Grundsätzlich sind in Österreich Mieter durch das Gesetz geschützt und ein Vermieter kann ein Mietverhältnis nicht so einfach kündigen. Je nachdem, unter welche rechtlichen Rahmenbedingungen ein Mietverhältnis fällt, braucht ein Vermieter jedoch immer einen rechtmäßigen Kündigungsgrund, wenn er das Mietverhältnis beenden will. Hierbei kann es sich z.B. handeln um:
Häufig ist jedoch die Rechtmäßigkeit einer Kündigung durch den Vermieter strittig und der Mieter erkennt die Kündigung nicht an und verweigert auch den Auszug. In dieser Situation kann ein Vermieter in Österreich nicht eigenständig handeln und würde sich in diesem Falle strafbar machen. Deshalb bietet die Räumungsklage für ihn eine gerichtliche Möglichkeit, seinen Mieter zu einem Auszug zu verpflichten.
Dies gilt auch für den Fall, dass ein Mieter zwar auszieht, jedoch seinen Hausrat in der Wohnung zurücklässt. Handelt es sich in einem derartigen Fall um eine Wohngemeinschaft, gibt es hierbei zumeist einen Hauptmieter und Untermieter. Wenn ein Hauptmieter ausziehen möchte, muss er dabei sowohl dem Vermieter als auch den Untermietern kündigen. Wenn jedoch die Untermieter die Kündigung nicht akzeptieren und nicht ausziehen, können in diesem Fall sowohl der Vermieter als auch der Hauptmieter eine Räumungsklage anstrengen.
Weist ein Gericht eine Räumungsklage ab, weil kein rechtmäßiger Kündigungsgrund vorlag, so ist auch die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam und der Mieter darf das Mietobjekt weiter nutzen. Hier muss der Vermieter dann auch sämtliche Kosten der Klage tragen, also die Gerichts- und ggf. Anwaltskosten. Für den Fall, dass die Räumungsklage erfolgreich ist, erhält der Vermieter vom Gericht einen gerichtlichen Räumungstitel.
Durch diesen kann er dann eine Delogierung veranlassen, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht. Nach Ablauf einer Widerspruchsfrist für den Mieter ist dann eine Räumung möglich. Evtl. verbleibender Hausrat wird dabei dann eingelagert und der Mieter muss für alle mit der Räumungsklage und Delogierung entstandenen Kosten aufkommen. Dabei handelt es sich dann um die Anwalts- und Gerichtskosten sowie auch die Kosten für Einlagerung von Möbeln, die Räumung an sich und ggf. zusätzliche Entschädigungszahlungen.
Damit eine Räumungsklage erfolgreich sein kann oder auch abgewendet werden kann, ist es besonders wichtig, das alle Voraussetzungen erfüllt werden. Hierbei ist besonders auf die Einhaltung vorgeschriebener Fristen zu achten, um eigene Ansprüche nicht zu gefährden oder zu verlieren. Hat der Mieter eine gerichtliche Kündigung des Mietvertrags erhalten und weigert er sich diese anzuerkennen, kann der Vermieter die Räumungsklage einreichen.
Hierbei wird dann das Gericht dem Mieter die Klageschrift zustellen. Dieser kann daraufhin entscheiden, ob er die Kündigung und Räumung nun doch akzeptiert oder ob er diese weiterhin ablehnt und sich bei Gericht dazu verteidigen möchte. Für die Situation, dass er sich gegen die Kündigung und Räumung verteidigen möchte, muss er zur erhaltenen Klageschrift Stellung beziehen. Nimmt er diese Möglichkeit wahr, so hat auch der Vermieter nochmals Gelegenheit darauf zu reagieren. Wenn dabei keine Einigung erreicht werden kann, wird das Gericht hierzu einen Gerichtsprozess eröffnen und dann letztendlich nach dem Verfahren eine Entscheidung treffen.
Sowohl für Vermieter als auch für den Mieter sind bei einer Räumungsklage verschiedene Fristen zu beachten, von deren Einhaltung der Erfolg oder Misserfolg einer Räumungsklage durchaus abhängig sein kann.
