Wohnungsschäden – wann muss der Mieter zahlen?

Nicht nur beim Auszug aus einer Mietwohnung, auch wenn ein Schaden in der Wohnung entstanden ist, stellt sich oft die Frage, wann muss der Mieter für den Schaden zahlen und wann zahlt der Vermieter? Eine Frage, auf die es nicht immer eine eindeutige Antwort gibt. Wir wollen Ihnen einen Überblick über die gängigsten Wohnungsschäden geben und aufklären, wann der Mieter zahlen muss.
Inhaltsverzeichnis

Pflichten und Rechte von Vermieter und Mieter

Mit der Unterzeichnung eines Mietvertrages gehen beide Seiten, Mieter und Vermieter verschiedene Verpflichtungen ein. Doch beide Parteien haben auch Rechte, auf die sie sich im Streitfall berufen können. So kann der Vermieter eine eigene Hausordnung aufstellen, unter bestimmten Voraussetzungen den Mietzins erhöhen, dem Mieter kündigen und natürlich den Mietzins einnehmen, zu dem der Mieter verpflichtet ist, ihn zu zahlen. Die Pflichten der beiden Vertragspartner wollen wir Ihnen kurz vorstellen, denn sie sind häufig die Grundlage bei der Entscheidung, wann der Mieter bei Wohnungsschäden zahlen muss und wann der Vermieter.

Beachten Sie bitte!

Dass wir uns in unseren Ausführungen auf Mietwohnungen beziehen, die dem Mietrechtsgesetz voll unterliegen. Wohnen Sie in einem Neubau oder einem gemieteten Ein- oder Zweifamilienhaus leben, können andere Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen worden sein. Achten Sie daher vor Vertragsabschluss genau auf die Klauseln im Vertrag und lassen Sie den Mietvertrag von einem Fachanwalt prüfen.

Pflichten des Vermieters

Für den Vermieter einer Wohnung gelten einige Pflichten. Dazu gehört beispielsweise die Übergabe der Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand und auch der Erhaltung dieses Zustandes. Die Erhaltungspflicht des Vermieters betrifft dabei allgemeine Teile des Hauses.

  • Dach
  • Außenfenster
  • Mauern
  • Fassade
  • Außentüren
  • Stiegenhaus
  • diverse Leitungen
  • Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Waschküche, Zentralheizung und Garten

Im Falle eines größeren Schadens umfasst diese Erhaltungspflicht auch Mietgegenstände. Dies kann zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch, Schimmel oder beschädigten Leitungen so sein. Im Laufe des Artikels gehen wir auf die einzelnen Schäden beispielhaft ein. Zur Erhaltungspflicht des Vermieters gehören auch die Erfüllung von Verwaltungsvorschriften und Energiesparmaßnahmen. Wenn das Haus durch einen außergewöhnlichen Zufall (Feuer, Überschwemmung) nicht mehr gebrauchsfähig wird, ist der Vermieter allerdings nicht verpflichtet, das Haus wiederherzustellen. Aus der Erhaltungspflicht ergeben sich zusammengefasst folgende Bereiche, für die der Vermieter zuständig ist:

  • Wohnungsübergabe in einem ortsüblichen, gebrauchsfähigen Zustand
  • Erhaltung allgemeiner Teile des Hauses und bei größeren Schäden auch von Mietgegenständen
    Erhaltung und Reparatur von mit vermieteten Gegenständen (Heiztherme, Wasserboiler)
  • Reparaturen zur Behebung allgemeiner Schäden des Hauses und zur Gesunderhaltung der Mieter

Pflichten des Mieters

Doch nicht nur der Vermieter, auch der Mieter bekommt mit der Unterzeichnung des Mietvertrages Pflichten auferlegt. Neben dem sorgfältigen Umgang mit dem Mietgegenstand, muss auch der Mieter einigen Erhaltungspflichten nachkommen. Diese liegen nämlich nicht nur beim Vermieter. Hier eine Auflistung der gebräuchlichsten Pflichten des Mieters einer Wohnung:

  • Wartung der Therme
  • Duldung von Neuanschaffungen des Mietgegenstandes, beispielsweise eines Dachausbaus
  • Wartung und Instandhaltung von Heizung und Sanitäranlagen, teilweise auch Leitungen wie Wasser, Gas- und Elektro
  • Gewährung des Zuganges zur Wohnung, wenn der Vermieter einen triftigen Grund angibt

