Mietvertrag für möblierte Wohnungen – Was muss man beachten?

Generell können Vermieter für möblierte Wohnungen eine zusätzliche Inventarmiete verlangen. Bei dieser sogenannten Möbelmiete handelt es sich um eine zusätzliche Monatsmiete für die Einrichtungsgegenstände in einer Wohnung. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, wie hoch diese Miete sein darf, was zum Inventar zählen kann und wie man in Streitfällen vorgehen sollte.

Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zum Mietvertrag für möblierte Wohnungen

Generell gelten für die Möbelmiete gesetzliche Regeln für den Fall, dass die entsprechende Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt. 

Hierzu zählen alle Mietwohnungen, deren Bauvorhaben vor dem 1. Juli 1953 bewilligt wurde sowie auch geförderte Neubauten, die nach dem 30. Juni 1953 errichtet wurden. Außerdem unterliegen diesem Gesetz auch Eigentumswohnungen deren Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945 erteilt wurde.

Grundsätzlich kann eine Möbelmiete auch für Wohnungen verlangt werden, die nur teilmöbliert sind. Für den Fall, dass eine Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, muss eine zusätzliche Möbelmiete immer ausdrücklich abgesprochen werden. Wer in eine voll- oder teilmöblierte Wohnung einzieht, muss nicht automatisch Möbelmiete bezahlen, denn eine zusätzliche Miete für Einrichtungsgegenstände muss im Mietvertrag geregelt sein. Nur wenn es eine vertragliche Vereinbarung gibt, darf auch Möbelmiete verrechnet werden. Wenn der Vermieter dem Mieter ohne Entgeltvereinbarung eine Einbauküche überlässt, kann der Mieter die Küche dann auch unentgeltlich nutzen.

Was kann im Mietvertrag einer zusätzlichen Möbelmiete unterliegen?

Ob ein Vermieter eine Möbelmiete verlangen kann, ist davon abhängig, ob er bei der Vermietung tatsächlich Einrichtungsgegenstände mit vermietet oder es sich im konkreten eben nur um Ausstattungsmerkmale handelt, für die eine Inventarmiete nicht zulässig ist. Ausstattungsmerkmale sind z. B. WC, Dusche Badewanne, Waschbecken oder auch Herd und Spüle sowie Heizung und Einrichtungen zur Warmwasserbereitung. 

Hingegen kann für Einrichtungselemente wie z. B. Wohnzimmerausstattung, Kleider- und Einbauschränke, Betten, Waschmaschine oder auch Lampen durchaus eine Inventarmiete verlangt werden. Ist das Mietrechtsgesetz nur teilweise oder gar nicht für die Wohnung anwendbar, kann eine Möbelmiete immer frei vereinbart werden. Allerdings gilt auch hier, dass für die klassischen Ausstattungsmerkmale eine Möbelmiete nicht zulässig ist. So kann ein Vermieter zwar für eine komplette Einbauküche eine Möbelmiete verlangen, er muss jedoch dabei Herd und Spüle aus der Berechnung herausnehmen.

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Wie kann eine Möbelmiete berechnet werden?

Eine mögliche Berechnung einer monatlichen Möbelmiete ist immer davon abhängig, ob die entsprechende Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt. Ausschließlich in diesem Fall gibt es dann gesetzliche Vorschriften in Bezug auf eine zulässige Höhe der Möbelmiete. Hierbei schreibt das Gesetz vor, dass diese einen angemessenen Betrag nicht überschreiten darf. Grundsätzlich gilt dabei derjenige Betrag als angemessen, der sich aus den Anschaffungskosten des Inventars, seiner voraussichtlichen Restnutzungsdauer und einem rechtmäßigen Gewinnzuschlag berechnet, der mit 12 % als üblich eingestuft wird. Generell ist jedoch eine genaue Berechnung in der Praxis schwierig, da sowohl die Höhe des Gewinnzuschlages als auch eine angenommene Nutzungsdauer strittig sein können.

Beispiel:

Eine neue Einbauküche hat bei Abschluss des Mietvertrags einen Wert von 10.000 Euro. Hierbei wird eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren (240 Monaten) veranschlagt und es ergibt sich deshalb ein monatlicher Betrag von 41,67 Euro. Zuzügliche eines Gewinnzuschlages (12 %) ergibt sich ein Betrag von 46,67 Euro monatlich. Auf diesen Betrag sind dann nochmals 20 % Umsatzsteuer fällig. Somit muss der Mieter also insgesamt 56 Euro Möbelmiete für die Einbauküche im Monat bezahlen. Grundsätzlich ergibt sich nach dem Mietrechtsgesetz also die zulässige Maximalhöhe der Möbelmiete durch eine Division der Anschaffungskosten durch die Restnutzungsdauer auf die ein Gewinnzuschlag von 12 % berechnet werden darf.

