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Untermieter § Rechte und Pflichten & mehr

In Österreich hängt der Umstand, ob ein Mieter ein Hauptmieter oder ein Untermieter ist, allein von der Rechtsstellung des Vermieters ab. Dabei schließt ein Untermieter immer mit dem Hauptmieter seinen Mietvertrag ab. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen alles Wichtige zum Thema Untermieter zusammenstellen und dabei wichtige Fragen beantworten, wann Untervermietung möglich und mit welchen Rechten und Pflichten diese verbunden ist.
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtslage zum Thema Untermieter in Österreich

Grundsätzlich entsteht bei der Vermietung durch die Haus- oder Wohnungseigentümer ein Hauptmietverhältnis. Für den Fall jedoch, dass eine Wohnung oder ein Wohnraum vom Hauptmieter weitervermietet wird, liegt eine Untermiete vor. Ausnahmsweise ist dies nicht der Fall, wenn z. B. ein Hauptmieter Mehrfamilienhaus angemietet hat und einzelne Objekte weitervermietet. In diesem Fall kommen Hauptmietverträge zustande, obwohl der Vermieter selber nur Mieter ist.

Generell kann eine ganze Wohnung untervermietet werden, oder auch nur ein Teil einer Wohnung. Für den Fall jedoch, dass ein Hauptmieter sein Mietobjekt ohne Erlaubnis der Haus- oder Wohnungseigentümer zur Gänze weitervermietet, kann das Hauptmietverhältnis im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes vom Eigentümer aufgekündigt werden, wenn nicht nur eine vorübergehende Abwesenheit des Hauptmieters vorliegt. Hierbei liegt ein rechtmäßiger Kündigungsgrund liegt auch dann vor, wenn die gänzliche Weitergabe der Wohnung durch den Hauptmieter unentgeltlich erfolgt. Dabei gilt nur eine Ausnahme, für den Fall, dass die Untervermietung an nahe Angehörige erfolgt, die schon bislang mit dem Hauptmieter dort gelebt haben.

Geringerer Schutz für Untermieter

Grundsätzlich können Untermietverhältnisse leichter gekündigt werden als Hauptmietverhältnisse und es darf dabei auch ein höherer Mietzins vereinbart werden. Ferner ist auch die Durchsetzung von Mieterrechten bei der Untermiete oft schwieriger als bei Hauptmietern. Dabei steht ein Außerstreitverfahren bei einer Schlichtungsstelle einem Untermieter nur für die Anerkennung als Hauptmieter und für die Rückforderung verbotener Ablösen sowie die Überprüfung des Untermietzinses offen. Alle anderen Mieterrechte müssen bei der Untermiete mit einer Klage beim zuständigen Bezirksgericht durchgesetzt werden.
Infografik
Pflichten des Untermieters

Stellung des Untermieters

Ein Untermieter kann sein Benützungsrecht ausschließlich vom Hauptmieter ableiten und er steht in keinem Vertragsverhältnis mit dem Haus- oder Wohnungseigentümer. Dabei hat grundsätzlich ein Wechsel des Hauptvermieters keine direkten Auswirkungen auf ein bestehendes Untermietverhältnis. Für den Fall, dass im Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes vom Haus- oder Wohnungseigentümer eine Zustimmung zur Untervermietung erteilt wurde, ist an diese auch der neue Hauptmieter gebunden. Hingegen kann im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes ein Käufer eines Mietobjektes einen bestehenden Hauptmietvertrag unmittelbar nach dem Ankauf aufkündigen, wenn das Hauptmietverhältnis nicht im Grundbuch eingetragen war.

Gut zu wissen
Mietverhältnis bleibt bei Verkauf bestehen
Für den Fall, dass der bisherige Hauptmieter die von ihm weitervermietete Wohnung kauft, bleibt das bestehende Untermietverhältnis weiter bestehen ein solches und wandelt sich nicht in ein Hauptmietverhältnis um.

Abhängigkeit des Untermieters vom Hauptmietverhältnis

Für den Fall, dass ein Hauptmietvertrag beendet wird und der Haus- oder Wohnungsbesitzer eine Räumung des Objektes anstrebt, kann er eine Räumung auch gegenüber dem Untermieter durchsetzen. Deshalb ist ein Hauptmieter auch verpflichtet, seinen Untermieter über eine Auflösung des Hauptmietverhältnisses unverzüglich zu informieren.

