Mietvertrag erstellen § Regelungen im Mietvertrag und mehr
- Lesezeit: 9 Min.
- Rechtsstand: September 2019
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Mietrechtsinfo Redaktion
- Mietverträge in Österreich können als befristete oder unbefristete Verträge abgeschlossen werden.
- Der Mietvertrag regelt sowohl die Rechte und Pflichten des Vermieters als auch des Mieters.
- Ein Mietvertrag kann grundsätzlich mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden.
- Der Vermieter geht ein Mietverhältnis bereits ein, wenn er das Mietobjekt dem Mieter überlässt und dieser seine Miete zahlt.
- Ein Mietvertrag nach dem Mietrechtsgesetz sollte immer folgende Inhalte aufweisen: die Vertragspartner, genaue Bezeichnung des Mietobjekts, die Vertragsdauer, die Kaution und die Hausordnung.
Allgemeines zum Mietvertrag erstellen
Mit dem Unterschreiben eines Mietvertrages ergeben sich gewisse Rechte und Pflichten des Vermieters als auch des Mieters. Die Rechte des Vermieters gegenüber dem Mieter sind die Einnahme der monatlichen Miete für das vermietete Haus, die vermietete Wohnung oder die vermieteten Geschäftsräume. Beispielsweise kann der Vermieter vom Mieter die Instandhaltung und Wartung von bestimmten Einrichtungen verlangen. Dazu gehören zum Beispiel die Versorgungsleitungen, die Sanitäranlagen oder Beheizungsanlagen.
Außerdem hat der Vermieter das Recht dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen zu kündigen. Diese Umstände liegen unter anderem vor, wenn die Miete nicht bezahlt wird. Um den Mieter in dieser Situation fristlos zu kündigen, muss der Mieter zwei Monate im Rückstand mit der Miete und vorher vom Vermieter abgemahnt worden sein. Allerdings kann der Vermieter dem Mieter auch fristlos kündigen, wenn der Mieter den Hausfrieden stört oder die Wohnung zweckentfremdet. Des Weiteren kann der Vermieter noch Eigenbedarf anmelden.
Das geht mit einer fristgerechten Kündigung seitens des Vermieters einher. Eigenbedarf besteht immer dann, wenn der Vermieter oder ein naher Angehöriger die Wohnung selbst nutzen möchte. Obendrein kann der Vermieter zum Beispiel nach einer Renovierung die Miete erhöhen. Allerdings darf diese Mieterhöhung nicht über einen üblichen Durchschnitt hinausgehen. Der Vermieter ist weiterhin berechtigt eine Hausordnung aufzustellen. Darin können unter anderem Ruhezeiten geregelt sein. Zu guter Letzt ist der Vermieter berechtigt das Halten von Haustieren einer bestimmten Art oder ab einer bestimmten Größe zu untersagen.
Aus den Rechten des Vermieters ergeben sich natürlich auch Pflichten. Zuallererst hat der Vermieter den Mietgegenstand auf seine eigenen Kosten in einem brauchbaren Zustand an den Mieter zu übergeben. Zweitens darf der Vermieter den Mieter in der ordnungsgemäßen Nutzung des Mietergegenstandes nicht stören. Zudem muss der Vermieter den Mieter davor schützen, dass dieser durch Andere gestört wird, zum Beispiel von anderen Mietern. Der Abschluss eines Mietvertrages ist notwendig, da dies eventuellen Streitigkeiten zwischen dem Mieter und Vermieter vorbeugt.
Was umfasst die Erhaltungspflicht des Vermieters?
Die Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst zum einen alle allgemeinen Teile des Hauses. Dabei geht es vor allem um Fassade, Mauern, Dach, diverse Leitungen, Außenfenster und -türen sowie das Stiegenhaus. Ebenfalls dazu gehören Dinge im Innenbereich des Mietobjektes. Beispielsweise Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Zentralheizung, Sauna, Pool, Garten und Waschküche. Überdies schließt die Erhaltungspflicht des Vermieters auch Mietgegenstände unter bestimmten Bedingungen mit ein.
