Mietnomaden § Definition, Schutz & mehr
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Mietrechtsinfo Redaktion
- Mieter, die von Beginn an, nicht vorhaben, den Mietzins zu bezahlen, nennt man Mietnomaden.
- Mietnomaden zu erkennen, ist nicht einfach, denn sie ziehen sich durch alle gesellschaftlichen Schichten und Berufsstände.
- Zur Absicherung gegen Mietnomaden kann man Auskünfte wie die Selbstauskunft oder den Einkommensnachweis verlangen.
- Um Mietnomaden wieder loszuwerden, sollten Sie als Vermieter rechtzeitig mit der Mahnung der ausstehenden Miete beginnen.
Definition von Mietnomaden
Mietnomaden ist die umgangssprachliche Bezeichnung für Mieter, die von Beginn an in eine Wohnung ziehen, ohne jemals den Willen zu haben, den Mietzins zu bezahlen. Später sind diese Mieter oftmals nur durch eine Räumungsklage aus der Wohnung zu bekommen. Eine übliche Vorgehensweise der Mietnomaden ist es auch, dass sie eines Tages Hals über Kopf die Wohnung verlassen, aber die Mietschulden niemals begleichen.
Eine für den Vermieter in dieser Situation unangenehme Begleiterscheinung ist neben den ausstehenden Mietzahlungen oftmals auch hinterlassener Müll und Unrat in der Wohnung. Nicht selten sind auch Teile der Wohnung beschädigt, für deren Reparatur nochmals Kosten anfallen. Der Begriff Nomade leitet sich dabei von der Lebensweise von nomadischen Wandervölkern ab, soll diese aber nicht negativ stigmatisieren.
Wie erkennt man Mietnomaden?
Um sich gar nicht erst einen Mietnomaden ins Haus zu holen, versuchen Vermieter dieses Mieterklientel vorzeitig zu erkennen. Doch das ist gar nicht so einfach. Vor allem die äußerlichen Merkmale trügen oft. Mietnomaden kann man nicht an schäbiger Kleidung oder einem unseriösen Auftreten erkennen. Oftmals ist nämlich genau das Gegenteil der Fall. Schicke Anzüge, eine sehr ausgewählte Sprache und ein sehr seriöses und vertrauenserweckendes Auftreten sind nicht selten.
Soziale Verhältnisse spielen bei Mietnomaden oft gar keine Rolle. Sie ziehen sich quer durch alle Bevölkerungsschichten und Berufsgruppen. Dennoch gibt es ein paar Dinge, an denen Sie Mietnomaden vielleicht nicht ganz genau erkennen können, aber die Ihnen als Vermieter vereinfachen, das Risiko für Mietnomaden zu verringern. Diese Maßnahmen wollen wir Ihnen im Folgenden vorstellen.
Wie kann ich mich vor Mietnomaden schützen?
Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Mieter die Miete nicht zahlt. Es kann nur eine einmalige Sache aus einer Notlage heraus, es kann aber auch das von vornherein beabsichtigte Nichtzahlen des Mietzinses sein. Um sich gegen einen Mietzahlungsausfall und vor allem gegen Mietnomaden zu schützen, gibt es verschiedene Maßnahmen, die Sie als Vermieter im Vorhinein treffen können.
Holen Sie Informationen über den Mieter ein
Möglichst viel über den Mieter zu erfahren, ist nicht nur wichtig, um den passenden Mieter zu finden, sondern verrät auch einiges über seine Zahlungsmoral. Versuchen Sie daher, möglichst viel über Ihren neuen Mieter herauszufinden.
Mieterselbstauskunft
Gängig ist das Verlangen einer Mieterselbstauskunft. Dabei füllt der potentielle Mieter einen Auskunftsbogen gewissenhaft aus. Sicher sein, dass diese Angaben wirklich wahr sind, können Sie dabei allerdings nicht. Sollte sich aber herausstellen, dass die Auskünfte nicht der Wahrheit entsprechen, können Sie darauf gründend den Mietvertrag anfechten und dem Mieter kündigen.
