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Kaltmiete § Ausstattungskategorien, Kategoriemietzins & mehr

Für den Mieter ist die vereinbarte Kaltmiete der größte Mietkostenfaktor bei seiner Gesamtmiete und er prägt über die gesamte Zeit des Mietverhältnisses die Kosten für ein Mietobjekt maßgeblich. Deshalb wollen wir in diesem Beitrag die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Möglichkeiten zur Gestaltung der Kaltmiete in Österreich darstellen und dabei auch aufzeigen, wie eine angemessene Kaltmiete ermittelt werden kann.
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtliches zur Kaltmiete

Grundsätzlich setzt sich die Miete in Österreich aus der Kaltmiete, dem sogenannten Nettomietzins plus einem Betriebskostenanteil und einer Umsatzsteuer zusammen. Dabei ist für die Höhe der Kaltmiete immer ausschlaggebend, ob ein bestimmtes Mietobjekt des Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht. Für den Fall, dass das Mietrechtsgesetz zur Anwendung kommt, sind die Mieten in Österreich streng geregelt und können anhand des Kategoriemietzinses, des Richtwertmietzinses oder anhand des angemessen Mietzinses ermittelt werden.

Je nach Ausstattung darf die Kaltmiete auch steigen, wobei das MRG hierbei vier Kategorien (A, B, C, und D) von Wohnungen kennt. Hingegen ist bei Wohnungen oder Häusern, die nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen, der Vermieter berechtigt, einen frei vereinbarten Hauptmietzins einzufordern. Die freie Mietgestaltung gilt dabei für:

  • z. B. Zweitwohnungen zu Freizeitzwecken sowie Mietgegenstände in einem Haus mit nicht mehr als zwei selbstständigen
  • Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, sofern der Mietvertrag nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurde
    Wohnungen, auf die das MRG nur teilweise anzuwenden ist (z.B. vermietete Neubau-Eigentumswohnungen, Mietwohnungen in frei finanzierten Neubauten)
  • Hat der Vermieter Förderungsmittel erhalten und hat er diese nach bestimmten gesetzlichen Sonderregeln („Rückzahlungs­begünstigungsgesetz“) vorzeitig zurückgezahlt, so können auch diese Wohnungen ohne Beschränkung der Miethöhe durch das MRG vermietet werden.

Ausstattungskategorien des Mietrechtsgesetzes

Als Ausstattungskategorien werden im Mietrechtsgesetz für die Beurteilung der Ausstattung von Wohnungen vier Kategorien (A bis D) unterschieden. Die Einordnung einer Wohnung in diese Kategorien ist unter anderem für die Höhe des zulässigen Mietzinses von Bedeutung. Dabei sind die verschiedenen Ausstattungskategorien folgendermaßen kategorisiert:

  • Ausstattungskategorie A: eine brauchbare Wohnung mit mindestens 30 m2 Nutzfläche. Mindestausstattung: Zimmer, Küche/Kochnische, Vorraum, WC, zeitgemäße Badegelegenheit (Baderaum/Badenische), Zentral- oder Etagenheizung bzw. gleichwertige stationäre Heizung sowie Warmwasseraufbereitung.
  • Ausstattungskategorie B: eine Wohnung in brauchbarem Zustand. Mindestausstattung: Zimmer, Küche/Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit (Baderaum/Badenische).
  • Ausstattungskategorie C: eine Wohnung in brauchbarem Zustand, die zumindest über eine Wasserentnahmestelle und ein WC im Inneren verfügt.
  • Ausstattungskategorie D: eine Wohnung, die entweder über kein WC oder keine Wasserentnahmestelle im Inneren verfügt. Das gilt auch dann, wenn eine dieser Einrichtungen unbrauchbar ist und vom Vermieter trotz Aufforderung nicht innerhalb einer angemessenen Frist instand gesetzt wurde.
Infografik
Wieviel Kaltmiete darf verlangt werden?

Beschränkungen der Kaltmiete nach dem Mietrechtsgesetz

Für alle Mietobjekte, die nicht der freien Mietvereinbarung unterliegen, sieht das Mietrechtsgesetz klare Regelungen für die Berechnung des Mietzinses, bzw. der Kaltmiete vor, die sich gliedern in folgende Bestimmungen:

  • ein angemessener Hauptmietzins
  • ein Richtwertmietzins
  • ein Kategoriemietzins für Wohnungen der Kategorie D
  • ein verminderter Hauptmietzins infolge Befristung
  • ein „Wertbeständiger“ Mietzins (Altmietzins, etwa der „Friedenskronzins“)
  • sonstige „Altmietzinse“ (z.B. Kategoriezins)
  • ein Mietzins aufgrund förderungsrechtlicher Vorschriften
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Angemessener Hauptmietzins

Generell ist die Höhe eines angemessenen Hauptmietzinses (Kaltmiete) oft nur ein bisschen geringer ausfallen als der frei vereinbarte Mietzins, jedoch kann dieser auf Antrag des Mieters von einer Schlichtungsstelle oder einem Gericht überprüft und allenfalls herabgesetzt werden. Hierbei sind die Kriterien für die Angemessenheit Mietzinses immer die Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Mietobjektes, die dann im Einzelfall zu beurteilen sind. Im Vollanwendungsbereich des MRG kann ein angemessener Hauptmietzins verlangt werden für folgende Mietobjekte:

  • Für die Vermietung von Geschäftsräumen
  • Bei Mietobjekten in einem Gebäude, das nach dem 8.5.1945 neu errichtet wurde (Datum der Baubewilligung)
  • Für Mietobjekte, die nach dem 8.5.1945 durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen wurden (Datum der Baubewilligung)
  • Bei Mietobjekten in einem denkmalgeschützten Gebäude, wenn der Vermieter zu dessen Erhaltung nach dem 8.5.1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat
  • Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von über 130 m2, wenn die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Mieters oder einer nicht eintrittsberechtigten Person wieder vermietet wird. Diese Frist beträgt 18 Monate, wenn der Vermieter Verbesserungsarbeiten durchführt.
  • Ein unbefristetes Mietverhältnis, das bereits ein Jahr dauert und nunmehr die Höhe des Hauptmietzinses schriftlich vereinbart wird.
  • Standardanhebung einer Wohnung der ursprünglichen Kategorie B, C oder D auf A, B oder C nach dem 31.12.1967 und vor dem 1.10.1993 bzw. durch Zusammenlegung unter bestimmten weiteren Voraussetzungen.

Kategoriemietzins

Für Hauptmietverträge über Wohnungen, die zwischen dem 1.1.1982 und dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden, gelten im Vollanwendungsbereich des MRG derzeit folgende wertgesicherte Kategoriebeträge pro m2 Nutzfläche und Monat, sofern nicht ein angemessener Mietzins vereinbart werden konnte:

KategorieKategoriebetrag alt
(bis 1.2.2018)
Kategoriebetrag neu
(seit 1.2.2018)
A3,433,60
B2,572,70
C1,711,80
D brauchbar1,711,80
D unbrauchbar0,860,90

Für Hauptmietverträge für Wohnungen, die nach dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden, gilt im Vollanwendungsbereich des MRG der Kategoriemietzins nur für die Kategorie D, für die Kategorien A, B und C gilt der Richtwertmietzins oder ein angemessener Mietzins.

Richtwertmietzins

Der Richtwertmietzins ist ein angemessener Hauptmietzins für die Kaltmiete, allerdings mit einem feststehenden Ausgangswert, dem Richtwert. Dieser Richtwert wurde pro Bundesland für die mietrechtliche Normwohnung festgelegt, zur Ermittlung des Richtwertmietzinses wird dieser Richtwert mit Zu- und Abschlägen versehen. Nach oben hin ist der Richtwertmietzins begrenzt durch die Angemessenheit und nach unten hin durch den Kategoriemietzins.

Im Vollanwendungsbereich des MRG wird ein Richtwertmietzins vereinbart für:

  • Vermietung von Wohnungen der Kategorie A, B oder C ab dem 1.3.1994 und das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, wurde vor dem 9.5.1945 geschaffen, die Vereinbarung eines freien oder angemessenen Mietzinses ist aber nicht zulässig.
  • Bei Abtretung von Mietrechten oder bei Eintritt im Todesfall jedoch mit betraglichen Obergrenzen.
    Richtwerte nach Bundesländern
BundeslandRichtwert alt in EUR/m²
(bis 31.03.2019)
Richtwert neu in EUR/m²
(seit 1.04.2019)
Burgenland5,095,30
Kärnten6,536,80
Niederösterreich5,725,96
Oberösterreich6,056,29
Salzburg7,718,03
Steiermark7,708,02
Tirol6,817,09
Vorarlberg8,578,92
Wien5,585,81

Wertbeständiger Mietzins als Altmietzins

Bei Hauptmietverträgen, die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden, darf der Mietzins pro m2 Nutzfläche und Monat durch Erklärung (Forderungsschreiben des Vermieters) wie folgt eingehoben werden, wenn der bisherige Mietzins unter diesen Beträgen liegt. Entscheidend ist der Ausstattungsstandard zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages.

Wertbeständigkeit des Mietzinses nach § 45 MRG:

Kategorie„Wertbeständiger Mietzins“ in EUR/m² seit 1.2.2018
A2,39
B1,80
C1,20
D brauchbar1,20
D unbrauchbar0,90
Geschäftsräume2,39

Reduzierte Kaltmiete bei befristeten Mietverträgen

Für den Fall, dass ein Haupt- oder Untermietvertrag befristet abgeschlossen wird, muss im Vollanwendungsbereich des MRG immer eine Verringerung des Hauptmietzinses stattfinden. Dabei beträgt diese Reduzierung beträgt 25% vom maximal zulässigen Mietzins und gilt sie gilt dann nicht mehr, wenn der befristete Mietvertrag in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt wird.

Gut zu wissen
Muss immer ein Abschlag eingeräumt werde?
Falls jedoch ein Mietobjekt jedoch nur zum Teil oder gar nicht dem MRG unterliegt, so muss kein Abschlag bei einem befristeten Mietvertrag eingeräumt werden.

Bestimmungen zur Kaltmiete bei der Untervermietung

Im Vollanwendungsbereich des MRG darf bei einer vollständigen Untervermietung der Untermietzins folgendermaßen berechnet werden:

  • den Hauptmietzins, den der Untervermieter zahlt, mit einem Zuschlag von maximal 50 % auf die Kaltmiete
  • sonstige Mietzinsbestandteile, wie Betriebskosten
  • Umsatzsteuer
  • Angemessenes Entgelt für die vom Untervermieter durchgeführten Aufwendungen für Verbesserungen, wenn sie für den Untervermieter objektiv nützlich sind
  • Angemessenes Entgelt für mitvermietete Einrichtungen

Hingegen muss bei einer nur teilweisen Untervermietung der Untermietzins dem untervermieteten Teil entsprechen. Bei einem befristeten Untermietvertrag vermindert sich der zulässige Untermietzins um 25 % für die Kaltmiete. Wird ein befristeter Vertrag in einen unbefristeten umgewandelt, entfällt diese Reduzierung.

Beachten Sie
Kein Abschlag ohne MRG
Unterliegt ein Mietobjekt nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, muss kein Abschlag bei einem befristeten Untermietvertrag gewährt werden.

Anhebung der Kaltmiete bei Mieterwechsel

Nach dem Mietrechtsgesetz können bei einem Mieterwechsel im Verwandtenkreis unter bestimmten Bedingungen Mieterhöhungen erfolgen, in anderen Fallen sind diese jedoch ausgeschlossen. Hierbei spielt in erster Linie das verwandtschaftliche Verhältnis zum Vermieter eine Rolle für die Beantwortung der Frage, ob eine entsprechende Mieterhöhung zulässig ist oder auch nicht.

Keine Anhebung der Kaltmiete erlaubt

Für den Fall, dass ein Mietvertrag dem Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt und ein Eintritt in das Mietrecht durch einen sogenannten „privilegierten Eintrittsberechtigten“ stattfindet, darf keine Mieterhöhung der Kaltmiete stattfinden. Dies z. B. bei folgenden Mieteintritten vor:

  • Mieteintritt durch Ehegatten im Fall der Abtretung oder eines Eintritts von Todes wegen,
  • durch einen Lebensgefährten nur im Fall des Eintritts von Todes wegen,
  • durch minderjährige Kinder im Fall der Abtretung oder des Eintritts von Todes wegen,

Anhebung der Kaltmiete erlaubt

Wenn im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG ein Eintritt in das Mietrecht im Fall der Abtretung oder des Eintritts von Todes wegen erfolgt durch andere Verwandte, ist eine Anhebung der Kaltmiete möglich. Dies gilt z. B. in folgenden Fällen:

  • Eintritt in das Mietverhältnis durch volljährige Verwandte in gerader Linie, das sind Eltern, volljährige Kinder ect.,
  • Eintritt durch Geschwister des Vormieters
  • durch alle sonstigen nicht privilegierten Eintrittsberechtigten bei Wegfall privilegierter Eintrittsberechtigter
  • Bei Eintritt von minderjährigen Kindern zum dem Zeitpunkt, zu dem sie volljährig werden.

Damit eine Erhöhung der Kaltmiete jedoch auch in diesen Fällen zulässig ist, müssen folgende weitere Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Das ursprüngliche Mietverhältnis muss vor dem 1.3.1994 begonnen haben.
  • Der bisherige Hauptmietzins ist niedriger als jener, der im Eintrittsfall höchst zulässig ist.
  • Der Vermieter muss eine berechtigte Ablöseforderung des Eintretenden bezahlen.

Anpassung der Kaltmiete nach dem MRG

Normalerweise wird eine Anpassung der Kaltmiete in einem Mietvertrag ausdrücklich vereinbart. Dabei bedeutet dies, dass die Mietzinse entsprechend des von der Statistik Austria verlautbarten Verbraucherpreisindexes angehoben werden. Hingegen wird dies beim Richtwertmietzins auch oftmals an die gesetzliche Wertsicherung des Richtwertes angeknüpft. Dabei wird durch das Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (MILG) der Richtwert nicht wie bislang nach dem Dezember Wert des Verbraucherpreisindexes des Vorjahres, sondern nach dem Durchschnitt des Vorjahres berechnet und dann gesetzlich festgelegt.

