Das Wohnrecht in Österreich – Wie ist die Rechtslage?

In Österreich können verschiedene Wohnrechtsvereinbarungen getroffen werden, um einzelnen Personen bei einer Schenkung oder Veräußerung von Eigentum ein Wohnrecht einzuräumen. Doch was genau ist ein Wohnrecht? Wie lange gilt ein Wohnrecht, wann kann es beendet werden? Diese und viele weitere Fragen zum Wohnrecht in Österreich wollen wir in diesem Ratgeber beantworten.
Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Wohnrecht?

Das Wohnrecht ist in Österreich eine Sammelbezeichnung, ein Überbegriff., für verschiedene Bereiche des Privatrechts und des Öffentlichen Rechts, die die Rechtsnormen für alle Fragen rund um das Wohnen abdecken. 

Daher werden auch verschiedene Gesetze wie das Mietrechtsgesetz, das Allgemeine Bürgerliche Recht oder auch das Wohngemeinnützigkeitsrecht als Orte der Grundlegung der Regeln geltend. Zum Wohnrecht in Österreich zählen das:

  • Wohnungseigentumsrecht
  • Mietrecht
  • Immobiliensteuerrecht
  • Verfahrensrecht für Bestandssachen

Für die Praxis ist vor allem das Wohnrecht in Form des Mietrechts bestimmend, wodurch Wohnrecht und Mietrecht im Mietrechtsgesetz (MRG) auch synonym verwendet werden. Das Allgemeine Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) unterscheidet im Wohnungsrecht, auch Habitatio oder eben Wohnrecht) noch zusätzlich in das Wohnungs-Gebrauchsrecht und das Fruchtgenussrecht.

Wohnrecht und Mietrecht – was sind die Unterschiede?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) setzt das Wohnrecht dem Mietrecht gleich. Es umfasst also alle Rechte und Pflichten, die Sie als Vermieter, aber auch die Mieter mit der Unterzeichnung des Mietvertrages eingehen. Hierbei sind vor allem die Kündigungsgründe, – fristen- und -termine, aber auch die Vermittlungsgerechtigkeit bei Wohnungen wichtig. Vor allem die Rechte der Mieter werden durch das Gesetz besonders gestärkt. Damit verbunden sind nicht nur der Schutz vor einer grundlosen Kündigung, sondern beispielsweise sorgt dieses Nutzungsrecht auch dafür, dass der Vermieter die Wohnung nicht unbefugt betreten darf. Mietrecht ist im Sinne des MRG also ein Gebrauchsrecht (auch Nutzungsrecht), welches mit dem Mietvertrag an den Mieter übergeben wird.

Das Wohnrecht in Österreich als persönliche Dienstbarkeit

Im Gegensatz zum als Mietrecht verstandenen Wohnrecht im Sinne des Mietrechtsgesetzes, ist das Wohnrecht in Österreich als Dienstbarkeit (Servitut) verstanden, ein im Grundbuch eingetragenes Recht. Grundlage für den Grundbucheintrag ist §521 ABGB. Durch die Eintragung der Dienstbarkeit in das Grundbuch ist das Wohnrecht auch gegenüber einem möglichen Nachfolger des derzeitigen Besitzers eines Hauses oder einer Wohnung gesichert. 

Das Wohnrecht als persönliche Dienstbarkeit steht also einer bestimmten Person zu, die ihr das Recht gibt, in einem Haus, einer Wohnung oder Teilen davon zu wohnen. Das Wohnrecht kann für eine bestimmte Zeit oder bis zum Tod des Berechtigten vergeben werden. Es kann als Gebrauchsrecht oder als Fruchtgenussrecht festgelegt sein.

Wie unterscheiden sich Wohnrecht und Nießbrauch?

