Die Delogierung – Infos, Voraussetzungen, Ablauf & Kosten

Wenn Mieter grob gegen ihren Mietvertrag verstoßen oder mit einigen Monatsmieten im Rückstand sind, kann ein Vermieter eine gerichtliche Kündigung und Räumungsklage anstrengen, die in der Folge auch zu einer Delogierung des Mieters führen. Hierbei sind jedoch gewisse Abläufe im Vorfeld zu berücksichtigen, bevor es, soweit kommt. Deshalb wollen wir Ihnen in diesem Beitrag alles Wissenswerte zur Delogierung und den Vorangehenden Prozessen darstellen und auch darauf eingehen, wie ein Mieter in diesem Prozess noch eingreifen kann, um ggf. die letztendliche Delogierung noch zu verhindern.

Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zur Delogierung

Die Delogierung in Österreich bezeichnet eine Zwangsräumung einer Wohnung und ist damit der Finale Akt eines zuvor vor Gericht durchgeführten Räumungs- oder Kündigungsverfahren. 

Wenn der Vermieter überzeugt ist, dass der Mietvertrag nicht mehr wirksam ist, kann er bei Gericht eine Räumungsklage einbringen. Die Unwirksamkeit des Mietvertrages kann sich dabei aus Mietrückständen oder einem vertragswidrigen Verhalten, das die Mietsache beschädigt, ergeben.

Außerdem kann dies auch gegeben sein, wenn ein befristeter Mietvertrag abgelaufen ist und der Mieter trotzdem das Mietobjekt nicht an den Vermieter übergeben hat. Dabei ist für die Exekution einer Räumungsklage ein rechtsgültiger Titel gegen den Mieter oder Nutzer des Objektes vorausgesetzt. Dies ist zumeist eine Gerichtsentscheidung. Räumungsklagen können besonders aus folgenden rechtlichen Gründen eingebracht werden:

  • Räumungsklagen wegen Mietzinsrückständen nach § 1118 ABGB bei einer unberechtigten Benützung der Mietsache, wie z. B. durch volljährige, selbsterhaltungsfähige Kinder, Untermieter oder bei abgelaufenen Befristungen.
  • Bei Räumungsvergleichen
  • Bei Kündigungen und Übergabeaufträgen wegen schädlichem Verhalten, stark nachteiligem Gebrauch der Mietsache oder auch bei Eigenbedarf des Vermieters.

Wie kommt es zu einer Delogierung?

Die Delogierung bezeichnet die Herausgabe der Wohnung zurück an den Eigentümer. Bevor jedoch ein Vermieter einen sich widersetzenden Mieter zur Räumung bewegen kann, muss er erst ein gerichtliches Urteil erwirken. Deshalb muss ein Vermieter, bevor ein Mieter delogiert werden kann, einen zeit- und kostenaufwendigen Klageprozess durchlaufen. Deshalb stellt die Delogierung in der Praxis auch nicht das Mittel der ersten Wahl dar. Der gerichtliche Prozess ist für beide Seiten unangenehm, weshalb Vermieter oftmals versuchen, vorab andere Mittel einzusetzen. 

Für den Fall jedoch, dass sich der Mieter jedoch uneinsichtig zeigt und nicht zum Auszug bereit ist, bleibt einem Vermieter letztlich nur die Räumungsklage, um seinen Mieter loswerden zu können. In der Praxis enden die meisten Räumungsklagen mit einer Einigung zwischen dem Vermieter und seinem Mieter. Allerdings muss in einigen Fällen auch ein Gerichtsvollzieher eingreifen und die Räumung der Wohnung dann veranlassen.

Voraussetzungen für die Delogierung

Will man als Vermieter eine Delogierung durchzusetzen, muss man einen triftigen Grund haben. Dabei sind Mietschulden der häufigste Grund für eine Räumungsklage vor Gericht. Für den Fall, dass ein qualifizierter Mietrückstand gegeben ist, hat der Vermieter die Möglichkeit, eine Räumungsklage zu erwirken. Hierbei ist dies z. B. schon gegeben, wenn Anfang Juni die Mietzahlung für den Monat Mai noch immer nicht eingegangen ist.

