Räumungsklage abwenden – Infos, Rahmenbedingungen & Fristen

Wenn sich ein Mieter weigert, nach einer frist- und formgerechten Kündigung auszuziehen, kann der Vermieter Räumungsklage beim Gericht einreichen in Österreich. Für die Situation, dass die Rechtmäßigkeit der Kündigung gerichtlich bestätigt wird, müssen Mieter auf Grundlage dieses Räumungstitels zum Räumungstermin die Wohnung räumen. Andernfalls droht die Delogierung. Jedoch hat auch ein Mieter hierbei Rechte und kann unter bestimmten Bedingungen die Räumungsklage abwenden. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, unter welchen Bedingungen ein Vermieter eine Räumungsklage anstrengen kann und welche Möglichkeiten der Mieter hat, diese abzuwenden oder zumindest hinauszuzögern.

Inhaltsverzeichnis

Die rechtlichen Rahmenbedingungen zur Räumungsklage

Grundsätzlich sind in Österreich Mieter durch das Gesetz geschützt und ein Vermieter kann ein Mietverhältnis nicht so einfach kündigen.

 Je nachdem, unter welche rechtlichen Rahmenbedingungen ein Mietverhältnis fällt, braucht ein Vermieter jedoch immer einen rechtmäßigen Kündigungsgrund, wenn er das Mietverhältnis beenden will. Hierbei kann es sich z.B. handeln um:

  • Eine grobe Verletzung der Mieterpflichten, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt, die Mieträume beschädigt oder nicht vertraglich genehmigte Untermieter hat.
  • Wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet oder der Mieter die Mieteinheit zweckentfremdet hat.
  • Falls eine wirtschaftliche Verwertung des Gebäudes ansteht.

Häufig ist jedoch die Rechtmäßigkeit einer Kündigung durch den Vermieter strittig und der Mieter erkennt die Kündigung nicht an und verweigert auch den Auszug. In dieser Situation kann ein Vermieter in Österreich nicht eigenständig handeln und würde sich in diesem Falle strafbar machen. Deshalb bietet die Räumungsklage für ihn eine gerichtliche Möglichkeit, seinen Mieter zu einem Auszug zu verpflichten

Dies gilt auch für den Fall, dass ein Mieter zwar auszieht, jedoch seinen Hausrat in der Wohnung zurücklässt. Handelt es sich in einem derartigen Fall um eine Wohngemeinschaft, gibt es hierbei zumeist einen Hauptmieter und Untermieter. Wenn ein Hauptmieter ausziehen möchte, muss er dabei sowohl dem Vermieter als auch den Untermietern kündigen. Wenn jedoch die Untermieter die Kündigung nicht akzeptieren und nicht ausziehen, können in diesem Fall sowohl der Vermieter als auch der Hauptmieter eine Räumungsklage anstrengen.

Welche Folgen hat eine Delogierung?

Weist ein Gericht eine Räumungsklage ab, weil kein rechtmäßiger Kündigungsgrund vorlag, so ist auch die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam und der Mieter darf das Mietobjekt weiter nutzen. Hier muss der Vermieter dann auch sämtliche Kosten der Klage tragen, also die Gerichts- und ggf. Anwaltskosten. Für den Fall, dass die Räumungsklage erfolgreich ist, erhält der Vermieter vom Gericht einen gerichtlichen Räumungstitel

Durch diesen kann er dann eine Delogierung veranlassen, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht. Nach Ablauf einer Widerspruchsfrist für den Mieter ist dann eine Räumung möglich. Evtl. verbleibender Hausrat wird dabei dann eingelagert und der Mieter muss für alle mit der Räumungsklage und Delogierung entstandenen Kosten aufkommen. Dabei handelt es sich dann um die Anwalts- und Gerichtskosten sowie auch die Kosten für Einlagerung von Möbeln, die Räumung an sich und ggf. zusätzliche Entschädigungszahlungen.

Wie kann der Mieter auf eine Räumungsklage reagieren?

Damit eine Räumungsklage erfolgreich sein kann oder auch abgewendet werden kann, ist es besonders wichtig, das alle Voraussetzungen erfüllt werden. Hierbei ist besonders auf die Einhaltung vorgeschriebener Fristen zu achten, um eigene Ansprüche nicht zu gefährden oder zu verlieren. Hat der Mieter eine gerichtliche Kündigung des Mietvertrags erhalten und weigert er sich diese anzuerkennen, kann der Vermieter die Räumungsklage einreichen.