Im Zweifelsfall, wenn also nichts Weiteres festgelegt wurde, ist ein Wohnrecht als Gebrauchsrecht (auch Nießbrauch genannt) zu verstehen. In diesem Fall darf die berechtigte Person die Wohnung, das Hause oder Teile davon zu Wohnzwecken nutzen. Ob und wie viele Kosten dabei anfallen, regeln die Partner unter sich. So können beispielsweise nur die Betriebskosten durch den Wohnberechtigten übernommen werden, ein mietzinsähnlicher Betrag anfallen oder aber auch gar keine Kosten für die berechtigte Person entstehen. Gestaltet man das Wohnrecht jedoch als ein Fruchtgenussrecht, so darf die berechtigte Person das ihr zugestandene Wohnrecht selbst in Anspruch nehmen oder aber daraus Nutzen zu ziehen. Das bedeutet zum Beispiel, dass die berechtigte Person die überlassene Wohnung auch vermieten darf.

Wohnrecht als GebrauchsrechtWohnrecht als Fruchtgenussrecht
Nutzung der überlassenen Teile eines Hauses / Wohnung bzw. des gesamten Hauses / der WohnungNutzung der überlassenen Teile eines Hauses oder einer Wohnung bzw. des gesamten Hauses oder der Wohnung
Vermietung ist nicht möglichVermietung ist möglich

Das Wohnrecht ohne Grundbucheintrag

Wenn Sie das Wohnrecht im Grundbuch intabulieren lassen, wird erhält das recht Dinglichkeit. Nur dann können Sie das Wohnrecht auch immer durchsetzen. Beim Wohnrecht ohne Grundbucheintrag handelt es sich nur um ein obligatorisches Recht und nicht den festen und dauerhaften Status des dinglichen Rechtes. Verstirbt beispielsweise der Eigentümer, der Ihnen das Wohnrecht, als Gebrauchsrecht oder Fruchtgenussrecht, durch welches Sie vielleicht eine Wohnung vermieten, oder verkauft er das Haus, können Sie dann nicht auf Ihrem Wohnrecht beharren und es gesetzlich durchsetzen. 

Wir empfehlen daher unbedingt, bei der Erteilung eines Wohnrechtes oder im Fall, dass Sie ein Wohnrecht zugesprochen bekommen sollen, die Eintragung in das Grundbuch. Zusätzlich sollten Sie sich von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen, um die schriftlich festzuhaltenden Einzelheiten wie Entgeltzahlungen, Kündigungsmöglichkeiten und Vertragsdauern rechtssicher abzuklären.

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§521 ABGB 3)

„Dienstbarkeit der Wohnung. Die Servitut der Wohnung ist das Recht, die bewohnbaren Teile eines Hauses zu seinem Bedürfnisse zu benützen. Sie ist also eine Servitut des Gebrauches von dem Wohngebäude. Werden aber jemanden alle bewohnbare Teile des Hauses, mit Schonung der Substanz, ohne Einschränkung zu genießen überlassen; so ist es eine Fruchtniessung des Wohngebäudes. Hiernach sind die oben gegebenen Vorschriften auf das rechtliche Verhältnis zwischen dem Berechtigten und dem Eigentümer anzuwenden.“

Das Wohnrecht in Österreich – Rechte und Pflichten

Bei der Frage nach den Rechten und Pflichten beim Wohnrecht in Österreich kann man keine pauschalen Antworten geben. Pflichten, wie Entgeltzahlungen oder die Pflichten zur Instandhaltung können individuell geregelt werden. Sind keine Regelungen schriftlich festgehalten worden gilt, dass der Eigentümer der Immobilie für einen großen Teil der Kosten selbst aufkommen muss. So muss er den Zustand des Gebäudes erhalten, den dieses bei Vertragsabschluss hatte. In der Regel hält man im Vertrag fest, dass der Wohnberechtigte für die kleinere Instandhaltungsarbeiten zu sorgen hat. Sanierungen und größere Erhaltungskosten liegen im Bereich des Eigentümers. 

Diese Aufteilung ist vergleichbar mit den Rechten und Pflichten von Mietern und Vermietern und in diesem Zusammenhang mit der Erhaltungspflicht des Vermieters. Lesen Sie mehr dazu in unserem detaillierten Ratgeber Wohnungsschäden – wann muss der Mieter zahlen. Es gibt aber zwei Regelungen, die beim Wohnrecht in Österreich gesetzlich vorgegeben sind, das Aufnahmerecht und das Nutzungsrecht.