Im Vollanwendungsbereich des MRG muss eine derartige Anpassung der Kaltmiete schriftlich vereinbart werden und sie darf auch nicht rückwirkend verrechnet werden. Generell darf eine Anhebung des Hauptmietzinses erst nach Wirksamwerden der Indexveränderung erfolgen und muss dem Mieter spätestens 14 Tage vor der erstmaligen Verrechnung des erhöhten Mietzinses schriftlich mitgeteilt werden.

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Wann ist es sinnvoll, die Kaltmiete überprüfen zu lassen?

Eine Mietzinsvereinbarung, die den nach dem MRG höchstens zulässigen Hauptmietzins übersteigt, ist grundsätzlich unwirksam. Für den Fall, dass ein Mieter einen entsprechenden Antrag stellt, so wird der Hauptmietzins durch die Entscheidung des Gerichts oder einer Schlichtungsstelle nicht nur für die Zukunft auf den zulässigen Betrag herabgesetzt, sondern der Mieter erhält teilweise auch den in der Vergangenheit zu viel bezahlten Mietzins verzinst zurückerstattet. Für den Fall, dass ein Mieter der Auffassung ist, dass sein Mietzins das zulässige Maß überschreitet, so muss er das bei einem unbefristeten Vertrag binnen drei Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung beim zuständigen Gericht bzw. bei der Schlichtungsstelle geltend machen.

Bei einem befristeten Mietvertrag gilt hierbei eine Frist von 6 Monaten nach Auflösung des Mietverhältnisses oder der Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. Für den in der Vergangenheit zu viel bezahlten Hauptmietzins bekommt man im Fall einer rechtzeitigen Überprüfung bei einem unbefristeten Vertrag für die maximal vergangenen drei Jahre ab Antragstellung den zu viel bezahlen Mietzins zurück. Bei befristeten Mietverträgen erhält man bei berechtigter Antragstellung sogar für maximal die vergangenen zehn Jahre ab Antragstellung den zuviel bezahlten Mietzins zurück. Falls ein Mieter diese Fristen versäumt, hat er seinen Anspruch auf Überprüfung, Herabsetzung und Rückzahlung des Mietzinses verwirkt.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Kaltmiete helfen?

Insbesondere bei Mietobjektes, die dem MRG unterliegen, sind bei der Mietpreisfindung für eine Kaltmiete unter Umständen eine Reihe von Faktoren zu beachten und es existieren eine Vielzahl von Regelungen. Deshalb ist es für einen Mieter auch meist sehr schwierig, die Angemessenheit einer Kaltmiete entsprechend zu beurteilen. Dabei kann eine Beratung bei einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht sehr sinnvoll sein. Hierbei kann ein Anwalt bereits vor Abschluss eines Mietvertrages überprüfen, ob eine entsprechende Kaltmiete den gesetzlichen Bestimmungen entspricht oder über das zulässige Maß hinausgeht.

Ferner kann er natürlich auch Mieter beraten, die entsprechend ihrem Mietvertrag bereits seit längerer Zeit eine zu hohe Kaltmiete bezahlen und Ihnen helfen, bei Gericht eine Mietanpassung zu erreichen und auch zu viel bezahlte Miete zurückzuerhalten. Außerdem ist ein Anwalt für Mietrecht auch der richtige Ansprechpartner, wenn z. B. im Fall eines Mieterwechsels im nahen Verwandtenkreis unangemessener Weise eine Mieterhöhung verlangt wird. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zur Kaltmiete.

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FAQ: Kaltmiete

Die Kaltmiete, auch Nettomiete oder Grundmiete genannt, bezeichnet die reine Miete für die Nutzung der Wohnfläche ohne Berücksichtigung weiterer Nebenkosten.

Betriebskosten gehören mit zur gesamten Miete. Eine Miete ohne Betriebskosten jedoch wird als Kaltmiete bezeichnet, sie deckt nur die Nutzung des Wohnraumes ab. Den Mietpreis inklusive der Betriebskosten nennt man Warmmiete.

Für den Fall, dass das Mietrechtsrechtsgesetz zur Anwendung kommt, sind die Mieten in Österreich streng geregelt und können anhand des Kategoriemietzinses, des Richtwertmietzinses oder anhand des angemessen Mietzinses ermittelt werden.
Für den Fall, dass ein Mieter der Auffassung ist, dass sein Mietzins das zulässige Maß überschreitet, so muss er das bei einem unbefristeten Vertrag binnen drei Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung beim zuständigen Gericht bzw. bei der Schlichtungsstelle geltend machen.
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