Mietvertrag – Infos, Rechtliches & Vertragsarten

Der Mietvertrag ist die rechtliche Grundlage für ein Mietverhältnis. Oft werden jedoch in Mietverträgen Inhalte enthalten, die rechtlich nicht zulässig sind. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, worauf es bei einem Mietvertrag ankommt und was man beim Abschluss eines Mietvertrags beachten sollte.

Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zum Mietvertrag

Generell begründet ein Mietvertrag ein Dauerschuldverhältnis, bei dem ein Mieter sich für die Überlassung und Nutzung eines Mietobjektes verpflichtet einen vertraglich vereinbarten Mietzins zu entrichten. Dabei unterliegt die überwiegende Anzahl der Mietwohnungen in Österreich dem Mietrechtsgesetz (MRG), also für viele Häuser, die noch vor dem 2. Weltkrieg erbaut worden sind.

Grundsätzlich besteht der Vorteil einer solchen mietengeschützten Wohnung in Österreich darin, dass es für den Mieter in vielen Bereichen einen besseren Schutz diesbezüglich Mietzinsbildung, Nebenkosten, Erhaltung, Ablösen etc. gibt.

Nach dem Mietrechtsgesetz muss ein Mietvertrag dabei immer die genaue Adresse des Mietobjekts aufgeführt werden, sodass bei einer Wohnung eben auch angegeben werden muss, in welchem Stockwerk sie sich befindet und ggf. auch noch wo dort genau. Für den Fall, dass weitere Nutzflächen, wie z. B. ein Kellerabteil oder ein Parkplatz zum Mietobjekt gehören, so müssen auch diese im Mietvertrag aufgeführt werden. Außerdem kann auch eine Hausordnung Bestandteil des Vertrages sein. Bezüglich der vereinbarten Miete muss im Mietvertrag angegeben werden, wie hoch der die Kaltmiete ist und welche monatlichen Betriebskosten anfallen. Ferner wird die absolute Miethöhe angegeben und ggf. das Recht auf eine Indexierung. Außerdem ist es üblich, den Quadratmeterpreis mit einer entsprechenden Quadratmeterzahl für das Mietobjekt anzugeben. 

Zusätzlich muss der Mietvertrag auch noch die Angabe enthalten, wann die Miete jeweils fällig ist. Für den Fall, dass ein Vermieter eine Kaution verlangt, muss der Vertrag auch ausweisen, in welchen Fällen der Vermieter diese einbehalten darf. Weitere wichtige Angaben sind die Kündigungsbedingungen sowie auch die Angabe, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen wird. Wenn der Vertrag befristet ist, muss auch das Ablaufdatum, zu dem der Mietvertrag endet, in den Vertrag aufgenommen werden. Ferner können separat noch Sonderregelungen erfasst werden, wie z. B. eine Ablösezahlung für eine Küche oder auch besondere Regeln für das Halten von Haustieren. Zusammengefasst sind also folgende Punkte zwingende Bestandteile eines Mietvertrages:

  • die genaue Adresse des Mietobjekts
  • alle dazugehörigen Räumlichkeiten wie Keller oder Tiefgaragenstellplatz
  • Mietzins
  • Betriebskosten
  • Recht auf eine Indexanpassung
  • Hausordnung
  • Vereinbarungen zum Zahlungstermin und zur Zahlungsart
  • Höhe der Kaution

Mietvertragsarten

Generell können Mietverträge natürlich für verschiedene Mietobjekte abgeschlossen werden. Hierbei unterscheidet man zunächst zwischen Mietverträgen für Wohnung, Verträgen für Häuser und Mietverträgen für Geschäftsräume und Büros. Außerdem kann man natürlich einen Mietvertrag immer entweder unbefristet oder aber auch befristet abschließen. Ferner ist es theoretisch auch möglich, einen Mietvertrag sowohl mündlich als auch schriftlich abzuschließen.

