Mieter kündigen – Wann darf der Vermieter die Kündigung aussprechen?

Es ist eher die Regel, dass Mieter kündigen, doch auch als Vermieter hat man manches Mal seine Gründe, den Mietvertrag aufzulösen. Ist der Mieter unbequem, zahlt er den Mietzins nicht regelmäßig oder gar nicht? Aus welchen Gründen man dem Mieter kündigen kann, welche Fristen man einhalten muss, wie ein Kündigungsschreiben aussehen muss und nicht zuletzt auch die Frage, wann man einen Mietvertrag auch fristlos aufheben kann, wollen wir Ihnen in diesem Ratgeber beantworten.

Inhaltsverzeichnis

Mieter kündigen – gesetzliche Regelungen in Österreich

In Österreich regelt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch die Regeln für Mietverträge. Hinzu kommen aber noch zwei speziellere Gesetze, die einen nicht unbedeutenden Teil der angebotenen Mietwohnungen betreffen.

Dies sind zum einen das Mietrechtsgesetz, kurz MRG, und zum anderen das Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht (WGG), welches sich aber in seinen Formulierungen und Auslegungen sehr nah an das MRG anlehnt.

Für Sie als Vermieter ist darüber hinaus auch §560 der Zivilprozessordnung (ZPO) relevant. Hier werden die Aufkündigung und die Kündigungsfristen für den Mietvertrag geregelt, wenn im Mietvertrag keine Klauseln zu den Fristen niedergelegt sind. Der § 560 Absatz 1 ZPO definiert hierbei:

„2. Wenn es an einem solchen Übereinkommen fehlt, sind ohne Rücksichtauf Sonn- und Feiertage folgende Kündigungstermine und Kündigungsfristen einzuhalten:

  1. d) Mietverträge über Wohnungen oder Wohnräume sind zum letzten Tag eines Monates derart aufzukündigen, dass die Aufkündigung dem Gegner der aufkündigenden Partei, wenn der Zins in monatlichen oder kürzeren Abständen zu bezahlen ist, spätestens einen Monat, wenn der Zins in längeren Abständen zu bezahlen ist, spätestens drei Monate vor dem Kündigungstermin zugestellt wird.
  2. e) Mietverträge anderer Art, insbesondere Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, sind zum 31. März, 30. Juni, 30. September oder 31. Dezember derart aufzukündigen, dass die Aufkündigung dem Gegner der aufkündigenden Partei spätestens drei Monate vor dem Kündigungstermin zugestellt wird.“

Wann darf ich einen Mieter kündigen?

Wann Sie einem Mieter kündigen dürfen, hängt vor allem davon ab, ob die Wohnung ganz oder teilweise dem Mietrechtsgesetz in Österreich unterliegt oder nicht. Weiters gibt es gesonderte Regelungen für befristete und unbefristete Mietverträge. Unterliegt Ihre Wohnung nicht dem MRG und besteht ein unbefristeter Mietvertrag, können Sie als Vermieter dem Mieter kündigen, ohne besondere Gründe dafür angeben zu müssen. An die Kündigungsfristen, die entweder im Mietvertrag festgehalten oder eben durch die ZPO geregelt sind, müssen Sie sich natürlich dennoch halten.

Beispiel für eine Kündigung mit Anwendung des Mietrechtgesetzes

Sie haben mit Ihrem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen und wollen ihm aber nun kündigen. Im Mietvertrag haben Sie keine besonderen Klauseln niedergeschrieben, daher gelten die Kündigungsfristen laut ZPO. Sie wollen, dass der Mieter bis zum 31. Mai ausgezogen ist, sodass Sie ab 1. Juni neu vermieten können. Die Kündigungsfrist beträgt vier Wochen, wobei Sie immer nur zum Letzten des Monats dem Mieter kündigen können. Dabei ist nicht das rechtzeitige Absenden relevant, sondern, wann dem Mieter die Kündigung zugestellt wurde. 

Erst dann beginnt die Kündigungsfrist. Fallen der 1. und der 2. Tag des Monats auf ein Wochenende, so beginnt sie mit dem ersten Werktag des Monats. Es ergibt sich: Die Kündigung zum 31. Mai muss also spätestens am 30. April beim Mieter eingegangen sein. Erhält der Mieter erst am 1. Mai das Kündigungsschreiben, verändert sich das Ende des Mietverhältnisses auf den 30. Juni. Sie können dann erst ab dem 1. Juli neu vermieten.

Befristete Mietverträge enden durch Zeitablauf. Es ist für Sie als Vermieter nur unter besonderen Umständen zulässig, dem Mieter vorher zu kündigen. Dies ist zum Beispiel möglich, wenn der Mieter einen qualifizierten Zahlungsrückstand beim Mietzins hat oder die Wohnung erheblich unsachgemäß gebraucht.

Gründe für eine ordentliche Kündigung nach MRG

Da in Österreich recht viele Mieter den besonderen Kündigungsschutz durch das Mietrechtsgesetz genießen, wollen wir im Folgenden auf die Gründe für eine Kündigung des Mietvertrages unter diesen Voraussetzungen detailliert eingehen. Auch hier ist zwischen unbefristeten und befristeten Mietverträgen zu unterscheiden.

Kündigung der Wohnung bei einem unbefristeten Mietvertrag

Die Kündigungsbeschränkungen für Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz ganz oder teilweise unterliegen, dienen dem Schutz der Mieter. Die Gründe, aus denen Sie Ihrem Mieter kündigen können, sind hier in § 30 MRG geregelt. Der Vermieter kann den Mietvertrag kündigen, wenn:

  • der Mieter trotz erfolgter Mahnung mindestens acht Tage mit der Zahlung des Mietzinses rückständig ist
  • vereinbarte eigene Dienstleistungen des Mieters als ganze oder teilweise Ersatzleistung für den Mietzins nicht erbracht werden
  • der Miete vom Mietgegenstand erheblich nachteilig Gebrauch (macht (dazu zählen zum Beispiel extreme Verwahrlosung, anstößiges Verhalten gegenüber den Mitbewohnern)
  • der Mieter die Wohnung weitergegeben hat und auf absehbar lange Zeit nicht selbst nutzt
  • der Mieter die Wohnung zu einem sehr hohen Mietzins untervermietet
  • die Wohnung leer steht, der Mieter die Wohnung nachweisbar nicht nutzt
  • die Mieträume nach dem Tod des Mieters nicht mehr als dringend benötigt für eintrittsberechtigte Personen sind
  • dringender Eigenbedarf des Vermieters besteht (muss nachgewiesen werden)
  • der Vermieter die Wohnung wieder für die Unterbringung von Arbeitern und Angestellte des eigenen Betriebes benötigt
  • das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, ganz der in Teilen abgetragen werden soll (braucht baubehördliche Genehmigung)
  • sich der Hauptmieter gegen die Verbesserung einer Wohnung der Subkategorie D auf C auf Kosten des Vermieters verweigert

 

Darüber hinaus kann auch ein schriftlich im Mietvertrag festgelegter Kündigungsgrund vorliegen, der für den Vermieter gleichbedeutend wichtig ist, wie die im Gesetz festgehaltenen Punkte.

Antrag notwendig

Möchten Sie dem Mieter kündigen, ist es laut MRG notwendig, dass Sie dafür einen Antrag beim zuständigen Bezirksgericht stellen. Formulare gibt es zum Beispiel auf der Seite des Bundeskanzleramtes.

