Maßnahmen bei gewerblichen Mietern
Aufgrund der durch die Covid- 19 Pandemie erfolgten Lockdown Maßnahmen aufgrund der Verordnung Nr. 96 und Nr. 98 wurden Betretungsverbote verfügt und es wurde behördlich angeordnet, bestimmte Geschäftslokale, Betriebsstätten und Beherbergungsbetriebe vollständig zu schließen. Dabei ist aus heutiger Sicht davon auszugehen, dass für die Zeiträume der Schließung auch die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses, in Abhängigkeit von einer weiteren Brauchbarkeit und Nutzung des Mietobjekts, entfällt oder reduziert wurde. Hierbei bezieht sich diese Schlussfolgerung auf die Regelungen der 4. COVID-19-Schutzmaßnahmen Verordnung ab 8. Februar 2021, insbesondere für Restaurants und Beherbergungsbetriebe sowie Freizeitbetriebe.
Generell muss jedoch der genaue Umfang eines möglichen Mietzinsminderungsanspruchs immer im Einzelfall geprüft werden und hängt sowohl von den spezifischen Umständen wie auch von den konkreten, von der Regierung und vom Parlament gesetzten Maßnahmen ab. Dabei ist immer auch die zeitliche Komponente zu beachten, d. h. inwieweit eine Beeinträchtigung im jeweiligen Zeitraum zeitlich und sachlich in Bezug auf die anwendbare Verordnung gegeben war und einer konkreten, trotz 4. COVID-19-Schutzmaßnahmen Verordnung, auch weiterhin möglichen Nutzung.
Bei der Beurteilung des zweiten Lockdowns im Herbst 2020 muss auch in der Beurteilung eines Mietzinsminderungsanspruchsmiteinbezogen werden, dass durch finanzielle Maßnahmen der Umsatz in einem gewissen Ausmaß durch staatliche Hilfen ersetzt wurde und deshalb die eingeschränkte Benutzbarkeit eines Geschäftsobjekts wirtschaftlich abgefedert wurde. Anders als in Deutschland wurden in Österreich aufgrund der Corona-Krise keine speziellen Regelungen für gewerbliche Mietverträge erlassen.
Da es sich bei den Maßnahmen jedoch um keine endgültigen, sondern vorübergehende Maßnahmen handelt, die schrittweise gelockert oder verschärft werden, ist nicht davon auszugehen, dass Mietverträge vorzeitig gekündigt werden konnten, jedoch kann unabhängig davon ein evtl. Mietzinsminderungsrecht greifen. Allerdings wurde ein spezieller Kündigungs- und Räumungsschutz, wie z. B. für private Wohnungsmieter, aufgrund der Corona-Krise jedoch nicht erlassen für gewerbliche Mieter.