Eine Räumungsklage ist ein Mittel des Vermieters, das eine sofortige Auflösung eines Mietverhältnisses bedeutet. Dabei wird dieses Rechtsmittel zumeist dann eingesetzt, wenn ein Mieter trotz Kündigung das Mietobjekt nicht fristgerecht verlassen will. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, wie eine Räumungsklage funktioniert, welche rechtlichen Grundlagen hierfür erfüllt sein müssen und wie diese dann auch in der Praxis abläuft.
Für den Fall, dass ein Mieter seinen Mietzahlungen nicht nachkommt oder anderweitig grob gegen den Mietvertrag verstößt, kann ein Vermieter eine sogenannte gerichtliche Aufkündigung veranlassen.
Hierbei kann ein grober Verstoß gegen den Mietvertrag z. B. gegeben sein, wenn ein Mieter trotz eines Verbotes z. B. eine Untervermietung betreibt oder Haustiere in der Wohnung hält, obwohl dies laut Mietvertrag verboten ist. Zumeist sind aber Mietschulden der Anlass für eine Räumungsklage.
Falls ein Vermieter dem Mieter aufgrund des Verstoßes dann die Kündigung ausgesprochen hat, kann es vorkommen, dass der Mieter nicht zum festgesetzten Termin eine Wohnungsübergabe an den Vermieter durchführt. Hierbei ist ein Vermieter dann nicht berechtigt, von sich aus der Wohnung zu räumen oder einfach Türschlösser auszutauschen. Der rechtlich korrekte Weg führt hierbei über die Räumungsklage. Durch die Räumungsklage wird von einem Gericht dann ein Termin bestimmt, zu dem der Mieter dann die Wohnung zu räumen hat. Durch diesen sogenannten Exekutionstitel hat der Vermieter dann das Recht, seinen Mieter schlussendlich zu delogieren.
Hierbei findet sich die gesetzliche Grundlage für eine Räumungsklage im Mietrechtsgesetz in § 33 Abs.1. Dabei muss ein Vermieter dann einen Mietvertrag gerichtlich aufkündigen, er kann natürlich den Mieter auch schon vorher entweder mündlich oder schriftlich kündigen. Dazu besteht jedoch keine gesetzliche Pflicht. Für Mietverhältnisse, die nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen findet sich die gesetzliche Grundlage für eine Räumungsklage im § 1118 ABGB. Aus dieser Gesetzesgrundlage heraus kann ein Vermieter die Auflösung des Mietvertrages fordern, wenn ein Mieter seine Miete nicht bezahlt oder “sich einen erheblichen nachteiligen Gebrauch der Wohnung zu Schulden kommen lässt.“
Eine Räumungsklage ist deshalb dann zulässig, wenn der Vermieter ein Mietverhältnis aufgrund einer fristlosen Kündigung gemäß § 1118 ABGB beenden will und der Mieter dies nicht akzeptiert und auch nicht auszieht. Jedoch kann sich der Vermieter die fristlose Kündigung vorab auch sparen und sofort eine Räumungsklage anstrengen, die dann gleichzeitig als fristlose Kündigung gewertet wird. Ferner ist eine Räumungsklage natürlich auch möglich, wenn der sogenannte Mieter eigentlich gar keine Recht zur Benützung der Wohnung hat, z. B. weil ein befristetes Mietverhältnis bereits abgelaufen ist oder kein gültiger Mietvertrag besteht.
Durch eine Räumungsklage soll ein Vermieter in der Lage sein, wieder über seine Immobilie zu verfügen. Jedoch passiert es in der Praxis häufig, dass ein Mieter zwar auszieht, jedoch seine Einrichtung zurücklässt. In diesem Fall kann ein Vermieter nicht ohne Zustimmung des Mieters diese Einrichtungsgegenstände entfernen, sondern er muss dann eine Delogierung anstrengen.
Grundsätzlich kann ein Mieter sowohl mündlich als auch schriftlich Widerspruch gegen eine Räumungsklage erheben. Hierfür muss er sich an das zuständige Bezirksamt wenden und seinen Widerspruch gegen die Aufkündigung anmelden. Damit er einen wirksamen Widerspruch einbringen zu können, muss der Mieter dabei eine Widerspruchsfrist von 14 Tagen nach Erhalt der Räumungsklage einhalten. Für den Fall, dass er diese Frist versäumt, wird die Räumungsklage rechtswirksam und der Vermieter erhält hierdurch einen vollstreckbaren Titel.