In seltenen Fällen ist auch ein vertragswidriges Verhalten Anlass für eine Räumungsklage, wenn z. B. der Mieter die Wohnung mutwillig beschädigt hat. Hingegen erfüllt ein Verstoß gegen die Hausordnung nicht unbedingt die Voraussetzungen für eine Räumungsklage. Für den Fall jedoch, dass das Verhalten des Mieters unzumutbar ist für andere Hausbewohner oder auch den Vermieter und dieser sich trotz mehrfacher Ermahnung uneinsichtig zeigt, kann auch in diesem Fall eine Räumungsklage erfolgreich sein. Jedoch kann ein Vermieter seinen Mieter erst dann delogieren, wenn ihm vom Gericht ein rechtsgültiger Titel, ein sogenannter Exekutionstitel, ausgestellt wurde.

Die unterschiedlichen Arten von Räumungstiteln

Diese Exekutionsbewilligungen können in unterschiedlicher Form vorliegen. In der Praxis handelt es sich zumeist um Räumungsklagen im Sinne des § 1118 ABGB aufgrund von Mietschulden, jedoch gibt es auch eine Reihe anderer Titel. Hierbei handelt es sich dann z. B. um Kündigungen und Übergabeaufträge wegen angemeldetem Eigenbedarf oder auch Aufteilungsverfahren nach Ehescheidungen und Räumungsvergleiche.

Sie benötigen eine Anwalt für Mietrecht?
Finden Sie in unserem Anwaltsverzeichnis Ihren Anwalt für Miet- & Immobilienrecht, passend zu Ihrem Rechtsproblem.​
Rechtsanwalt-fragen

Der Ablauf der Zwangsräumung

Wenn das zuständige Gericht über eine Räumungsklage entschieden hat und die Exekutionsbewilligung ausgestellt hat, kann der Vermieter die entsprechende Wohnung räumen lassen. Dabei muss der Vermieter für eine Vollstreckung einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Bis es allerdings zu einem Räumungstermin kommt, können je nach Fortgang des gerichtlichen Prozesses und der Einhaltung bestimmter Fristen mehrere Monate vergehen. Kommt es dann letztendlich zur gerichtlich genehmigten Räumung, informiert der Gerichtsvollzieher den Mieter und den Vermieter schriftlich über den anberaumten Termin.

Zum Räumungstermin ist es dann notwendig, dass auch der Vermieter selbst anwesend ist oder einen Bevollmächtigten zur Räumungsdurchführung schickt. Ferner muss auch zum Termin ein Schlosser zum Mietobjekt bestellt werden. Für den Fall, dass die Wohnung nicht bereits durch den Mieter selbst geräumt wurde, muss der Vermieter für die Einrichtung eine Spedition bestellen oder ein privates Räumungsunternehmen. Grundsätzlich betrifft eine Delogierung nicht nur den Mieter selbst, sondern alle Personen, die bislang in der Wohnung gelebt haben. Deshalb müssen eben auch Familienmitglieder oder Untermieter zu diesem Zeitpunkt das Mietobjekt verlassen. Ferner werden zu diesem Termin dann auch alle Einrichtungsgegenstände aus der Wohnung entfernt.

Was muss ein Vermieter im Rahmen der Exekution beachten?

Ist ein Vermieter mit seiner Räumungsklage erfolgreich sollte er unbedingt darauf achten, dass der folgende Exekutionstitel auch alle Mieter beinhaltet, die in der betroffenen Wohnung leben.

  • Nach der erfolgreichen gerichtlichen Kündigung des Mieters muss der Vermieter außerdem innerhalb von 6 Monaten den Exekutionsantrag stellen, dass der Exekutionstitel ansonsten verfällt.
  • In vielen Fällen kann es ferner notwendig sein zur Zwangsräumung nicht nur einen Schlosser und eine Speditionsfirma sondern ggf. auch einen Kammerjäger oder sogar einen Hundefänger zu bestellen.