Bonitätsprüfung
Sie können als Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages die Bonität, also die Zahlungsfähigkeit Ihres Mieters prüfen. Dafür können Sie eine entsprechende Selbstauskunft einfordern, oder aber die Daten auch selbst zur Einsicht beantragen. Über die KSV1870 sind beide Varianten möglich. Bedenken Sie, dass die wenigen Kosten, die Ihnen für den Infopass entstehen, setzt man dem mögliche Mietzinsausfälle, Wohnungsschäden und Reinigungskosten gegenüber, kaum ins Gewicht fallen. Zusätzlich können Sie auf der Webseite der österreichischen Justiz eine Insolvenzdatei einsehen. Mit dem Namen und der gegenwärtigen Adresse Ihres potentiellen Mieters ist es möglich, Einsicht über ein laufendes Konkursverfahren wegen Zahlungsunfähigkeit zu bekommen.
Ein Anwalt für Mietrecht prüft Ihren individuellen Fall und kann eine rechtssichere fristlose Kündigung für Sie verfassen.
Gehaltsnachweis
Fordern Sie einen Gehaltsnachweis vom Mieter. So können Sie anhand des Einkommens abschätzen, ob der Mieter in der Lage sein wird, den Mietzins regelmäßig und in voller Höhe zu entrichten. Lassen Sie sich auch eine Bescheinigung des Arbeitgebers vorlegen, dass Ihr zukünftiger Mieter auch dort noch beschäftigt ist.
Fordern Sie eine Mietkaution vor dem Einzug
Einen zwar nicht gänzlichen, aber vorübergehenden Schutz gegen Mietausfälle bietet die Mietkaution. Setzen Sie also unbedingt eine Kaution im Mietvertrag fest, die der Mieter vor der Schlüsselübergabe zu zahlen hat. Es gibt für die Höhe der Kaution keine gesetzliche Regelung, aber üblicherweise setzen Vermieter hier einen Betrag zwischen drei und sechs Monaten fest. Gebräuchlich ist es in Österreich meist, drei Monatsmieten als Kaution zu hinterlegen.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beim Vorvermieter einholen
Eine weitere Möglichkeit, sich gegen Mietnomaden abzusichern, ist es, Kontakt zum Vorvermieter aufzunehmen. Fragen Sie Ihren potentiellen Mieter nach den Kontaktdaten des ehemaligen Vermieters. Fragen Sie bei diesem nach, ob es Schwierigkeiten mit dem Mieter gab oder bitten Sie Ihren zukünftigen Mieter darum, sich selbst um eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit zu bemühen. Weigert sich der Mieter dagegen oder beginnt, sich da herauszuwinden, kann dies ein Anzeichen für einen Mietnomaden sein.
Welche Wohnungen bevorzugt ein Mietnomade?
Wie schon erwähnt, findet man nicht den typischen Mietnomaden, da sich die absichtlich nicht zahlenden Mieter durch alle Schichten ziehen. Doch gibt es vielleicht Wohnungen und Gebiete, die von Mietnomaden bevorzugt werden, in welchen das Risiko höher ist, an einen solchen zu gelangen? Es gibt zumindest eine Tendenz, die sich in den letzten Jahren durch Beobachtungen abzeichnet. So fühlen sich Mietnomaden zum Beispiel durch Gegenden mit hohem Leerstand angezogen.
Das hängt damit zusammen, dass hier Vermieter tendenziell eher geneigt sind, Wohnungen auch ohne genaue Prüfung der Angaben des Mieters zu vermieten. Opfer von Mietnomaden sind auch häufiger private Vermieter als Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften. Das liegt daran, dass diese sich häufig nicht ganz so genau mit den Maßnahmen zur Mieterauskunft, der Bonitätsprüfungen etc. auskennen. Sie lassen sich schlicht gesagt, schneller täuschen, fallen auf Fälschungen herein. Die Höhe der Mietkosten ist für Mietnomaden nicht wichtig. Sie scheuen auch sehr teure Wohnungen nicht. Sie wollen ja sowieso nicht bezahlen.
Gibt es eine Mietnomaden-versicherung?