Mieter kündigen mit befristetem Mietvertrag

Haben Sie mit Ihrem Mieter einen befristeten Mietvertrag geschlossen, endet dieser mit dem Ablauf der vereinbarten Zeit. Bei Wohnungen, die ganz oder teilweise dem MRG unterliegen, muss dieser Zeitraum allerdings mindestens drei Jahre betragen, Dies gilt nicht nur bei Erstabschluss eines Mietvertrages, sondern auch bei jeder Verlängerung. Dem Mieter aber ist es möglich, vor Ablauf der Zeit, den Mietvertrag zu kündigen. 

Das regelt § 29 des Mietrechtsgesetzes (MRG). „(2) Im Fall eines nach Abs. 1 Z 3 befristeten Haupt- oder Untermietvertrags über eine Wohnung hat der Mieter nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen.“ Sie können dem Mieter bei einem befristeten Mietvertrag lediglich aus zwei Gründen vorzeitig kündigen:

  • bei erheblich nachteiligem Gebrauch
  • bei qualifiziertem Mietrückstand

Wann darf ich einen Mieter fristlos kündigen?

Sie wollen das Mietverhältnis vorzeitig auflösen, also dem Mieter ohne Einhaltung der Kündigungsbeschränkungen außerordentlich kündigen? Dafür sind, vor allem bei Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz ganz oder teilweise unterliegen, lediglich zwei Gründe hieb- und stichfest. Es sind die beiden oben schon genannten Kündigungsgründe, die der Mieter verschuldet. Zum einen sind es also qualifizierte Mietschulden, zum anderen der erheblich unsachgemäße Gebrauch der Mietsache. Wann genau diese Gründe eintreten und wie Sie bei der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages vorgehen, lesen Sie in unserem detaillierten Beitrag zur fristlosen Kündigung des Mieters.

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Mieter kündigen – Fristen für den Vermieter

Wie schon bei den Erläuterungen zum Kündigen von befristeten und unbefristeten Mietverträgen beschrieben, müssen Sie sich als Vermieter an vorgeschrieben Fristen halten. Hier noch einmal eine Zusammenfassung in Kürze.

  • Bei der Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages muss eine Frist von einem Monat eingehalten werden.
  • Ein befristeter Mietvertrag läuft mit Ende der Befristung aus. Eine vorzeitige Kündigung nach MRG ist erst nach drei Jahren möglich. Bei befristeten Mietverträgen gilt zusätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
  • individuelle Kündigungsfristen, die durch freien Mietvertrag zwischen den Partnern ausgehandelt wurden

Beachten Sie, dass die Kündigungsfrist erst dann beginnt zu laufen, wenn das Kündigungsschreiben dem Mieter auch zugestellt wurde. Wir empfehlen die Zustellung per Post als Einschreiben, denn so haben Sie sowohl die Garantie als auch das genaue Datum der Zustellung als Beweismittel bei eventuellen Streitigkeiten.

Wie und Wo muss ich dem Mieter kündigen?

Wenn Sie dem Mieter kündigen wollen, ist wie man nicht oft genug betonen kann, wichtig, ob die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht. Unterliegt sie nicht dem Mietrechtsgesetz reicht ein formloses Kündigungsschreiben mit Angabe aller wichtigen Informationen, wie alle Angaben zur Mietpartei und der Wohnung, Kündigungsfristen, Enddatum des Mietverhältnisses, Rückzahlungsfrist der Mietkaution und am besten auch gleich ein Terminangebot für die Wohnungsübergabe. Unterliegt die Wohnung dem MRG ganz oder teilweise, muss ein Formular für die gerichtliche Kündigung ausgefüllt werden, Vorlagen gibt es zum Beispiel beim Bundeskanzleramt, bei Ihrem Bezirksgericht und auch auf der Onlineplattform Österreichs, der digitalen Behörde für Bürger und Bürgerinnen. Hier finden Sie auch das aktuelle Formular für die gerichtliche Aufkündigung von Miet- und Pachtverträgen.