Hat ein Vermieter eine Räumungsklage eingereicht, kann der Mieter nach Zustellung dieser entweder seinen Widerspruch erheben oder aus der Wohnung ausziehen. Generell entscheidet das Gericht dann über die Räumungsklage und den Widerspruch und fällt ein Urteil in Form eines Versäumnisurteils, eines Anerkennungsurteils oder eines Vergleichsabschlusses. Hierbei ist dann im Ergebnis zu unterscheiden:
Ein Versäumnisurteil ergeht, wenn der Mieter sich nicht zur Sache äußert und nicht zur Verhandlung erscheint. Hingegen erteilt das Gericht ein Anerkennungsurteil, wenn der beklagte Mieter die Ansprüche des Vermieters anerkennt. Ferner kann auch ein Vergleich getroffen werden, wenn sich Mieter und Vermieter einigen können und der Mieter sich z. B. verpflichtet, seine Mietschulden in Ratenzahlungen zu begleichen.
Für den Fall, dass die Kündigung vom Gericht anerkannt wird, erhält der Vermieter einen vollstreckbaren Exekutionstitel. Mit diesem Titel kann er dann die Delogierung vollstrecken lassen. Dabei muss dann die Räumung zusätzlich bei Gericht beantragt werden. Nach der Erteilung der Exekutionsbewilligung kann dann der Räumungstermin oder eine eventuelle Zwangsräumung ausgeschrieben werden. Grundsätzlich ist ein Exekutionstitel auf sechs Monate zeitlich befristet und verfällt danach. Deshalb muss auch innerhalb dieses Zeitraums die Delogierung beantragt werden.
Zunächst einmal muss ein Vermieter die anfallenden Kosten für die Räumungsklage und auch eine anschließende Delogierung aus der eigenen Tasche vorstrecken. Wenn dieser einen Exekutionstitel erhält, kann er sich theoretisch diese Kosten dann später vom Mieter zurückholen. Jedoch sind diese Bemühungen in der Praxis zumeist nicht von Erfolg gekrönt, da delogierte Mieter in der Regel nicht zahlungsfähig sind. Deshalb bleiben die Vermieter auch nach erfolgreicher Räumung meist auf ihren Kosten sitzen.
Das zuständige Gericht wird zunächst einmal nach den Regelungen des § 16 Gerichtsgebührengesetz eine Bemessungsgrundlage von 750 € zur Gebührenberechnung heranziehen. Hieraus berechnen sich dann 102 € Gerichtsgebühren für eine Beantragung der Räumungsklage. Zumeist kommen hierzu jedoch dann noch die Kosten für einen Anwalt, der die Klage bei Gericht einbringt und den Vermieter vor Gericht vertritt.
Ferner entstehen dann natürlich auch noch weitere Kosten für eine anschließende Durchführung der Räumung. Für den Fall, dass ein Mieter zur Räumung seine Einrichtungsgegenstände noch nicht aus der Wohnung entfernt hat, ist der Vermieter verpflichtet, eine Spedition zu beauftragen und die Einrichtungsgegenstände auch einzulagern. Hierfür fallen entsprechend, weitere Kosten an. Häufig müssen zusätzlich auch noch Reinigungsfirmen oder auch Kammerjäger nach der Delogierung beauftragt werden.
Insgesamt können bei einer Räumungsklage mit anschließender Delogierung schnell Beträge von mehreren tausend Euro bis hin zu einigen zehntausend Euro entstehen, insbesondere wenn noch hohe Mietrückstände zu beklagen sind. Allerdings kann der Vermieter ggf. bei der Delogierung etwas Kosten sparen, indem er wertlose Einrichtungsgegenstände des Mieters entsorgt und dadurch Kosten für die Einlagerung spart. Für den Fall, dass auch andere Einlagerungsgegenstände vom Mieter später nicht abgeholt werden, kann der Vermieter diese später versteigern lassen und damit evtl. einen Teil seiner Kosten decken.
Für den Fall, dass ein Vermieter selbst finanziell überfordert ist, die Räumungsklage durchzuführen, kann er hierfür eine Verfahrenshilfe beantragen beim zuständigen Prozessgericht. Dabei steht es dem Gericht zu, innerhalb von drei Jahren nach Beendigung des Räumungsverfahrens die finanzielle Situation des Antragstellers nochmals zu überprüfen und ggf. gewährte Unterstützungen zurückzufordern.