Aufnahmerecht

Das Aufnahmerecht stellt eine Dehnung des Wohnrechts in Österreich dar. Es erlaubt den Wohnberechtigten auch Familienmitglieder wie Ehegatten, nahe Verwandte und eine Pflegeperson in die Wohnung oder das Haus aufzunehmen.

Nutzungsrecht

Das Nutzungsrecht umfasst nicht nur die bewohnten Räume, sondern auch das Recht auf die Nutzung gemeinschaftlicher Anlagen im und am Haus, dazu gehören Keller, Garagen, Dachböden, Parkplätze und Gärten, aber auch die Heizung beispielsweise. Sollen diese nicht mit genutzt werden dürfen, muss das gesondert geregelt werden. Vor allem im Bereich der Gartennutzung sind solche schriftlichen Vereinbarungen empfehlenswert. So ist sichergestellt, dass die wohnberechtigte Person auch nur die Maßnahmen der Gestaltung und Umgestaltung des Gartens ausführt, die vom Eigentümer gewünscht bzw. geduldet sind,

Wer kann ein Wohnrecht erteilen?

Das Wohnrecht kann ein Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung erteilen. Die typischen Fälle, in denen ein Wohnrecht vergeben wird, sind die Absicherung von Familienmitgliedern wie dem Ehepartner oder der Kinder. Wieso sich ein lebenslanges Wohnrecht zum Beispiel bei einer Hausübergabe durch die Eltern an die Kinder empfiehlt, wollen wir an einem Beispiel erläutern.

Beispiel:

Übertragung eines lebenslangen Wohnrechts an die Nachkommen
Mit der Steuerreform 2015 haben sich viele Eigentümer dazu entschlossen, ihr Wohneigentum schon zu Lebzeiten an die Nachkommen zu übertragen oder zu verschenken. In diesem Fall ist die Vergabe eines lebenslangen Wohnrechts unbedingt zu empfehlen. 

Sie sichern sich in diesem Fall nicht nur ein Recht zu bleiben, sondern auch, dass das Eigentum nicht einfach verkauft werden kann. Beschließen Ihre Nachkommen, die Immobilie mit Wohnrecht zu verkaufen, bleibt das Nutzungsrecht für Sie trotzdem unangetastet. Das Wohnrecht zu verankern, ist rechtlich viel sicherer als einen Mietvertrag mit den Erben abzuschließen. Denn es ist rechtlich viel sicherer und garantiert Ihnen die anfänglich vereinbarte Miete. Zudem schützt es Sie lebenslang, oder für die Dauer des Wohnrechts, vor einer Kündigung.

Eine noch interessantere Form des Wohnrechts ist in diesem Fall das Recht auf Nießbrauch der Immobilie oder Teilen davon. Dieses umfangreichere Wohnrecht erlaubt es Ihnen, die Immobilie oder Teile davon auch zu vermieten. Wollen Sie beispielsweise im Alter auf einen Ferienwohnsitz ziehen oder müssen ins Pflegeheim, erlischt nicht nur Ihr Wohnrecht nicht, sondern Sie können die Wohnräume auch vermieten.

Wann erlischt ein Wohnrecht?

Nicht selten kommt die Frage auf, ob ein Wohnrecht verfallen kann. Die Antwort darauf ist denkbar einfach: ein Wohnrecht erlischt mit Ablauf der vereinbarten Zeit oder mit dem Tod des Berechtigten. Erst, wenn Sie Ihr Wohnrecht 30 Jahre lang nicht in Anspruch nehmen, geht das Wohnrecht verloren und kann aus dem Grundbuch ausgetragen werden. Der oder die Wohnrechtsberechtigte allerdings kann jederzeit einseitig das Vertragsverhältnis beenden. Auch eine einvernehmliche Auflösung des Wohnrechts ist möglich.

Wie kann das Wohnrecht beendet werden?

Wie schon erwähnt, endet das Wohnrecht mit Zeitablauf oder dem Tod des Berechtigten. Will man das Wohnrecht, also den Dienstbarkeitsvertrag, vorzeitig beenden, ist das nicht ohne Weiteres möglich. Es gibt nur zwei Möglichkeiten:

  • Kündigungsregeln im Vertrag über das Wohnrecht
  • Kündigung des Wohnrechts aus äußerst notwendigen Gründen

 

Für die Möglichkeit der Auflösung eines Dienstbarkeitsvertrages, wie es das Wohnrecht ist, sind noch gewichtigere Gründe notwendig als bei Dauerschuldverhältnissen. Wollen Sie das Wohnrecht auflösen, dann muss als Grund vorliegen, dass Sie ohne die Aufkündigung sich nicht aus einer untragbar gewordenen Lage befreien können. Die Kündigung muss also ein äußerstes Notventil sein.

Wohnrechte sind Personenbezogen

Das Wohnrecht in Österreich ist ein personenbezogenes Anrecht, dass nicht vererbt werden kann. Dies gilt für beide Arten des Wohnungsrechts, also sowohl für das Gebrauchsrecht als auch einer Wohnrechtsvereinbarung mit Fruchtgenussrecht (Nießbrauch).

Lebenslanges Wohnrecht und Pflegeheim

Vor allem dann, wenn Eltern ihren Kindern noch zu Lebzeiten die Immobilie übertragen und dafür ein lebenslanges Wohnrecht zugestanden bekommen haben, kommt es im Alter zu einem typischen Problem. Die Eltern oder der noch lebende Part der Eltern muss in ein Pflegeheim. In diesem Fall fallen nicht nur häufig hohe Kosten an, sondern der Wohnberechtigte macht von seinem Wohnrecht wahrscheinlich nie wieder Gebrauch. Natürlich gibt es auch Ausnahmen, und der Pflegefall kann wieder in die eigenen vier Wände zurück, doch der Normalfall sieht leider anders aus. So mancher geht nun davon aus, dass in diesem besonderen Fall das Wohnrecht erlischt oder frühzeitig beendet werden kann. Dem ist nicht so! Auch, wenn ein Familienmitglied oder ein anderer Wohnberechtigter auf unbestimmte Zeit in einem Pflegeheim untergebracht werden muss, bleibt das Wohnrecht weiterhin erhalten.

Die Wohnung darf man nicht vermieten, das Haus nicht verkaufen. Eine Möglichkeit, die Kosten für das Pflegeheim dennoch über die Wohnung des Berechtigten zu finanzieren ist nur, dass der oder die Berechtigte freiwillig auf sein Wohnrecht verzichtet, oder selbst, bei Besitz des Fruchtgenussrechtes, die Wohnung vermietet und daraus Nutzen zieht, um die Pflegeheimkosten zu bezahlen.

Wie kann man das Wohnrecht berechnen?

Oft wird das Wohnrecht zur unentgeltlichen Nutzung eingeräumt. Das ist vor allem bei Familienangehörigen der Fall. Dennoch muss man den Wohnwert berechnen. Zum einen ist die Bewertung des Wohnrechts für die Höhe der Zahlung der Grundsteuer ausschlaggebend. Zum anderen ist er aber auch bei einer möglichen Abgleichung bzw. Ausgleichszahlung relevant. Bei der Bewertung des Wohnrechts sind mehrere Variablen relevant. Zum einen das Geschlecht und das Alter der Person, die das Wohnrecht innehat, zum anderen aber auch die Lage und der ortsübliche Mietzins. Der Wert des Wohnrechts wird auf Grundlage des Bewertungsgesetzes vorgenommen. Dafür wird zunächst ein Mittelwert des ortsüblichen Mietzinspreises ermittelt.

Dabei ist es irrelevant, ob dieser Zins tatsächlich auch von dem Wohnrechtsberechtigten gezahlt wird. Er dient lediglich der Kapitalisierung. Diesen fremdüblichen Mietzins multipliziert man dann mit der Erlebenswahrscheinlichkeit der betreffenden Person. Das bedeutet, dass je jünger die Person ist, desto höher der Wert des Wohnrechts liegt.

Mietzins nicht zu gering ansetzen

Setzen Sie bei der Übertragung des Wohnrechts keinen zu geringen Mietzins an, denn dieser kann im Falle des Wohnungsrechts nicht mehr erhöht werden. Der einmal gesetzte Betrag bleibt bis zur Beendigung des Wohnrechts bestehen. Bedenken Sie bei der Festlegung des fiktiven Jahresmietertrags auch mögliche Betriebskosten.

Was hat der Wert des Wohnrechts für Auswirkungen?

Wie erwähnt, beeinflusst der Wert des Wohnrechtes die Höhe der Grundsteuer. Doch, was für die meisten Eigentumsinhaber bedeutsamer ist: der Wert der Immobilie wird um den des Wohnrechts gemindert. Je höher also die Bewertung des Wohnrechts ist, desto geringer fällt der mögliche Erlös bei einem Verkauf aus. Zum anderen bestimmt der Wert des Wohnrechts die Höhe einer möglichen Abfindungssumme, wenn Sie dem Wohnungsrechtsinhaber dieses Recht „abkaufen“ wollen.

Wie kann man eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen?

Der Wert eines Wohnrechts und die reine Existenz eines Wohnrechts in einer Immobilie wirken sich nicht gering auf die Verkaufschancen eines Hauses oder eine Wohnung aus. Prinzipiell ist durch ein eingeräumtes Wohnrecht ein Verkauf der Immobilie nicht ausgeschlossen. Der Eigentümer kann dies jederzeit tun. Der Berechtigte muss dem Verkauf nicht zustimmen. Allerdings kann das Wohnrecht eine schwere Belastung darstellen, denn es findet sich nur schwer ein Käufer bzw. der Erlös für die Immobilie ist um einiges geringer als die Immobilie eigentlich wert ist. Eine mögliche Lösung liegt darin, dem Wohnrechtsbegünstigten das Wohnrecht abzukaufen, ihm mit einer Abfindung zur Aufgabe des Wohnrechts zu bewegen. Ob der Inhaber des Wohnrechts diesem Verlangen nachgibt, und inwieweit dieses Vorgehen, vor allem innerhalb von Familien, zu Konflikten kommt, ist nicht abwägbar.

Wohnrecht und Betriebskosten – ein häufiger Streitfall

Laut den Bestimmungen des ABGB ist der Eigentümer einer Liegenschaft, die mit einem Wohnrecht belastet ist, nicht in der Pflicht verbrauchsabhängige Kosten zu tragen. Das heißt, die Betriebskosten der Wohnung oder des Hauses sind vom Wohnberechtigten zu zahlen. Urteile zu Streitfällen wegen der Übernahme der Betriebskosten belegen diese Rechtsauslegung. Selbst, wenn der ehemalige Eigentümer, zum Beispiel ein Erblasser seiner Ehefrau das Wohnrecht als Legat eingeräumt hat, sie also keinen Mietzins und keine Betriebskosten zahlen musste, ändert dies an der Rechtslage nichts. Lesen Sie, was zu den Betriebskosten gehört und was Sie tun können, wenn die Betriebskosten vom Mieter nicht bezahlt werden, in unserem detaillierten Beitrag „Betriebskosten einklagen – Was ist zu beachten?“.

Das Wohnrecht bei Trennung

Oftmals räumt ein Ehepartner dem anderen ein Wohnrecht ein, um diesen zum Beispiel im Sterbefall abzusichern. Doch was passiert mit dem Wohnrecht bei einer Trennung? Hat der Ex-Partner ein Wohnrecht, kann er auf diesem beharren, was mitunter nicht nur zu weiteren Konflikten, sondern auch dazu führen kann, dass man die Immobilie, in der der ehemalige Partner wohnt, nicht oder nur sehr schwer verkaufen kann. 