Hierbei wird dann das Gericht dem Mieter die Klageschrift zustellen. Dieser kann daraufhin entscheiden, ob er die Kündigung und Räumung nun doch akzeptiert oder ob er diese weiterhin ablehnt und sich bei Gericht dazu verteidigen möchte. Für die Situation, dass er sich gegen die Kündigung und Räumung verteidigen möchte, muss er zur erhaltenen Klageschrift Stellung beziehen. Nimmt er diese Möglichkeit wahr, so hat auch der Vermieter nochmals Gelegenheit darauf zu reagieren. Wenn dabei keine Einigung erreicht werden kann, wird das Gericht hierzu einen Gerichtsprozess eröffnen und dann letztendlich nach dem Verfahren eine Entscheidung treffen.

Wichtige Fristen bei Räumungsklagen

Sowohl für Vermieter als auch für den Mieter sind bei einer Räumungsklage verschiedene Fristen zu beachten, von deren Einhaltung der Erfolg oder Misserfolg einer Räumungsklage durchaus abhängig sein kann.

  • Grundsätzlich muss bei jeder Kündigung, in Abhängigkeit des Kündigungsgrundes, eine Kündigungsfrist eingehalten werden. Diese ergibt sich entweder aus den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes in Österreich, dem ABGB oder auch einer individuellen vertraglichen Vereinbarung.
  • Wurde die gerichtliche Kündigung bestätigt, muss der Vermieter auch eine Frist von vier Wochen eingehalten, bevor er einen Antrag auf Exekution stellen kann.
  • Danach wird die Exekutionsbewilligung dem Mieter durch das Gericht zugestellt und dieser hat wiederum vier Wochen Zeit, um sein Einspruchsrecht wahrzunehmen. Erst danach kann der Räumungstermin ausgeschrieben werden.
  • Ferner kann ein Mieter die Räumung auch noch weiterhin verzögern, indem er bis kurz vor Ablauf seiner Einspruchsfrist noch einen Antrag auf Räumungsaufschub stellt.
  • Hierbei würde ein Gericht z. B. die Räumungsfrist verlängern, wenn der Mieter z. B. minderjährige Kinder im Haushalt betreut oder schwer erkrankt ist.
  • Für den Fall, dass ein Mieter von seinem Einspruchsrecht Gebrauch macht und dadurch das Verfahren verzögert, kann eine Räumungsklage mit anschließender Delogierung durchaus auch über ein Jahr Zeit in Anspruch nehmen.
Was passiert, wenn die Verteidigungsfrist verstreicht?

Wenn Mieter ihre Verteidigungsfristen verstreichen lassen oder z. B. nicht vor Gericht erscheinen, droht ein Versäumnisurteil. Dabei erhält dann der Vermieter zwangsläufig einen Exekutionstitel für die Räumung und diese ist dann auch nicht mehr zu verhindern.

Grundsätzlich muss man damit rechnen, dass ein Klageverfahren zur Räumung 6- 12 Monate andauern kann. Allerdings kann es auch schon nach 2 Monaten in einigen Fällen zu einem Versäumnisurteil kommen, wenn ein Mieter auf die Räumungsklage nicht reagiert hat.

Wie kann man als Mieter eine Räumungsklage abwenden?

Auch als Mieter ist man einer Räumungsklage nicht hilflos ausgeliefert. Für den Fall, dass man z.B. einen Härtefall nachweisen kann oder andere wichtige Gründe anführen kann, hat man durchaus Chancen, eine Räumungsklage erfolgreich abzuwenden.
Hierfür muss man allerdings innerhalb der 4- Wochen-Frist auf die Klageschrift reagieren und zunächst erklären, dass man sich gegen die Räumungsklage verteidigen will. Dabei sollte man seine Verteidigung gegen die Räumungsklage in einer Begründung ausführlich darlegen, um dem Gericht Anhaltspunkte zu liefern, warum eine Räumung im individuellen Fall abgelehnt werden sollte. Hierfür kann man verschiedene Begründungen liefern:

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Tilgung von Mietrückständen

Erfolgte die Kündigung der Wohnung wegen Zahlungsverzugs der Miete, kann man die Räumungsklage auch noch abwenden durch die unverzügliche Zahlung der rückständigen Mietbeträge. Hierbei wird durch Tilgung der Mietrückstände innerhalb von 2 Monaten eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzug unwirksam. Falls man diesen Grund gelten machen möchte, sollte man die entsprechenden Zahlungsbelege in Kopie an Vermieter und Gericht senden.