Wartungspflicht des Mieters an Einrichtung und Mobiliar

Vor allem bei der Wartungspflicht für Thermen, Leitungen und sanitäre Einrichtungen kommen immer wieder Fragen auf. Was versteht man unter Wartung in diesem Zusammenhang? Keine Angst, Sie müssen kein Installateur, Elektriker oder Sanitärfachmann sein, um dieser Pflicht nachzukommen. Hier geht es vordergründig darum, dass Sie die Einrichtungen und das mietgemietete Mobiliar wie Geschirrspüler oder Herd regelmäßig pflegen. Heizkörper entlüften, Siphon reinigen, Armaturen entkalken, Silikonfugen erneuern, Kontrolle der Funktionstüchtigkeit und Dichtheit von wasserführenden Geräten wie Waschmaschine und Spülmaschine sowie die Gastherme jährlich inspizieren lassen, sind die typischen Arbeiten, die dabei gemeint sind.

Bei welchen Schäden muss der Mieter zahlen?

Bei der Übergabe der Wohnung nach Kündigung des Mietverhältnisses wird der Vermieter darauf achten, ob die Wohnung in einem sachgemäßen Zustand ist. Haben Sie Ihre Pflichten vernachlässigt und sind dadurch Schäden an der Wohnung entstanden, kann der Vermieter von Ihnen verlangen, dass Sie dafür bezahlen. Das klingt nach viel, worum man sich als Mieter kümmern muss, und einiges davon führt immer wieder zu Unstimmigkeiten, Fehlinterpretationen und gar Streitigkeiten. Daher wollen wir im Folgenden die häufigsten Fälle näher beleuchten und klären bei welchen Wohnungsschäden der Mieter zahlen muss.

Wann muss der Mieter bei Schäden in der Wohnung zahlen?

Grundsätzlich sind Sie als Mieter also zur Wartung und dem sorgsamen Umgang mit dem Mietgegenstand und der mitangemieteten Objekte verpflichtet. Kommt es zu einem Schaden, wird geprüft, ob er durch sorgsame Wartung vermeidbar gewesen wäre. Das ist nicht nur während des Mietverhältnisses, sondern vor allem auch bei Auszug von großer Wichtigkeit. Nicht selten geht es nämlich darum, ob der Vermieter die Kaution einbehalten darf oder nicht. Haben Sie Ihre Pflichten immer sorgsam erfüllt, müssen Sie fast nie für Schäden in der Wohnung aufkommen. Hierbei ist immer wichtig, ob Sie den Schaden verschuldet haben., sei es mutwillig oder durch Fahrlässigkeit.

Welche Wohnungsschäden muss der Mieter nicht zahlen?

Für welche Schäden man als Mieter nicht zahlen muss, ist vor allem beim Auszug ein großes Thema. Hat man ein paar Bilder aufgehängt und sind deswegen Löcher in der Wand, muss man für die Instandsetzung nicht aufkommen. Dies zählt zur normalen Abnützung der Wohnung. Auch weitere Mängel, die im Laufe der Zeit auftreten, müssen vom Mieter nicht behoben werden. Das sind vor allem:

  • vergraute, ausgebleichte Wände
  • kleine Kratzer im Bodenbelag wie Parkett und Laminat
  • wenige Flecken im Teppich
  • Fensterrahmen und Türen, die leicht verzogen, vergilbt oder abgewetzt sind

Ein häufiges Streitthema ist das Ausmalen der Wohnung bei Auszug. Auch dies muss der Mieter nicht selbst tun oder dafür zahlen, selbst wenn im Mietvertrag eine Ausmalpflicht enthalten ist. Lesen Sie dazu unseren detaillierten Ratgeber.

Für welche Schäden muss der Vermieter zahlen?

Alle Schäden, die während Ihrer Mietzeit im allgemeinen Teil des Hauses auftreten, muss der Vermieter reparieren und zahlen. Dazu gehören Bereiche wie das Stiegenhaus, der Lift, auch die Garage, der Hauseingang oder auch der Wasch- und Fahrradkeller. Solche Schäden sind schon im Mietzins berücksichtigt und somit einkalkuliert. Sie als Mieter sind nur in der Zahlungspflicht, wenn Sie den Schaden verursacht haben. Ob mutwillig oder aus Versehen, ist dabei nicht von Belang. Im Folgenden gehen wir auf vier typische Fälle von Wohnungsschäden ein, bei denen manchmal nicht ganz klar ist, wer dafür zahlen muss.

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Geschirrspüler kaputt- wer muss den Schaden zahlen?

Oftmals stellt der Vermieter eine Einbauküche mit Geräten wie den Geschirrspüler und dem Backofen. Viele Mieter denken, dass Schäden an den mitgemieteten Geräten durch den Vermieter behoben und bezahlt werden müssen, da er sie ja zur Verfügung gestellt hat. Allerdings ist diese Annahme falsch. Den Grund dafür, dass diese Wohnungsschäden der Mieter zahlen muss, liegt in den allgemeinen Regeln für Schäden im inneren der Wohnung, die wir oben beschrieben haben. Nach diesen ist der Vermieter nur verpflichtet, die Reparatur durchzuführen und die Kosten dafür zu tragen, wenn ein ernster Schaden für die Substanz des Gebäudes oder eine bedeutsame Gesundheitsgefährdung vorliegt.

Fenster undicht – wer muss zahlen?

Für undichte und kaputte Fenster hingegen ist der Vermieter zuständig, denn Außenfenster gehören zum allgemeinen Teil des Hauses. Nur bei Innenfenstern muss sich der Mieter um die Instandhaltung und Reparatur kümmern. Bei Verbundfenstern zahlt in jedem Fall der Vermieter, auch wenn die Wohnung nicht im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes liegt

Schimmel in der Wohnung -und nun?

Es ist gar nicht so selten, dass Schimmel in der Wohnung auftritt. Man vermutet, dass bei diesen Wohnungsschäden der Mieter zahlen muss, doch das ist nicht richtig. Viele Vermieter versuchen, den Grund für den Schimmel wegen falschem Lüftungsverhalten auf den Mieter zu schieben. Doch das Oberlandesgericht hat entschieden, dass der Mieter bei normalen Wohn- und Lüftungsverhältnissen nicht schuld ist. Schimmel greift die Bausubstanz an und stellt ein Gesundheitsrisiko dar. Daher ist der Vermieter verpflichtet, dagegen vorzugehen – und auch die Kosten für die Beseitigung des Schimmels zu tragen.

Rohrbruch in der Mietwohnung und Wasserschaden

Bei einem Wasserschaden in der Wohnung muss der Mieter nicht zahlen, wenn er diesen nicht selbst verschuldet hat. Das trifft zum Beispiel bei einem Rohrbruch zu. Haben Sie aber vergessen, den Wasserhahn zuzudrehen oder haben Sie Ihre Waschmaschine oder Rohre selbst repariert, die dann zum Wasserschaden geführt haben, tragen Sie die Kosten. Vor allem bei solchen Wohnungsschäden ist es von Vorteil, wenn Sie eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben. Denn diese springt im Zweifelsfall ein und übernimmt die oft recht hohen Kosten bei solchen Missgeschicken.

Die Therme – wer muss Wartung und Erhaltung zahlen?

Ein Sonderfall in den Pflichten von Vermieter und Mieter ist die Therme, oft eine Gastherme, zur Warmwasserbereitung. Sie sind als Mieter verpflichtet, die Therme regelmäßig warten zu lassen. Der Vermieter hingegen hat bei der Therme die Erhaltungspflicht, auch wenn Sie im Innern der Wohnung liegt. Dies ist eine Ausnahme der allgemeinen Regel, dass Sie als Mieter für alles Innere und der Vermieter für alles Allgemeine und Äußere zuständig ist. Es ist aber wichtig zu wissen, was genau man unter Wartung und Erhaltung der Therme versteht.

Was ist die Thermenwartung?