Dabei ist es auch möglich, dass ein Untermieter gegen den Hauptmieter auch Schadensersatzansprüche geltend machen kann, wenn der Hauptmietvertrag beendet wurde und dem Hauptmieter hierbei ein schuldhaftes Verhalten zur Last gelegt werden kann. Falls jedoch ein eigentlicher Hauptmietervertrag nur Untermiete abgeschlossen wurde über einen sogenannten Strohmann, kann eine sogenannte Scheinuntermiete vorliegen. Hierbei kann dann ein Untermieter bei einer Schlichtungsstelle einen Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter stellen.

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Wer ist der Vertragspartner des Untermieters?

Normalerweise schließt ein einzelner Hauptmieter einen Untermietvertrag mit einer einzelnen Person als Untermieter ab. Dabei kann z. B. bei einer ausreichend großen Wohnung z.B. je ein Zimmer mit zwei getrennten Verträgen an zwei verschiedene Untermieter vermietet werden. Sowohl auf Hauptmieterseite als auch auf Untermieterseite kann es aber auch mehrere Vertragspartner geben. Für den Fall, dass eine Wohnung von mehreren Hauptmietern angemietet wurde, kann auch eine Untervermietung nur von allen Hauptmietern gemeinsam erfolgen.

Außerdem kann natürlich auch eine Untervermietung mit einem einheitlichen Vertrag an mehrere Personen als Untermieter erfolgen. Deshalb können z.B. bei einer ausreichend großen Wohnung zwei Zimmer mit einem einheitlichen Vertrag an zwei Personen gemeinsam untervermietet werden. Hierbei liegt dann Gesamtuntermiete vor und es haftet jeder der beiden Untermieter für die Bezahlung des gesamten Untermietzinses. Gesamtuntermieter können das Untermietverhältnis auch nur gemeinsam beenden. Auch eine Kündigung durch den Hauptmieter ist erschwert. Ein einzelner Gesamtuntermieter kann aus dem Vertragsverhältnis nur mit Zustimmung des anderen Gesamtuntermieters und dem Hauptmieter ausscheiden.

Anfallende Einmalbeträge für den Untermieter

Auch bei Untermietverträgen fallen eine Reihe von Einmalgebühren für den Untermieter an. Ähnlich wie bei einem Hauptmietvertrag. Hierbei handelt es sich neben der Kaution um eine Vergebührung, ggf. eine Ablöse und evtl. eine Vermittlungsprovision.

Mietkaution

Die Kaution wird als Sicherheitsleistung zu einer Absicherung des Hauptmieters hinterlegt. Dabei soll sie evtl. Mietzinsrückstände oder Beschädigungen des Mietobjektes decken und ist bei Ende des Mietverhältnisses auch an den Untermieter zurückzuzahlen. Grundsätzlich ist die Erhebung einer Kaution nicht vorgeschrieben, sondern ist immer Gegenstand einer besonderen Vereinbarung. In Österreich wird bei Untermietverhältnissen zumeist eine Kaution von drei Bruttomonatsmieten vereinbart.

Ablösezahlungen

Gelten für ein Mietverhältnis Mietzinsobergrenzen, so gilt dann auch das Ablöseverbot. Für den Fall, dass einem Untermieter bei der Anmietung des Mietobjektes z.B. Möbel vom früheren Untermieter verkauft werden, so darf dafür nur der Kaufpreis verlangt werden, der dem realen Zeitwert der Gegenstände entspricht. Wenn das Ablöseverbot gültig ist, kann auch ein Untermieter die Rückzahlung überhöhter Kaufpreisteile für Möbel mittels eines Antrages bei der Schlichtungsstelle durchsetzen.