Den Klagegrund der gerichtlichen Kündigung widerlegen

Wenn man als Mieter die Verteidigungsbereitschaft erklärt hat, bleiben Ihnen weitere 2 Wochen für die Begründung der Verteidigung und Beweise. Nur für den Fall, dass man den Klagegrund nicht widerlegen kann, kommt es im Anschluss zur Räumungsklage. Mögliche Verteidigungsgründe können z.B. sein, dass eine Bank die Überweisung des Mietzinses zu spät in Auftrag gegeben hat oder dass der Arbeitgeber das eigene Gehalt entweder gar nicht oder aber verspätet gezahlt hat. Ferner können in bestimmten Situationen auch Härtefälle geltend gemacht werden. Dies kann z. B dann erfolgreich sein, wenn eine Obdachlosigkeit droht, eine Schwangerschaft besteht, der Mieter schwer erkrankt ist, kleine Kinder zum Haushalt gehören oder aufgrund des sehr hohen Alters des Mieters ein Auszug nicht zumutbar ist.

Wie man die Zwangsräumung vermeiden kann

Auch wenn der Vermieter einen Klageerfolg erzielt, hat man als Mieter noch Möglichkeiten, eine Zwangsräumung zu vermeiden oder ggf. zeitlich hinauszuzögern. Hierbei gilt es zunächst einmal zu prüfen, falls mehrere Mieter für das betreffende Mietobjekt von der Räumung betroffen sind, ob man als Mieter auch explizit erwähnt wurde. Für den Fall, dass z. B. ein Mieter im Räumungsurteil unerwähnt blieb, wird ein Urteil hinfällig und die Räumung kann in diesen Fällen meist abgewendet werden. 

Falls man weiterhin Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Räumungsklage hat, kann man Widerspruch einlegen, wenn es das Gericht zulässt. Außerdem kann man natürlich jederzeit ausziehen und durch die Wohnungsübergabe eine Zwangsräumung vermeiden. Auch kann das Gericht einen Räumungsaufschub gewähren, wenn entweder Obdachlosigkeit droht, besonders, zu berücksichtigende Umstände (z.B. Krankheit) vorliegen oder dem Vermieter durch die Gewährung des Aufschubs keine unverhältnismäßigen Nachteile erwachsen.

Wie kann ein Anwalt beim Abwenden einer Räumungsklage helfen?

Sieht sich ein Mieter mit einer gerichtlichen Kündigung konfrontiert, die er nicht akzeptieren will, ist er gut beraten, die Unterstützung eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht in Anspruch zu nehmen. Dabei kann ein Anwalt für Mietrecht ein wertvoller Helfer sein. Er zunächst die Kündigungsgründe auf ihre Rechtmäßigkeit prüfen und seinen Mandanten bei einer Stellungnahme zur Verteidigung unterstützen. Ferner wird er ihn natürlich auch bei Gericht vertreten, um die Räumungsklage abzuwenden bzw. eine evtl. anstehende Zwangsräumung zu vermeiden. 

Dabei wird ein Anwalt für Mietrecht auch ausarbeiten, welche Begründungen oder auch Angebote die Maßnahmen wirkungsvoll abwenden können und ggf. die Verhandlungen mit der Gegenpartei führen. Für den Fall, dass eine Räumungsklage nicht abgewendet werden kann, so kann er trotzdem noch daran arbeiten, eine anstehende Räumung zu verzögern und seinem Mandanten Zeit für eine neue Orientierung zu verschaffen. Lassen sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Räumungsklage abwenden.

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FAQ: Räumungsklage abwenden

Sind Sie nicht Vermieter, sondern Mieter, kann der Erhalt einer Räumungsklage einen ganz schönen Schrecken einjagen. Doch Sie können sich zur Wehr setzen, indem Sie Widerspruch einlegen. Dann wird das Verfahren eröffnet und ein Gericht prüft, ob die Kündigung durch Ihren Vermieter wirksam ist.

Vor dem Amtsgericht können sich Mieter ohne anwaltliche Hilfe wehren. Bleibt die Post vom Gericht unerwidert oder lässt der beklagte Mieter nur eine einzige der genannten Fristen sausen, „droht die Gefahr eines Versäumnisurteils”. Das gilt auch, wenn der Mieter nicht zur Güteverhandlung geht.

Erst nach Eingang des erforderlichen Gerichtskostenvorschusses wird die Räumungsklage dem betroffenen Mieter durch das Gericht zugestellt. Gleichzeitig wird dem Mieter (Beklagten) eine Frist gesetzt, schriftlich auf die gegen ihn erhobene Klage zu erwidern, sofern er sich gegen die Klage verteidigen will.

Von der gerichtlichen Kündigung bis zum Räumungstermin oder einer etwaigen Zwangsräumung vergehen mehrere Monate. Nachdem das Urteil ergangen ist, muss eine Frist von vier Wochen eingehalten werden. Erst danach kann der Vermieter einen Antrag auf Exekution stellen.

Ein Beitrag der juristischen Redaktion
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