Kann man sich gegen Mietnomaden versichern, fragt sich da so mancher Vermieter beim Gedanken an die hohen Verluste und Kosten, die entstehen können. Auch wenn in Österreich die Zahl der wohlmöglichen Mietnomaden nicht besonders hoch ist, liegen die durchschnittlichen Schäden, die Vermietern dadurch entstehen zwischen 20.000 und 40.000 Euro.
Diese setzen sich zusammen aus den Kosten für die Räumung. Prozess- und Anwaltskosten, notwendige Sanierungen und Entrümpelungen und natürlich den Mietschulden selbst. Auch wenn im Prinzip alle Kosten am Ende im Prinzip vom Mieter zu übernehmen sind, ist genau dies gerade bei Mietnomaden das Problem. Informieren Sie sich daher über die Möglichkeiten des Abschlusses einer Mietausfallversicherung, mit der Sie zumindest einen Teil der Kosten auffangen können.
Gibt es eine Mietnomaden Liste in Österreich?
In einigen Nachbarländern wie in Deutschland gibt es Datenbanken, in denen Mietnomaden gesammelt sind. Die Frage, ob es in Österreich eine Mietnomaden Liste oder Kartei gibt, ist daher auf jeden Fall berechtigt. Vor einigen Jahren wurde eine Aktion zur Erstellung einer solchen schwarzen Liste für Mietnomaden von zwei Privatpersonen ins Leben gerufen. Aber diese Liste gibt es mittlerweile nicht mehr. Der Mieterschutzbund hat sich arg dagegen gewehrt und die Abschaffung dieser Liste aus Gründen des Persönlichkeitsrechtsschutzes durchgesetzt.
Mietnomaden einleiten?
- Spezialisierten Anwalt für Mietrecht finden
- Möglichkeiten prüfen
- Mieter fristlos kündigen
Mietnomaden loswerden
Auch wenn man sie hat, sind Mietnomaden nicht sofort zu erkennen. Ein untrügliches Zeichen ist, dass die Mieter kurzfristig und ohne Zahlung der Mietschulden, die Wohnung verlassen haben. Aber auch dauerhaftes Nichtzahlen der Miete kann auf Mietnomaden hinweisen. Warten Sie also nicht zu lange, um die säumigen Mieter loszuwerden. Je länger Sie sich die Nichtbezahlung der Miete gefallen lassen, desto höher werden die Kosten, die entstehen und auf denen Sie als Vermieter im schlimmsten Fall sitzen bleiben. Im Folgenden erläutern wir Ihnen kurz die Möglichkeiten, wie Sie die Mietnomaden loswerden. Handeln sollten Sie, sobald ein Mieter mehr als einen Monat mit der Zahlung im Rückstand ist, und auch auf Ansprachen bezüglich des Mietzinsrückstandes nicht reagiert.
1. Mahnen Sie den Mieter
Schicken Sie dem Mieter im ersten Schritt eine schriftliche Abmahnung mit der Zahlungsaufforderung in einer angemessenen Frist. In der Regel sind dies zwei bis vier Wochen. Das AGBG sieht vor, dass alle weiteren Schritte wie die Kündigung des Mietverhältnisses nur nach erfolgter Mahnung rechtskonform sind.
2. Mietvertrag kündigen
Hat der Mieter nach Zahlungsaufforderung immer noch nicht seine Mietschulden beglichen, haben Sie die Möglichkeit, ihm fristlos zu kündigen. Wie Sie bei der fristlosen Kündigung des Mieters vorgehen und was Sie dabei beachten müssen, lesen Sie in unserem umfangreichen Ratgeber.
3. Räumungsklage einreichen
Ignoriert der Mieter die Kündigung des Mietvertrages und zahlt auch weiterhin seinen Mietzins nicht, haben Sie die Möglichkeit vor Gericht eine Räumungsklage anzustrengen. Auch wenn das Prozedere oftmals langwierig ist, sollten Sie diesen Weg gehen statt sich anderer Methoden wie des Austauschens der Schlösser zu bedienen. Dies stellt nämlich, wie auch das Entsorgen von Besitz des Mieters eine Straftat dar.
