Grundsätzlich kann man in Österreich jederzeit einen befristeten Mietvertrag abschließen und diesen auch beliebig verlängern. Allerdings gibt es hierbei die Einschränkung, dass für Mietobjekte, die in den Vollanwendungs- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen, eine Mindestbefristungsdauer von 3 Jahren eingehalten werden muss. Hingegen gibt es auch hier keine Obergrenze für die Befristung. Allerdings muss auch bei einer Ausdehnung des Mietvertrages wiederum eine Verlängerung des zeitlich begrenzten Mietvertrages um mindestens drei Jahre stattfinden.
Für den Fall, dass ein befristeter Mietvertrag in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, hat ein Mieter auch das Recht, nach Ende des ersten Jahres, den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen. Wenn ein zeitlich begrenzter Mietvertrag nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst wird entsteht nach Ende der Befristung automatisch ein neuer, wiederum auf drei Jahre befristeter Mietvertrag.
Falls auch dieser wiederum nach dem Ablauf von drei Jahren nicht vertraglich verlängert wird oder aufgelöst wird, ist er automatisch auf eine unbestimmte Zeit verlängert und wird damit zu einem unbefristeten Vertrag. Ein Mieter ist jedoch an die gesetzliche Verlängerung um weitere drei Jahre nicht gebunden. Er kann dann den verlängerten Mietvertrag wiederum mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen.
Im Allgemeinen sind befristete Mietverträge bei Vermietern recht beliebt, da diese durch die Befristung keinen schwerwiegenden Grund brauchen, um einem Mieter kündigen zu können. Hierbei bietet dies für den Vermieter auch einen gewissen Schutz gegen unangenehme Mieter, da eine Verlängerung des Mietvertrages nicht eingefordert werden kann. So wie Vermieter den zeitlich begrenzten Mietvertrag häufig bevorzugen, wollen Mieter zumeist einen unbefristeten Vertrag, der kein Ablaufdatum hat.
Jedoch hat der zeitlich begrenzte Vertrag auch für den Mieter Vorteile, da insbesondere die Miete bei Altbauten ca. ein Viertel günstiger ist als bei unbegrenzten Mietverträgen und auch bei Neubauten muss ein Mieter weniger zahlen. Außerdem wird zumeist für die Dauer der Befristung auch ein stabiler Mietzins garantiert. Dies kann angesichts der steigenden Mietpreise auch für den Mieter ein überzeugendes Argument für eine Befristung sein. Für den Fall, dass ein Mieter nachträglich noch feststellt, dass seine Miete gemessen am Mietindex zu hoch war, kann er noch bis zu einem halben Jahr nach Ende des Mietvertrages die zu viel gezahlte Miete für die ganze Vertragsdauer zurückverlangen.
Ein unbefristeter Mietvertrag unterscheidet sich in seiner formalen Gestaltung nicht von einem unbefristeten, denn ist wird nur zusätzlich ein „Ablaufdatum“ vereinbart. Grundsätzlich ist also ein Mieter mit befristetem Vertrag einem Mieter mit unbefristetem Vertrag gleichgestellt. Deshalb kann einem Mieter auch nicht einfach innerhalb der Frist gekündigt werden, auch nicht bei einer Vertragsverlängerung. Auch bei zeitlich begrenzten Verträgen muss ein Vermieter triftige Gründe haben, um einen Mieter kündigen zu können.
Hierbei sind auch nur Eigenbedarf, ein stark nachteiliger Gebrauch der Mietsache oder eine Nichtzahlung der Miete wichtige Gründe, die rechtlich anerkannt werden. Ferner muss ein Vermieter auch bei einem zeitlich begrenzten Vertrag seine Pflichten erfüllen, wie z. B. seine Erhaltungspflicht, dem Mieter eine Überprüfung der Betriebskosten ermöglichen und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchführen. Generell ist der befristete Mietvertrag ein rechtsgültiger Vertrag, dessen Wirksamkeit mit Ablauf der Frist erlischt. Für den Fall, dass ein befristeter Vertrag mit Ende der Frist auch beendet werden soll, sollte ein Vermieter trotzdem rechtzeitig vor dem Ende eine Kündigung an den Mieter schicken.
In vielen Fällen, in denen ein Vermieter keine Kündigung ausgesprochen hat, läuft ein Mietverhältnis dann auch einfach weiter. Allerdings wäre der Mieter auch ohne eine Kündigung als Erinnerung nach Ende der Frist verpflichtet, auszuziehen. Für den Fall, dass der Mieter dies nicht tut und der Vermieter den Vertrag beenden will, muss er innerhalb einer Frist von zwei Wochen eine Räumungsklage einreichen. Wenn dies unterbleibt, verlängert sich der Mietvertrag automatisch um drei weitere Jahre.
Grundsätzlich kann auch ein Mieter einen zeitlich begrenzten Mietvertrag nicht einfach vorzeitig kündigen. Ausnahmsweise ist dies jedoch möglich, wenn die Wohnung in den Anwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. Ist dies gegeben, kann auch ein Mieter einen begrenzten Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Allerdings ist dies erst nach einem Jahr möglich und es muss hierbei auch eine dreimonatige Kündigungsfrist eingehalten werden. Hierbei ist ein Mieter mit befristetem Vertrag also gegenüber einem Mieter mit unbefristetem Vertrag benachteiligt, denn er ist verpflichtet zumindest ein Jahr das Mietverhältnis aufrecht zu erhalten, hingegen sieht das Gesetz für einen Mieter mit unbefristetem Vertrag keine Sperrfrist vor.
