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Mietminderung wegen Baulärm § Vorgehensweise & Höhe

Eine Mietminderung wegen Baulärm ist in Österreich dann zulässig, wenn die Wohnqualität einer Mietwohnung durch den Lärm erheblich beeinträchtigt wird. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, wann Baulärm zu einer berechtigten Mietminderung führen kann, wie man diese durchsetzt und welche Vorgehensweise dabei ratsam ist. Außerdem erfahren Sie wie Ihnen ein Anwalt für Mietrecht bei einer Mietminderung behilflich sein kann.
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtslage zur Mietminderung wegen Baulärm

Wird ein Mieter durch Baulärm erheblich in seiner Wohnqualität beeinträchtigt, hat er gemäß § 1096 ABGB das Recht, seine Miete in einem der Beeinträchtigung entsprechendem Ausmaß zu reduzieren. Hierbei handelt es sich bei, Mietzinsminderungsanspruch um eine Zufallshaftung, die einen Vermieter auch dann trifft, wenn er nicht selbst die Gebrauchsbeeinträchtigung des Mietgegenstandes zu vertreten hat, weil z. B. der Baulärm von einem Nachbargrundstück oder vom öffentlichen Grund erzeugt wird.

Jedoch sind zur Beurteilung des Ausmaßes der Lärmbeeinträchtigung, die der Mieter hinzunehmen hat, die Grundsätze des § 364 Abs. 2 ABGB analog heranzuziehen. Hierbei besagt der § 364 Abs. 2 ABGB, dass ein Eigentümer einer Immobilie seinen Grundstücksnachbarn Baulärm insoweit untersagen kann, wie diese Lärmbelästigungen das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und deshalb auch die ortsübliche Benutzung des eigenen Grundstückes wesentlich beeinträchtigen.

Generell bedeutet dies jedoch auch, dass gerade in Städten Baustellen durchaus als ortsüblich angesehen werden und deshalb, wenn keine besondere vertragliche Vereinbarung vorliegt, kein Mietzinsminderungsanspruch geltend gemacht werden kann. Nach dieser Bewertung steht eine Mietzinsminderung nur dann zu, wenn mit der tatsächlichen Beeinträchtigung in diesem Ausmaß nicht zu rechnen war. Deshalb ist für eine rechtmäßige Mietzinsminderung nur im Fall einer Dauerbeeinträchtigung durch Lärm wichtig, diese anzuzeigen und auch die Störungen zu dokumentieren.

Wann ist eine Mietminderung wegen Baulärm ausgeschlossen?

Grundsätzlich gibt es natürlich auch Gründe, bei denen eine Mietminderung wegen Baulärm ausgeschlossen ist. Deshalb sollte man möglichst sicher ausschließen, dass einer der folgenden Gründe vorliegt, bevor man sich zu einer Mietminderung entschließt:

  • Die Lärmbelästigung darf nicht vom Mieter selbst verursacht werden.
  • Der Baulärm darf nicht durch eine Situation verursacht werden, die zum allgemeinen Lebens- oder Mieterrisiko zählt. Hierbei würden z. B. notwendige Straßenbauarbeiten gehören, die von begrenzter Dauer sind.
  • Der Baulärm darf auch keine ortsübliche Gegebenheit sein. Dabei wäre z. B. bei einem Einzug in ein halbfertiges Neubaugebiet grundsätzlich mit weiterer Lärmbelästigung durch Bauarbeiten zu rechnen.
  • Auch Baulärm, der sozial üblich ist, muss von einem Mieter akzeptiert werden. Hierunter kann man z. B. gelegentliche Handwerksarbeiten des Nachbarn verstehen.

Jedoch ist oftmals besonders der letzte Punkt in der Praxis oftmals schwierig zu beurteilen, denn auch wenn bestimmte Lärmbelästigungen sozial üblich sind, gilt gleichzeitig auch immer ein Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme unter Nachbarn. Hierbei wäre z.B. das gelegentliche hämmern des Nachbarn zu tolerieren, nicht jedoch regelmäßige und andauernde Handwerksarbeiten mit einer Kreissäge.

