Einseitige Beendigung
Für den Fall, dass man über die Beendigung des Untermietverhältnisses kein Einverständnis erzielen kann, steht unter bestimmten Voraussetzungen jedem der Vertragspartner die Beendigung des Vertrages auch gegen den Willen des anderen Vertragspartners zu.
Sofortige Vertragsauflösung
Eine sofortige Vertragsauflösung ohne eine Einhaltung von bestimmten Fristen ist bei Untermietverträgen immer nur aus besonders wichtigen Gründen möglich. Hierbei kann der Untermieter eine sofortige Vertragsauflösung außergerichtlich ausüben, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn am Mietobjekt grobe Mängel auftreten und sich der Vermieter weigert, seinen Erhaltungspflichten in einer angemessenen Frist nachzukommen.
Allerdings dürfen die Gründe für die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht bei den Umständen des Untermieters liegen. Hierbei sind z. B. familiäre Gründe oder auch eine berufliche Veränderung kein hinreichender Grund zur sofortigen Vertragsauflösung. Hingegen kann der Mieter eine sofortige Vertragsauflösung außergerichtlich unter Einhaltung einer vierzehntägigen Räumungsfrist ausüben, wenn:
- ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Untermieters zu einer Gefährdung des Hauses führt, oder z. B. ein sorgloser Umgang mit Wasser zu wiederholten Wasserschäden führt.
- unleidliches Verhalten des Untermieters die Hausgemeinschaft nachhaltig stört.
- Ein qualifizierter Mietzinsrückstand von mindestens einem Monat trotz einer Mahnung und einer Nachfristsetzung vorliegt.
Kündigung
Auch eine einseitige Beendigung des Untermietverhältnisses kann durch eine ordentliche Kündigung erfolgen. Dabei sind von beiden VertragspartnerInnen jedoch immer Kündigungsfristen und auch Kündigungstermine zu beachten. Falls nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde, kann ein unbefristetes Untermietverhältnis von beiden Vertragspartnern mit einer einmonatigen Frist zu jedem Monatsende gekündigt werden. Hierbei kann der Untermieter stets ohne Angabe von Gründen kündigen, der Hauptmieter im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann dies jedoch nur beim Vorliegen eines Kündigungsgrundes.
Für den Fall, dass ein befristetes Untermietverhältnis vorliegt, kann vom Untermieter im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erst nach Ablauf eines Jahres des Mietverhältnisses unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zu jedem Monatsende vorzeitig gekündigt werden. Der Hauptmieter kann im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes einen befristeten Vertrag nur dann vorzeitig aufkündigen, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt und er sich die vorzeitige Kündigungsmöglichkeit auch im Mietvertrag vorbehalten hat. Im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes steht die vorzeitige Beendigung eines befristeten Mietverhältnisses durch Aufkündigung beide Vertragspartner nur dann zu, wenn dies im Untermietvertrag entsprechend vereinbart wurde.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht zum Thema Untermieter helfen?
Trägt man sich als Hauptmieter mit dem Gedanken eine Untervermietung vorzunehmen, sollte man sich im Vorfeld von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten lassen. Dabei kann dieser prüfen, ob im individuellen Fall Untervermietung mietrechtlich möglich ist und seinen Mandanten dazu aufklären, zu welchen Bedingungen eine Untervermietung durchführbar ist. Ferner wird er seinen Mandanten natürlich auch dazu beraten, welche Art von Untermietvertrag in seinem Fall in Frage kommt und welche rechtlichen Rahmenbedingungen dabei zu berücksichtigen sind.
Ferner hilft er natürlich auch in Fällen, in denen ein Untermietverhältnis problematisch ist und aufgelöst werden soll. Auch hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht helfen, eine Auflösung oder Kündigung des Mietverhältnisses zu erreichen und dies ggf. auch auf gerichtlichem Wege durchzusetzen. Lassen Sie sich beraten zum Thema Untervermietung durch einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht.