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Betriebskosten § Grundlagen & Abrechnung

Neben der Hauptmiete muss ein Mieter auch regelmäßig Betriebskosten für seine Wohnung bezahlen. Dabei werden diese zumeist als monatliche Pauschale zusätzlich zum Hauptmietzins geleistet und dann nach Abschluss des Kalenderjahres abgerechnet. In diesem Beitrag wollen Wir Ihnen darstellen, was genau Betriebskosten einer Wohnung sind, wie sich diese zusammensetzen und welche rechtlichen Rahmenbedingungen für ihre Berechnung und auch Abrechnung mit dem Mieter gelten.
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtliche Grundlagen für Betriebskosten

Die rechtlichen Regelungen zu den Betriebskosten einer Wohnung werden durch das Mietrechtsgesetz (MRG), das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) oder das Heizungsabrechnungsgesetz (HeizKG) geregelt und sie beschreiben die Hausbetriebskosten, die neben der Nettomiete gezahlt werden müssen, ausführlich. Dabei ist der gesamte Katalog der Hausbetriebskosten Ausgaben gesetzlich fixiert und bestimmt, welche Kosten anteilig auf Mieter eines Hauses als Betriebskosten übertragen werden dürfen. Hingegen zeigen die Gesetze auch auf, dass alle Kosten, die nicht in ihrem Betriebskostenkatalog enthalten sind, nicht an den Mieter weiterverrechnet werden dürfen. Generell werden nach dem WGG und dem MRG folgende Kosten zu den Betriebskosten gezählt:

  • Kaltwasser und Abwasser
  • Wasserdichtheitsprüfung sowie Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser, wenn es so vereinbart ist.
  • Kanalräumung, Müllabfuhr, Entrümpelungen von herrenlosem Gut sowie Kehrgebühren (Rauchfangkehrung)
  • Schädlingsbekämpfung
  • Versicherungsprämien für Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung und Leitungswasserschaden
  • Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschaden, wenn über die Hälfte der Mieter der Umlage zugestimmt hat
  • Verwaltungsgebühren für die Hausverwaltung
  • Kosten für die Hausreinigung inkl. Schneeräumung
  • öffentliche Abgaben für die Immobilie
  • Sowie alle laufenden Betriebskosten für die Gemeinschaftsanlagen wie z. B. für den Lift, die Heizung, den Spielplatz, das Schwimmbad, die Sauna, die Waschküche, die Grünanlagen, die Gemeinschaftsräume etc. Hierbei dann alle Kosten wie z. B. Strom, Service, Wartung, Energiekosten, Rasenmähen etc.

Abrechnung und Prüfung der Betriebskosten

Normalerweise werden die Betriebskosten als Pauschale auf einer monatlichen Basis abgerechnet. Hier zahlt dann jeder Mieter, in Abhängigkeit von der Größe seiner Wohnung, einen entsprechenden Anteil an den Betriebsausgaben eines Hauses. Grundsätzlich bestimmt sich dabei die Höhe der Betriebskostenpauschale nach dem eigenen Anteil und den gesamten Ausgaben für die Betriebskosten des Hauses aus dem Vorjahr plus einer maximalen Erhöhung von 10 %. Generell dürfen die Betriebskosten also auch nur einmal pro Jahr erhöht werden.

Für den Fall, dass das MRG beziehungsweise das WGG auf den Mietvertrag anwendbar ist, muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Kalenderjahr bis zum 30. Juni des Folgejahres legen. Hierbei ist es zunächst ausreichend, wenn alle zu verrechnenden Posten in einer Aufstellung zusammengefasst sind. Dabei hat der Vermieter noch bis zum Ende des Jahres Zeit, seine Abrechnung zu korrigieren. Ist diese Frist jedoch abgelaufen, so kann der Vermieter keine weiteren Kosten geltend machen. Hingegen gelten bei einem Mietvertrag, der nach den Regeln des ABGB funktioniert, wiederum die individuellen Vereinbarungen aus dem Mietvertrag.

Berechnungsbeispiel
Berechnungsbeispiel
Wenn eine Mietwohnung in einem Haus z. B. 100 Quadratmeter Wohnfläche hat und das Haus selbst eine Gesamtfläche von 1.000 Quadratmetern, kann der Vermieter dem Mieter zehn Prozent der Betriebskosten in Rechnung stellen. Hierbei gilt dieses Prinzip auch dann, wenn auf einem Grundstück mehrere Häuser desselben Vermieters stehen. Dabei werden dann die Betriebskosten anteilig zur Gesamtwohnfläche aller Häuser abgerechnet.

Überprüfung der Betriebskosten­abrechnung durch den Mieter

Eine Betriebskostenabrechnung ist oft trotz sorgfältiger Aufbereitung durch den Vermieters für den Mieter nicht immer leicht nachzuvollziehen. Allerdings ist dies ein wichtiges Merkmal der Abrechnung – sie muss nachvollziehbar sein. Dabei sollten aus einer Betriebskostenabrechnung immer die einzelnen Positionen und der Verteilerschlüssel hervorgehen. Für den Fall, dass ein Mieter Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung hat, kann er eine Belegeinsicht beim Vermieter einfordern oder bei einer Schlichtungsstelle eine Überprüfung beantragen. Dies gilt für alle Mietwohnungen, unabhängig, davon welche Gesetze auf das Mietverhältnis anwendbar sind.

Eine Belegeinsicht einfordern kann ein Mieter bis zu einem halben Jahr nachdem er die Betriebskostenabrechnung erhalten hat. Ferner kann er Einspruch einlegen sowohl nach dem MRG als auch ABGB rückwirkend für drei Jahre. Allerdings hat ein Mieter für eine Wohnung, für die das WGG oder HeizKG gilt, nur sechs Monate Zeit. Ist in diesem Fall der Einspruch berechtigt, hat er wiederum drei Jahre Zeit für die Rückforderung der falsch berechneten Beträge.

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Nachzahlungen und Guthaben aus der Betriebskosten­abrechnung

Differenzen aus der Betriebskostenabrechnung und den pauschalen Zahlungen werden als Nachzahlung oder Guthaben zum übernächsten Zinstermin fällig. Für den Fall also, dass man eine Betriebskostenabrechnung im April erhält, so muss eine Nachzahlung oder ein Guthaben mit der Juni Miete ausgeglichen werden. Bei ABGB geregelten Mietverträgen muss auch hier auf die individuelle Vereinbarung im Mietvertrag abgestellt werden.

Bei einem Mieterwechsel während einer Abrechnungsperiode muss der zum derjenige Mieter, der im Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachzahlung bzw. des Guthabens (also zum zweiten Zinstermin nach Rechnungslegung) Mieter einer Wohnung ist, die Nachzahlungleisten bzw. das Guthaben bekommen, auch für den Fall, dass er nicht während des ganzen Abrechnungsjahres in der Wohnung gelebt hat.

Bei ABGB unterliegenden Mietwohnungen ist die Vereinbarung im Mietvertrag relevant, um beurteilen zu können, wer eine Nachzahlung leisten muss. Für den Fall, dass nicht explizit vereinbart wurde, dass die Verrechnung nach MRG erfolgt bzw. immer derjenige, der im Zeitpunkt der Fälligkeit Hauptmieter der Wohnung ist, dann muss eine Schlussabrechnung nach Auszug des Mieters zu erstellen. Mieter können bis zu 3 Jahre rückwirkend Einspruch gegen Betriebskostenabrechnungen einlegen und anteilige Kosten zurückverlangen.

Infografik
Was muss man als Mieter bei den Betriebskosten beachten?

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei den Betriebskosten helfen?

Hat ein Mieter Zweifel an der Richtigkeit seiner Betriebskostenabrechnung, so kann ein Gang zu einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht sinnvoll sein. Dabei kann dieser anhand einer erstellten Betriebskostenabrechnung zunächst prüfen, ob diese formal korrekt erstellt wurde und auch überschlagsmäßig bereits feststellen, ob die veranschlagten Betriebskosten im Verhältnis zum Anteil des Mieters stehen können. Ferner kann ein Anwalt für Mietrecht einen Mieter auch dabei unterstützen, eine Belegeinsicht einzufordern und die Abrechnung überprüfen.

Für den Fall, das eine Betriebskostenabrechnung zu hoch ausgefallen sein sollte, kann ein Anwalt für Mietrecht entweder eine Überprüfung beim Vermieter einfordern oder ab den Vorgang an eine Schlichtungsstelle zur Klärung überweisen. Ferner wird ein Anwalt für Mietrecht dafür sorgen, dass alle gesetzlichen Fristen für die Überprüfung und Klärung der Betriebskostenabrechnung eingehalten werden und für den Fall, dass eine Vermieter eine Rückzahlung zu viel gezahlter Beträge verweigert, diese durch entsprechende rechtliche Mittel einfordern für seinen Mandanten. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu den Betriebskosten.

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FAQ: Betriebskosten

Im Altbau und im geförderten Neubau ist der Katalog der Hausbetriebskosten Ausgaben gesetzlich fixiert. Zu den Betriebskosten zählen unter anderem Wasser/Abwasser, Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser, sofern es eine Vereinbarung dazu gibt. Außerdem die Kanalräumung, Müll, Strom für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen und zum Beispiel Versicherungsprämien.
In aller Regel werden die Betriebskosten monatlich als Pauschale abgerechnet. Jeder Mieter zahlt entsprechend seiner Wohnungsgröße einen Anteil an den Ausgaben des gesamten Hauses. Die Höhe der Pauschalen bestimmt sich nach den Gesamtausgaben des Vorjahres plus 10 Prozent maximale Erhöhung und dem jeweiligen Anteil. Dementsprechend dürfen die Betriebskosten nur einmal im Jahr erhöht werden.
Damit die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig geltend gemacht ist, genügt eine Aufstellung der Ausgabenposten, die der Vermieter in dem betreffenden Abrechnungsjahr verrechnen will. Werden Ihnen die Kosten nicht innerhalb einer Jahresfrist ab Ende des Abrechnungsjahres (=31.12.) durch Legung angezeigt, so tritt Präklusion ein. Das bedeutet, dass der Vermieter/die Hausverwaltung nach Ablauf dieser Jahresfrist keine Kosten mehr verlangen darf.
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