Ein unbefristeter abgeschlossener Mietvertrag kann nicht nachträglich noch befristet werden. Für den Fall, dass ein Mieter nach Abschluss eines unbefristeten Vertrages einer Befristung nicht zustimmt, ist dies auch kein zulässiger Kündigungsgrund. Aus diesem Grund ist es also immer notwendig, vor Vertragsabschluss diese Konditionen genau abzustimmen. In der Praxis kommt es dabei häufig vor, dass mündlich keine Befristungen besprochen wurden, diese jedoch dann im schriftlichen Mietvertrag eingebaut werden. Deshalb sollte man einen Mietvertrag vor Unterschrift immer nochmals genau prüfen.
Generell muss man bei der Verlängerung von zeitlich begrenzten Mietverträgen zwischen der ausdrücklichen und der automatischen unterscheiden. Hierbei unterscheiden sich die beiden durch die vertragliche Vorbereitung, die bei der ausdrücklichen Verlängerung entsprechend vorgesehen ist.
In manchen Fällen wird bei Abschluss eines befristeten Mietvertrages schon eine Ausdehnung nach dem Ende der Befristung dem Mieter in Aussicht gestellt. Allerdings kann sich ein Mieter auf Formulierungen wie „Verlängerung ist möglich“ im Mietvertrag nicht verlassen, da es sich hierbei nicht um eine fixe Zusage handelt. Allerdings kann auch eine klare vertragliche Absicherung einer Ausdehnung im Mietvertrag vereinbart werden.
Hierbei kann dann im ersten Mietvertrag bereits vereinbart werden, dass ein Mieter unter der Voraussetzung von bestimmten Vorgaben (wie z. B. eine pünktliche Zahlung der Miete) ein Recht auf Ausdehnung der Dauer ausüben kann. Dabei muss dann diese immer auch wieder mindestens drei Jahre betragen. In der Praxis wird oft erst kurz vor der Beendigung der Frist eine Ausdehnung vereinbart oder entsprechend, ein neuer Vertrag geschlossen. Dabei muss diese im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG 3 Jahre betragen, kann natürlich aber für einen längeren Zeitraum vereinbart werden oder es wird ein unbefristeter Vertrag geschlossen.
Für den Fall, dass ein Mieter nach Ende der Befristung einfach in der Wohnung bleibt und der Vermieter auch keine weiteren Schritte unternimmt, um das Mietverhältnis zu beenden, tritt im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG eine automatische Verlängerung um 3 Jahre ein. Wenn ein Mietvertrag bereits einmal automatisch verlängert wurde, führt eine weitere Untätigkeit des Vermieters nach Ablauf der zweiten Befristung dann automatisch dazu, dass sich der befristete Vertrag in einen unbefristeten umwandelt.
Will ein Vermieter die automatische Ausdehnung verhindern, so muss er rechtzeitig vor Ende der Frist seinen Mieter auffordern, zum Ende der Befristung die Wohnung zu verlassen. Bei einer automatischen Ausdehnung des Mietvertrags muss ein Mieter zudem nicht wieder ein Jahr bis zu einer Kündigung warten, sondern er kann den Vertrag dann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Ende eines Monats kündigen.
Für den Fall, dass ein Vermieter sicher gehen will, dass ein Mieter auch zum Ende der Befristung wirklich auszieht, kann er in den letzten sechs Monaten vor Ende der Befristung einen sogenannten Übergabeauftrag bei Gericht stellen. Durch diesen kann ein Vermieter dann unmittelbar zum Ablauf des Vertrages eine gerichtliche Räumung der Wohnung durchführen. Hat ein Vermieter keinen Übergabeauftrag bei Gericht erreicht und sein Mieter zieht trotz dem Ende seines Vertrages nicht aus der Wohnung aus, kann der Vermieter innerhalb einer Frist von 2 Wochen nach Beendigung des Vertrages dann eine Räumungsklage einbringen.
Falls ein Mieter nach Ende seines Vertrages nur noch eine kurze Zeitspanne benötigt, um z. B. eine neue Wohnung beziehen zu können, wird ein Vermieter zumeist auf eine Räumungsklage verzichten. Allerdings muss ein Vermieter in diesem Fall auch genau darauf achten, dass es zu keiner automatischen Ausdehnung des Vertrages kommt. In diesem Fall kann z. B. ein Aufschub einer Räumung vertraglich vereinbart werden. Hierbei ist es allerdings wichtig zu wissen, dass ein Räumungsaufschub nur innerhalb begrenzter Zeiträume zulässig ist und sollte, ein halbes Jahr nicht überschreiten.
Grundsätzlich ist es zum Abschluss eines befristeten Mietvertrages wichtig zu wissen, ob und in welchem Umfang das MRG auf das Mietverhältnis anwendbar ist. Deshalb kann es für Mieter wie auch Vermieter sinnvoll sein, vor der Gestaltung und dem Abschluss eines zeitlich begrenzten Mietvertrages die Beratung eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht einzuholen. Hierbei kann dieser prüfen, ob bestimmte Befristungszeiträume einzuhalten sind und welche Kündigungsmöglichkeiten vereinbart werden können.
Ferner wird ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch bei allen Problemen rund um ein bestehendes befristetes Mietverhältnis zur Seite stehen. Hierbei kann er prüfen, ob z. B. eine automatische Ausdehnung des Mietvertrages eingetreten ist, oder er kann einen Vermieter dazu beraten, wie er effektiv einen Mieter nach Ablauf der Befristung zum Auszug bewegen kann. Ferner kümmert er sich natürlich auch um notwendige gerichtliche Maßnahmen, wie die gerichtliche Kündigung aus wichtigem Grund oder die Räumungsklage. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum befristeten Mietvertrag.
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