Mündlicher oder schriftlicher Mietvertrag

Für den Fall, dass ein Mietvertrag nur mündlich abgeschlossen wird, sind die Vertragsparteien an das Besprochene gebunden. Hierbei ist zwar eine eventuelle spätere Beweisführung schwierig, jedoch wird vom Gesetz auch ein mündlicher Vertrag anerkannt. Dabei unterliegt ein mündlicher Mietvertrag den gesetzlichen Vorschriften des Bebauungsgrundlagengesetz (BGG), das insbesondere für Vermieter eine Reihe von Nachteilen mit sich bringt. Hierbei ist ein Mieter z. B nicht verpflichtet, Nebenkosten zu bezahlen und er ist auch nicht verpflichtet Schönheitsreparaturen auszuführen. Auch aus diesen Gründen und wegen einer klaren Beweisführung empfiehlt es sich deshalb immer, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, in dem alle Vereinbarungen genau festgehalten werden.

Befristete und unbefristete Mietverträge

Um einen befristeten Mietvertrag handelt es sich immer dann, wenn er ein schriftlich festgehaltenes Ablaufdatum vorsieht. Hierbei muss in Österreich die Laufzeit bei Wohnungen mindestens drei Jahre betragen, längere Befristungen sind hingegen jederzeit möglich. Für den Fall, dass ein Mietvertrag nach Ablauf der Frist nicht aufgelöst oder verlängert wird, ist er immer für weitere drei Jahre gültig und geht dann danach automatisch in einen unbefristeten Vertrag über, sofern Mieter oder Vermieter zwischenzeitlich nichts anderes vereinbart haben. Grundsätzlich ist ein befristeter Mietvertrag beliebig oft verlängerbar. Hingegen kann eine Befristung frühestens nach einem Jahr durch den Mieter gekündigt werden, unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist.

Kürzere Befristungen
Kürzere Befristungen eines Mietobjektes sind z. B. möglich, wenn man hierbei einen Mietvertrag auf 3 Jahre befristet abschließt und hierbei dann die Vereinbarung einer vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit aufnimmt. Generell streben die meisten Mieter einen unbefristeten Mietvertrag an. Zumeist fällt dabei auch eine etwas günstigere Miete an und der Mieter ist jederzeit berechtigt, den Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen zu kündigen. Hingegen kann ein Vermieter einen unbefristeten Vertrag nur gerichtlich und mit einer im Mietrechtsgesetz aufgezählten Begründung kündigen. Hierbei können z. B. Mietrückstände oder aber auch ein Eigenbedarf des Vermieters zulässige Gründe sein.

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Mietverträge für unterschiedliche Mietobjekte

In Abhängigkeit davon, für welche Art von Mietobjekt ein Mietvertrag abgeschlossen werden soll, sind unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Dabei können in Österreich neben dem Mietrechtsgesetz (MRG) eben auch andere Gesetze zur Anwendung kommen, wie z. B. das Mietrecht des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (AGBB), das Steuerrecht oder auch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Die Mietverträge für Wohnungen

Grundsätzlich wird bei der Vermietung von Wohnungen zwischen Altbau und Neubau unterschieden. Hierbei unterliegen alle Mietwohnungen, die vor dem 1.7.1953 gebaut und alle vermieteten Eigentumswohnungen, die vor dem 9.5.1945 erworben wurden, dem Mietrechtsgesetz (MRG). Hierbei hat der Mieter einen besonders guten Schutz bezüglich der Mietzinsbildung, den Nebenkosten, der Kündigung und auch der Erhaltung. Hingegen unterliegen Mietobjekte, die nach dem 30.6.1953 und vermietete Eigentumswohnungen, die nach dem 8.5.1945 eine Baugenehmigung erworben wurden, nur teilweise dem Mietrechtsgesetz auch noch davon abweichende Regelungen für besondere Mietobjekte, wie z. B. Ferienwohnungen, sozialen Wohnungsbau oder Dienstwohnungen etc.

