Falls ein Vermieter dem Mieter aufgrund des Verstoßes dann die Kündigung ausgesprochen hat, kann es vorkommen, dass der Mieter nicht zum festgesetzten Termin eine Wohnungsübergabe an den Vermieter durchführt. Hierbei ist ein Vermieter dann nicht berechtigt, von sich aus der Wohnung zu räumen oder einfach Türschlösser auszutauschen. Der rechtlich korrekte Weg führt hierbei über die Räumungsklage. Durch die Räumungsklage wird von einem Gericht dann ein Termin bestimmt, zu dem der Mieter dann die Wohnung zu räumen hat. Durch diesen sogenannten Exekutionstitel hat der Vermieter dann das Recht, seinen Mieter schlussendlich zu delogieren. Hierbei findet sich die gesetzliche Grundlage für eine Räumungsklage im Mietrechtsgesetz in § 33 Abs.1. Dabei muss ein Vermieter dann einen Mietvertrag gerichtlich aufkündigen, er kann natürlich den Mieter auch schon vorher entweder mündlich oder schriftlich kündigen. Dazu besteht jedoch keine gesetzliche Pflicht.
Für Mietverhältnisse, die nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen findet sich die gesetzliche Grundlage für eine Räumungsklage im § 1118 ABGB. Aus dieser Gesetzesgrundlage heraus kann ein Vermieter die Auflösung des Mietvertrages fordern, wenn ein Mieter seine Miete nicht bezahlt oder “sich einen erheblichen nachteiligen Gebrauch der Wohnung zu Schulden kommen lässt.“ Eine Räumungsklage ist deshalb dann zulässig, wenn der Vermieter ein Mietverhältnis aufgrund einer fristlosen Kündigung gemäß § 1118 ABGB beenden will und der Mieter dies nicht akzeptiert und auch nicht auszieht. Jedoch kann sich der Vermieter die fristlose Kündigung vorab auch sparen und sofort eine Räumungsklage anstrengen, die dann gleichzeitig als fristlose Kündigung gewertet wird. Ferner ist eine Räumungsklage natürlich auch möglich, wenn der sogenannte Mieter eigentlich gar keine Recht zur Benützung der Wohnung hat, z. B. weil ein befristetes Mietverhältnis bereits abgelaufen ist oder kein gültiger Mietvertrag besteht.
Was soll mit der Räumungsklage erreicht werden?
Durch eine Räumungsklage soll ein Vermieter in der Lage sein, wieder über seine Immobilie zu verfügen. Jedoch passiert es in der Praxis häufig, dass ein Mieter zwar auszieht, jedoch seine Einrichtung zurücklässt. In diesem Fall kann ein Vermieter nicht ohne Zustimmung des Mieters diese Einrichtungsgegenstände entfernen, sondern er muss dann eine Delogierung anstrengen. Grundsätzlich kann ein Mieter sowohl mündlich als auch schriftlich Widerspruch gegen eine Räumungsklage erheben. Hierfür muss er sich an das zuständige Bezirksamt wenden und seinen Widerspruch gegen die Aufkündigung anmelden. Damit er einen wirksamen Widerspruch einbringen zu können, muss der Mieter dabei eine Widerspruchsfrist von 14 Tagen nach Erhalt der Räumungsklage einhalten. Für den Fall, dass er diese Frist versäumt, wird die Räumungsklage rechtswirksam und der Vermieter erhält hierdurch einen vollstreckbaren Titel.
Wie ist der Ablauf einer Räumungsklage?
Hat ein Vermieter eine Räumungsklage eingereicht, kann der Mieter nach Zustellung dieser entweder seinen Widerspruch erheben oder aus der Wohnung ausziehen. Generell entscheidet das Gericht dann über die Räumungsklage und den Widerspruch und fällt ein Urteil in Form eines Versäumnisurteils, eines Anerkennungsurteils oder eines Vergleichsabschlusses. Hierbei ist dann im Ergebnis zu unterscheiden:
Urteil zur Räumungsklage
Ein Versäumnisurteil ergeht, wenn der Mieter sich nicht zur Sache äußert und nicht zur Verhandlung erscheint. Hingegen erteilt das Gericht ein Anerkennungsurteil, wenn der beklagte Mieter die Ansprüche des Vermieters anerkennt. Ferner kann auch ein Vergleich getroffen werden, wenn sich Mieter und Vermieter einigen können und der Mieter sich z. B. verpflichtet, seine Mietschulden in Ratenzahlungen zu begleichen.
Der Exekutionstitel
Für den Fall, dass die Kündigung vom Gericht anerkannt wird, erhält der Vermieter einen vollstreckbaren Exekutionstitel. Mit diesem Titel kann er dann die Delogierung vollstrecken lassen. Dabei muss dann die Räumung zusätzlich bei Gericht beantragt werden. Nach der Erteilung der Exekutionsbewilligung kann dann der Räumungstermin oder eine eventuelle Zwangsräumung ausgeschrieben werden. Grundsätzlich ist ein Exekutionstitel auf sechs Monate zeitlich befristet und verfällt danach. Deshalb muss auch innerhalb dieses Zeitraums die Delogierung beantragt werden.
Mit welchen Kosten ist für eine Räumungsklage zu rechnen?
Zunächst einmal muss ein Vermieter die anfallenden Kosten für die Räumungsklage und auch eine anschließende Delogierung aus der eigenen Tasche vorstrecken. Wenn dieser einen Exekutionstitel erhält, kann er sich theoretisch diese Kosten dann später vom Mieter zurückholen. Jedoch sind diese Bemühungen in der Praxis zumeist nicht von Erfolg gekrönt, da delogierte Mieter in der Regel nicht zahlungsfähig sind. Deshalb bleiben die Vermieter auch nach erfolgreicher Räumung meist auf ihren Kosten sitzen.