Bei der Thermenwartung wird die Funktionstüchtigkeit der Therme geprüft. Zusätzlich ergreift der Installateur Maßnahmen, um diese auch weiter zu gewährleisten. Die Thermenwartung ist in Österreich Pflicht. Lassen Sie die Gasgeräte nicht überprüfen, droht nicht nur kaltes Wasser, eine aufwendige Reparatur und Ärger mit dem Vermieter. Sie müssen auch mit einer Geldstrafe bis zu 7.300 Euro rechnen. Folgende Tätigkeiten werden bei einer Wartung der Therme durchgeführt:
  • Prüfung der Funktion
  • Reinigung des Wärmetauschers und des Brenners
  • Überprüfung der Einstellungen der Therme und gegebenenfalls die Optimierung
  • Messung der Abgaswerte
  • Check des Ausdehnungsgefäßes
  • Tausch von Verschleißteilen
Die Kosten für die Wartung der Therme tragen Sie als Mieter. Auch kleinere Reparaturen an der Therme, wie der Austausch von Dichtungen, gehen auf die Rechnung des Mieters. Die Therme muss einmal pro Jahr gewartet werden. Bei manchen Anbietern ist es auch nur in jedem zweiten Jahr notwendig. Im Durchschnitt kostet die Thermenwartung 100 Euro.
Belege aufbewahren!

Bewahren Sie alle Belege der Wartungen auf, damit Sie dem Vermieter nachweisen können, dass Sie Ihrer Wartungspflicht nachgekommen sind.

Was gehört zur Thermenerhaltung?

Muss die Therme, oder auch andere Wärmebereitungsgeräte, repariert oder ausgetauscht werden, dann zahlt dafür der Vermieter. Dabei ist es irrelevant, ob der Vermieter derlei Kosten bei der Berechnung des Mietzinses mit einbezogen hat oder nicht. Klauseln in individuellen Verträgen, durch die der Vermieter von seiner Erhaltungspflicht der Therme freigesprochen wird und diese an den Mieter überträgt, sind gesetzeswidrig. Wichtig hierbei ist aber wieder: Die Erhaltungspflicht des Vermieters gilt nur in Wohnungen, die voll unter das Mietrechtsgesetz (MRG) oder das Wohngemeinnützigkeitsrecht (WGG) fallen.
Neue Regelung seit 2015

Die Mietrechtsnovelle, die die Thermenwartung- und -erhaltung neu regelt, ist seit 2015 gültig. Das heißt, dass Klauseln in Mietverträgen, in denen die Reparatur- und Neuanschaffungskosten für die Thermen an den Mieter übertragen worden sind, nicht mehr gültig sind. Sie können sich auf die Neuregelung rückwirkend berufen und die Zahlung verweigern.

Es zahlt also der Vermieter eine neue Therme oder die Reparatur der alten. Allerdings gibt es auch hier eine Ausnahme. Wenn Sie als Mieter die Therme nachträglich haben einbauen lassen, ist sie kein Bestandteil der Mietsache. Daher müssen Sie dann als Mieter nicht nur für die Wartung, sondern auch die Erhaltung die Kosten tragen.

Wohnungsschäden – darf ich eine Mietminderung vornehmen?

Grundsätzlich dürfen Sie ab dem Moment, ab dem für Sie eine Gebrauchsbeeinträchtigung entsteht, eine Mietminderung vornehmen. Dabei sollten Sie aber vorsichtig vorgehen. Jede Mietminderung kann in einem gerichtlichen Verfahren enden. Es ist dabei egal, ob Ihre Mietzinsminderung gerechtfertigt war oder nicht. Der Mietzins kann bis zu 100 Prozent gemindert werden. Tipps zur Mietminderung:

  • Informieren Sie den Vermieter umgehend über den Schaden und fordern Sie eine Reparatur oder den Austausch.
  • Teilen Sie dem Vermieter schriftlich (am besten per Einschreiben) mit, dass Sie den Mietzins mindern werden, warum und ab wann.
  • Zahlen Sie nicht einfach weniger oder gar keinen Mietzins mehr, sondern teilen Sie dem Vermieter mit, dass die Zahlung der monatlichen vollen Miete unter Vorbehalt geschieht.

In welchen Fällen Sie die Miete mindern können, in welcher Höhe und wie Sie dabei genau vorgehen, erläutern wir in unseren detaillierten Ratgebern zur Mietminderung und dem Ablauf einer Mietminderung.

Kann ich mich gegen Wohnungsschäden versichern?

Um sich vor hohen Kosten bei Wohnungsschäden zu schützen, empfiehlt es sich, eine Versicherung gegen Mietsachschäden abzuschließen. Diese Möglichkeit haben Sie in der privaten Haftpflichtversicherung. Alte Haushaltsversicherungen haben oft zwar eine private Haftpflichtversicherung inklusive, aber in den seltensten Fällen sind auch Mietsachschäden abgedeckt.