Die Kosten der Zwangsräumung

Generell fallen für die Prozesskosten, den Gerichtsvollzieher, den Schlosser, die Transportmittel oder die Speditionsfirma sowie weitere Dienste hohe Kosten an. Dabei können diese bei einer Zwangsräumung schnell viele tausend Euro betragen. Hierbei muss ein Vermieter für diese Kosten zunächst einmal selbst aufkommen. In der Theorie ist es zwar rechtmäßig, diese Kosten vom Mieter zurückzufordern, jedoch sind viele Mieter zu diesem Zeitpunkt schon zahlungsunfähig. Deshalb bleibt der Vermieter als Eigentümer in den meisten Fällen auf Kosten sitzen, die generell deutlich höher sind als die zuvor einbehaltene Mietkaution des Mieters.

Wann kann ein Vermieter eine Gratisräumung in Anspruch nehmen?

Für den Fall, dass es bei einer Zwangsräumung auch um eine Entrümpelung einer Wohnung geht, kann der Vermieter ggf. Geld sparen, wenn verwertbare Einrichtungsgegenstände noch in der Wohnung vorhanden sind. Jedoch kann diese Verwertung nicht unmittelbar an die Räumung stattfinden, da der Vermieter verpflichtet ist, die Einrichtungsgegenstände zunächst einzulagern. Falls der Mietschuldner jedoch seine Einrichtungsgegenstände nicht rechtzeitig innerhalb einer gesetzten Frist abholt, kann dann eine Versteigerung beantragt werden. Im Gegensatz zu einer normalen Haushaltsauflösung ist eine sofortige Gratisräumung durch ein Räumungsunternehmen im direkten Sinne also nicht möglich.

Wie kann ein Mieter eine Delogierung noch abwenden?

Als Mieter kann man eine Zwangsräumung während des Gerichtsprozesses noch abwenden, wenn man seine Mietschulden begleicht oder auch freiwillig auszieht. Dabei können Mieter mit höheren Mietschulden versuchen, mit der Hausverwaltung eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Für den Fall, dass das Gericht bereits eine Zwangsexekution bewilligt hat, liegt es im Ermessen des Vermieters, auf weitere Lösungsvorschläge des Mieters zur Abwendung der Zwangsräumung noch einzugehen.

Zu diesem Zeitpunkt kann der Vermieter dann die Zwangsräumung vollstrecken, auch wenn der Mieter seine Schulden bezahlt. Wenn der Räumungstermin feststeht, kann der Mieter jedoch noch einen Aufschub beantragen und die Zwangsvollstreckung damit verzögern. Hierbei ist dies immer dann möglich, wenn ein sogenannter Härtefall vorliegt, wenn die Räumung aufgrund einer Krankheit des Mieters nicht möglich ist oder aus ähnlich schwerwiegenden Gründen. Für den Fall, dass Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind und dringende Hilfe benötigen, können sie sich auch an die Präventionsstellen in ihrer Stadt wenden. Hierbei bieten diese immer dann Unterstützung an, wenn der Mieter von akuter Wohnungslosigkeit bedroht ist. Diese bieten Unterstützung bei drohender Wohnungslosigkeit an.

Wie sollte man sich als Mieter verhalten, wenn eine Delogierung nicht abwendbar ist?

Für den Fall, dass man es als Mieter nicht schafft, das Räumungsverfahren noch abzuwenden, ist es grundsätzlich zu empfehlen, die entsprechende Wohnung selbst vollständig vor dem Räumungstermin zu räumen und diese auch besenrein zu hinterlassen. Außerdem sollte man dem Vermieter vor dem Räumungstermin auch die Schlüssel übergeben. Dadurch kann der Einsatz eines Schlossers zum Räumungstermin vermeiden werden.