Vergebührung

Seit November 2017 wurde die Vergebührung von Mietverträgen über Wohnraum abgeschafft. Allerdings ist für Verträge vor diesem Zeitpunkt noch gültig. Dabei beträgt die Höhe dieser Gebühr normalerweise 36 Prozent eines Bruttomonatsmietzinses. Grundsätzlich waren dabei beide Mietvertragsparteien Gebührenschuldner beim Finanzamt, jedoch waren Vereinbarungen zulässig, wonach der Untermieter den gesamten Vergebührungsbetrag bezahlen muss. Generell war aber die Vergebührung für die Wirksamkeit des Untermietvertrages nicht ausschlaggebend.

Vermittlungsprovision

Wurde das Untermietverhältnis von einem Immobilienmakler angebahnt, kann dieser generell vom Hauptmieter oder aber auch vom Untermieter eine Provision verlangen. Provision fällt jedoch nur an, wenn man den Makler selbst beauftragt hat und dieser auch durch seine Arbeit am Zustandekommen des Untermietvertrages beteiligt war. Grundsätzlich gelten dabei folgende Höchstprovisionen:

  • für die Vermittlung von Untermiete an Wohnungen unbefristet oder länger als drei Jahre befristet:
    • Vermieter: 3 Bruttomonatsmieten,
    • Mieter: 2 Bruttomonatsmieten
  • für die Vermittlung von Untermiete an Wohnungen befristet auf drei Jahre (oder kürzer):
    • Vermieter: 3 Bruttomonatsmieten,
    • Mieter: 1 Bruttomonatsmiete
  • bei der Untermiete an einzelnen Wohnräumen:
    • immer nur 1 Bruttomonatsmiete

Rechte und Pflichten des Untermieters

Ein Untermieter hat generell die selben Pflichten wie ein Hauptmieter, jedoch nicht die selben Rechte. Grundsätzlich muss er sich an die Hausordnung halten und seine Miete pünktlich bezahlen. Hingegen ist der Mieterschutz bei Untermietern weniger stark ausgeprägt. Für den Fall, dass der Hauptmieter die Wohnung kündigt, ist das auch ein Kündigungsgrund gegenüber dem Untermieter. Hierbei kann der Hauptmieter dem Vermieter den Untermieter als Nachfolger vorschlagen, dieser ist jedoch nicht dazu verpflichtet, diesen zu akzeptieren.

Der Hauptmieter hat jedoch die Pflicht, den Untermieter unverzüglich über die Kündigung des Mietobjektes zu informieren. Außerdem muss man bei einem Untermietvertrag berücksichtigen, dass der Hauptmieter immer noch der erste Ansprechpartner des Vermieters ist und er für Schäden haften muss sowie eine Erhaltungspflicht hat. Hierbei gilt dies natürlich auch für Mietausfälle. Falls der Untermieter nicht zahlt, bleibt die Verpflichtung zur Hauptmiete gegenüber dem Vermieter trotzdem bestehen, d.h. bei Nichtzahlung kann der Hauptmieter verklagt werden.

Der Hauptmieter ist ferner dazu verpflichtet, das Mietobjekt im vereinbarten Zustand an den Untermieter zu übergeben und diesen im vereinbarten Gebrauch nicht zu stören. Für den Fall, dass ein Fehlverhalten der Hauptmieters zum Wohnungsverlust des Untermieters führt oder der Hauptmieter seine Verständigungspflicht verletzt, wird er schadenersatzpflichtig. Wenn wichtige Gründe für das Betreten des Mietobjektes vorliegen, hat der Untermieter den Zutritt zum Mietobjekt zu ermöglichen. Mit einer Besitzstörungsklage kann sich ein Untermieter auch bei anderen willkürlichen Störungen durch den Hauptmieter zur Wehr setzen.

Gut zu wissen
Was darf ein Untermieter nicht?
Ein Untermieter kann sein Mietrecht nicht an nahe Angehörige abtreten und er darf auch nur unwesentliche Veränderungen am Mietobjekt vornehmen, ohne den Hauptmieter um Erlaubnis zu fragen.

Höhe der erlaubten Miete des Untermieters

Für ein Untermietverhältnis im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes darf ein Hauptmieter maximal 150 Prozent des von ihm entrichtenden Hauptmietzins vom Untermieter verlangen. Ferner dürfen sonstige vom Hauptmieter zu bezahlende Mietzinsbestandteile, wie z. B. Betriebskosten, nur in der tatsächlichen Höhe auf den Untermieter umgelegt werden. Bei einer nur teilweisen Untervermietung muss der Untermietzins anteilig verringert werden.

