Fristlose Kündigung durch den Vermieter – Was kann man tun?

Die fristlose Kündigung durch den Vermieter ist eine Möglichkeit, ein Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfristen vorzeitig zu beenden. Unter welchen Voraussetzungen Ihr Vermieter Ihnen die fristlose Kündigung aussprechen kann und was Sie dann tun können, um die Wohnung zu behalten oder sogar die Räumung der Wohnung zu verhindern, erläutern wir in diesem Beitrag.
Inhaltsverzeichnis

Fristlose Kündigung durch den Vermieter – die Gründe

Mieter und Vermieter gehen beim Abschluss eines Mietvertrages Pflichten ein, haben aber auch Rechte. So müssen Sie als Mieter ihrer Verpflichtung, den Mietzins regelmäßig zu zahlen, nachkommen, aber auch die Wohnung sachgemäß nutzen. Der Vermieter seinerseits muss für eine Benützbarkeit der Wohnung sorgen. Nach Lust und Laune kann Ihnen der Vermieter die Wohnung nicht kündigen, denn generell unterliegen Mietverhältnisse dem Kündigungsschutz.

Wie umfänglich dieser ist, richtet sich zum einen danach, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet geschlossen wurde. Zum anderen ist es von Belang, ob Ihre Mietwohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) voll, teilweise oder gar nicht unterliegt. Wie Sie das herausfinden und welche Bedingungen für die Anwendung des MRG relevant sind, lesen Sie in unserem Überblick über das Mietrechtsgesetz in Österreich. Doch es gibt auch gesetzliche Kündigungsgründe, durch die es dem Vermieter möglich ist, die Wohnung fristlos zu kündigen, ohne dass er die gesetzliche Kündigungsfrist, oder eine individuell im Mietvertrag ausgehandelte Frist, verstreichen lassen muss. Dabei muss er allerdings ein festgelegtes Verfahren einhalten, welches wir im Anschluss an die Darlegung der Gründe erläutern wollen.

Die häufigsten Kündigungsgründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter

Die häufigsten Gründe, die einen Vermieter dazu bringen, die fristlose Kündigung des Mieters auszusprechen, sind die Nichtzahlung des Mietzinses und der unsachgemäße, erheblich nachteilige Gebrauch des Mietobjektes. Dies sind auch die einzigen beiden Gründe, aus denen der Vermieter eine fristlose Kündigung ableiten darf, wenn Ihre Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt. Die folgenden Ausführungen gelten also sowohl für befristete als auch unbefristete Mietverhältnisse und schließen alle Mietwohnungen ein, solche in freien Mietverhältnissen und solche in Wohnungen, die dem MRG unterliegen.

Nichtbezahlung des Mietzinses

Mietrückstände sind für den Vermieter ein großes Ärgernis und wohl auch der häufigste Grund für die außerordentliche Kündigung durch den Vermieter. Bei anhaltendem Zahlungsverzug, aber auch bei ständiger verspäteter Zahlung des Mietzinses darf der Vermieter von seinem Recht auf eine fristlose Kündigung Gebrauch machen. Dabei gründen sich die Praxisfälle zwar meist auf monatelange Mietrückstände, aber der Vermieter kann Sie auch schon eher fristlos kündigen. Schon, wenn Sie acht Tage über der gesetzten Nachfrist nach einer Mahnung vonseiten des Vermieters immer noch nicht gezahlt haben, kann eine fristlose Kündigung der Wohnung drohen.

§ 30 MRG Kündigungsbeschränkungen

(1) Der Vermieter kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen. (2) Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn 1. der Mieter trotz einer nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgten Mahnung mit der Bezahlung des Mietzinses über die übliche oder ihm bisher zugestandene Frist hinaus, mindestens aber acht Tage im Rückstand ist;