Häufige Fragen für Vermieter bei der Kündigung eines Mietvertrages

Wann Sie einem Mieter kündigen können und wann, haben wir nun ausführlich beschrieben, doch es gibt noch viele Fragen, die sich Vermieter zum Kündigen des Mietvertrages und dem Prozedere des Auszugs stellen. Auch so manches Problem kann auftreten, zum Beispiel, wenn der Mieter zwar die Kündigung erhalten hat, aber sich weigert, auszuziehen. Einen schnellen Überblick und Antworten bekommen Sie in unseren FAQ, umfassende Beratung zu den einzelnen Fragen bei den Experten, den Fachanwälten für Mietrecht.

Kann der Mieter der Kündigung widersprechen?

Der Mieter kann immer gegen die Kündigung Widerspruch erheben. Im Falle der freien Mietverträge sind Sie als Vermieter hier nicht besonders belangbar, dass Sie keine Gründe angeben müssen. Bei diesen Widersprüchen dreht es sich in der Praxis zumeist um die Kündigungsfristen.

Sonderfall Eigenbedarf

Im Falle des Widerspruchs wegen der Kündigung auf Eigenbedarf wird dieser auch bei freien Mietverträgen erneut von den Gerichten geprüft. Ehe das Verfahren nicht abgeschlossen ist, muss der Mieter nicht ausziehen.

Handelt es sich allerdings um eine gerichtliche Kündigung im Rahmen der Geltung des Mietrechtsgesetzes, und der Mieter erhebt gegen diese innerhalb von 14 Tagen Widerspruch, erfolgt eine nochmalige Prüfung der Umstände durch das Gericht. Umso wichtiger, dass Ihre Kündigungsgründe in diesem Falle den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.

Was tun, wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht?

Sie haben an alles gedacht, die Kündigung wurde rechtzeitig zugestellt, die Gründe entsprechen den gesetzlichen Regelungen, aber der Mieter zieht nicht zum vereinbarten Termin aus? Natürlich müssen Sie sich mit dieser Situation als Vermieter nicht zufriedengeben und den Mieter ständig um den Auszug bitten. Sie dürfen hier auch härtere Geschütze auffahren, wenn der Mieter auch nach einer Mahnung uneinsichtig ist.

Die Räumungsklage

Ist die Kündigung nicht sowieso schon eine gerichtliche, also nach § 30 MRG erfolgt, dann haben Sie die Möglichkeit, den Mieter mit einer Räumungsklage aus der Wohnung zu bekommen. Diese müssen Sie beim Bezirksgericht beantragen, welches dann einen Exekutionstitel erteilt und eine Frist zum Verlassen der Wohnung setzt. Wie lang diese Frist ist, wird individuell von Fall zu Fall entschieden.

Die Delogierung

Wurde die Wohnung gerichtlich nach § 30 MRG gekündigt, entscheidet das Gericht über diese und fällt ein entsprechendes Urteil. Wurde der Kündigung stattgegeben, ist sie also rechtskräftig, dann bedeutet dies, dass Sie einen vollstreckbaren Titel haben, mit dem Sie die Kündigung gerichtlich durchsetzen können. Das zusätzliche Beantragen einer Räumungsklage ist nicht notwendig. Sie als Vermieter können dann sogleich mit der letzten Phase der Räumungsklage, der Delogierung des Mieters, also der Zwangsräumung drohen. Dafür wird ein Termin vom Gericht festgelegt und der Mieter muss in Anwesenheit eines Gerichtsvollziehers die Wohnung verlassen. Sie wird auch gegen den Willen des Mieters geräumt.

Mahnung vor Klage und Delogierung

Versuchen Sie, ehe Sie den Klageweg gehen bzw. die Delogierung erwirken, den Mieter mit einer Mahnung an den Auszug zu erinnern. Weisen Sie ihn im Mahnschreiben auch auf die möglichen rechtlichen Schritte und deren Kosten hin.

Kann der Mieter Investitionsansprüche nach der Kündigung machen?