Auch als Mieter ist man einer Räumungsklage nicht hilflos ausgeliefert. Für den Fall, dass man z.B. einen Härtefall nachweisen kann oder andere wichtige Gründe anführen kann, hat man durchaus Chancen, eine Räumungsklage erfolgreich abzuwenden. Hierfür muss man allerdings innerhalb der 4- Wochen-Frist auf die Klageschrift reagieren und zunächst erklären, dass man sich gegen die Räumungsklage verteidigen will. Dabei sollte man seine Verteidigung gegen die Räumungsklage in einer Begründung ausführlich darlegen, um dem Gericht Anhaltspunkte zu liefern, warum eine Räumung im individuellen Fall abgelehnt werden sollte. Hierfür kann man verschiedene Begründungen liefern:
Erfolgte die Kündigung der Wohnung wegen Zahlungsverzugs der Miete, kann man die Räumungsklage auch noch abwenden durch die unverzügliche Zahlung der rückständigen Mietbeträge. Hierbei wird durch Tilgung der Mietrückstände innerhalb von 2 Monaten eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzug unwirksam. Falls man diesen Grund gelten machen möchte, sollte man die entsprechenden Zahlungsbelege in Kopie an Vermieter und Gericht senden.
Wenn man als Mieter die Verteidigungsbereitschaft erklärt hat, bleiben Ihnen weitere 2 Wochen für die Begründung der Verteidigungund Beweise. Nur für den Fall, dass man den Klagegrund nicht widerlegen kann, kommt es im Anschluss zur Räumungsklage. Mögliche Verteidigungsgründe können z.B. sein, dass eine Bank die Überweisung des Mietzinses zu spät in Auftrag gegeben hat oder dass der Arbeitgeber das eigene Gehalt entweder gar nicht oder aber verspätet gezahlt hat.
Ferner können in bestimmten Situationen auch Härtefälle geltend gemacht werden. Dies kann z. B dann erfolgreich sein, wenn eine Obdachlosigkeit droht, eine Schwangerschaft besteht, der Mieter schwer erkrankt ist, kleine Kinder zum Haushalt gehören oder aufgrund des sehr hohen Alters des Mieters ein Auszug nicht zumutbar ist.
Auch wenn der Vermieter einen Klageerfolg erzielt, hat man als Mieter noch Möglichkeiten, eine Zwangsräumung zu vermeiden oder ggf. zeitlich hinauszuzögern. Hierbei gilt es zunächst einmal zu prüfen, falls mehrere Mieter für das betreffende Mietobjekt von der Räumung betroffen sind, ob man als Mieter auch explizit erwähnt wurde. Für den Fall, dass z. B. ein Mieter im Räumungsurteil unerwähnt blieb, wird ein Urteil hinfällig und die Räumung kann in diesen Fällen meist abgewendet werden.
Falls man weiterhin Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Räumungsklage hat, kann man Widerspruch einlegen, wenn es das Gericht zulässt. Außerdem kann man natürlich jederzeit ausziehen und durch die Wohnungsübergabe eine Zwangsräumung vermeiden. Auch kann das Gericht einen Räumungsaufschub gewähren, wenn entweder Obdachlosigkeit droht, besonders, zu berücksichtigende Umstände (z.B. Krankheit) vorliegen oder dem Vermieter durch die Gewährung des Aufschubs keine unverhältnismäßigen Nachteile erwachsen.
Sieht sich ein Mieter mit einer gerichtlichen Kündigung konfrontiert, die er nicht akzeptieren will, ist er gut beraten, die Unterstützung eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht in Anspruch zu nehmen. Dabei kann ein Anwalt für Mietrecht ein wertvoller Helfer sein. Er kann zunächst die Kündigungsgründe auf ihre Rechtmäßigkeit prüfen und seinen Mandanten bei einer Stellungnahme zur Verteidigung unterstützen. Ferner wird er ihn natürlich auch bei Gericht vertreten, um die Räumungsklage abzuwenden bzw. eine evtl. anstehende Zwangsräumung zu vermeiden.
Dabei wird ein Anwalt für Mietrecht auch ausarbeiten, welche Begründungen oder auch Angebote die Maßnahmen wirkungsvoll abwenden können und ggf. die Verhandlungen mit der Gegenpartei führen. Für den Fall, dass eine Räumungsklage nicht abgewendet werden kann, so kann er trotzdem noch daran arbeiten, eine anstehende Räumung zu verzögern und seinem Mandanten Zeit für eine neue Orientierung zu verschaffen. Lassen sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Räumungsklage abwenden.
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