Erheblicher nachteiliger Gebrauch der Mietwohnung durch den Mieter

Nicht nur Mietschulden, sondern auch ein unsachgemäßer, die Mietsache schädigender Gebrauch kann ein Grund für eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter sein. Hier gibt es verschiedene Szenarien, wie ein solcher erheblich nachteiliger Gebrauch aussehen kann. Die wichtigsten stellen wir Ihnen kurz vor:
    1. Sie als Mieter vernachlässigen die Wohnung in dem Sinne, dass sich dauerhafte Schädigungen der Mietsache ergeben. Das kann zum Beispiel Schimmel sein, der durch unsachgemäße Belüftung entsteht oder die Ansammlung von Müll, Unsauberkeit in der Wohnung, die sogar zu Ungezieferbefall führt.
    2. Der Mieter verhält sich rücksichtslos und anstößig, vor allem gegenüber anderen Bewohnern und Nachbarn. Wiederholte Ruhestörung oder beleidigendes, ignorantes Verhalten, welches das Zusammenleben in der Hausgemeinschaft in besonderem Maße stört, können zu einer fristlosen Kündigung führen.
    3. Sie als Mieter beschädigen die Mietsache vorsätzlich. Dies ist besonders im Rahmen von Umbaumaßnahmen in der Wohnung, die die Mietsache stark verändern, relevant. Das Einreißen von tragenden Wänden oder auch der Umbau ohne Genehmigung des Vermieters können zu einer fristlosen Beendigung des Mietvertrages führen. Lesen Sie, was Sie als Mieter umbauen dürfen, um sicher zu sein.
„(2) Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn 3. der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet oder sich gegenüber dem Vermieter oder einer im Haus wohnenden Person einer mit Strafe bedrohten Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit schuldig macht, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind; dem Verhalten des Mieters steht, soweit er es unterließ, die ihm mögliche Abhilfe zu schaffen, das Verhalten seines Ehegatten und der anderen mit ihm zusammenwohnenden Familienangehörigen sowie der von ihm sonst in die gemieteten Räume aufgenommenen Personen gleich;“

Die Vorgehensweise bei einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter muss ein bestimmtes Verfahren einhalten, wenn er Ihnen die Wohnung fristlos kündigen möchte. Das oberste Prinzip ist: er ist immer in der Beweispflicht. Das ist bei Mietrückständen noch ziemlich einfach für den Vermieter, schwieriger wird es, wenn er sich auf Ruhestörung oder erheblich unsachgemäßen Gebrauch und unerlaubte Umbauten beziehen möchte. Da er grundsätzlich nicht ohne Ihre Erlaubnis die Mieträume betreten und Ihr Vergehen fotografieren kann, wird der Nachweis des triftigen und zutreffenden Kündigungsgrundes unter Umständen schwer.

Vorgehen bei einer fristlosen Kündigung aufgrund von Mietrückständen

Die fristlose Kündigung durch den Vermieter bei Mietrückständen erfordert natürlich auch den Nachweis dieser. Das ist aber dank der Bankbelege recht einfach möglich. Doch muss der Vermieter Ihnen die Chance geben, die Außenstände auszugleichen. Das muss in Form einer Mahnung bzw. Zahlungserinnerung erfolgen. Auch diese muss der Vermieter nachweisen und sollte also schriftlich erfolgen. Er kann dies auch mündlich tun, was aber im Falle eines Verfahrens vor Gericht den Nachweis der Einhaltung der korrekten Vorgehensweise erschwert. Zusätzlich muss der Vermieter in seiner Mahnung dem Mieter auch eine angemessene Nachfrist zur Begleichung der Schulden gewähren. Zumeist werden konkreten Daten genannt, manchmal aber auch nur ein Zeitraum.

Dieser beginnt mit der Zustellung der Mahnung bzw. der Räumungsklage und muss mindestens 14 Tage betragen. Der Räumungsklage? Ja, der Vermieter darf auch die Form einer Räumungsklage als Ersatz für eine Mahnung nutzen. In diesem Fall wird ebenfalls eine Nachfrist gewährt, aber die Angelegenheit sofort durch eine Klage an das Gericht übergeben Im Normalfall wird aber eine Räumungsklage erst dann angestrengt, wenn Sie als Mieter auf die fristlose Kündigung nicht reagiert bzw. Ihre Mietschulden nicht bezahlt haben.

