Mieterschutz – Alles was Sie als Mieter dazu wissen sollten

Wenn zwischen Mieter und Vermieter Mietstreitigkeiten rund um das Wohnungsmietverhältnis auftreten, stellt sich für Mieter schnell die Frage wann der Mieterschutz in Österreich überhaupt Anwendung findet und welche rechtliche Rahmenbedingungen hier zu beachten sind. Alles was Sie zum Mietschutz wissen sollten, erfahren Sie im folgenden Mietrecht Ratgeber.
Inhaltsverzeichnis

Was ist der Mieterschutz in Österreich und wovor schützt dieser?

Sicherlich fragen sie sich – Was ist der Mieterschutz? Allgemein kann man sagen, dass der Mieterschutz den Mieter stärkt. Dadurch erhält er sehr viele Rechte, aber auch einige damit verbundene Pflichten. Daraus folgt, dass der Mieter mehr Vorteile hat. Demgegenüber ergeben sich für den Vermieter mehr Nachteile. Zuallererst wird der Mieter davor geschützt, dass der Vermieter den Mieter einfach kündigen kann ohne Fristen einzuhalten beziehungsweise grundlos.

Damit der Vermieter den Mietvertrag einfach kündigen darf, muss der Vermieter wirklich triftige Gründe vorweisen können. Wie zum Beispiel einen dringenden Eigenbedarf oder unangebrachtes Verhalten des Mieters. Ein weiterer Grund ist, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt.

Mieterschutz regelt rechtliche Rahmen­bedingungen der Miete

Auch für die Miete gibt es Regelungen, die dem Mieterschutz folgen: So darf die Miete nicht unverhältnismäßig hoch sein. Einen Nachteil gibt es allerdings bei der Miete für den Mieter. Der Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn er das Geld in Erhaltungs- oder Sanierungsarbeiten investiert.

Wann kommt der Mieterschutz zum Einsatz?

Im Allgemeinen unterscheidet man bei dem Mieterschutz in drei Anwendungsbereiche. Dabei kommen unterschiedliche Regelungen zu Einsatz.

Vollanwendungsbereich des MRG

Unterliegt das Mietobjekt der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) so besteht unter dem Mieterschutz ein Preis – und Kündigungsschutz.

Teilanwendungsbereich des MRG

Bei der Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes besteht nur ein Kündigungsschutz (Beendigungsschutz).

Zur Gänze vom MRG ausgenommen

Sollte Ihr Mietobjekt nicht einmal in Teilen dem Mietrechtsgesetz unterliegen, so besteht weder ein Preis- noch ein Kündigungsschutz (Beendingungsschutz).
Über das Mietobjekt informieren

Informieren Sie sich deswegen unbedingt bevor Sie ihrem Mietvertrag unterschreiben, ob Ihr Mietobjekt dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt.

Schutz vor Delogierung & Wohnungsräumung

In der Regel werden den örtlichen Gemeinden die eingebrachten Räumungs- und Kündigungsklagen durch das Gericht gemeldet. Sogenannte Präventionsstellen nehmen dann mit den betroffenen Mietern Kontakt auf, um den Rutsch in die Obdachlosigkeit zu vermeiden. Somit besteht seitens des Mieterschutzes zumindest die Möglichkeit eine Delogierung beziehungsweise Wohnungsräumung zu vermeiden, wenn der Mieter entsprechende Schritte unternimmt.

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Mieterschutz gegen Schimmel

Oftmals schieben die Vermieter den Mieter die Schuld zu, wenn in der Wohnung Schimmel festgestellt wird. Als Grund wird häufig angegeben, dass der Mieter nicht genügend gelüftet hat. Allerdings wurde durch das OHG entschieden, dass laut Mieterschutz nur dann die Schuld auf den Mieter abgewälzt werden kann, wenn auch eine entsprechende Klausel zum Lüftungsverhalten im Mietvertrag enthalten ist. Stattdessen muss der Vermieter die Kosten für die Beseitigung des Schimmel übernehmen. Aufgrund der hohen gesundheitlichen Belastung ist eine starke Mietminderung auf bis zu 100% erlaubt. 

Bevor dies durchgesetzt wird, sollte sich der Mieter an einen Anwalt für Mietrecht wenden und die Schäden genau dokumentieren. Wenn Sie den Mietzins als Mieter aufgrund von Schimmel mindern wollen, dann sollten Sie Ihrem Vermieter in einem Schreiben mitteilen, dass sie die Miete nur unter Vorbehalt bezahlen. Ein spezialisierter Mietrecht Anwalt in Wien, Linz, Salzburg, Graz oder anderen österreichischen Bundesländern hilft Ihnen Ihre Recht im Mietrecht durchzusetzen.

Mieterschutz gegen Kündigung

Hier kommt es im Grunde darauf an, ob die Wohnung mit einem befristeten oder unbefristeten Mietvertrag angemietet wurde und natürlich auch, ob sie dem Mietrechtsgesetz ganz/teilweise oder gar nicht unterliegen. Laut Mieterschutz gegen Kündigung können dem Kündigungsschutz unterliegende unbefristete Mietverträge seitens des Vermieters gerichtlich und nur wenn ein wichtiger Kündigungsgrund vorliegt, gekündigt werden. Manchmal hilft es auch sich genauer anzuschauen, was ein Vermieter bei der Mietvertrags­erstellung in Österreich alles beachten muss. Dort erhalten Sie auch nähere Informationen zu Kündigungsbelangen.

Mieterschutz gegen Eigenbedarf

Ein wichtiger Grund zur Kündigung seitens des Vermieters liegt dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für Verwandte in erster Linie nutzen möchte. Das nennt man dann eine Kündigung wegen Eigenbedarf.

Vorteile für Mieter durch den Mieterschutz

Neben dem Vorteil, dass der Vermieter die Miete nicht einfach ohne Grund erhöhen darf beziehungsweise den Mieter nicht einfach kündigen kann, gibt es noch weitere Vorteile. Weiterhin erhält der Mieter durch den Mieterschutze des Weiteren ein Recht auf Privatsphäre. Das bedeutet, dass der Vermieter nicht einfach in der Wohnung ein- und ausgehen kann, wie er möchte. Er muss vorher ankündigen, wenn er die Wohnung besuchen möchte.

Wie regelt der Mieterschutz Nebenkosten, Betriebskosten, etc. ?

Es gibt keine konkreten Regelungen bei der Höhe der Betriebs- oder Nebenkosten, da diese sich beispielsweise je nach Strom bzw. Heizungsanbieter unterscheiden. Wenn Sie allerdings vermuten, dass die Betriebskosten zu hoch sind, dann sollten sie unbedingt Einsicht in die Rechnungen des Vermieters nehmen.

Schützt der Mieterschutz bei Einbehaltung der Kaution durch den Vermieter?

Hier befindet man sich in einer gesetzlichen Grauzone. Oftmals wird das nicht sachgemäße Ausmalen der Wohnung als Grund genommen, dass die Mietkaution nicht ausbezahlt wird. Verursacht der Mieter Schäden die über das normale Maß hinausgehen oder wenn der Vermieter die Wohnung komplett renovieren muss, dann darf er die Kaution einbehalten.

Kündigungsschutz für Mieter? Wann trifft dieser zu?

Zusammengefasst trifft der Kündigungsschutz zu, wenn kein wichtiger gesetzlicher Grund zur Kündigung laut Mietrechtsgesetz vorliegt. Wichtige Gründe zur Kündigung sind unter anderem Folgende:
  • Nichtbenutzung der Wohnung
  • Untervermietung gegen ein ungewöhnlich hohes Entgelt
  • Mietrückstand
  • Tod des Mieters und kein daraus folgender Zutritt, weil keine Person oder verwandte Zugang verschaffen kann
  • Abbruchsfälle (Wenn das Haus aus baubehördlichen Gründen abgebrochen wird. Der Vermieter muss allerdings in diesem Fall eine Ersatzwohnung beschaffen)

Schützt der Mieterschutz vor Delogierung oder Räumung?