Die Mietverträge für Häuser

Grundsätzlich gilt bei der Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern nicht das Mietrechtsgesetz (MRG), sondern in den meisten Fällen das Mietrecht des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Hierbei findet dieses immer dann Anwendung, wenn der Mietvertrag nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurde. Die davor abgeschlossenen Mietverträge fallen jedoch weiterhin unter das Mietrechtsgesetz. Generell sind jedoch die Regelungen im ABGB zu Vertragsinhalten beim Mietvertrag nicht sehr detailliert und die Vertragsparteien können deshalb weitgehend frei ihrem Mietvertrag aushandeln.

Die Mietverträge für Geschäftsräume und Büros

Auch für die Vermietung von Geschäftsräumen und Büros gilt im Allgemeinen das Mietrechtsgesetz. Hierbei finden jedoch auch zusätzlich noch Regelungen zum Thema Umsatzsteuer Anwendung, über die man sich bei der Vermietung eines Geschäftslokals oder Büros informieren sollte. Generell empfiehlt es sich bei einer derartigen Vermietung auch, fachkundige Unterstützung einzuholen, um die komplexe rechtliche Lage ausreichend zu berücksichtigen.

Wie hoch dürfen der Mietzins und die Betriebskosten sein?

Grundsätzlich darf eine Miete für ein Mietobjekt nicht unverhältnismäßig hoch sein. Für den Fall, dass ein Mieter eine deutlich, zu hohe Miete vermutet, kann er diese anhand des regionalen Mietpreisspiegels vergleichen und dabei auch die geltenden Mietzinsobergrenzen als Bemessungsgrundlage nehmen. Für den Fall, dass eine Miete deutlich überhöht scheint, kann sich ein Mieter auf das MRG oder das Wohnbauförderungsgesetz berufen. Dabei kann er dann auch eine Anpassung des Mietzinses verlangen, wenn die vorgegebenen Grenzen deutlich überschritten werden. Dies kann dann auch rückwirkend geltend gemacht werden und der Vermieter verpflichtet werden, den überhöhten Mietzins zurückzuzahlen.

Hingegen gibt es bei den Betriebskosten keine konkreten Regelungen in Bezug auf ihre Höhe. Deshalb kann es durchaus hilfreich sein, veranschlagte Nebenkosten in einem Mietvertrag mit Angeboten von ähnlich großen Wohnungen zu vergleichen. Allerdings kann ein Vermieter auch nicht willkürliche Forderungen zur Höhe der Betriebskosten stellen. Er ist immer verpflichtet, die Gesamtkosten mit einem Verteilungsschlüssel auf die entsprechende Wohnfläche umrechnen. Für den Fall, dass ein Mieter dies für zu hoch hält, kann er eine Einsicht in die Betriebskostenabrechnung des Vermieters verlangen. Diese Mieterrechte sind sowohl im MRG als auch im Konsumentenschutz festgehalten. Bei einer Abrechnung, zu hoher Nebenkosten kann ein Mieter dann diese auch zurückverlangen.

Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag

Grundsätzlich ergeben sich aus einem Mietvertrag immer verschiedene Rechte und Pflichten sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter. Deshalb sollen im Folgenden die jeweiligen Verpflichtungen der Vertragsparteien, die ein abgeschlossener Mietvertrag mit sich bringt, kurz skizziert werden.

Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag

Zunächst einmal hat ein Vermieter das Recht auf eine pünktliche Bezahlung des vereinbarten Mietzinses. Außerdem hat er auch das Recht, im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten die Miete zu erhöhen. Ferner kann er auch unter Vorlage bestimmter Gründe, dem Mieter den Vertrag kündigen. Hierbei sind sowohl Mietrückstände, eine andauernde Störung des Hausfriedens als auch Eigenbedarf als Gründe legitim. Generell muss ein Vermieter das Mietobjekt in einem nutzbaren und ortsüblichen Zustand an den Mieter übergeben, sowie auch über seine Erhaltungspflicht, das Mietobjekt entsprechend zu instand zu halten. Der Vermieter ist auch dazu verpflichtet, den Mieter sein Wohnrecht ungestört ausüben zu lassen und darf die Wohnung nicht ohne wichtigen Grund betreten. Für den Fall, dass ein Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt, kann der Mieter in manchen Fällen eine Mietminderung geltend machen.