Wann eine Mietminderung bei Baulärm angebracht ist, muss zumeist im Einzelfall entschieden werden. Dabei richtet sich die Beurteilung immer nach Dauer, Zeitpunkt und Art der Lärmbelästigung und dem Umstand, inwiefern die Rechte des Mieters dadurch eingeschränkt werden. Für den Fall, dass hierüber keine Einigung erzielt werden kann, muss ein Gericht für Mietrecht entscheiden, ob eine Mietminderung wegen Baulärm zulässig ist oder nicht.

Infografik
Wann ist eine Mietminderung wegen Baulärm angebracht?

Vorgehensweise beim Mietminderung geltend machen

Grundsätzlich wird empfohlen, den Vermieter zu kontaktieren, sobald größere Belästigungen durch Baulärm auftreten, am besten gleich schriftlich. Dabei sollte man in diesem Schreiben zunächst eine Behebung der Beeinträchtigung eingefordert werden. Hierbei ist es rechtlich gesehen unerheblich, ob die Lärmbelästigung durch den Vermieter, einen Nachbarn oder ggf. Dritte verursacht wird. Ferner sollte man zunächst auch klären, wer für den Baulärm verantwortlich ist und denjenigen freundlich, aber bestimmt darauf aufmerksam machen, dass man sich dadurch belästigt fühlt. Für den Fall jedoch, dass der Verantwortliche kein Einsehen hat, stellt das Schreiben an den Vermieter eine sogenannte Mängelanzeige dar.

Dabei sollte man den Vermieter im entsprechenden Schreiben ausführlich über die Ruhestörungen informieren. Hierzu ist es sinnvoll, ein sogenanntes Lärmtagebuch zu führen und dieses dem Schreiben beizulegen. Dabei sollte man den Vermieter auffordern, für die Einstellung der Lärmbelästigung zu sorgen und eine Mietminderung ankündigen, für den Fall, dass dies nicht eintritt. Hierbei sollte man auch eine Frist nennen, bis zu dieser die Lärmbelästigung beseitigt ist und eine Höhe der beabsichtigten Mietminderungen nennen. Ferner sollte man auch darauf hinweisen, dass durch das Gesetz bereits ab dem Beginn der Beeinträchtigung das Recht auf eine Mietzinsminderung entsteht.

Hierdurch weist man darauf hin, dass auch eine rückwirkende Mietminderung möglich ist. Außerdem sollte man den Vermieter auch darauf aufmerksam machen, dass weitere Mietzahlungen nur unter Vorbehalt erfolgen werden und eine bereits zu viel bezahlte Miete auch zurückgefordert werden kann. Falls der Vermieter die Frist verstreichen lässt, ohne dass sich die Situation ändert, kann man dann die Mietminderung vornehmen. Dabei kann man zwar über die Höhe der Mietminderung selbst entscheiden, jedoch empfiehlt es sich immer, sich von einem Mieterverein oder Anwalt für Mietrecht hierzu beraten zu lassen.

Es ist gesetzlich auch zulässig, bei berechtigten Beeinträchtigungen durch Baulärm einen verminderten Mietzins zu bezahlen. Jedoch geht man dabei das Risiko ein, auf die Bezahlung des vollen Mietzins oder sogar auf eine Räumung wegen Mietrückstand verklagt zu werden, falls sich die Mietminderung als zu hoch erweist. Deshalb ist es zunächst besser, die Miete unter Vorbehalt zu bezahlen und dann nach der Beseitigung des Mangels mit dem Vermieter abzurechnen.

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Dauer der Mietzinsminderung

Das Recht auf Mietzinsminderung besteht während der Dauer der Beeinträchtigung. Ist der Schaden behoben oder wurden die Bauarbeiten beendet, fällt auch der Anspruch auf Mietzinsminderung. Ab dem Zeitpunkt, an dem die Lärmbelästigung vollständig beseitigt ist, muss man als Mieter dann auch wieder die volle Miete bezahlen.

Höhe der Mietzinsminderung

Wie hoch eine angebrachte Mietzinsminderung ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Generell sind gesetzlich keine genauen Minderungsquoten festgelegt. Hierbei dienen als Anhaltspunkte immer die bislang getroffenen Gerichtsurteile. Bei Lärmbelästigung liegt jedoch eine Obergrenze normalerweise bei 25 Prozent.