Wenn z.B. die Hälfte der Wohnung untervermietet wird, darf der Hauptmieter maximal 75 Prozent des Hauptmietzinses und 50 Prozent der übrigen Kosten vom Untermieter verlangen. Mehr als 150 Prozent des Hauptmietzinses dürfen vom Untermieter nur dann verlangt werden, wenn der Hauptmieter Verbesserungen am Mietobjekt vorgenommen hat, die für den Untermieter eindeutig von Nutzen sind.

Liegt ein befristeter Untermietvertrag vor, vermindert sich der für ein unbefristetes Untermietverhältnis höchstzulässige Untermietzins um 25 Prozent als Befristungsabschlag. Ausgenommen von dieser Minderung sind allerdings die vom Hauptmieter auf den Untermieter überwälzten Betriebskosten. Vereinbarungen über den Untermietzins sind teilunwirksam, soweit die zulässige Höhe überschritten wird.

Die Überprüfung (Herabsetzung) des Untermietzinses ist bei der Schlichtungsstelle möglich. Für Untermietverhältnisse im Teilanwendungs- und Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes gelten keine Mietzinsobergrenzen. Verträge, die einen extrem hohen Untermietzins vorsehen, können aber nach den Vorschriften über Wucher bzw. Verkürzung über die Hälfte gerichtlich anfechtbar sein.

Wie wird ein Mietverhältnis mit dem Untermieter beendet?

Generell gibt es auch bei einem Untermietvertrag verschiedene Möglichkeiten diesen zu beenden. Hierbei kommen sowohl eine Beendigung durch Zeitablauf, eine einvernehmliche Beendigung, eine einseitige Beendigung, die sofortige Vertragsauflösung sowie auch die Kündigung in Frage.

Beendigung durch Zeitablauf

Befristete Untermietverträge enden zumeist durch Zeitablauf zum Befristungsende und müssen dann auch nicht gesondert gekündigt werden. Für den Fall, dass ein Untermieter das Mietobjekt über das Vertragsende hinaus benützt und bleibt der Hauptmieter dabei untätig, kann es zu einer stillschweigenden Verlängerung des Untermietvertrages kommen.

Einvernehmliche Beendigung

Ein Untermietvertrag kann auch jederzeit einvernehmlich beendet werden. Hierbei muss auch keine Kündigungsfrist und kein Kündigungstermin eingehalten werden. Jedoch ist dabei vorausgesetzt, dass sowohl der Hauptmieter als auch der Untermieter dasselbe wollen und eine Vereinbarung abschließen, wonach das Mietverhältnis zu einem bestimmten Termin endet. Falls ein Untermieter die Wohnung nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zurückgibt, kann der Hauptmieter eine Räumungsklage bei Gericht einbringen. Hingegen sollte eine einvernehmliche Vertragsbeendigung aus Beweisgründen am besten schriftlich erfolgen.

Einseitige Beendigung

Für den Fall, dass man über die Beendigung des Untermietverhältnisses kein Einverständnis erzielen kann, steht unter bestimmten Voraussetzungen jedem der Vertragspartner die Beendigung des Vertrages auch gegen den Willen des anderen Vertragspartners zu.

Sofortige Vertragsauflösung

Eine sofortige Vertragsauflösung ohne eine Einhaltung von bestimmten Fristen ist bei Untermietverträgen immer nur aus besonders wichtigen Gründen möglich. Hierbei kann der Untermieter eine sofortige Vertragsauflösung außergerichtlich ausüben, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn am Mietobjekt grobe Mängel auftreten und sich der Vermieter weigert, seinen Erhaltungspflichten in einer angemessenen Frist nachzukommen.