Rechte und Pflichten des Mieters aus dem Mietvertrag

Der Mieter ist berechtigt, das von ihm gemietete Objekt entsprechend dem Mietvertrag, der Hausordnung und dem Zweck des Mietvertrages zu benützen. Dabei muss er jedoch auch übliche Beeinträchtigungen akzeptieren, wenn diese das ortsübliche Ausmaß nicht überschreiten. Ferner hat er auch in notwendigem Maß Störungen zu dulden durch Verbesserungsarbeiten des Vermieters, die dem Mietobjekt zugute kommen oder zur Erhaltung notwendig sind.

Ein Mieter ist auch berechtigt, den Mietvertrag ohne Angabe zu kündigen, unter Einhaltung einer entsprechenden Kündigungsfrist. Er ist dazu verpflichtet, seinen Mietzins pünktlich zu bezahlen und er kann dazu verpflichtet werden, die Wohnung in dem Zustand auch wieder zu verlassen, in dem, er sie bei Einzug vorgefunden hat. Dabei ist er auch verpflichtet kleine Ausbesserungsarbeiten selbst vorzunehmen, hingegen sind größere Instandsetzungen immer Sache des Vermieters.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Mietvertrag helfen?

Will man einen Mietvertrag aufsetzen oder auch abschließen, kann es in vielen Fällen sinnvoll sein, vorab einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren. Hierbei kann dieser für das individuelle Mietverhältnis prüfen, welche rechtlichen Regelungen zu berücksichtigen sind und wie diese in einem Mietvertrag eingearbeitet werden müssen. Ferner kann er natürlich auch bereits erstellte oder abgeschlossene Mietverträge hinsichtlich ihrer rechtskonformen Inhalte hin überprüfen. 

Generell kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht sowohl Vermieter als auch Mieter dahingehend beraten, wie bestimmte Regelungswünsche durch die verfügbaren Ausgestaltungsmöglichkeiten im Mietvertrag vereinbart werden können und einem Vermieter dabei helfen einen individuell angepassten Mietvertrag zu erstellen. Darüber hinaus kann ein Anwalt für Mietrecht Vermieter auch zu Mietzinshöhe oder Anlage der Betriebskosten beraten oder bei der Formulierung bestimmter Kündigungsmodalitäten. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Mietvertrag.

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FAQ: Mietvertrag

Für den Mieter bedeutet das: Wenn der Vermieter etwas in den Vertrag hineinschreibt, was gegen Treu und Glauben verstößt, überraschend oder intransparent (schwer verständlich) ist oder in anderer Weise gegen das Gesetz verstößt, dann ist diese Regelung ungültig, auch wenn der Mieter sie unterschrieben hat.

Ob alteingesessen oder frisch zugezogen, Mieter sind meist besorgt, wenn der Eigentümer ihrer Wohnung wechselt. Generell ist die Übernahme des Mietvertrags bei Eigentümerwechsel vorgeschrieben. Und da der Mietvertrag gültig bleibt, ist eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel nur im Rahmen des alten Vertrages möglich.

Wie jeder Vertrag bedarf auch der Mietvertrag des Angebots und der Annahme. Stehen auf einer Seite oder auf beiden Seiten des Vertrages mehrere Personen, müssen alle Personen den Vertrag unterzeichnen.

In der Praxis liegt der Mietvertrag in zweifacher Ausfertigung vor und jedes Exemplar wird von Mieter und Vermieter unterschrieben. Jeder Vertragspartner bekommt ein Original. Am besten fertigen Sie sich direkt dazu auch noch eine Kopie an und bewahren Original und Kopie getrennt voneinander auf.

Ein Beitrag der juristischen Redaktion
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