Berechnung der Mietzinsminderung

Eine Mietzinsminderung bezieht sich immer auf den gesamten Bruttomietzins, also auf die Miete inklusive der Betriebskosten und ggf. einer Mehrwertsteuer. Für den Fall, dass z. B. eine Lärmbelästigung durch eine Baustelle über 20 Tage bestand und die Minderungsquote 20 Prozent beträgt, berechnet sich die Mietminderung wie folgt:

  • Bruttomiete: 1.000 Euro/Monat
  • Minderungsquote: 20 Prozent
  • Mietminderung für 30 Tage (1 Monat): 1.000 Euro x 0,2 (20 Prozent) = 200 Euro, entsprechend also die Mietminderung für 20 Tage: (200 Euro: 30) x 20 = 133,33 Euro

Alternativen zur Mietminderung bei Baulärm

Nicht nur durch eine Mietminderung kann sich ein Mieter bei Baulärm zur Wehr setzen. Alternativ kann ein Mieter auch eine Reihe von anderen Aktivitäten in Angriff nehmen, um die Beeinträchtigung seiner Wohnqualität wieder herzustellen. Folgende Maßnahmen können eine wirksame Alternative zur Mietminderung darstellen:

  • Falls die Ruhestörung eine Ordnungswidrigkeit darstellt, kann ein Mieter den Verantwortlichen bei der zuständigen Verwaltungsbehörde anzeigen. Hierbei kann diese dann gegen den Verantwortlichen ein Bußgeld verhängen.
  • Wenn der Vermieter selbst der Verursacher der Lärmbelästigung ist oder sich nicht um die Beseitigung kümmert, obwohl der dies könnte, kann der Mieter auch einen Schadensersatzanspruch geltend machen.
  • Ferner ist auch eine ordentliche Kündigung wegen Lärmbelästigung nach dem Mietrecht immer möglich. Allerdings muss der Mieter dabei die vorgesehene Kündigungsfrist einhalten. Dabei ist er jedoch nicht verpflichtet, die Gründe für seine Kündigung anzugeben.
  • Außerdem kann auch eine außerordentliche und fristlose Kündigung bei Lärmbelästigung durch den Nachbarn oder den Vermieter gegebenenfalls möglich sein. Hierbei ist dies dann möglich, wenn dem Mieter durch den andauernden Baulärm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Allerdings kommt es hierbei immer auf die Umstände des Einzelfalls an.

Wie kann ein Anwalt bei der Mietminderung wegen Baulärm helfen?

Trägt man sich als Mieter mit dem Gedanken, eine Mietminderung wegen Baulärm durchzusetzen, empfiehlt es sich durchaus, den persönlichen Fall mit einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu besprechen. Hierbei kann dieser die individuellen Beeinträchtigungen juristisch richtig einschätzen und seinem Mandanten eine entsprechende Vorgehensweise vorschlagen.

Ferner unterstützt ein Anwalt für Mietrecht seinen Mandanten natürlich auch bei der Formulierung eines entsprechenden Schreibens an den Vermieter und er kann eine angemessene Höhe der Mietminderung vorschlagen. Zusätzlich wird ein Anwalt natürlich auch über alternative Handlungsmöglichkeiten aufklären und seinen Mandanten auch bei diesen Wegen unterstützen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mietminderung wegen Baulärm.

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FAQ: Mietminderung wegen Baulärm

Bei einer Mietminderung bei Baulärm kann ein Mieter von einer Kürzungsquote von sechs bis 25% ausgehen. Hier, wie in vielen Fällen, ist es einfach von der Intensität und dem Grad der Beeinträchtigung abhängig.
Eine Mietminderung wegen Lärm ist nur dann zulässig, wenn die Wohnqualität in der Mietwohnung durch den Lärm erheblich beeinträchtigt wird. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Nachtruhe regelmäßig gestört wird oder wenn Baulärm beim Arbeiten stört.
Bauarbeiten im Wohnhaus des Mieters werden in der Regel vom Vermieter in Auftrag gegeben. Jedoch ist auch der Vermieter der Adressat bei Bauarbeiten und Baulärm außerhalb des Wohnhauses des Mieters. Zwar kann der Vermieter nichts für den Baulärm, es kommt jedoch nicht auf ein Verschulden des Vermieters an. Es handelt sich hierbei um eine Mietminderung ohne Verschulden des Vermieters.
In Gebieten, in denen fast nur Wohnhäuser stehen, müssen Bewohner damit leben, dass auf einer Baustelle von 7 Uhr morgens bis 20 Uhr abends gebaut wird. Eine Mittagsruhe gibt es nicht.
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