Wer haftet bei einer Beschädigung des gemieteten Inventars?

Generell hängt es bei einer Beschädigung der gemieteten Inventargegenstände immer davon ab, welche Art von Schaden entstanden ist, um zu bewerten, ob ein Mieter einen beschädigten Gegenstand ersetzen muss oder auch nicht. Für den Fall, dass es sich bei der Beschädigung nur um gewöhnliche Abnutzungserscheinungen handelt, wie z. B. kleine Kratzer auf einer Tischplatte oder eine übliche Verkalkung einer Waschmaschine, so muss ein Mieter für diese Schäden nicht aufkommen. Dies gilt auch bei größeren Schäden, wie z. B. einer vollkommen defekten Waschmaschine, bei der sich der Mieter kein Verschulden anrechnen lassen muss. 

In diesen Fällen muss der Vermieter für den Schaden aufkommen. Für den Fall, dass eine Mieteinheit jedoch in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, ergibt sich bei einem größeren Schaden evtl. ein rechtliches Problem, denn der Vermieter ist z. B. nicht verpflichtet, eine defekte Waschmaschine oder einen anderen unbrauchbaren Einrichtungsgegenstand zu ersetzen. Für den Fall, dass der Vermieter also eine Ersatzbeschaffung ablehnt, hat der Mieter jedoch die Möglichkeit, eine Mietzinsminderung vorzunehmen. Hierzu sollte er sich jedoch mit dem Vermieter absprechen oder Rat bei einer Mietervereinigung oder einem Anwalt für Mietrecht suchen.

Wie kann ein Anwalt beim Mietvertrag für möblierte Wohnungen helfen?

Gerade beim Mietvertrag für möblierte Wohnungen wollen Mieter häufig überprüfen, ob eine veranschlagte Möbelmiete nicht zu hoch angesetzt ist oder sie sind sich mit dem Vermieter uneinig, wer bei beschädigtem Inventar für den Schaden aufkommen muss. Hierbei kann es immer sinnvoll sein einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren, der in diesen Fällen weiterhelfen kann. Dabei kann ein Anwalt für Mietrecht z. B. die veranschlagte Möbelmiete in ihrer Höhe überprüfen und ggf. auch eine Reduzierung dieser Miete für den Mieter durchsetzen. 

Für den Fall, dass Einrichtungsgegenstände beschädigt sind oder unbrauchbar wurden, kann ein Anwalt für Mietrecht im Einzelfall klären, ob der Schaden vom Mieter zu verantworten ist oder eben vom Vermieter zu tragen ist. Falls sich hier keine Einigung mit dem Vermieter erreichen lässt, kann notfalls auch eine Klage geführt werden. Hingegen kann ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch einen Vermieter beraten, der für einen Mietvertrag einer möblierten Wohnung eine angemessene Möbelmiete berechnen will. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Mietvertrag für möblierte Wohnungen.

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FAQ: Mietvertrag für möblierte Wohnungen

Eine vollständig möblierte Wohnung ist dann gegeben, wenn diese alle wichtigen Einrichtungsgegenstände aufweist. Hierzu gehören immer ein Bett, Tische und Stühle, Schränke und Kommoden, Regale, Lampen, Gardinen und Teppiche.

Wer in eine voll- oder teilmöblierte Wohnung einzieht, muss nicht automatisch Möbelmiete bezahlen. Denn eine zusätzliche Miete für Einrichtungsgegenstände muss im Mietvertrag geregelt sein. Nur wenn es eine vertragliche Vereinbarung gibt, darf auch Möbelmiete verrechnet werden.

Ist das Mietrechtsgesetz nur teilweise oder gar nicht für die Wohnung anwendbar, kann die Möbelmiete frei vereinbart werden. Wobei nicht für jeden Einrichtungsgegenstand Miete erhoben werden darf. Herd, Spüle, Dusche, Waschbecken oder WC sind klassische Ausstattungsmerkmale einer Wohnung. Sie dürfen nicht extra kosten. Bei einer Möbelmiete für eine Küche sind somit der Herd und die Spüle aus der Berechnung auszunehmen.

Die Höhe der monatlichen Möbelmiete hängt davon ab, ob die Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt. Nur dann gibt es gesetzliche Vorschriften zur zulässigen Höhe der Möbelmiete. Sie darf einen angemessenen Betrag nicht übersteigen. Als angemessen gilt dabei ein Wert, der sich aus den Anschaffungskosten des Inventars, der voraussichtlichen Restnutzungsdauer und einem Gewinnzuschlag berechnet.

Ein Beitrag der juristischen Redaktion
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