Was sind Mietsachschäden?

Mietsachschäden sind Schäden, die an einer Mietwohnung oder auch kurzfristig angemieteten Objekten wie Ferienhäusern oder Ferienwohnungen entstehen. Dabei ist aber wichtig zu wissen, dass sich Mietsachschäden auch wirklich nur auf die Räumlichkeiten beziehen bzw. Objekte, die fest mit den Räumen verbunden sind. Dazu zählen zum Beispiel die Badewanne, das Waschbecken, die Toilette, fest verlegte Teppichböden, Parkettböden, Wände, Einbauschränke. 

Nicht versichert ist jegliches Inventar, elektrische Einbauten und Glasschäden. Für Glasschäden können Sie aber in der Haushaltsversicherung eine zusätzliche Vereinbarung treffen. Auch gegen eine gewöhnliche Abnützung kann man sich mit der privaten Haftpflichtversicherung nicht versichern. Nicht versichert sind ebenso vorsätzlich herbeigeführte Wohnungsschäden, die der Mieter zahlen muss. Die Schäden müssen versehentlich herbeigeführt worden sein, etwa durch ein Missgeschick oder eine Unachtsamkeit.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei Wohnungsschäden helfen ?

Gerade bei Wohnungsschäden kommt es oftmals zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Hierbei ist meist ein klares Verständnis dafür, wer für die Beseitigung eines Schadens verantwortlich ist und dafür auch aufkommen muss, strittig. Gerade bei dauerhaften Schäden, die eine deutliche Gebrauchseinschränkung der Mietsache für den Mieter darstellen, kann es durchaus sinnvoll sein, die Beratung bei bei einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu suchen. 

Dabei kann ein Anwalt im Einzelfall klären, ob der Schaden durch den Mieter zu beseitigen ist oder eben eine klare Vermietersache ist. Hierbei kann er seinem Mandanten dann eine geeignete Vorgehensweise vorschlagen und ggf. auch durch ein anwaltliches Schreiben den Vermieter zur Instandsetzung auffordern, Für den Fall, dass hierbei keine Lösung zu finden ist, kann ein Anwalt für Mietrecht auch zur Mietminderung beraten oder eben eine gerichtliche Klärung in die Wege leiten. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Wohnungsschäden.

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FAQ: Wohnungsschäden

Müssen Mieter für alle Schäden in der Wohnung aufkommen? Nein, ein Mieter muss nur für jene Schäden bezahlen, die über das übliche Maß an Abnutzung durch das Wohnen hinausreichen. Eine abgenutzte Küche, vergilbte Tapeten, defekte Jalousien oder abgewetzte Türstöcke gehören zum Beispiel nicht dazu.
Mieter müssen für selbstverschuldetete Beschädigungen in der Wohnung aufkommen. Wenn der Mieter einen Schaden an der vermieteten Sache verursacht hat, muss er diesen ersetzen. Wenn er also beim Auszug mit seinem Schrank die Eingangstür beschädigt, Farbe auf dem Teppichboden ausläuft.
Die Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst die allgemeinen Teile des Hauses (zB Dach, Fassade, Mauern, Außenfenster, Außentüren, Stiegenhaus, Hausbesorger-Dienstwohnung, Leitungen). Außerdem unterliegen auch die Mietgegenstände der Erhaltungspflicht des Vermieters, wenn ein ernster Schaden oder eine Gesundheitsgefährdung vorliegt (zB Wasserrohrbruch, Schimmelpilz an den Wänden, undichte bzw. lebensgefährliche Leitungen). Die Gemeinschaftsanlagen (Zentralheizung, Lift, Sauna, Garten, Waschküche etc.), ebenso die Erfüllung (neuer) Verwaltungsvorschriften (zB Kanalanschluss) und Energiesparmaßnahmen (zB Wärmeschutzfenster) liegen auch in der Zuständigkeit des Vermieters.
Die Vermieter versuchen meist die Ursache für Schimmel im falschen Lüftungsverhalten der Mieter zu sehen. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat jedoch entschieden, dass den Mieter bei normalem Wohn und Lüftverhalten keine Schuld trifft.
Ein Beitrag der juristischen Redaktion
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