Dies ist der Fall, wenn erstens ein größerer Schaden vorliegt (Schimmel, beschädigte Leitungen, Wasserrohrbruch). Zweitens eine freie Wohnung vor der Weitervermietung wieder in einen brauchbaren Zustand gebracht werden muss. Darüber hinaus tritt die Erhaltungspflicht des Vermieters auch in Kraft, wenn neue Verwaltungsvorschriften erfüllt (wie zum Beispiel ein Kabelanschuss) oder Energiesparmaßnahmen ergriffen werden müssen (Isolierfenster). Sollte der Vermieter diese Pflichten nicht erfüllen, so kann der Mieter von der Mietzinszahlung teilweise oder ganz befreit werden.
Einzug erst nach unterschriebenem Mietvertrag
Es ist wichtig, dass die zukünftigen Mieter erst nach unterschriebenem Mietvertrag einziehen. Dann sind alle Fragen zu den Themen Kaution, Nebenkosten und Renovierung schriftlich vereinbart. Denn hierbei ist zu beachten, dass der Vermieter bereits ein Mietverhältnis eingeht, wenn er das Mietobjekt dem Mieter überlässt und dieser seine Miete zahlt.Mündlicher oder Schriftlicher Mietvertrag
Wird ein Mietvertrag mündlich besprochen, so sind beide Parteien zwar an das Besprochene gebunden. Allerdings gibt es dafür keine Beweise. Trotz alledem wird ein mündlicher Vertrag vom Gesetz anerkannt. Der mündliche Mietvertrag unterliegt den gesetzlichen Vorschriften des Bebauungsgrundlagengesetz kurzum BGG. Unter dem Strich ist dies eher zum Nachteil des Vermieters. Korrekt bedeutet das, dass der Mieter keine Nebenkosten und Schönheitsreparaturen bezahlen muss. Aus diesem Grund empfiehlt sich eher ein schriftlicher Mietvertrag, auch wenn dieser nicht vorgeschrieben ist. Dort kann alles festgehalten werden. Damit beugt man Streitigkeiten besser vor.
Arten des Mietvertrags
Bei den Mietvertragsarten unterscheidet man zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen.
Befristeter Mietvertrag
Bei befristeten Mietverträgen gibt es unterschiedliche gesetzliche Regelungen in Österreich. Wenngleich Vermieter den befristeten Mietvertrag bevorzugen, da er ein Ablaufdatum hat und damit ohne Kündigungsgrund beendet wird. Allerdings muss beachtet werden: Geht es um die Vermietung einer Wohnung so ist die minimale Befristung 3 Jahre. Eine geringere Befristung ist nicht erlaubt. Kommt es zum Streitfall und im Vertrag ist eine geringere Befristung angegeben, so wird der Vertrag aufgrund der Gesetzeslage in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt.
Zudem kann ein befristeter Mietvertrag beliebig oft verlängert werden. Allerdings immer um mindestens drei Jahre. Es erfolgt eine automatische Verlängerung, wenn der Vertrag nicht ausdrücklich gekündigt oder aufgelöst wird. Eine Kündigung kann bei einem befristeten Mietvertrag erst nach Ablauf eines Jahres erfolgen. Zusätzlich ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende einzuhalten. Außerdem muss erwähnt werden, dass beim befristeten Mietvertag die Miethöhe 25 % unter dem Richtwert liegen sollte.
Unbefristeter Mietvertrag
Überdies ist der unbefristete Vertrag bei Vermietern nicht so beliebt, da man ihn nur aus wichtigen Gründen kündigen kann. Diese Gründe sind, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt oder wenn der Vermieter, die Wohnung aufgrund von Eigenbedarf nutzen möchte.
Mietvertrag richtig aufsetzen
Abgesehen davon ist es wichtig den Mietvertrag richtig aufzusetzen, um in keine rechtlichen Fallstricke zu geraten. Dabei gibt es kleine feine Unterschiede. Je nachdem, um welches Mietobjekt es sich handelt. Denn nicht nur das Mietrechtsgesetz in Österreich findet Anwendung, sondern je nach Mietobjekt kann auch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (AGBB), das Steuerrecht oder Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) Anwendung finden.
Mietvertrag für Wohnungen
Allgemein unterscheidet man bei der Vermietung von Wohnungen zwischen Altbau und Neubau. Alle Mietwohnungen, die noch vor 1.7.1953 gebaut und alle vermieteten Eigentumswohnungen, die vor dem 9.5.1945 erreicht wurden, unterliegen dem Mietrechtsgesetz. Kurzum MRG genannt. Demzufolge hat der Mieter einen besseren Schutz bezüglich Faktoren wie zum Beispiel Mietzinsbildung, Betriebskosten und Erhaltung etc.
Demgegenüber unterliegen Mitgegenstände, die nach dem 30.6.1953 und vermietete Eigentumswohnungen, die nach dem 8.5.1945 eine Baugenehmigung erhalten haben nur teilweise dem Mietrechtsgesetz. Von diesen Regelungen gibt es noch einige Ausnahmen, die man beachten sollte bei der Errichtung eines Mietvertrages, wenn man unter anderem eine Ferienwohnung vermieten möchte oder wenn es sich um sozialen Wohnungsbau handelt.
Mietvertrag für Häuser
Als erstes muss man darauf aufmerksam machen, dass bei der Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern nicht das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt, sondern größtenteils das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (AGBB). Genauer gesagt findet es Anwendung, wenn der Mietvertrag nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurde. Alle davor abgeschlossenen Mietverträge fallen unter das Mietrechtsgesetz.
Daraus ergeben sich gesonderte Regelungen für die Kündigungsfrist und die Vereinbarung der Dauer eines Mietvertrages. Die Regelungen im AGBB zur Vertragserrichtung sind nicht sehr detailliert. Insbesondere deswegen empfiehlt es sich einen Rechtsanwalt für Mietrecht zu kontaktieren. Der Anwalt kann helfen, da nähere Regelungen in den individuellen Verträgen getroffen werden.
Mietvertrag für Geschäftslokale oder Büros
Allgemein gilt das Mietrechtsgesetz in Österreich für die Vermietung von Geschäftsräumen und Büros. Nichtsdestotrotz finden allerdings auch noch Regelungen zum Thema Umsatzsteuer der Wirtschaftskammer Österreich kurz WKO Anwendung. Um diese sollte man sich bei der Vermietung eines Geschäftslokals oder Büros Gedanken machen sollte. Sie finden auf dieser Seite auch Muster für Mietverträge zu den verschiedenen Mietobjekten.
Unter dem Strich empfiehlt es sich aufgrund der recht komplexen gesetzlichen Lage und um juristische Fallstricke zu vermeiden, einen sachkundigen Anwalt für Mietrecht aufzusuchen. Ein Rechtsanwalt kann kompetent bei der Errichtung eines Mietvertrages helfen. Um den richtigen Anwalt für die Erstellung eines Mietvertrages zu finden, schauen sie sich hier um und vergleichen die unterschiedlichen Anwälte miteinander.
Zwingende Inhalte des Mietvertrags
Ein Mietvertrag beinhaltet laut Mietrechtsgesetz (MRG) 5 wesentliche Punkte:
- die Vertragspartner
- das Mietobjekt
- die Vertragsdauer
- die Kaution
- die Hausordnung
Höhe der Betriebskosten und des Mietzinses
Bei der Festsetzung der Betriebskosten für ein Mietobjekt gibt es keine genauen Regelungen was die Höhe angeht. Trotzdem kann man als Vermieter die Betriebskosten für eine Wohnung, ein Haus oder ein Geschäftslokal nicht willkürlich festlegen. Über einen Verteilungsschlüssel werden die Gesamtkosten auf den Quadratmeter des jeweiligen Mietobjektes verteilt. Demgegenüber darf der Mietzins nicht unverhältnismäßig hoch sein. Wenn der Mieter einen zu hohen Mietzins für sein Mietobjekt vermutet, kann er anhand eines lokalen Mietspiegels prüfen, was die Obergrenze für sein gemietetes Objekt ist. Sollte der Preis über der Obergrenze liegen, kann er die Differenz vom Vermieter zurückverlangen. Darauf sollten Vermieter achten.
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Kosten für die Erstellung eines Mietvertrags
Die Kosten eines Anwaltes zur Erstellung eines Mietvertrages in Österreich variieren. Wer die Kosten für den Mietvertrag zu tragen hat, unterscheidet sich je nach vermietetem Objekt.
Dürfen Mietvertragserrichtungskosten in den Mietvertrag?
Bei dem ab 11. November 2017 abgeschlossenen Mietverträgen dürfen die Mietvertragserrichtungskosten bei Wohnungen nicht mehr in den Mietvertrag. Alle davor abgeschlossen Verträge beinhalten weiterhin die Kosten für einen erstellten Mietvertrag durch einen Anwalt. Der OGH hat entscheiden, dass der Vermieter oder die Hausverwaltung keine Mietvertragserrichtungskosten für Wohnungen verlangen kann, die unter das Mietrechtsgesetz fallen. Sondern, dass diese zur Verwaltung eines Hauses gehören und der Mieter bereits durch seine Betriebskosten dafür bezahlt. Im Gegensatz dazu sieht das bei der Vermietung von Geschäftslokalen oder Gewerberäumen anders aus. Hier wird auch weiterhin die, an das Finanzamt abzuführende, Errichtungsgebühr beibehalten.
Erstellung eines Mietvertrags vom Anwalt
Der beste Ansprechpartner, wenn es um die Erstellung eines Mietvertrages geht, ist immer noch ein Rechtsanwalt für Mietrecht. Damit geht man kein Risiko ein, da die Errichtung von einem Anwalt, der sich mit Mietverträgen in Österreich auskennt, vorgenommen wird. Die Anwaltshonorare zur Erstellung eines Mietvertrages in Österreich variieren. Demzufolge kommt es darauf an, welche Art von Mietvertrag errichtet werden soll. Danach richtet sich dann das Honorar, das ein Rechtsanwalt zur Errichtung eines Mietvertrages verlangt.
Mietvertrag Vorlagen & Muster
Im Internet gibt es zahlreiche kostenlose Vorlagen für einen Mietvertrag. Ob es sich nun um ein Muster für einen Vertrag zur Vermietung eines Einfamilienhauses, einer Wohnung, eines Gewerbes oder eines Geschäftslokals handelt. Alles ist auffindbar. Darüber hinaus kursieren Vorlagen zur befristeten und unbefristeten Vermietung sowie Muster zur Vermietung einer möblierten Wohnung und nach dem Standard der WKO. Die Vielfalt ist schier unendlich. Schlussendlich sollte man allerdings vorsichtig sein, da bei Mustern und Vorlagen aus dem Internet Fallstricke lauern. Daher empfiehlt es sich zur korrekten Aufsetzung eines Mietvertrages einen spezialisierten Rechtsanwalt für Mietrecht zu kontaktieren.
Den passenden Anwalt für die Vertragserrichtung finden
Um den passenden Rechtsanwalt für die Erstellung eines Mietvertrages zu finden, lohnt es sich immer als erstes im Bekanntenkreis herumzufragen. Eine weitere Möglichkeit ist die Suche im Internet. Das hat den Vorteil, dass man eine größere Auswahl an spezialisierten Anwälten an einem Platz wie zum Beispiel hier bei Mietrechtsinfo.at finden kann. Ein weiterer Vorteil des Portals ist, dass man die Spezialisten sofort miteinander vergleichen kann. Das alles ohne große Recherche.
Bei der Auswahl sollte man weiterhin beachten, ob der Anwalt überhaupt freie Kapazitäten und Ressourcen hat. Hat man diese Punkte herausgefunden und ein Erstberatungsgespräch vereinbart, sollte man auch darauf achten, dass die Chemie stimmt. Schließlich möchte man für so eine wichtige Sache wie die Errichtung eines Mietvertrages auch mit dem richtigen Anwalt zusammenarbeiten.
Wie kann eine Anwalt beim Mietvertrag erstellen helfen in Österreich?
Muss man als Vermieter einen Mietvertrag aufsetzen, kann es durchaus sinnvoll sein, sich im Vorfeld von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen. Dabei kann dieser den Vermieter über wesentliche Regelungsinhalte eines Mietvertrages informieren, die gesetzlichen Grundlagen und eben auch die Ausgestaltungsmöglichkeiten im Einzelfall. Hierbei ist auch immer ausschlaggebend, zunächst einmal festzustellen, welche gesetzlichen Grundlagen auf das Mietverhältnis anzuwenden sind. Dabei hat ein Vermieter einerseits die gesetzlichen Rahmenbedingungen der gesetzlichen Grundlagen zu berücksichtigen und kann in diesem Rahmen dann auch eine individuelle Gestaltung vornehmen.
Der Anwalt für Mietrecht kann seinen Mandanten hierbei umfangreich beraten, inwiefern individuelle Regelungen möglich sind. Ferner kann er seinen Mandanten natürlich auch zur Festlegung eines Mietzinses und zur Abrechnung von Betriebskosten beraten. Außerdem sind oftmals die Kündigungsmodalitäten individuell zu vereinbaren, wobei jedoch auch gesetzliche Regelungen berücksichtigt werden müssen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beim Mietvertrag erstellen Österreich.
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