterscheiden sich die Kündigungsfristen für eine Mietwohnung nicht nur nach dem Status im Mietrechtsgesetz, sondern auch der Art des Mietverhältnisses.
Wer darf den Mietvertrag kündigen?
Prinzipiell gibt es wie beim Zustandekommens eines Mietvertrages zwei Seiten, die diesen auch wieder kündigen können: der Vermieter und der Mieter. Während ein Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen das Mietverhältnis kündigen darf, müssen Mieter keinerlei Gründe bei der Kündigung angeben. Die Grundlage für Mietverträge ist das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Zusätzlich finden sich im Mietrechtsgesetz noch zahlreiche Bestimmungen, die das ABGB ergänzen, vor allem um die Mieter vor Willkür zu schützen.
Wann kann ich die Wohnung kündigen?
Nicht nur die Vermieter, sondern auch als Mieter gelten für die Kündigung der Wohnung gesetzliche Fristen und Termine. Dabei ist, wie auch bei Abschluss eines Mietvertrages, wichtig, in welchen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) Ihre Wohnung fällt. Die dort geforderten Fristen müssen Sie einhalten, damit Ihre Kündigung auch rechtssicher ist und Sie problemlos ausziehen können.Kündigungsfristen für Mieter
Die Kündigungsfristen für eine Mietwohnung unterscheiden sich aber nicht nur nach Status im Mietrechtsgesetz, sondern auch dadurch, ob sie einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag kündigen wollen. Beide Fälle, unter Berücksichtigung von Anwendung und Nichtanwendung des MRG wollen wir nun erläutern. In unbefristeten Mietverträgen gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. In der Regel beträgt diese einen Monat. Dabei ist es irrelevant, ob Ihre Wohnung im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes liegt oder nicht.
Normalerweise können Sie die Wohnung zum Letzten eines Monats kündigen. Jedoch sollten Sie unbedingt im Mietvertrag nachsehen, was genau hier vereinbart wurde. Manchmal übersieht man beim Unterschreiben eines Mietvertrages wichtige Klauseln, oder nimmt veränderte und längere Kündigungszeiten aus Freude über den Zuschlag zur neuen Wohnung hin.
Wohnung kündigen bei befristetem Mietvertrag
Anders sieht es bei befristeten Mietverträgen aus. Hier kommen dann auch die Unterschiede zwischen Mietwohnungen, die ganz oder teilweise dem MRG unterliegen, und denen, die nicht unter das Mietrechtsgesetz fallen, zum Tragen.
Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
Bei einem befristeten Mietvertrag, der im Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes liegt,. können Sie, wie immer, auch ohne Angabe von Gründen Ihre Wohnung kündigen. Allerdings müssen dabei die gesetzlich geregelten Fristen beachtet werden:
- Sie können nach Ablauf eines Jahres der im Mietvertrag vereinbarten Dauer des
- Mietverhältnisses kündigen
- Die Kündigung ist immer zum Letzten eines Monats möglich.
- Es muss eine Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten werden.
Beispiel:
Sie wohnen seit mehr als einem Jahr in der Wohnung mit befristetem Mietvertrag und wollen zum 31. Oktober die Wohnung kündigen. Ihr Kündigungsschreiben muss bis zum 31. Juli bei der Hausverwaltung oder dem Besitzer der Wohnung eingegangen sein. Es gibt eine Ausnahme zu diesen Regeln. Sie betrifft angemietete Ein- und Zweifamilienhäuser. Ist hier eine vorzeitige Kündigung nicht explizit im Vertrag geregelt, können Sie erst zum Ablauf der Befristung kündigen.
Befristete Wohnung kündigen im freien Wohnungsmarkt
Unterliegt Ihre Wohnung nicht dem Mietrechtsgesetz, endet der Mietvertrag grundsätzlich immer mit Ablauf der Befristung. Wollen Sie die Wohnung vorzeitig kündigen, müssen Sie dafür einen wichtigen Grund vorweisen können. Dies können zum Beispiel schwerwiegende Mängel sein, die die Wohnung unbewohnbar machen. Eine weitere Möglichkeit ist, den Mietvertrag in beiderseitigem Einverständnis aufzuheben.
Dafür sollten Sie mit Ihrem Vermieter sprechen. In der Regel sind hier triftige Gründe aufzuführen, wie der Umzug in ein Altersheim, familiäre Änderungen, ein neuer Arbeitsort, Liquiditätsprobleme oder im Extremfall auch der Tod eines Familienmitglieds. Auch die Suche nach einem Nachmieter kann dazu beitragen, vorzeitig das befristete Mietverhältnis zu beenden.