4. Delogierung erzwingen
Die Delogierung des Mieters, also die Zwangsräumung der Wohnung, stellt den Abschluss einer Räumungsklage und somit das letzte Mittel dar. Dafür muss das Bezirksgericht vorher die Kündigung des Mietvertrages für wirksam erklärt haben. Es legt dann einen Räumungstermin fest. Sollte der Mieter an diesem Termin nicht freiwillig ausziehen, wird die Wohnung in Anwesenheit eines Gerichtsvollziehers geräumt. Die Möbel werden eingelagert und dem Mieter eine Frist gegeben, innerhalb der er die Möbel und sonstigen persönlichen Besitztümer abholen kann. Tut er dies nicht, können Sie als Vermieter nach der angemessenen Frist die Möbel verkaufen, und so einen Teil der Kosten für die Zwangsräumung decken.
Ab und an kommt es vor, dass der Mietnomade die Wohnung schon verlassen hat. Dies ist aber meist nur dann der Fall, wenn dem Mieter schon klar wird, dass bald eine Räumungsklage oder Delogierung droht. Mahnen Sie also frühzeitig bei Mietrückstand, um weitere rechtliche Schritte wie die Mahnklage gehen zu können, auch wenn der Mieter schon ausgezogen ist.
Checkliste Mietnomaden
Einen Mietnomaden erkennen Sie nicht auf Anhieb. Den Menschen ist es nicht auf die Stirn geschrieben, dass sie beabsichtigen, den Mietzins nicht zu entrichten. Doch Sie können als Vermieter präventive Maßnahmen ergreifen, um sich gegen Mietnomaden zu schützen. Ist der Mieter seinen Mietzins schuldig, haben Sie gesetzliche Möglichkeiten, die Miete einzuklagen und den Mieter zu zwingen, die Wohnung zu räumen. Unsere Checkliste fasst die wichtigsten Punkte zusammen:
- Das Auftreten eines Mieters lässt nicht automatisch auf seine Zahlungsmoral schließen.
- Fordern Sie eine freiwillige Mieterauskunft und Gehaltsnachweise
- Holen Sie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter ein
- Schauen Sie in die Insolvenzdatei der österreichischen Justiz
- Holen Sie eine Bonitätsauskunft ein
- Verlangen Sie eine Mietkaution in angemessener Höhe
- Schließen Sie eine Mietausfallversicherung ab
- Händigen Sie die Schlüssel erst nach Zahlung der Mietkaution aus
- Achten Sie auf ein detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll, um spätere Schäden eindeutig dem Mieter nachweisen zu können
- Mahnen Sie den Mieter frühzeitig bei einem Zahlungsverzug
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei Mietnomaden helfen?
Ein Mietnomade ist in vielfacher Hinsicht ein Alptraum für jeden Vermieter. Dabei muss er zumeist nicht nur hohe Mietrückstände abschreiben, sondern sehr oft eben auch noch hohe Renovierungskosten tragen, wenn der Mietnomade dann doch irgendwann die Wohnung geräumt hat. Zwar kann man als Vermieter durch geeignete Vorsichtmaßnahmen bei der Vermietung das Risiko an eine Vermietung an Mietnomaden begrenzen, jedoch hilft dies nichts, wenn das Problem schon entstanden ist.
Für den Fall, dass man in diese Falle geraten ist, sollte man umgehend die Beratung eines erfahrenen Anwalts für Mietrecht einholen. Hierbei kann dieser durch ein anwaltliches Schreiben den Forderungen des Vermieters Nachdruck verleihen und auch infolge weitere rechtliche Maßnahmen einleiten. Hierbei kann ein Anwalt eine rechtssichere fristlose Kündigung verfassen und infolge auch eine Räumungsklage für den Vermieter anstrengen.
Ferner wird er auch für seinen Mandanten im Zweifelsfall eine Räumung der Wohnung veranlassen und diese auch durch Einsatz eines Gerichtsvollziehers durchführen. Zusätzlich wird er eine Einlagerung der Möbel organisieren und ggf. auch eine Veräußerung des Hausstandes veranlassen, um einen Teil der Kosten seines Mandanten decken zu können. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zur Lösung von Problemen mit Mietnomaden.
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