Betriebskosten einklagen – Voraussetzungen, Ablauf & Möglichkeiten

Neben der Miete müssen auch die Betriebskosten gezahlt werden, doch kann man die Betriebskosten einklagen, wenn der Mieter dies nicht tut? Hierbei kommt es oft zum Streitfall zwischen Mieter und Vermieter. Im folgenden Artikel, haben wir für Sie alle wichtigen Aspekte, wie und wann Sie die Betriebskosten einklagen können und was Sie dabei beachten sollten.
Inhaltsverzeichnis

Was sind Betriebskosten?

Ehe wir auf die verschiedenen Möglichkeiten kommen, mit denen Sie die Betriebskosten einklagen können, muss geklärt werden, was Betriebskosten sind und welche Kosten Sie auf den Mieter umlegen können. Denn schon hier können im Vorhinein Fehler auftreten, die im Falle eines Verfahrens sowie dessen Voraussetzungen und Ablauf entscheidend sein können.

Um also die ausständigen Betriebskosten erfolgreich einklagen zu können gilt es die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen und zu wissen, dass das Mietrechtsgesetz grundsätzlich umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten kennt und für deine Klage lediglich die umlagefähigen Betriebskosten eingemahnt werden können.

Rechtliche Grundlage für Betriebskosten

In Österreich regeln grundsätzlich drei Gesetze das Mietrecht, so auch die Betriebskosten und deren Umlagefähigkeit. Dies sind das Mietrechtsgesetz (MRG), das Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht (WGG) und das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Vermieten Sie Wohnungen, die voll umfänglich unter das Mietrechtsgesetz fallen, ist eindeutig geregelt, welche Kosten Sie als Betriebskosten abrechnen dürfen. Welche Wohnungen unter das MRG fallen lesen Sie in unserem Artikel zum Mietrechtsgesetz in Österreich. In einer Wohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung sind die Regeln an das Mietrechtsgesetz angelehnt. Viele Wohnungen fallen allerdings nicht in diese Kategorien. Hier sind die Regelungen über die Betriebskosten im Mietvertrag festgehalten. Sind diese nicht aufgeschlüsselt und schriftlich fixiert, trägt laut §1099 Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) der Vermieter alle Betriebskosten selbst.

Lassen Sie einen spezialisierten Fachanwalt für Mietrecht den Mietvertrag überprüfen, um sicherzugehen, dass alle Klauseln zur Regelung der Betriebskosten gültig und rechtswirksam sind. Die grundsätzlichen Regelungen, welche Kosten zu den Betriebskosten zählen, und welche umlegbar auf den Mieter sind, orientieren sich in der Praxis und in der Rechtsprechung auch bei freien Mietverträgen stark an den Regelungen des Mietrechtsgesetzes.

Umlagefähige Betriebskosten im Überblick

Betriebskosten sind ein Bestandteil der Nebenkosten einer Wohnung oder eines Hauses, die laufend entstehen. Zu diesen Kosten, die nach einem Quadratmeterschlüssel der Wohnungen auf die Mieter verteilt werden, zählen:

  • Kosten für die Kalt-Wasserversorgung und die Entsorgung des Abwassers
  • Eichung und Wartung der Meßeinrichtungen zur Verbrauchsermittlung
  • Kosten für Rauchfangkehrungen und Wartungen
  • Kanalräumung
  • Müllabfuhr
  • Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses
  • Kosten für Betreibung und Wartung des Lifts
  • Versicherungen gegen Feuer -und Leitungswasserschäden, Haftpflichtversicherungen
  • Grundsteuer
  • Hausreinigungskosten
  • Schädlingsbekämpfung
  • Verwaltungskosten
  • Hausbetreuung
Betriebskosten sind keine Nebenkosten!

Betriebskosten werden oft synonym mit Nebenkosten verwendet. Dies ist allerdings nicht zutreffend. Nebenkosten sind solche Ausgaben, die nicht zu den laufenden Kosten gehören. Das sind zum Beispiel Reparaturen. Diese können nicht auf den Mieter umgelagert werden.

Nicht umlagefähige Kosten & Nebenkosten

Nebenkosten, wie Reparaturen am Kamin, dem Stiegenhaus oder die Entsorgung von Bauschutt dürfen nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgeschlagen werden. Auch der Umlage von Reparaturen von Schäden in der Wohnung des Mieters ist Vorsicht geboten. Lesen Sie, wann der Mieter bei Wohnungsschäden zahlen muss in unserem detaillierten Ratgeber zum Thema. Warmwasserversorgung und Heizkosten werden zumeist, wie beim Strom, individuell für die einzelne Wohnung gemessen und abgerechnet. Dies muss aber nicht unbedingt sein, Auch hier kann der Quadratmeterschlüssel gelten. Dabei fühlen sich aber viele Mieter zu Unrecht behandelt, weil sie übermäßigen Gebrauch anderer Mieter mit bezahlen müssen. Es empfiehlt sich also, die Mietergemeinschaft darüber abstimmen zu lassen, ob individuelle Messeinrichtungen für Warmwasser und Heizung eingebaut werden sollen. So ist ein großer Streitpunkt aus dem Weg geräumt, und Sie minimieren das Risiko, dass Sie vielleicht die Betriebskosten einklagen müssen. Unzulässige Posten in der Betriebskostenabrechnung sind:

  • Strom für die Mietwohnung
  • Heiz- und Warmwasserkosten (es sei denn, es ist gemeinschaftlich eine andere Regelung getroffen worden)
  • Kosten für die Behebung von Schäden am Kamin oder an der Therme
  • Behebung von Rohrbrüchen
  • Gebühren für den Anschluss an öffentliche Versorgungseinrichtungen
  • einzelne Teile der Verwaltungskosten, zum Beispiel Zinsen, Telefongebühren oder Bankspesen
  • Reparaturkosten für die allgemeinen Teile des Hauses wie Stiegenlicht oder Lift
  • Entsorgung von Bauschutt oder Sperrmüll, der von einem Mieter verursacht wurde
  • Rechtsanwaltskosten
  • Mietzinsrückstände
Sonderregelung für Vollwartungsverträge

Wenn Sie als Vermieter einen Vollwartungsvertrag für den Lift abgeschlossen haben, dürfen Sie nur einen Teil der Kosten dafür auf die Mieter umlegen. Informieren Sie sich bei einem Anwalt für Mietrecht, wie hoch der Anteil sein darf und wie diese Kosten für den Mieter nachvollziehbar ausgegeben werden können.

Was tun, wenn der Mieter die Betriebskosten nicht zahlt?

Sie haben alles richtig gemacht? Die Betriebskostenabrechnung ist lückenlos, aber Ihr Mieter zahlt einfach nicht? Dann haben Sie mehrere Möglichkeiten, an Ihr Geld zu kommen. Ehe Sie die Betriebskosten einklagen, empfehlen wir, eine Mahnung an den Mieter zu schicken, am besten per Einschreiben, und um die Zahlung der ausstehenden Betriebskosten zu bitten. Auch die Einigung außerhalb des Gerichtes, zum Beispiel über eine Ratenzahlung oder die Begleichung mit dem 13. Monatsgehalt ist eine Möglichkeit. Fruchten jegliche Gespräche und Bitten nicht, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als die Betriebskosten einzuklagen. Wie Sie dabei vorgehen, und wann es möglich ist, dem Mieter die Wohnung zu kündigen, erläutern wir nun.

Betriebskosten einklagen mit der gerichtlichen Mahnklage

Eine Mahnklage können Sie als Vermieter auch ohne einen Anwalt einbringen. Dafür bekommen Sie beim Bezirksgericht ein Formular, welches Sie ausfüllen und abgeben. Das Bezirksgericht erlässt dann einen Zahlungsbefehl an Ihren Mieter. Dieser kann innerhalb einer Frist von vier Wochen Einspruch gegen die Klage erheben. Wenn der Mieter keinen Einspruch erhebt, ist Ihre Klage rechtskräftig und vollstreckbar. Die Verjährungsfrist eines gerichtlichen Mahn- und Vollstreckungsbescheides beträgt 30 Jahre. Solange haben Sie Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Betriebskosten.

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Wann kann der Vermieter dem Mieter die Wohnung kündigen?

Zahlt ein Mieter die Betriebskosten nicht, denkt so mancher Vermieter vielleicht gleich an eine fristlose Kündigung. Doch hier müssen Sie zwischen Ihrem Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten durch die Betriebskostenabrechnung und Vorauszahlung der Betriebskosten im Rahmen der monatlichen Miete unterscheiden.

Betriebskostennachzahlung

Die Betriebskostennachzahlung ist kein regulärer Bestandteil der Miete, sondern eine einmalige Forderung durch den Vermieter. Diese muss er zunächst fristgerecht beibringen. In der Regel ist der Stichtag dafür der 30. Juni des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres. Die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2019 müssen Sie also bis zum 30. Juni 2020 an den Mieter schicken. Versäumen Sie dies, haben Sie keinerlei Ansprüche auf Nachzahlung der entstandenen Betriebskosten. Sie haben die Möglichkeit, noch bis zum 31. Dezember berechtigte Nachforderungen anzubringen. Natürlich müssen auch diese, wie die gesamte Betriebskostenabrechnung, hinlänglich mit Belegen nachvollziehbar sein. Der Mieter hat 12 Monate Zeit, Einwände gegen die Abrechnung vorzubringen. Bei genossenschaftlichen Wohnungen sind es nur sechs Monate. Aus dieser einmaligen Forderung leitet sich kein automatischer Grund für eine fristlose Kündigung ab. Es bleibt Ihnen nur die Mahnklage über das Gericht, um an Ihr Geld zu kommen.

Sonderkündigungsrecht für Vermieter

Übersteigt die ausstehende Nachzahlung der Betriebskosten den Wert von zwei Brutto-Monatsmieten, so erhält der Vermieter die rechtliche Möglichkeit, eine fristlose Kündigung der Wohnung auszusprechen.

Betriebskostenvorauszahlung

Anders sieht es aus, wenn der Mieter die Betriebskosten im Rahmen der Zahlung des monatlichen Mietzinses ganz oder teilweise unterlässt. Hierbei kann er durchaus einen qualifizierten Mietrückstand aufbauen, der dann einen Grund für eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter darstellt. Zu prüfen ist dabei aber unbedingt, ob der Mieter aufgrund einer berechtigten Mietminderung nicht den vollen Betrag der monatlichen Miete zahlt.

Die Einleitung eines Zahlungs- und Räumungsverfahrens

Der letzte Schritt, um an Ihr Geld zu gelangen, ist die Einleitung einer Zahlungs- und Räumungsklage. Diese setzt allerdings die fristlose Kündigung voraus. Weiters ist es notwendig, dass der Mieter auch zwei Monate nach der Offenbarung der Räumungsklage die Schulden noch nicht gezahlt hat. Die Kosten für eine Räumungsklage entstehen erst einmal für Sie als Vermieter, können aber fast gänzlich auf den Mieter umgelegt werden, Sie sehen, dass einerseits die Abrechnung und Umlegung der Betriebskosten, und andererseits auch die Durchsetzung Ihrer Ansprüche als Vermieter nicht ganz so einfach ist, Hinzu kommt, dass der Mieter eine sehr lange Frist zum Einwand gegen die veranschlagten Betriebskostennachzahlungen hat. Lassen Sie sich von einem qualifizierten Fachanwalt für Mietrecht beraten. Er hilft Ihnen durch den Dschungel des österreichischen Mietrechts und verhilft Ihnen zu Ihrem Recht!

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Betriebskosten einklagen helfen ?

Kommt es zu nachhaltigen Streitigkeiten über die Betriebskosten zwischen Vermieter und Mieter, ist ein Anwalt für Mietrecht ein guter Partner, um die Problematik zu lösen. Dabei kann er zunächst einmal den Mietvertrag überprüfen, um sicherzugehen, dass all Ihre Klauseln zur Regelung der Betriebskosten gültig und rechtswirksam sind. Für den Fall, dass eine Abrechnung korrekt erfolgt ist, kann eine Anwalt für Mietrecht den Vermieter bei der Abmahnung und Zahlungsaufforderung des Mieters durch geeignete Schreiben unterstützen. Falls dies erfolglos bleibt, kann er den Forderungen des Vermieters durch eine Mahnklage mit Zahlungsaufforderung unterstützen und im Falle eines Einspruchs ferner eine außerordentliche Kündigung mit anschließender Zahlungs- und Räumungsklage einleiten. 

Ferner kann ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch für einen Mieter tätig werden, der die Zahlung einer ungerechtfertigten Betriebskostenabrechnung verweigert. Hierbei kann er ihm helfen, die ungerechtfertigt abgerechneten Positionen der Betriebskostenabrechnung aufzuzeigen und die Einforderung einer korrigierten Abrechnung einzufordern. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu allen Themen rund um das Betriebskosten einklagen.

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FAQ: Betriebskosten einklagen

Um die Betriebskosten einklagen zu können, ist es wichtig, dass sich der Vermieter an die Fristen hält. Damit ein Vermieter seine Ansprüche nicht verliert, muss dem Mieter die Betriebskostenabrechnung bis zum 30. Juni des Folgejahres vorliegen.
Die Fristen für Mieter beginnen mit dem Erhalt der Betribeskostenabrechnung. Von diesem Zeitpunkt an hat auch dieser 12 Monate Zeit, die Rechnung selbst oder von einem Experten prüfen zu lassen.
Ein Beitrag der juristischen Redaktion
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