Fristen für das Kündigen der Wohnung
- individuelle Kündigungsfrist im Mietvertrag
- 3 Monate Kündigungsfrist bei befristeten Mietverträgen (nach einem Jahr, also ab dem 13. Monat möglich)
- 1 Monat Kündigungsfrist bei unbefristeten Mietverträgen
- Anwalt für Mietrecht aufsuchen
- Formalitäten prüfen lassen
- Wohnung kündigen
Wann kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen?
Ihr Vermieter kann auch nur in den gesetzten Fristen Ihre Wohnung kündigen. Diese sind unterschiedlich geregelt. So erhöhen sich die Fristen beispielsweise mit zunehmendem Alter des Mietvertrages. Es sei denn, Sie geben ihm einen Grund, dafür, dass er das Mietverhältnis vorzeitig beenden kann.
- Zahlungsverzug von mehr als acht Tagen trotz Ermahnung
- erheblich er Nachteil durch den Gebrauch (beispielsweise Probleme im Zusammenleben oder massive Müllansammlungen)
- Abbruch des Miethauses oder erheblicher Umbau mit behördlicher Genehmigung
- Vermieter meldet Eigenbedarf an, dieser muss ebenfalls genehmigt werden
- langfristige Nichtbenutzung der Wohnung durch den Mieter
- Wohnung wird unerlaubt untervermietet
- Tod des Mieters
- Mieter stimmt einer Verbesserung von einer Kategorie D-Wohnung nicht zu
In einigen Fällen kann der Vermieter sogar eine fristlose Kündigung des Mietvertrages aussprechen.
Formvorschriften des Kündigungsschreibens
Immer wieder stellen sich Mieter die Frage, ob sie die Wohnung per Mail kündigen, oder den Vermieter davon einfach nur mündlich in Kenntnis setzen können. Damit Ihre Kündigung der Wohnung auch rechtens ist und reibungslos verlaufen kann, sollten sie Ihre Wohnung immer schriftlich kündigen. Darauf kommt es nämlich an, damit die Kündigung der Wohnung fristgerecht beim Vermieter eingeht. Es zählt nicht, wann Sie das Kündigungsschreiben abgeschickt haben, sondern das Datum, an dem der Vermieter dieses erhält.
Wohnung kündigen per Mail
Wenn Sie die Wohnung kündigen wollen und dies mit einer einfachen E-Mail Ihrem Vermieter mitteilen, ist die Kündigung nicht wirksam. Die Kündigung einer Mietwohnung erfordert nicht nur die Schriftlichkeit, sondern eigentlich auch Papier. Weicht man davon ab, und möchte trotzdem mit einer E-Mail die Wohnung kündigen, dann braucht man eine spezielle E-Mail-Signatur, die elektronische Signatur.
Wohnung kündigen per Einschreiben
Am besten ist es, wenn Sie Ihre Wohnung per Einschreiben kündigen. Damit sind Sie nicht nur sicher, dass der Vermieter das Schreiben auch wirklich erhält, sondern auch, wann genau es zugestellt wurde. So vermeiden Sie unglückliche Situationen wie die, dass Ihr Vermieter behauptet, das Schreiben wäre erst nach Fristablauf bei ihm eingegangen.
Inhalte des Kündigungsschreibens
Wenn Sie Ihre Wohnung kündigen wollen, müssen Sie also ein Schreiben aufsetzen. Doch was muss darin alles enthalten sein? Zum ersten gibt es für Kündigungsschreiben für die Wohnung in Österreich Formfreiheit. Sie müssen also nicht eine spezielle Kündigungsvorlage oder gar ein spezielles Formular ausfüllen. Doch ein kleiner Satz genügt auch nicht, denn einige wichtige Punkte müssen unbedingt enthalten sein:
- Kündigungstermin
- Kündigungsfrist
- Kündigungsgrund
- Adresse des Mietobjektes
- Bitte um Vereinbarung eines Übergabetermins
- Bitte um Kautionsrückzahlung
- Ihre persönlichen Daten
- das Datum des Schreibens
- Ihre Unterschrift (und eventuell die weiterer Hauptmieter)
Zusätzlich zum Einschreiben mit Rückschein, sollten Sie im Kündigungsschreiben Ihrer Wohnung auch die Bitte um schriftliche Bestätigung des Erhalts dieser mit einfügen.