Häufig bieten private Entrümpelungsfirmen eine kostenlose Räumung an. Allerdings können diese bei einer gerichtlichen Räumung nicht in Anspruch genommen werden. Bei der gerichtlichen Räumung handelt es sich nämlich nicht im klassischen Sinne um eine Entrümpelung, da die Einrichtungsgegenstände zunächst verwahrt bzw. eingelagert werden müssen. Handelt es sich jedoch um eine private Haushaltsauflösung kann dies unter Umständen in Anspruch genommen werden. Für den Fall, dass man eine kostenlose Hausräumung in Anspruch nehmen will, sollte man jedoch schriftlich vereinbaren, dass nicht nur die verwertbaren, sondern alle Möbel abgeholt werden und dass eine kostenlose Entsorgung inbegriffen ist.
Zumeist vergehen von einer gerichtlichen Kündigung des Mieters bis zum endgültigen Räumungstermin oder einer evtl. Zwangsräumung immer mehrere Monate. Wurde die gerichtliche Kündigung bestätigt, muss der Vermieter auch eine Frist von vier Wochen eingehalten, bevor er einen Antrag auf Exekution stellen kann. Danach wird die Exekutionsbewilligung dem Mieter durch das Gericht zugestellt und dieser hat wiederum vier Wochen Zeit, um sein Einspruchsrecht wahrzunehmen. Erst danach kann der Räumungstermin oder eine evtl. Zwangsräumung ausgeschrieben werden.
Ferner kann ein Mieter die Räumung auch noch weiterhin verzögern, indem er bis kurz vor Ablauf seiner Einspruchsfrist noch einen Antrag auf Räumungsaufschub stellt. Hierbei würde ein Gericht z. B. die Räumungsfrist verlängern, wenn der Mieter z. B. minderjährige Kinder im Haushalt betreut oder schwer erkrankt ist. Für den Fall, dass ein Mieter von seinem Einspruchsrecht Gebrauch macht, dadurch das Verfahren verzögert, kann eine Räumungsklage mit anschließender Delogierung durchaus auch über ein Jahr Zeit in Anspruch nehmen. Gerade wenn ein Vermieter befürchtet einen Mietnomaden als Mieter zu haben, sollte er also bereits frühzeitig Maßnahmen ergreifen, wenn die Mietzahlungen ausbleiben.
Im Folgenden wollen wir die einzelnen Schritte zur Räumungsklage durch den Vermieter nochmals in den einzelnen Punkten zusammenfassen, um den Ablauf der einzelnen Verfahrensschritte noch einmal übersichtlich darzustellen:
Nicht aus allen Gründen kann der Vermieter einem Mieter gerichtlich kündigen. Generell sind jedoch einige Gründe gegeben, die zu einer erfolgreichen gerichtlichen Kündigung führen können, diese sind:
Die Räumungsklage sollte man nur einreichen, wenn man davon überzeugt ist, dass das Gericht diese bewilligen wird. Ansonsten muss man die Kosten des Verfahrens tragen und der Mieter darf weiterhin in der Wohnung bleiben. Wichtig ist es auch den spezifischen Mieterschutz zu beachten und zu prüfen, ob ggf. ein Härtefall vorliegt. Für den Fall, dass z. B. eine Räumungsklage wegen Eigenbedarf gegen einen sehr kranken Mann angestrengt wird, wird diese vermutlich aussichtslos sein. Grundsätzlich muss man dem Gericht klar machen können, dass die eigenen Interessen höher zu bewerten sind als die des Mieters.
Hat der Vermieter seine Kündigungsgründe auf Rechtmäßigkeit überprüft und ist zu der Überzeugung gekommen, dass seine Kündigung erfolgreich sein wird, muss er beim zuständigen Bezirksgericht die gerichtliche Kündigung mit Räumungsklage beantragen und bereits hier ausführlich begründen. Die Beweislast liegt hierbei beim Vermieter, der vor Gericht das Vorhandensein eines zulässigen Kündigungsgrundes beweisen muss.
Nach Zustellung der Klageschrift kann der Mieter dieser entweder gegen sie seinen Widerspruch erheben oder aus der Wohnung ausziehen. Nimmt er sein Widerspruchsrecht wahr, kommt es zu einer Einladung zu einem ersten Gerichtstermin. In diesem ersten Termin wird bei Gericht versucht, eine einvernehmliche Lösung zwischen Mieter und Vermieter zu erreichen. Für den Fall, dass es keine einvernehmliche Lösung gibt, wird ein Gerichtsprozess eröffnet.
Wird vom Gericht eine Gerichtsprozess eröffnet, muss der Vermieter beweisen, dass die Gründe für seine Räumungsklage gerechtfertigt sind. In diesem Prozess kann der Mieter sich verteidigen und darlegen, warum eine Räumungsklage nicht gerechtfertigt ist. Hierbei entscheidet dann das Gericht über die Rechtmäßigkeit der Räumungsklage.
Kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass die Räumungsklage rechtmäßig ist, wird das Räumungsurteil rechtskräftig und der Vermieter beantragt daraufhin einen Exekutionstitel, der ihm eine Delogierung des Mieters ermöglicht. Das Gericht stellt dem Mieter die Exekutionsbewilligung zu und der Mieter kann eine 4- wöchige Einspruchsfrist wahrnehmen.
Nach Ablauf der Einspruchsfrist bestimmt das Gericht einen Räumungstermin. Zu diesem Termin ist der Vermieter dann berechtigt die Wohnung zu räumen. Die Räumung kann jedoch nicht eigenmächtig durchgeführt werden, sondern es muss ein Gerichtsvollzieher dabei anwesend sein, der die Räumung beaufsichtigt. Oft nimmt der Gerichtsvollzieher neben den Diensten einer Spedition auch die Dienste einer Sicherheitsfirma in Anspruch, wenn sich der Mieter weigern sollte, das Wohnobjekt zu verlassen. Evtl. verbleibende Einrichtungsgegenstände sind zunächst einzulagern und können, sofern sie nicht vom Mieter ausgelöst werden, ggf. zu einem späteren Termin versteigert werden.
Eine Räumungsklage ist für einen Vermieter zumeist keine einfache Entscheidung und sollte deshalb auch vernünftig geplant sein. Deshalb ist es immer von Vorteil, vor Beantragung der Räumung durch einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht abklären zu lassen, ob auch die Voraussetzungen für eine Räumungsklage erfüllt sind und ob sich nicht doch auf außergerichtlichem Weg noch eine Lösung herbeiführen lässt. Hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht für den Vermieter versuchen, auf direktem Wege noch eine Lösung mit dem Mieter zu finden.
Ferner kann er bei Erfolglosigkeit für den Vermieter natürlich einen Antrag auf Räumung bei Gericht einbringen und den Vermieter auch bei Gericht vertreten. Er kümmert sich um die Einbringung des Exekutionstitels und überwacht die Einhaltung der Fristen im Zusammenhang mit der Räumungsklage. Ferner kann er für seinen Mandanten natürlich auch weiterhin die Abwicklungen mit dem Mieter betreuen, wie z. B die Einbringung noch offener Mietzahlungen, die Eintreibung der Kosten für die Räumungsklage oder aber auch die Abholung eingelagerter Einrichtungsgegenstände durch den Mieter. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zur Räumungsklage.
Von der gerichtlichen Kündigung bis zum Räumungstermin oder einer etwaigen Zwangsräumung vergehen mehrere Monate. Nachdem das Urteil ergangen ist, muss eine Frist von vier Wochen eingehalten werden. Erst danach kann der Vermieter einen Eintrag auf Exekution stellen.
Erfolgte die Kündigung der Wohnung wegen Zahlungsverzugs der Miete, können Sie die Räumungsklage auch noch abwenden – und zwar durch die unverzügliche Zahlung der rückständigen Mietbeträge.
Wenn einem Mieter nach rechtskräftiger Kündigung oder nach verlorener Räumungsklage im Falle der zwangsweisen Räumung Obdachlosigkeit droht bzw. sonstige wichtige Gründe vorliegen, kann er beim Gericht, das das Urteil gefällt hat, einen Antrag auf Räumungsaufschub stellen.
Vom Gericht kann die Räumungsfrist verlängert werden, wenn entweder Obdachlosigkeit droht, besonders zu berücksichtigende Umstände (z.B. Krankheit) vorliegen oder dem Vermieter durch die Gewährung des Aufschubs keine unverhältnismäßigen Nachteile erwachsen.
Rechtsanwaltskosten, die bei einer Räumungsklage entstehen, sind sofort steuerlich absetzbar. Dies gilt auch für laufende Beratungskosten zum Beispiel bei der Erstellung von Mietverträgen. Grundsätzlich sind die Kosten für eine Räumungsklage also steuerlich absetzbar.
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