Der Mieter kann nur Investitionen geltend machen, die den Wohnzustand erheblich verbessert haben. Die Verbesserung muss auch in der Zukunft nutzbar sein. Eine Erneuerung der Stromleitungen zählt beispielsweise dazu, oder auch Einbauschränke. Genaue Details hierzu sind im §10 des Mietrechtsgesetzes geregelt.

Wann geschieht mit der Kaution?

Die Rückzahlung der Kaution muss in Österreich unverzüglich geschehen. In der Regel vergehen nur zwei bis vier Wochen, bis der Mieter seine Kaution wiederbekommen hat. Allerdings können Sie als Vermieter auch Teile oder die ganze Kaution einbehalten, wenn es dafür entsprechende Gründe gibt. Dies können Mietrückstände, aber auch Beschädigungen der Mietsache durch den Mieter sein.

Streitthema Kaution

Oftmals entbrennt der Streit um die Kaution beim Thema in welchem Zustand die Wohnung wieder übergeben wird. Informieren Sie sich in unseren Ratgebern, ob der Mieter die Wohnung bei Auszug ausmalen muss und was ein Mieter umbauen darf, ehe Sie die Kaution einbehalten und so eventuell einen Rechtsstreit riskieren.

Kann ich dem Mieter kündigen bei Hausverkauf?

Oftmals möchten Vermieter ihre Immobilie gern im Leerzustand verkaufen. Das ist nachvollziehbar, denn so erzielt man häufig höhere Verkaufserlöse. Sind die Wohnungen und Häuser nicht bewohnt, stehen Sie direkt zur Eigennutzung frei. Doch Vorsicht, der Verkauf Ihrer Wohnung oder des Hauses ist kein Kündigungsgrund nach dem Mietrechtsgesetz.

Mieter kündigen bei Eigenbedarf

Auch Eigenbedarf stellt einen Kündigungsgrund dar. Wenn Sie dem Mieter kündigen wollen, weil Sie selbst oder ein naher Familienangehöriger die Wohnung benötigen, müssen Sie aber die strengen Vorgaben beachten, die dafür in Österreich gelten. So müssen Sie unter anderen die unbedingte Dringlichkeit des Eigenbedarfes nachweisen. Der Eigenbedarf muss im Kündigungsschreiben begründet werden. Diese wird dann von einem Gericht streng geprüft. Eine Alternative stellt die Kündigung bei Eigenbedarf mit Ersatzbeistellung dar. 

Bei dieser Form sorgen Sie als Vermieter für zwei gleichwertige Wohnung, sowohl finanziell als auch räumlich, die Sie dem Mieter anbieten können. Idealerweise entscheidet sich der Mieter für eine der beiden Wohnungen und die Kündigung läuft ohne Probleme ab. Durch die Prüfung des Eigenbedarfes durch das Gericht und die grundlegende Möglichkeit der Anzweifelung des Wohnbedürfnisses, ist es wichtig, sich vorab umfangend zu informieren und beraten zu lassen. Lesen Sie Genaueres zur Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarf in unserem umfangreichen Ratgeber.

Gewerbe-Mieter kündigen – was ist zu beachten?

Vermieter vermieten nicht nur Wohnungen, sondern auch Gewerbeimmobilien. Und auch hier will man seinem Mieter kündigen. Oftmals stellt sich dann die Frage, was es dabei Besonderes zu beachten gilt. Dazu ist zu sagen, dass sich hier die Fristen, Abläufe und Gründe nicht wesentlich von denen eines Mietvertrages für Wohnräume unterscheiden. Haben Sie einen Pachtvertrag geschlossen, gelten die im Vertrag festgesetzten Vereinbarungen. Sind dort keine besonderen Klauseln aufgeführt, treten die gesetzlichen Kündigungsfristen in Kraft. Das heißt also:

  • Für Gewerberäume, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, gelten die in § 30 (2) MRG festgelegten Kündigungsbeschränkungen.
  • Unbefristete Gewerbemietverträge nach dem ABGB haben eine Kündigungsfrist von drei Monaten, immer zum Ende eines Quartals. Kündigungen sind also zum 31. März, 30. Juni, 30. September und 31. Dezember möglich.
  • Befristete Gewerbemietverträge laufen genauso wie oben für Mietwohnungen beschrieben mit dem Zeitablauf. Auch hier sind vorzeitige Kündigungen nur möglich, wenn dafür eine Klausel im Mietvertrag festgeschrieben wurde.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Mieter kündigen helfen ?

Will ein Vermieter einem Mieter kündigen, muss er immer zwei Bedingungen berücksichtigen. Dabei muss er zunächst einmal eine rechtmäßigen Grund zur Kündigung haben und er muss ferner die vorgeschriebenen Kündigungsfristen einhalten. Dabei könne diese Bedingungen unterschiedlich zu erfüllen sein, je nachdem, welche gesetzliche oder auch vertragliche Grundlage auf das Mietverhältnis anzuwenden ist. Aus diesem Grund empfiehlt es sich auch immer, vor dem Aussprechen einer Kündigung den Sachverhalt mit einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu beraten, um eine unwirksame Kündigung zu vermeiden.

Dabei kann ein Anwalt zunächst einmal die gesetzlichen und vertraglichen Bedingungen für das Mietverhältnis prüfen und seinen Mandanten dann hinsichtlich der Kündigungsmodalitäten beraten. Hierbei wird sich darauf fokussieren, eine Kündigung des Mieters rechtssicher zu gestalten, so dass auch bei einem Widerspruch keine erfolgreiche Abwendung der Kündigung möglich sein wird. Ferner wird ein Anwalt für Mietrecht einen Vermieter natürlich bei der Ausgestaltung der Kündigungsgründe umfangreich rechtlich beraten und die angeführten Kündigungsgründe auch auf ihre Rechtssicherheit und Wirksamkeit hin überprüfen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mieter kündigen.

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FAQ: Mieter kündigen

Einem Mieter kann immer dann ordentlich gekündigt werden wenn entweder Mietrückstände trotz Mahnung nicht gezahlt werden, die Wohnung nachweislich nicht genutzt wird, die Wohnung vollständig an Dritte weitergegeben wurde, die Immobilie grob vernachlässigt wird, strafbare Handlungen in der Wohnung bzw. der Immobilie vollzogen werden, der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen will oder andere Kündigungsgründe vorliegen, die im Mietvertrag vereinbart wurden.
Zahlt der Mieter seine Miete ständig zu spät und nicht in voller Höhe, hat der Vermieter das Recht unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Gerät der Mieter durch unvollständige Mietzahlungen in Mietrückstand, darf der Vermieter sogar fristlos kündigen, sobald der Mieter mehr als zwei Monatsmieten schuldet.
Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, der nicht dem MRG unterliegt, dann muss eine Frist von einem Monat beachtet werden. Bei einem befristeten Mietvertrag endet das Mietverhältnis mit der im Vertrag vereinbarten Frist, wobei eine vorzeitige Kündigung nach MRG erst nach 3 Jahren möglich ist; es gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Des Weiteren gibt es frei vereinbarte Kündigungsfristen, die zwischen den Vertragspartnern vereinbart wurden.
Unterliegt der Mietvertrag nicht dem Mietrechtsgesetz, dann ist ein formloses Schreiben mit Angabe der wichtigsten Informationen vollkommen ausreichend. Erwähnt werden sollten auf jeden Fall alle Angaben der Vertragspartner und der Wohnung, Kündigungsfristen, Enddatum des Mietverhältnisses, Rückzahlungsfristen der Kaution und bestenfalls ein Termin für die Wohnungsübergabe.
Ein Beitrag der juristischen Redaktion
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