Für eine Delogierung muss es einen triftigen Grund geben. Der häufigste Grund sind Mietrückstände. Sollte Ihr Vermieter eine Räumungsklage beziehungsweise eine ungerechtfertigte Delogierung beantragen, sollten Sie sich in jedem Fall an einen Rechtsbeistand spezialisiert auf Mietrecht wenden. Die Kosten einer Räumungsklage können sehr hoch werden. Hier finden Sie spezialisierte Rechtsanwälte für Mietrecht in Wien, Linz, Salzburg, Graz oder anderen österreichischen Bundesländern.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Mieterschutz helfen ?

Die Anwendbarkeit des Mieterschutzes auf ein Mietverhältnis ist in vielen Einzelfällen zunächst einmal zu klären, wenn es darum geht, Konflikte zwischen Vermieter und Mieter zu lösen. Deshalb ist es immer hilfreich, bei konkreten Problemen mit einem Mietverhältnis durch einen Anwalt für Mietrecht klären zu lassen, inwiefern das Mieterrecht im konkreten Fall greifen kann. Hierbei können dann sowohl z. B. Kündigungsgründe als auch Mietpreiserhöhungen überprüft werden, wie evtl. auch besondere Bestimmungen bei Räumungsverfahren zur Anwendung kommen. Auch kann ein Anwalt für Erbrecht in konkreten Einzelfällen überprüfen, ob ein Bezug auf den Mieterschutz nach dem Mietrechtsgesetz nicht aufrecht erhalten werden kann, da evtl. nur eine eingeschränkte oder gar keine Anwendbarkeit gegeben ist. Außerdem kann ein Anwalt für Mietrecht natürlich auch Mietverträge auf die rechtmäßige Ausgestaltung in Hinsicht auf das Mietrechtsgesetz und den Mieterschutz überprüfen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Mieterschutz.
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FAQ: Mieterschutz

In erster Linie wird der Mieter davor geschützt, dass ihm der Vermieter grundlos bzw. fristlos kündigen kann. Eine Antipathie oder Streit sind z.B. kein rechtlich geltender Grund für das Auflösen des Mietvertrages. Es müssen triftige Gründe sein, die der Vermieter eindeutig nachweisen kann, wie z.B. ein dringender Eigenbedarf, eine Beeinträchtigung der Wohnqualität der anderen Wohnungsparteien durch das Verhalten des Mieters oder das Nicht-Zahlen der Miete.
Wenn es zu Minderungen der Wohnqualität kommt, kann der Mieter laut österreichischem Mieterschutzverband eine Mietzinsminderung auch ohne entsprechende Vertragsvereinbarungen einfordern. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn längere Zeit kein Wasser oder Strom vorhanden war, wenn die Instandhaltungsmaßnahmen am Haus das Wohnen nachweislich beeinträchtigen usw.
In Bezug auf die Höhe der Betriebskosten und Nebenkosten gibt es keine konkreten Richtlinien, da sie sich je nach Stromanbieter, Wärmeanbieter usw. unterscheiden können. Hat der Mieter das Gefühl, dass im Mietvertrag zu hohe Betriebskosten ausgewiesen sind, darf er Einsicht in die Rechnungen des Vermieters nehmen. Er hat das Recht, die gesamte Betriebskostenabrechnung, d.h. die tatsächlichen Ausgaben des Vermieters für den Betrieb der Immobilie, zu erfahren.
Einige Mieter müssen sich erst auf das MRG berufen, damit sie ihre Kaution zurückbekommen. Viele Vermieter nehmen das nicht fachgerechte Ausmalen der Wohnung, Müll oder Mietrückstände als Grund, um die Mietkaution einzubehalten. Tatsächlich befinden sie sich dabei aber in einer rechtlichen Grauzone. Bei Mietrückständen verstößt das Einbehalten z.B. gegen das Mietrechtsgesetz. Hinterlässt der Mieter Müll, verursacht er Schäden oder muss der Vermieter renovieren, darf die Kautionszahlung einbehalten werden.
Ein Beitrag der juristischen Redaktion
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