Außerdem erspart man sich auch den Einsatz eines Räumungsunternehmens und die kostspielige Einlagerung der Einrichtungsgegenstände sowie die Endreinigung. Als betroffener Mieter sollte man rechtzeitig Kontakt mit der Wohnungssicherung aufnehmen, wie z. B. der Caritas. Dabei kann man mit diesen Organisationen gemeinsam Lösungen suchen bei hohen Mietrückständen oder bei einer drohenden Wohnungslosigkeit.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Delogierung helfen?

Damit ein Vermieter bei Gericht zu seinem Recht kommen kann, muss er zuvor alle erforderlichen Schritte ergreifen. Deshalb ist es für Privatvermieter immer ratsam, sich an einen Anwalt für Mietrecht zu wenden. Hierbei kann ein Anwalt für Mietrecht den Eigentümer in allen Aspekten rund ums Räumungsverfahren beraten und dabei auch sicherstellen, dass alle Voraussetzungen für eine erfolgreiche Räumungsklage erfüllt sind. Ferner übergeben auch Hausverwaltungen solche Fälle meist an eine Rechtsabteilung, die sich um die Durchsetzung der Räumungsklage kümmert. 

Ein Anwalt für Mietrecht kümmert sich dabei nicht nur um die rechtswirksame Begründung der Räumungsklage sondern vertritt seinen Mandanten natürlich auch bei einer Gerichtsverhandlung. Ferner stellt er sicher, dass alle notwendigen Fristen im Ablauf eingehalten werden und keine unnötigen Verzögerungen entstehen. Außerdem kann ein Anwalt für Mietrecht auch direkt mit dem betroffenen Mieter verhandeln und ggf. Lösungsvorschläge erarbeiten. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht bei der Delogierung.

Rechtsanwalt-fragen
Fragen zur Delogierung?
Für alle relevanten Rechtsfragen sowie ausführliche Informationen rund um Ihre Möglichkeiten stehen Ihnen unsere Partneranwälte zur Seite.

FAQ: Delogierung

Allgemein wird eine Zwangsräumung auch als Delogierung bezeichnet. Sie ist der Abschuss eines Räumungs- oder Kündigungsverfahrens, was vorher vor Gericht abgewickelt wurde. Ist ein Mietvertrag laut Ansicht eines Vermieters nicht mehr gültig, so kann er eine Räumungsklage einbringen.

Wie lange es von der Räumungsklage letztlich bis zur Zwangsräumung dauert, lässt sich nicht pauschal sagen. Ohne Verzögerungen kann mit einer Dauer von etwa drei Monaten gerechnet werden. Meist zieht sich das Prozedere über fünf bis sechs Monate.

Die Durchführung der Zwangsräumung findet durch einen Gerichtsvollzieher statt. Der Gerichtsvollzieher wird die Zwangsräumung erst nach Ablauf der Räumungsfrist durchführen. Sobald der Vermieter im Wege dieser Klage einen Räumungstitel erwirkt hat, kann er den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen.

Generell gilt: Der Gerichtsvollzieher wird überhaupt nur dann für einen Vermieter tätig, wenn er einen Auftrag erhält und der von ihm festgesetzte Vorschuss gezahlt wurde. Zwar hat grundsätzlich der Schuldner die Kosten der Zwangsräumung zu übernehmen, und das ist zweifelsfrei Ihr Mieter, aber der Vermieter muss hier Vorleistung gehen und bleibt in den meisten Fällen auch auf den Kosten sitzen, da der Mieter meist bereits zahlungsunfähig ist.
Ein Beitrag der juristischen Redaktion
Ein Beitrag der juristischen Redaktion

Unsere juristische Redaktion erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Rechtsthemen zu bieten, die jedoch lediglich eine erste Information darstellen und keine anwaltliche Beratung ersetzen können.

Weitere interessante Beiträge zum Thema:
415 ratings
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on pinterest
Pinterest
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email