Allerdings dürfen die Gründe für die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht bei den Umständen des Untermieters liegen. Hierbei sind z. B. familiäre Gründe oder auch eine berufliche Veränderung kein hinreichender Grund zur sofortigen Vertragsauflösung. Hingegen kann der Mieter eine sofortige Vertragsauflösung außergerichtlich unter Einhaltung einer vierzehntägigen Räumungsfrist ausüben, wenn:

  • ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Untermieters zu einer Gefährdung des Hauses führt, oder z. B. ein sorgloser Umgang mit Wasser zu wiederholten Wasserschäden führt.
  • unleidliches Verhalten des Untermieters die Hausgemeinschaft nachhaltig stört.
  • Ein qualifizierter Mietzinsrückstand von mindestens einem Monat trotz einer Mahnung und einer Nachfristsetzung vorliegt.

Kündigung

Auch eine einseitige Beendigung des Untermietverhältnisses kann durch eine ordentliche Kündigung erfolgen. Dabei sind von beiden VertragspartnerInnen jedoch immer Kündigungsfristen und auch Kündigungstermine zu beachten. Falls nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde, kann ein unbefristetes Untermietverhältnis von beiden Vertragspartnern mit einer einmonatigen Frist zu jedem Monatsende gekündigt werden. Hierbei kann der Untermieter stets ohne Angabe von Gründen kündigen, der Hauptmieter im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann dies jedoch nur beim Vorliegen eines Kündigungsgrundes.

Für den Fall, dass ein befristetes Untermietverhältnis vorliegt, kann vom Untermieter im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erst nach Ablauf eines Jahres des Mietverhältnisses unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zu jedem Monatsende vorzeitig gekündigt werden. Der Hauptmieter kann im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes einen befristeten Vertrag nur dann vorzeitig aufkündigen, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt und er sich die vorzeitige Kündigungsmöglichkeit auch im Mietvertrag vorbehalten hat. Im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes steht die vorzeitige Beendigung eines befristeten Mietverhältnisses durch Aufkündigung beide Vertragspartner nur dann zu, wenn dies im Untermietvertrag entsprechend vereinbart wurde.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht zum Thema Untermieter helfen?

Trägt man sich als Hauptmieter mit dem Gedanken eine Untervermietung vorzunehmen, sollte man sich im Vorfeld von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten lassen. Dabei kann dieser prüfen, ob im individuellen Fall Untervermietung mietrechtlich möglich ist und seinen Mandanten dazu aufklären, zu welchen Bedingungen eine Untervermietung durchführbar ist. Ferner wird er seinen Mandanten natürlich auch dazu beraten, welche Art von Untermietvertrag in seinem Fall in Frage kommt und welche rechtlichen Rahmenbedingungen dabei zu berücksichtigen sind.

Ferner hilft er natürlich auch in Fällen, in denen ein Untermietverhältnis problematisch ist und aufgelöst werden soll. Auch hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht helfen, eine Auflösung oder Kündigung des Mietverhältnisses zu erreichen und dies ggf. auch auf gerichtlichem Wege durchzusetzen. Lassen Sie sich beraten zum Thema Untervermietung durch einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht.

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FAQ: Untermieter

Wenn die Miete zu teuer wird, möchten Mieter vielleicht teilweise ihre Wohnung untervermieten. Für einen Untermieter braucht man aber unbedingt die Erlaubnis ihres Vermieters, falls die Untervermietung nicht bereits durch den Mietvertrag erlaubt ist. Nur wenn nächste Familienangehörige einziehen, muss der Vermieter nicht um Erlaubnis gefragt werden.
Der Untermieter hat ein Recht darauf, dass die untervermieteten Räume in einem vertragsgemäßen Zustand sind. Treten Mängel auf, muss der Hauptmieter dafür Sorge tragen, dass diese beseitigt werden. Der Hauptmieter muss dem Untermieter die Nutzung der von dem Untermieter gemieteten Räume gewährleisten.
Der Untermietvertrag als solches beschreibt und regelt nur die Rechtsbeziehung zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Zwischen den beiden besteht ein ganz normales Mietverhältnis, mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten.
Kündigt der Hauptmieter seinen Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, z.B. zum 31. Oktober, dann endet das Besitzrecht des Untermieters ebenfalls zu diesem Zeitpunkt. Würde der Hauptmieter selbst seinen Mietvertrag fristlos kündigen, dann endet auch in diesem Fall das Besitzrecht des Untermieters sofort.
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