Die Räumungsklage

Zahlen Sie als Mieter bei einer fristlosen Kündigung nicht, wird oftmals, statt eines langwierigen Mahnverfahrens, die Räumungsklage vom Vermieter bei Gericht erwirkt. Bewertet das Gericht die Klage als angemessen, so wird es Ihnen als Mieter eine Frist setzen, innerhalb der Sie Ihre Mietschulden bezahlen, oder aber die bemängelten Zustände in der Wohnung beseitigen oder aber Ihr anstößiges Verhalten ablegen müssen. Die Klage kann nicht nur bei Mietschulden, sondern auch aus anderen Gründen eingereicht werden. Die Länge der Frist wird individuell festgelegt, dafür gibt es keine gesetzlichen eindeutigen Regelungen. Familien mit Kindern können beispielsweise eine längere Frist bekommen als eine alleinlebende Person.

Die Beweislast liegt beim Vermieter

Ehe der Vermieter eine Räumungsklage anstrengen kann, muss er nachweisen, dass der Grund für die Aufhebung des Mietverhältnisses gegeben ist. Prinzipiell kann man darauf vertrauen, dass er es, im Falle von Beschädigung, Verwahrlosung oder Ruhestörung nicht kann. Aber empfehlenswert ist immer, zunächst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen.

Delogierung als letztes Mittel

Die Delogierung ist der Abschluss einer Räumungsklage, die Zwangsräumung. Es bedeutet, dass Sie auch gegen Ihren Willen die Wohnung verlassen müssen und diese in Anwesenheit eines Gerichtsvollziehers ausgeräumt wird. Haben Sie es soweit kommen lassen, dann kommt nicht nur die Sorge um eine neue Bleibe, sondern auch einiges an Kosten auf Sie zu. Die Räumungsexekution beantragt Ihr Vermieter ebenfalls beim Gericht.

Dieses beauftragt dann einen Exekutor. Alle Kosten, die durch die Einlagerung von Möbeln, die Entsorgung von Müll und im Extremfall auch die für den Kammerjäger tragen Sie als Mieter. Auch, wenn der Vermieter diese zunächst einmal übernimmt, werden die Ausgaben für die Delogierung dann Ihnen zu Lasten gelegt. Lesen Sie auch unseren detaillierten Ratgeber zu den Kosten einer Räumungsklage in Österreich. Soweit müssen und sollten Sie es nicht kommen lassen, zumal ein Einspruch und das Abwehren einer Delogierung nicht einfach und ebenfalls wieder kostenintensiv ist.

Kosten sparen, Wohnung verlassen

Um Kosten zu minimieren, empfehlen wir Ihnen, im Falle einer drohenden Zwangsräumung, die Mietwohnung freiwillig zu verlassen und besenrein zu übergeben. Geben Sie dem Vermieter auch alle Schlüssel zurück. So muss kein Schlosser gerufen werden, der das Schloss aufbricht oder austauscht, weil Sie noch im Besitz von Schlüsseln sind.

Was kann ich als Mieter gegen die fristlose Kündigung durch den Vermieter tun?

Der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ist, wie schon erwähnt, ein qualifizierter Mietrückstand. Um die Kündigung abzuwehren, gibt es nur eine Möglichkeit, die vollständige Bezahlung der Mietschulden. Das ist einfach gesagt, aber zumeist liegt der Grund für die Mietrückstände am leeren Geldbeutel des Mieters. Es gibt viele Gründe, warum man einmal die Miete nicht bezahlen kann. Schämen Sie sich nicht davor und suchen Sie sich Hilfe, um die Außenstände zu begleichen. Beim Verlust der Wohnung kann viel Leid folgen. Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter! Oftmals kann man sich schon durch ein offenes Gespräch vor einer fristlosen Kündigung des Vermieters schützen. Hilft dies nicht, finden Sie Hilfe bei Mietervereinigungen oder einem Anwalt für Mietrecht. Dieser begleitet Sie auch durch den Prozess einer Räumungsklage, sollte es soweit schon gekommen sein.

Wo erhalte ich Hilfe bei einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter?

Doch es gibt auch noch weitere Stellen, die Ihnen helfen, Ihre Wohnung zu behalten. Die Wohnungssicherung der Caritas zum Beispiel kann durch rechtzeitige Hilfen den Wohnungsverlust verhindern. Die Mitarbeiter helfen Ihnen, wenn Sie eine Mahnung vom Vermieter erhalten haben, wenn Sie Probleme mit der Bezahlung der Mieter haben und wenn eine Zwangsräumung droht. Darüber hinaus bekommen Sie Beratung zu Anträgen auf Wohnbeihilfe und mietrechtlichen Angelegenheiten.

Best Practice – einigen Sie sich außergerichtlich!

Kommt es erst einmal zur Räumungsklage, entstehen zusätzlich zu den Kosten der Begleichung der Mietschulden oder Beseitigung der erheblichen Schäden in der Wohnung, durch die Sie die fristlose Kündigung durch den Vermieter erhalten haben, noch viele weitere Kosten. Der beste Weg, um die Kündigung abzuwenden und die Kosten zu minimieren, ist immer das Gespräch mit dem Vermieter.

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Weitere Gründe für die fristlose Kündigung der Wohnung

Oftmals wollen Vermieter das Mietverhältnis auch ohne Einhaltung von Fristen aus anderen Gründen außerordentlich kündigen. Die folgenden Gründe können in einer Mietwohnung, die dem Mietrechtsgesetz unterliegt, zwar angebracht werden, dennoch muss der Vermieter bei der Kündigung die gesetzlichen Kündigungsfristen nach MRG einhalten. Bei freien Mietverhältnissen sieht es für den Mieter etwas undurchsichtiger und komplizierter aus. Grundsätzlich allerdings müssen sich Vermieter auch hier an die gesetzlichen Vorschriften halten, damit die Kündigung rechtswirksam ist. Fristlose Kündigungen aus den nachstehenden Gründen können Sie anfechten. Hier helfen Ihnen fachlich spezialisierte Anwälte für Mietrecht bei der Abwehr der Kündigung bzw. durch das Verfahren der fristlosen Kündigung durch den Vermieter.

Nichtbenützung der Wohnung

Der Vermieter kann bei dauerhafter Nichtbenützung der Wohnung den Mietvertrag auflösen. Dies stellt einen regulären Kündigungsgrund nach § 30 MRG dar. Allerdings muss er sich dafür an die gesetzlichen bzw. die im Mietvertrag festgelegten Kündigungsfristen halten.

Untervermietung der Wohnung ohne Erlaubnis

Grundsätzlich kann Ihnen der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung einer Wohnung nicht verwehren. Dennoch kommt es hier immer wieder zu Streitigkeiten und manchmal auch zur außerordentlichen Kündigung. Dies ist vor allem der Fall, wenn der Vermieter berechtigterweise die Annahme hat, dass Sie selbst auf lange Sicht nicht vorhaben, die Wohnung wieder zu nutzen. Ein weiterer Grund ist die Untervermietung der Wohnung zu einem unverhältnismäßig hohen Mietzins. Weiters kann auch der erheblich unsachgemäße Gebrauch der Wohnung sowie anstößiges Verhalten und Ruhestörung als Grund herangezogen werden, dass Sie nicht nur dem Untermieter kündigen müssen, sondern auch selbst als Hauptmieter die fristlose Kündigung durch den Vermieter bekommen.

Eigenbedarf des Vermieters

Meldet der Vermieter Eigenbedarf an, hat er unter Umständen das Recht, die Wohnung zu kündigen. Dieser Kündigungsgrund aber wird vom Gericht geprüft, und ist nur zulässig, wenn die Interessen des Vermieters überwiegen und ihm oder nahen Angehörigen erhebliche Beeinträchtigungen entstünden, wenn die Wohnung nicht selbst genutzt werden könnte.

Abbruchfälle

Auch beim Abbruch des gesamten Hauses, in dem sich Ihre Wohnung befindet, kann der Vermieter eine Kündigung aussprechen. Allerdings muss er sich auch hier an die gesetzlichen Vorschriften und Regelungen Mietvertrag halten. Er muss dafür eine baubehördliche Genehmigung einholen. Eine fristlose Kündigung ist hier nicht möglich. Ganz im Gegenteil: der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen eine akzeptable Ersatzwohnung zu beschaffen.

Verbesserung einer Substandardwohnung

Wohnen Sie in einer Substandardwohnung, also einer Mietwohnung der Kategorie D nach Mietrechtsgesetz, kann diese vom Vermieter auf die Kategorie C verbessert werden. Dafür kann er Ihnen unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen die Wohnung aufkündigen. Er muss aber auch in diesem Fall eine angemessene Ersatzwohnung beschaffen.