Für die gemeinsame Ehewohnung oder ein Haus in Eigentum ist dies aber zumeist notwendig, wenn man nicht mehr zusammenleben will. Oftmals helfen auch hier nur Ausgleichszahlungen, um den ehemaligen Partner aus der Wohnung, dem Haus oder Teilen dessen zu „vertreiben“. Detaillierte Informationen zum Wohnrecht bei einer Trennung von Ehepartnern als auch nicht-verheirateten Paaren erhalten Sie in unserem speziellen Beitrag zum Wohnrecht bei Scheidung.

Fazit zum Wohnrecht

Jemandem das Wohnrecht zu gewähren, auf eine festgesetzte Dauer oder lebenslang, ist für den Begünstigten eine rechtssichere und sehr bindende Form der Überlassung von Wohnraum. Die Eintragung ins Grundbuch ist dabei empfehlenswert, damit das Wohnrecht auch nach dem Ableben des Eigentümers oder bei Verkauf der Immobilie durchgesetzt werden kann. Dennoch gibt es auch Nachteile, wenn eine Immobilie mit einem Wohnrecht belastet ist. Die Vorteile des Wohnrechtsbegünstigten sind die Nachteile des Eigentümers, der Erben und der Verkaufswilligen. 

Der Berechtigte kann auf sein recht auf Wohnen beharren, und somit auch nicht aus dem Haus, der Wohnung oder Teilen dessen vertrieben werden. Immobilien mit einem Wohnrecht lassen sich meist nur schwer, oder zu einem weit geringeren Preis als dem Marktwert verkaufen, da der Käufer Teile oder die gesamte Immobilie ja nicht selbst nutzen oder vermieten kann. Die Übertragung eines, vor allem lebenslangen Wohnrechts sollte also gut überlegt sein. Sprechen Sie vorab unbedingt mit einem Fachanwalt für Mietrecht und lassen Sie sich beraten.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Wohnrecht in Österreich helfen ?

Ein Wohnrecht zu gewähren für eine bestimmte Zeit oder auch für das gesamte Leben eine Angelegenheit, die er durchdenken sollte. Gerade lebenslange Wohnrechte schränken die Verfügbarkeit über eine Immobilie deutlich ein und bedeuten auch immer sehr viel geringere Kaufpreise im falle einer Veräußerung. Auch Wohnrechte, die im Falle von Trennungen eingeräumt werden, müssen durchdacht sein und gut terminiert werden, wenn man über eine Immobilie auch wieder verfügen möchte. Deshalb sollte man sich zum Wohnrecht immer von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten lassen. 

Dabei kann dieser über die Vor- und Nachteile zu Wohnrechten im Einzelfall aufklären und auch Vorschläge für eine rechtssichere Vereinbarung machen. Ferner kann er natürlich auch dazu beraten, wie man Wohnrechte wieder kündigen kann und ob eine Grundbucheintragung von Wohnrechten sinnvoll ist. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Wohnrecht in Österreich.

Rechtsanwalt-fragen
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FAQ: Wohnrecht in Österreich

Das Wohnrecht kommt zum Beispiel dann zum Einsatz, wenn Eltern ihren Kindern ihr Haus schon zu Lebzeiten schenken oder verkaufen, es aber weiterhin selbst als Wohnsitz nutzen.
Das Wohnrecht kann zeitlich begrenzt sein, also ein befristetes Wohnrecht, es gibt aber auch die Möglichkeit eines lebenslangen Wohnrechts. Dann darf die begünstigte Person die Immobilie ihr Leben lang nutzen. Bewohner mit einem lebenslangen Wohnrecht dürfen auch nach einem Besitzerwechsel weiterhin in der Immobilie leben.
Im Falle einer Scheidung erlischt das Wohnrecht, wenn der berechtigte Partner auszieht. Es kann zur Absicherung vereinbart werden, dass der Eintrag im Grundbuch nur gegen eine Abfindung gelöscht wird.
Sofern es tatsächlich den Wohnberechtigten selbst betrifft ist eine Pfändung nicht möglich. Da das Wohnrecht nicht auf Dritte übertragen werden kann und die Gläubiger die Immobilie daher nicht nutzen könnten, ist die Pfändung eigentlich sinnlos.
Ein Beitrag der juristischen Redaktion
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