Vorlage Wohnung kündigen
Vorlagen für ein Kündigungsschreiben für die Mietwohnung finden Sie im Internet eine ganze Menge. Wir empfehlen Ihnen die Muster auf der behördenübergreifenden Plattform. Dort finden Sie nicht nur Vorlagen zum Wohnung kündigen, sondern auch noch weitere, wie zum Beispiel eine Vorlage zur Rückforderung der Kaution und ein Wohnungsübernahme- bzw. Übergabeprotokoll. Aber auch die Österreichische Mietervereinigung hat viele Musterbriefe rund um die Wohnung für Sie vorhältig. Manche davon sind aber nur einseh- und downloadbar, wenn man Mitglied ist.
Vermieter akzeptiert Kündigung nicht
Haben Sie alles richtig gemacht beim Wohnung kündigen, die Fristen eingehalten, ein Einschreiben versandt, aber der Vermieter ignoriert die Kündigung Ihrer Wohnung? Dann haben Sie die Möglichkeit von der gerichtlichen Kündigung Gebrauch zu machen. Dafür müssen Sie Ihr Kündigungsschreiben beim jeweils zuständigen Bezirksgericht abgeben. Das ist übrigens auch von vornherein möglich und nicht erst, wenn es im Rahmen der Kündigung zu Schwierigkeiten kommt.
Rückzahlung der Mietkaution
Ist die Kündigungsfrist abgelaufen, steht also der letzte Tag des Mietverhältnisses an, dann muss der Vermieter die Kaution unverzüglich zurückzahlen. Es sei denn, es werden Beanstandungen gemacht. Ein Wohnungsübergabeprotokoll zu Beginn des Mietverhältnisses hilft auch bei der Wohnungsübergabe am Ende, denn hier sind schon bei Aufnahme des Mietverhältnisses vorhandene Mängel und der allgemeine Zustand der Mietwohnung dokumentiert.
Schauen Sie auch in den Mietvertrag oder klären Sie es vor Auszug aus der Wohnung mit dem Vermieter, ob Sie zum Beispiel die Wohnung ausmalen oder Bohrlöcher beseitigen müssen. Die Wohnung in einem ordentlichen, besenreinen Zustand ohne selbst verschuldete größere Schäden an den Vermieter wieder zu übergeben, hilft, die Kaution schnell und in voller Höhe wieder zu bekommen.
Fristen bei Rückzahlung der Kaution
Normalerweise erhalten Sie Ihre Kaution ungefähr zwei Wochen nach dem Auszug wieder. Erlaubt sind auch noch vier Wochen, vorausgesetzt, es wurden keine Beanstandungen gemacht. Sind Schäden zu reparieren, darf der Vermieter die Kaution noch länger einbehalten, aber höchstens bis zum Vorliegen eines Kostenvoranschlages.
Investitionen bei Kündigung geltend machen
Bei einer Mietwohnung können Sie Investitionen geltend machen, wenn diese den Wohnzustand erheblich verbessert haben. Die Verbesserung muss für die Zukunft nutzbar sein. Das ist zum Beispiel bei Einbauküchen oder Schränken der Fall, bei verbesserten Stromleitungen oder anderen größeren Umbauten. Die genauen Details sind im & 10 des Mietrechtsgesetzes geregelt.
Fragen und Antworten zum Kündigen der Wohnung
Sie können also auf einem ganz normalen Weg Ihre Wohnung kündigen, aber es gibt auch immer wieder spezielle Situationen, die zusätzliche Fragen aufwerfen. Ist beispielsweise auch die vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisse möglich oder wie geht man vor, wenn bei Tod die Wohnung kündigen muss?
Kann ich den Mietvertrag vorzeitig kündigen?
Damit Sie als Mieter den Mietvertrag vorzeitig kündigen können, müssen wichtige Gründe vorliegen. Mögliche Gründe können sein:
- Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes/der Wohnung
- Gesundheitsgefährdung im Mietobjekt/ in der Wohnung
Liegt einer dieser Gründe, zum Beispiel ein Schimmelbefall, vor, genügt ein formloses Schreiben an den Vermieter, in dem Sie mit Begründung das Mietverhältnis auflösen. Mit Zugang dieser Erklärung an den Vermieter, ist das Mietverhältnis beendet.
Kann ich die Wohnung kündigen und einen Nachmieter stellen?
Eine Möglichkeit, wenn man sich die Frage stellt: Wie kann ich die 3 Monate Kündigungsfrist umgehen, ist es, einen Nachmieter zu suchen und diesen dem Vermieter vorzuschlagen. Allerdings muss der Vermieter nicht auf Ihren Vorschlag eingehen. Akzeptiert der Vermieter die Nachfolge nicht, müssen Sie die normalen Kündigungsfristen einhalten und die Miete bis zum Ablauf des Mietvertrages zahlen. Wenn der Vermieter einer Wohnung stirbt, dann bleibt der Mietvertrag bestehen. Aber was ist, wenn der Mieter die Erde verlässt? Auch hier gibt es wieder zwei unterschiedliche Szenarien, je nachdem, ob die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht.
Mietvertrag liegt nicht unter dem MRG
Unterliegt die Wohnung des Verstorbenen nicht dem Mietrechtsgesetz, so gehen die Mietrechte auf die Erben über. Allerdings gibt es hier eine Sonderregelung zum Wohnung kündigen, die Rücksicht auf die besondere Situation nimmt. Das ist vor allem bei befristeten Mietverträgen wichtig, bei denen die Kündigung ja wie oben beschrieben, im Normalfall nicht vor Ablauf der Befristung möglich ist.
Mietvertrag der Wohnung unterliegt dem MRG
Etwas anders sieht die Übernahme des bestehenden Mietvertrages des Verstorbenen bei Wohnungen aus, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen. Die genauen Regelungen dazu finden sich in §14 MRG. Verstirbt der Hauptmieter, treten nach seinem Tod folgende Personen als Nachfolger in den Mietvertrag ein:
- Verwandte in gerader Linie (also Kinder, Eltern, Enkel usw.)
- Ehepartner
- Geschwister
- Wahlkinder
- Lebensgefährte
Allerdings müssen diese Personen zum Zeitpunkt des Todes des Mieters mit im Haushalt gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis nachweisen. Dem kann man innerhalb von 14 Tagen widersprechen und das Mietverhältnis gilt als aufgelöst. Das ist manches Mal sehr wichtig, vor allem, wenn Mietschulden aufgelaufen sind.
Beispiel:
- Situation 1: Die beiden Kinder eines Vaters leben noch immer mit ihm in einer Wohnung, die dem MRG unterliegt. Nun verstirbt der Vater plötzlich und die beiden wissen nicht, wo sie hinsollen, denn eine andere Wohnalternative steht nicht zur Verfügung. Sie weisen ein dringendes Wohnbedürfnis nach und übernehmen den Mietvertrag des Vaters inklusive aller Belastungen und Verbindlichkeiten.
- Situation 2: Wollen die beiden Kinder das Mietverhältnis nicht übernehmen, so müssen Sie innerhalb von 14 Tagen nach dem Tod des Hauptmieters erklären, dass sie dies nicht möchten. Der Mietvertrag läuft dann aus. Situation 3: Sind die Kinder also außer Haus und der Vater verstirbt in der Wohnung, in der er allein gelebt hat, treten die Kinder nicht automatisch in den Mietvertrag ein. Der Mietvertrag kann vom Vermieter aufgrund des Todes des Mieters aufgekündigt werden.
Zusammenfassung
Wenn Sie Ihre Wohnung kündigen wollen, dann müssen Sie vor allem die Fristen einhalten und die Kündigung in Schriftform einreichen. Welche Kündigungsfristen gelten, hängt vor allem davon ab, ob Ihre Wohnung unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt, oder nicht. Neben den normalen Kündigungsfristen ist es unter Angabe von besonderen Gründen auch möglich, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen. Im Zweifelsfalle stehen Ihnen Mietervereine oder spezialisierte Fachanwälte zur Seite. Dann kann wirklich nichts mehr schiefgehen beim Kündigen Ihrer Wohnung.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Wohnung kündigen helfen?
Nicht alle Mietverhältnisse entfallen klar unter die Regelungen des Mietrechtsgesetzes und es können durchaus in anderen Mietverhältnissen andere Vereinbarungen zum Wohnung kündigen in den Mietverträgen vereinbart werden. Für den Fall, dass es zwischen einem Vermieter und Mieter Unstimmigkeiten wegen der Kündigung einer Wohnung gibt, kann eine Beratung durch einen Erfahrenen Anwalt für Mietrecht sehr sinnvoll sein. Dabei kann ein Anwalt die vertraglichen und gesetzlichen Rahmenbedingungen eines Mietvertrages überprüfen und seinen Mandanten zur Rechtslage aufklären.
Ferner wird ein Anwalt für Mietrecht seinen Mandanten natürlich auch zu einer rechtssicheren und angemessen Vorgehensweise beim Wohnung kündigen beraten. Dabei ist dies insbesondere dann besonders wichtig, wenn sich ein Mieter oder auch Vermieter gegen eine Wohnungskündigung sperrt und weitere rechtliche Schritte eingeleitet werden müssen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Wohnung kündigen.
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