Fristlose Kündigung vermeiden

Wehren Sie sich gegen die Verbesserung der Substandardwohnung, kann eine fristlose Kündigung durch den Vermieter drohen!

Wann darf der Mieter fristlos kündigen?

Auch Sie als Mieter dürfen übrigens einen Mietvertrag fristlos kündigen, wenn bestimmte Gründe vorliegen. Auch hier sind, wie auf Seiten des Vermieters, eigentlich nur zwei Gründen ganz sicher rechtswirksam: die Unbenutzbarkeit der Wohnung bzw. der Mietsache und eine erhebliche gesundheitliche Gefährdung. Dies ist in § 1117 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt.

Unbenutzbarkeit der Wohnung

Bei Berufung auf die Unbenutzbarkeit der Wohnung ist es nicht von Belang, ob die Ursachen dafür beim Vermieter liegen oder durch äußere Umstände hervorgerufen werden. Solange nicht Sie als Mieter die erheblichen Mängel verursacht haben, können Sie aus diesem Grund die fristlose Kündigung geltend machen. Sie müssen nachweisen, dass die Wohnung nicht bewohnbar ist.

Erhebliche gesundheitliche Gefährdung

Erhebliche gesundheitliche Gefährdung ist der zweite Grund, den Sie als Mieter für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages heranziehen können. Dies kann zum Beispiel ein extremer Schimmelbefall sein, der nicht in einem angemessenen Zeitraum zu beheben ist. Auch dann, wenn Sie schon vor der Vertragsunterzeichnung Kenntnis davon hatten, können Sie so eine sofortige Aufhebung des Mietvertrages bewirken.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei einer fristlosen Kündigung helfen?

Hat ein Vermieter eine fristlose Kündigung ausgesprochen, empfiehlt es sich in vielen Fällen, den Rat eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht einzuholen. Dabei kann dieser den individuellen Fall analysieren und abklären, ob eine fristlose Kündigung rechtens ist. Hierbei kann ein Anwalt zunächst einmal die gesetzlichen und vertraglichen Bedingungen für das Mietverhältnis prüfen und seinen Mandanten dann hinsichtlich der Kündigungsmodalitäten beraten. Für den Fall, dass die fristlose Kündigung unberechtigt erscheint, wird er seinen Mandanten dabei unterstützen, durch entsprechende rechtliche Maßnahmen bei einem Mietstreit oder einem Gerichtsverfahren seine Rechte geltend zu machen.

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FAQ: Fristlose Kündigung durch den Vermieter

Es gibt nur zwei rechtswirksame Gründe für die fristlose Kündigung durch den Vermieter: Mietschulden und den erheblich unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung. Weitere Gründe wie die unrechtmäßige Untervermietung oder Nichtnutzung der Wohnung werden oft herangezogen, können aber vor Gericht abgewehrt werden. Ein Anwalt für Mietrecht hilft Ihnen dabei.
Die Kündigung können Sie nur durch Begleichung der Mietschulden oder die Einigung mit dem Vermieter bei unsachgemäßem Gebrauch abwenden. Suchen Sie das Gespräch mit dem Vermieter und helfenden Stellen wie die Mietervereinigung oder die Caritas.
In der Regel setzt Ihnen der Vermieter eine angemessene Frist für den Auszug aus der Wohnung. Diese kann nur einige Tage, aber auch mehrere Wochen betragen. Bei einer Räumungsklage wird die Frist individuell, unter Berücksichtigung persönlicher Lebensumstände, festgelegt.
Ja, die Miete müssen Sie bis zum Auszugsdatum weiterzahlen. Können Sie das nicht, weil Sie zum Beispiel Mietschulden haben, wird der Betrag, der nach der Aussprache der Kündigung noch anfällt, zur Forderung des Vermieters dazugezählt.
Hilfe bei einer fristlosen Kündigung, bei Räumungsklage und drohender Delogierung finden Sie bei Fachanwälten für Mietrecht oder bei gemeinnützigen Stellen wie der Mietervereinigung oder der Caritas.
Ein Beitrag der juristischen Redaktion
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